Гражданский кодекс часть 1

В обоснование требований истцы ссылаются на то, что они являются участниками общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым <Номер> площадью 17,76 га, расположенный в <Адрес>, с долями в размере по ? каждый.

12.01.2009 г., между собственниками участка и ответчиком по делу был заключен договор аренды сроком на 10 лет до 16.04.2019 года, в настоящее время запись об аренде в ЕГРН не погашена.

Полагая договор прекращенным в связи с истечением срока аренды, имея намерения использовать свои доли самостоятельно, истцы приняли решение расторгнуть договор. Для этого в январе 2022 года они обратились в Управление Росреестра по Краснодарскому краю с заявлением о внесении в ЕГРН записи о прекращении обременения, однако регистрация была приостановлена по той причине, что после истечения срока аренды запись об аренде может быть погашена либо на основании заявления арендатора ФИО5, либо на основании заявлений всех участников долевой собственности. Истцы также указали, что собственник ? доли ФИО7 заняла нейтральную позицию.

В связи с чем, полагая свои права нарушенными по изложенным основаниям, руководствуясь п. 1 ст. 46 Земельного кодекса РФ, истцы вынуждены обратиться в суд с иском о расторжения договора в судебном порядке, направив ответчику в январе 2022 года досудебное предложение о расторжении договора добровольно. Данное предложение ответчиком оставлено без ответа.

Истцы просят суд расторгнуть договор от 12 марта 2009 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения со множественностью лиц на стороне арендодателя с кадастровым <Номер>, площадью 17,76 га., расположенного по адресу: <Адрес> категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование участка: для сельскохозяйственного производства, между арендодателями: ФИО1, ФИО2, ФИО7 и арендатором ФИО5.

Возместить с ответчика в пользу истца судебные расходы, состоящие из: уплаченной государственной пошлины в размере 300 (триста) руб., почтовых расходов в размере 985,36 (девятьсот восемьдесят пять) рублей, 36 коп., расходов на услуги адвоката в размере 24 000 (двадцать четыре тысячи) рублей.

В судебном заседании истец ФИО1 пояснил, что ему принадлежит земельная доля в спорном участке, когда истек срок аренды он не знает, арендатор ФИО5 пользуется участком до настоящего времени, арендную плату за него получает его супруга ФИО2. Истец поддержал исковые требования и просил суд расторгнуть договор на том основании, что его сыновья имеют намерения использовать принадлежащую ему земельную долю самостоятельно.

Истец ФИО2 в судебном заседании пояснила, что ей также принадлежит земельная доля в спорном участке, арендатор условия договора исполнял, арендную плату выплачивал, но срок аренды закончился в 2019 году и сын хочет использовать принадлежащую ей земельную долю самостоятельно. По этой причине в январе 2022 они направили арендатору письмо, на которое он не ответил, поэтому они и обратились в суд для расторжения договора аренды в судебном порядке.

Представитель истцов ФИО3 поддержал исковые требования, дал пояснения, аналогичные изложенным в исковом заявлении, сообщил суду, что договор аренды истек в 2019 году, ответчик продолжает пользоваться землей до настоящего времени, арендную плату выплачивает, но договор не пролонгирован. В настоящее время он намерен самостоятельно использовать земельные доли своих родителей, однако ответчик в добровольном порядке отказался подписать направленное ему соглашение о расторжении договора. По изложенным причинам истцы были вынуждены обратиться в суд с требованием о расторжении договора аренды.

В ходе судебного разбирательства истцы уточнили исковые требования, заявив о ничтожности расторгаемого договора в связи с тем, что четвертый собственник Ф.А. лично договор не подписывал, поскольку умер в <Дата>, а договор заключен в 2009 году.

Представитель представителя истцов ФИО3 - ФИО4, поддержала исковые требования, пояснила суду, что правовым основанием расторжения договора аренды является ст. 452 Гражданского кодекса РФ. Срок договора аренды истек, договором установлен запрет пролонгации договора. В настоящее время договор считается заключенным на неопределенный срок в соответствии со ст. 621 Гражданского кодекса РФ, поэтому истцы вправе требовать в суде его расторжения после направления в январе 2022 года арендатору предложения его расторгнуть. Также просила суд, в случае удовлетворения иска, о необходимости обратить решение суда к немедленному исполнению в порядке ст. 212 ГПК РФ вследствие особых обстоятельств, поскольку замедление его исполнения может привести к значительному ущербу для истцов, намеренных приступить к использованию земельных долей по назначению, для производства сельскохозяйственной продукции, самостоятельно.

