Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании материалы гражданского дела по иску Осколковой Светланы Николаевны к акционерному обществу «Специализированный Застройщик «УГМК-Макаровский» об обязании привести однокомнатную квартиру в соответствии с проектной документацией

установил:

истец обратилась в суд с иском об обязании ответчика в течении 60 календарных дней после вступления решения в законную силу привести однокомнатную квартиру – строительный номер *** секции – 1.8, этаж – 7 в соответствии с Проектной документацией, действовавшей в момент заключения Договора *** участия в долевом строительстве от *** - выполнить работы по приведению лоджии в холодное помещение, без проведения отопления в ней. При этом, для возвращения лоджии эксплуатационных характеристик в соответствии с договором *** необходимо провести работы по демонтажу отопительных приборов с лоджии и восстановление отопительного контура в соответствии с проектом 159/2018-1.8-ОВ1; утеплить пол и потолок лоджии теплоизолирующим материалом для исключения промерзания соседних лоджий; заменить балконный блок с однокамерными стеклопакетами и трехкамерной системой профилей, кэшированной с двух сторон, на двухкамерные стеклопакеты с пятикамерной системой профилей, кэшированной с двух сторон. В обоснование иска указывала на то, что по договору участия в долевом строительстве от *** Осколков С.Г. приобрел у ответчика однокомнатную квартиру по адресу ***, приложением №2 к договору предусматривалась система отопления – горизонтальная разводка, приборы отопления с терморегуляторами. Дополнительным соглашением от *** Осколкову С.Г. предлагалось внести изменение в приложение №2 соглашения в части отделки помещения (отопление помещения, в том числе на лоджии). Указанные дополнения Осколковым С.Г. подписаны не были. По договору уступки права требования от *** права по договору долевого участия в строительстве переданы истцу - Осколковой С.Н. Поскольку дополнительное соглашение третьим лицом подписано не было, права и обязанности по договору перешли истцу в том же объеме, что существовали и у Осколкова, внесение изменений в договор в одностороннем порядке недопустимо, поскольку изменяются его существенные условия, кроме того, внесение изменений в проектную документацию в части отопления лоджии ведет к дополнительным теплопотерям, в связи с чем, застройщиком допущено отступление от договора, приведшее к ухудшению качества объекта строительства, а потому истец имеет право требовать безвозмездного устранения недостатков согласно ч. 2 ст. 7 ФЗ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…».

Истец в суд не явилась, доверила представлять интересы представителю, который на удовлетворении требований настаивал.

Представитель ответчика возражал против заявленных требований, мотивированную позицию изложил в отзыве (л.д. 40-46).

ООО «Екатеринбург-СИТИ», Осколков С.Г. в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом (л.д.114, 116-118).

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения сторон, суд приходит к следующему:

Как установлено судом и следует из материалов дела, 24.07.2019 между АО «Специализированный застройщик «УГМК-Макаровский», ООО «Екатеринбург-СИТИ», Осколков С.Г. заключен договор *** об уступке права требования и о переводе долга по договору долевого строительства ***, объектом долевого которого являлось жилое помещение в многоквартирном доме с характеристиками, указанными в разделе 1 договора (л.д12-14).

Согласно приложению №2 (л.д. 15) отопление в квартире предполагалось как «горизонтальная разводка, приборы отопления с терморегуляторами».

По договору уступки от 10.02.2021 Осколкова С.Н. приобрела у АО «Специализированный застройщик «УГМК-Макаровский» указанный объект долевого строительства (л.д.25-26).

При приемке квартиры истцом обнаружено наличие отопления на лоджии. Ввиду того, что наличие радиатора на лоджии является существенным отступлением от условий договора, истцом заявлено о наличии недостатка, который в добровольном порядке ответчиком не был устранен и явилось основанием для заявления настоящего искового требования.

Представитель ответчика в судебном заседании не отрицал факт наличия радиатора на лоджии, ссылаясь на то, что при заключении первоначального договора с Осколковым С.Г. каких-либо приборов отопления в договоре не было предусмотрено, условия договора об отоплении не являются существенными согласно закону №214-ФЗ, в связи с чем, ответчиком не допущено отступлений от условий договора и фактически построенным объектом. Ответчиком в процессе строительства были предприняты архитектурные и технические решения, в том числе по внесению изменений в схему теплоснабжения с целью улучшения эксплуатационных свойств, при этом класс энергоэффективности всего здания остался прежним – В (высокий), а размещение на лоджии прибора отопления не влечет какие-либо теплопотери для истца. На указанную корректировку ответчиком получено положительное заключение экспертизы №66-2-1-2-0501992-2020 от 16.10.2020. Указанное заключение размещено на сайте наш.дом.рф 29.10.2020, поэтому, заключая договор уступки от 08.02.2021 истец не могла не знать о наличии данных изменений, а в случае существенности для нее данного изменения отказаться от заключения договора.

В силу части 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (ч. 2 указанной статьи).