С учетом уточненных исковых требований истцы, их представитель просили суд:

- расторгнуть договор от 12 марта 2009 года аренды земельного участка сельско-хозяйственного назначения со множественностью лиц на стороне арендодателя с кадастровым <Номер> площадью 17,76 га, расположенного в <Адрес> категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, между арендодателями ФИО1, ФИО2, ФИО7 и арендатором ФИО5;

- обязать орган регистрации прав погасить регистрационную запись об аренде земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым <Номер>, площадью 17,76 га, расположенного в <Адрес>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование участка: для сельскохозяйственного производства.

Ответчик ФИО5 в судебном заседании против удовлетворения иска возражал, пояснил суду, что арендует спорный участок с 2009 года, срок аренды истек в 2019 году, но он продолжил пользоваться участком и использует его до настоящего времени. За прошедший период условия договора им исполнялись надлежащим образом, участок использовался по назначению для производства сельскохозяйственной продукции с соблюдением всех необходимых агротехнических норм по внесению удобрений, поэтому он несет связанные с этим значительные финансовые затраты, которые быстро не окупаются. Обязанность по оплате арендной платы также исполнялась им надлежащим образом, а в последние годы он даже выплачивал арендную плату в большем размере, чем это предусмотрено договором, и в таком размере она принималась арендодателями. Полагает, что договор возобновлен на новый срок, поскольку он продолжил пользоваться участком по истечении срока договора, а арендодатели не возражали. В январе этого года он вел переговоры с арендодателями о заключении дополнительного соглашения к договору аренды, в котором предлагал продлить срок аренды еще на три года, и увеличить размер ежегодной арендной платы в натуральном выражении до пяти тонн зерна за одну земельную долю. Однако истцы не согласились на его предложение, и обратились в суд. Ответчик полагает, что законных оснований для расторжения договора не имеется и просил суд в иске отказать.

Представитель ответчика ФИО5 - ФИО6 В судебном заседании возражала против исковых требований по основаниям, изложенным в письменных возражениях и дополнениях к ним. В обоснование пояснила, что спорный договор был заключен сроком на 10 лет, и по истечении срока в 2019 году, продолжил исполняться сторонами, а ответчик, согласно записям ЕГРН, на сегодняшний момент признается правообладателем участка. Полагает, что договор возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ, и, в соответствии с п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ, его прекращение возможно только в случае если все арендодатели, как сторона арендодателя со множественностью лиц, откажутся от договора, предупредив об этом арендатора за три месяца. Поэтому отказ от договора только двух участников долевой собственности из четырех не считается надлежащим исполнением требований закона стороной арендодателя, и свидетельствует о нарушении истцами обязательного досудебного порядка расторжения договора.

Полагает требования истцов не основанными на законе, поскольку в иске не приведены правовые основания расторжения действующего договора в одностороннем порядке, предусмотренные гражданским и земельным законодательством. Считает, что истцы не обосновали нарушение своих прав действиями арендатора.

Кроме того, указание истцами на ничтожность договора, о расторжении которого заявлено в суд, в силу пункта 5 статьи 166 ГК РФ не имеет правового значения, поскольку ничтожный договор не порождает прав и обязанностей для сторон, между тем договор добросовестно исполняется сторонами более 13 лет, то есть, поведение истцов после заключения сделки давало основание арендатору полагаться на действительность сделки.

Также представитель указала, что ответчик ФИО5, как правопреемник по наследству имущества арендодателя Ф.А., является одновременно и арендодателем, и арендатором унаследованной земельной доли, следовательно обязательства арендатора по договору в отношении данной конкретной земельной доли прекращены совпадением должника и кредитора (ст. 413 ГК РФ) в момент заключения договора. Поэтому заявление истцов о ничтожности договора, в связи с тем, что подпись за Ф.А. выполнена неустановленным лицом, не имеет правового значения. С учетом изложенного, просила суд в иске полностью отказать.

Представитель третьего лица, ФИО7 — ФИО8, в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований. Пояснила суду, что ФИО7, является арендодателем по договору аренды от 12 марта 2019 года. За весь период действия договора арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору, участок используется по назначению, арендатор несет значительные финансовые затраты для поддержания плодородия почвы, вносит удобрения, арендная плата выплачивается в полном размере и вовремя. Договор был заключен на 10 лет до 2019 года, но продолжил исполняться сторонами и по истечении срока, в связи с чем договор считается возобновленным. Также сообщила суду, что в январе этого года она вела переговоры с истцами и ответчиком о заключении дополнительного соглашения к договору. Арендатор предложил значительно, до пяти тонн зерна за одну долю, увеличить размер арендной платы, а также изменить срок аренды еще на три года. Её доверитель ФИО7 согласилась на предложенные условия, считает, что надо продлить срок аренды, дать возможность арендатору отработать свои вложения в землю, но истцы А-вы возражали, поэтому дополнительное соглашение не было подписано. Предусмотренных законом оснований для расторжения договора не имеется, просила суд в иске отказать.

Суд, заслушав пояснения истцов и их представителя, ответчика и его представителя, представителя третьего лица, исследовав материалы дела в их совокупности, находит, что исковое заявление не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч.2 ст.36 Конституции РФ владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.

В судебном заседании установлено, что истцам ФИО1, ФИО2, третьему лицу ФИО7, ответчику ФИО5 принадлежит на праве общей долевой собственности, в равных долях, по ? доле каждому, земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, площадью 177600 кв.м, местоположение<Адрес>

<Адрес> с кадастровым <Номер>

Стороны в установленном порядке зарегистрировали договор аренды земельного участка от 12.03.2009 года, по которому указанные участники общей долевой собственности выступают арендодателями со множественностью лиц на стороне арендодателя, а ответчик ФИО5 - арендатором.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости на момент рассмотрения настоящего спора в отношении участка существует запись о регистрации ограничения (обременения) в виде аренды в пользу ФИО5, срок аренды до 16.04.2019 года. Из содержания договора судом не установлен запрет на его возобновление в случае продолжения использования участком арендатором по истечении срока договора.

Перечисленные обстоятельства подтверждаются выпиской из Единого государственного реестра недвижимости и договором аренды.

Согласно п. 6 ст. 8.1 Гражданского кодекса РФ зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке; лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

Судом установлено, что на момент рассмотрения спора в суде запись о прекращении аренды в Единый государственный реестр не внесены, следовательно ФИО5 признается арендатором земельного участка с кадастровым <Номер>

Таким образом, судом установлен факт продолжения арендных отношений между сторонами по истечении срока аренды до настоящего времени. При отсутствии возражений со стороны арендодателей, ответчик продолжил использовать переданный в аренду земельный участок по назначению, что не оспаривалось истцами, третьим лицом, арендодателем ФИО7, а арендодатели продолжили ежегодно получать арендную плату на условиях, определенных договором, что подтверждено ими в ходе рассмотрения дела, а также письменными доказательствами. Согласно п.3 соглашения о расторжении договора аренды от 20 января 2022 года, подписанного в одностороннем порядке истцами, подтверждено, что арендная плата уплачена полностью.

В силу ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ, если договор аренды, заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Таким образом, на основании исследованных доказательств и приведенных норм закона суд приходит к выводу о возобновлении действия договора аренды на неопределенный срок, и возможности его расторжения в судебном порядке по требованию арендодателей только по основаниям предусмотренным законом.

В качестве конкретных причин расторжения договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, истцами указано намерение выделить в счет своих долей отдельный участок и желание использовать данный участок самостоятельно.

Согласно ст. 46 Земельного кодекса РФ, аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по основаниям, предусмотренном ст. 45 ЗК РФ (в том числе при ненадлежащем использовании земельного участка, при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, в иных случаях, предусмотренных федеральным законом).

В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

На основании ст. 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

Согласно п.9 ст.22 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 23 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», досрочное расторжение договора аренды земельного участка по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Существенные нарушения условий договора арендатором, как основание для расторжения договора в одностороннем порядке, в обоснование иска не приведены, доказательства таких существенных нарушений договора ответчиком, не представлены.

Судом также учитывается, что предметом договора аренды является земельный участок, учётный в Едином государственном реестре недвижимости как индивидуально-определенная вещь, в отношении которой стороны обладают правом общей долевой собственности с определением размера долей без выдела долей в натуре, а истцам принадлежат только две доли в праве общей собственности.

На основании п.п. 1 и 2 ст. 244 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Согласно ст. 246 Гражданского кодекса РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Из договора аренды от 12.03.2009 года, заключенного со множественностью лиц на стороне арендодателей, не следует возможность прекращения обязательства частично, только в отношении прав и обязанностей кого-либо из арендодателей, доли в праве которых на объект аренды не выделены в натуре.

Исходя из буквального толкования положений п. 2 ст.450, п. 2 ст. 452 и ст. 619 Гражданского кодекса РФ, из условий договора аренды между сторонами не следует невозможность расторжения договора по инициативе не всех участников общей долевой собственности на стороне арендодателя.

Принимая во внимание указанные обстоятельства и нормы действующего законодательства, с иском о расторжении договора в отношении участка арендодатели должны были обратиться все совместно. Также совместно они должны были направить арендодателю отказ от договора, в порядке предусмотренном п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ с целью прекращения договора, заключенного на неопределенный срок, во внесудебном порядке. Участники общей долевой собственности не обращались к арендатору с письменным отказом от договора. Как следует из материалов дела один сособственник на стороне арендодателя, третье лицо по делу ФИО7, не желает расторгать договор аренды с ответчиком, намерена продолжить арендные отношения, в связи с чем против иска возражала.