По смыслу приведенных правовых норм при установлении факта отступления застройщика от условий договора, предусматривающих наличие радиатора отопления на лоджии, именно на ответчика возлагается обязанность доказывания того обстоятельства, что данные действия являлись необходимыми, целесообразными, не привели к ухудшению качества объекта долевого строительства, не повлияли на стоимость объекта.

Согласно ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющими принципы состязательности гражданского судопроизводства и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Существенные условия договора участия в долевом строительстве определены в ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ.

В силу части 4 статьи 4 названного Закона договор участия в долевом строительстве должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения), а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства.

Места размещения приборов отопления в помещении не относятся к существенным условиям договора, указанная информация не подлежит обязательному внесению в договор для идентификации объекта долевого строительства. При заключении договора уступки с Осколковым С.Г. сторонами места установки отопительных приборов учета не были согласованы. Согласно приложению №2 к договору система отопления предусматривалась как «горизонтальная разводка, приборы учета с терморегуляторами» (л.д. 15).

В соответствии со статьями 4, 5, 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ, ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, стороны в п. 2.7 выдержки из договора *** участия в долевом строительстве предусмотрели возможность корректировки Застройщиком проектной документации Объекта долевого строительства, без Участника долевого строительства (л.д. 17).

Согласно первоначальной проектной документации, разработанной ООО «Архстройпроект-А» на строительство объекта капитального строительства схема системы отопления жилого дома истца и мест общего пользования не предусматривала установку приборов отопления лоджии.

В целях улучшения эксплуатационных свойств объекта недвижимости в целом, принято решение об изменении системы отопления жилого дома и мест общего пользования, в результате чего на лоджиях предусмотрены приборы отопления.

В результате корректировки проектной документации получено положительное заключение ООО «Уральское управление строительной экспертизы» (л.д.46-50) *** от ***.

При этом внесенные изменения не повлияли на конструктивную надежность и безопасность объекта и не повлекли за собой существенных изменений характеристик квартир. Класс энергоэффективности многоквартирного жилого здания остался прежним – В (высокий) (л.д. 48). Функциональное назначение помещения не изменилось и осталось прежним - помещение вспомогательного использования (лоджия).

Из представленного сравнительного расчета теплопотерь при отапливаемой лоджии составляет 1100 Вт., при неотапливаемой – 1140 Вт. При этом в первом варианте отопление лоджии рассчитано и на компенсацию потерь на кухне (л.д. 44).

К расчету теплопотерь ООО «Спецпроект» (л.д. 32-34), представленного истцом, суд относится критически, поскольку он выполнен без учета проектных значений по теплоснабжению здания, при этом, расчет теплотехнических потерь для лоджии им выполнен на поддержание внутренней температуры +21, тогда как проектной документацией температура внутреннего воздуха на лоджии принята +10. Таким образом, теплопотери на лоджии по расчету ответчика составляют 850 Вт, против 1050 Вт указанных истцом и являются более экономически выгодными.

Согласно письму ООО «АСПА» от 09.09.2021 №120-21А и проведенному анализу проектных решений в связи с изменением системы отопления и оценки технической возможности изменения указанных решений во введенном здании, следует, что внесение изменений в проектную документацию направлено на утепление наружных конструкций здания обусловленное расчетом энергетических характеристик здания, направлено на гидравлическую и тепловую устойчивость систем отопления, теплоснабжения. Исключение отопительного прибора на лоджии повлечет гидравлические изменения в отопительной системе, что приведет к дисбалансу температурного графика подъезда, которое в свою очередь повлечет изменение количественных показателей теплоносителя системы теплоснабжения, систем вентиляции, может привести к размораживанию водяных колориферов приточных систем вентиляции и остановке отопительной системы здания.

Таким образом, давая оценку представленным доказательствам в их совокупности, суд приходит к выводу, что объект долевого строительства соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации, внесение изменение в которую предусмотрено без согласования с Дольщиком, доказательств ухудшения качества объекта истцом не представлено, тогда как ответчиком доказано обратное.

Кроме того, суд отмечает, что в целях выполнения требований Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ сведения об изменении проектных решений отражены в проектной декларации упомянутого объекта капитального строительства. Проектные декларации размещены на сайте наш.дом.рф 16.10.2020 и имеют неограниченный доступ к просмотру (л.д.51-53). В связи с чем, заключая возмездную сделку по уступке права требования ***, Осколкова С.Н. не могла не знать о наличии радиатора отопления на лоджии и если для нее это условие являлось существенным, то отказаться от заключения соответствующего договора.

Учитывая изложенное, правовых оснований для удовлетворения требований истца судом не установлено, в иске надлежит отказать.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований Осколковой Светланы Николаевны к акционерному обществу «Специализированный Застройщик «УГМК-Макаровский» об обязании привести однокомнатную квартиру в соответствии с проектной документацией, отказать.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение одного месяца с момента изготовления решения в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Железнодорожный районный суд г. Екатеринбурга.

Судья Т.А. Евдокимова

***