Как следует из уведомлений от 21.01.2022 года <Номер> и <Номер>, по результатам рассмотрения заявлений истцов в Росреестр о прекращении аренды в отношении земельного участка с кадастровым <Номер> регистрация приостановлена по тем же основаниям: для регистрации прекращения договора аренды необходимо обращение любой из сторон договора: либо арендатора, либо арендодателей, но со стороны арендодателей должны совместно обратиться все четыре сособственника: ФИО1, ФИО2, ФИО5, ФИО7.

Учитывая, что воля на заключение договора аренды земельного участка по договору исходила от всех четырех собственников, также все они должны прийти к соглашению и о расторжении данного договора, или заключить дополнительный договор, указав срок аренды.

Таким образом, в материалах дела отсутствуют доказательства согласия всех собственников на стороне арендодателя на расторжение договора аренды, договор аренды земельного участка не может считаться расторгнутым вследствие направления отказа от договора только от двух арендодателей и последующем обращении в суд этих арендодателей без указания конкретных причин его расторжения.

Оценивая доводы истцов о ничтожности договора аренды земельного участка от 12.03.2009 года, суд приходит к выводу о несостоятельности данных доводов по следующим основаниям.

Как установлено п.1 ст. 167 Гражданского кодекса РФ ничтожный договор не порождает правовых последствий, не является основанием возникновения прав и обязанностей сторон, и не может быть расторгнут в судебном порядке по данным основаниям. Ссылаясь на ничтожность договора истцы не изменили предмет иска, требуя расторжения договора, который исполнялся сторонами, в том числе истцами, более 13 лет.

Согласно п. 5 ст. 166 Гражданского кодекса РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам, полагаться на действительность сделки. Судом установлено, что истцы лично и добровольно заключили договор с ответчиком, в судебном заседании истцы подтвердили, что с момента заключения договора и до настоящего времени принимали арендные платежи от ответчика, не имели каких-либо претензий в связи с заключением и исполнением договора, не требовали прекращения арендных отношений вследствие нарушения договора, что давало основание арендатору полагаться на действительность сделки, заявление истцов о ничтожности договора аренды недобросовестно и не имеет правового значения в споре о расторжении договора аренды.

Наследственным делом, открытым нотариусом Отрадненского нотариального округа З.В., после смерти собственника ? доли Ф.А. подтверждается, что наследником по завещанию и правопреемником умевшего участника общей долевой является арендатор ФИО5.

Следовательно, в силу п.1 ст. 1110, п.1 ст. 1114, п. 4 ст. 1152 Гражданского кодекса РФ земельная доля признается принадлежащей арендатору ФИО5 со дня открытия наследства, с <Дата>, независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что в отношении земельной доли, ранее принадлежавшей Ф.А. обязательства арендатора по договору прекращены совпадением должника и кредитора (ст. 413 ГК РФ) в момент заключения договора, в связи с чем заявление истцов о ничтожности договора, в связи с тем, что подпись за Ф.А. выполнена неустановленным лицом, не имеет правового значения.

При этом судом учитывается правовая позиция Верховного Суда РФ, изложенная в «Обзоре судебной практике» № 5(2017), утвержденному Президиумом 27.12.2017 года: в соответствии со ст. 413 ГК РФ обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства; в случае приобретения арендатором доли в праве собственности на предоставленный ему земельный участок сельскохозяйственного назначения не происходит полного совпадения объема прав и обязанностей должника и кредитора в одном лице, совпадение происходит лишь на определенную долю в праве.

Таким образом, заявление истцов о ничтожности сделки не имеет правового значения и не может являться основанием для удовлетворения иска о расторжении договора аренды.

Заявление представителя представителей истцов ФИО4 о необходимости обратить решение суда к немедленному исполнению в порядке, предусмотренном ст. 212 ГПК РФ, вследствие особых обстоятельств, поскольку замедление его исполнения может привести к значительному ущербу для истцов, намеренных приступить к использованию земельных долей по назначению самостоятельно, не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и подтверждено истцами в судебном заседании в отношении земельного участка с кадастровым <Номер> в момент рассмотрения спора в суде действует договор аренды от 12.03.2009 года, возобновленный на неопределенный срок. Арендатор в настоящее время использует участок для производства сельскохозяйственной продукции, на участке находятся посевы сельхозкультур, что не оспаривалось истцами.

Согласно абз. 2 ст. 606 Гражданского кодекса РФ, плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Немедленное исполнение решения суда о расторжении договора аренды в период полевых сельскохозяйственных работ, до уборки урожая арендатором, повлечет нарушение его имущественных прав, предусмотренных ст. 606 Гражданского кодекса РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2 к ФИО5 о расторжении договора аренды, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда через Лабинский районный суд в течение одного месяца.

Мотивированное решение изготовлено 31 мая 2022 г.

Судья: