Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5, ФИО6, ФИО7 ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11 к сельскохозяйственной артели «Урожай» о взыскании задолженности по арендной плате, и по иску сельскохозяйственной артели «Урожай» к ФИО6, Долгополовой ОГ.И., ФИО13, ФИО14, ФИО15 ФИО16, ФИО17 ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28 ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35,, ФИО36 о переводе прав и обязанностей покупателей по договорам купли-продажи земельных участков,

установил:

ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11 обратились в суд с иском к сельскохозяйственной артели «Урожай» (далее СХА «Урожай») о взыскании задолженности по арендной плате, признании обременения отсутствующим. В обоснование иска указали, что 16.02.2013 на основании решения общего собрания собственников земельных долей – участников общей долевой собственности, между истцами (арендодателями) и СХА «Урожай» (арендатором) заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 64:27:000000:107 сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства (пашня, пастбище), общей площадью 94661600 кв.м, расположенного по адресу: примерно в 4,0 км по направлению на юг от ориентира: Пункт ГГС № 2400, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Саратовская область, Пугачевский район на срок до 20.05.2018.

Из данного исходного участка были выделены земельные участки, обремененные арендой в пользу СХА «Урожай»:

с кадастровыми номерами 64:27:000000:3202, площадью 7754621 кв.м; 64:27:000000:3603, площадью 999946 кв.м; 64:27:000000:3614, площадью 749960 кв.м, принадлежащие на праве собственности ФИО5;

с кадастровым номером 64:27:170201:305, площадью 749961 кв.м, принадлежащий на праве собственности ФИО6;

с кадастровым номером 64:27:170201:301, площадью 4999973 кв.м, принадлежащий на праве общей долевой собственности по ? доле ФИО7 и ФИО8;

с кадастровым номером 64:27:000000:3506, площадью 750000 кв.м, принадлежащий на праве общей долевой собственности по 1/3 доле ФИО9, ФИО10, ФИО11

С момента заключения договора ответчик не выплачивал истцам арендную плату, в результате чего образовалась задолженность. Направленное 06.09.2017 предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок, оставлено ответчиком без ответа.

08.12.2017 истцы уведомили СХА «Урожай» о предстоящем истечении срока действия договора и об отсутствии у них намерения на продолжение арендных отношений, а также об отсутствии у ответчика преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок в связи с неисполнением обязанности по оплате арендной платы. От получения уведомлений ответчик уклоняется, при этом засеял некоторые из полей, входящих в состав принадлежащих истцам участков, что по их мнению свидетельствует о намерении ответчика уклоняться от своевременного снятия обременения.

На основании изложенного истцы просили взыскать с ответчика задолженность по арендной плате: в пользу ФИО5 за один год из расчета 38 долей по 25 га каждая в собственности истца – 190000 руб., в пользу ФИО6 за один год из расчета 3 доли по 25 га каждая в собственности истца – 15000 руб., в пользу ФИО8, ФИО7, ФИО9, ФИО10, ФИО11 за три года из расчета по 1 доле в собственности истцов по 25 га каждая доля – по 15000 руб. каждому. Признать отсутствующим с 20.05.2018 обременение права собственности в виде аренды в пользу СХА «Урожай» на основании договора от 16.02.2013 в отношении вышеуказанных земельных участков, принадлежащих истцам.

СХА «Урожай» обратилась с иском о переводе прав и обязанностей покупателя по договорам купли-продажи, указывая, что ответчики ФИО37 и ФИО5 приобрели в собственность земельный участки с кадастровыми номерами 64:27:000000:3603, 64:27:000000:3202, 64:27:000000:3614, 64:27:170201:305, выделенные из земельного участка с кадастровым номером 64:27:000000:107, в отношении которого заключен договор аренды, и соответствующие отношения аренды распространились на выделенные участки.

Считает, что отчуждение указанных земельных участков осуществлено с нарушением преимущественного права покупки истца, установленного договором аренды, нормами ГК РФ и Федерального закона РФ от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

С учетом изложенного СХА «Урожай» просила перевести на нее права и обязанности покупателей по договорам купли-продажи, заключенным в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 64:27:000000:3603, 64:27:000000:3202, 64:27:000000:3614, 64:27:170201:305.

Судом указанные дела объединены в одно производство.

Лица, участвующие в деле: ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО38, ФИО10, ФИО11 ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО39, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО40, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31, ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35,, ФИО36, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, нотариус нотариального округа г. Пугачев и Пугачевский район ФИО41 о времени и месте судебного разбирательства извещены, в суд не явились.

В судебном заседании представитель ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО38, ФИО10, ФИО11 - ФИО1 представила заявление об отказе истцов от части первоначального иска, в частности от требования о признании отсутствующим с 20.05.2018 обременения права собственности в виде аренды, производство по делу в этой части прекращено определением суда.

В остальной части представители указанных истцов и ответчиков ФИО1, ФИО2 первоначальный иск поддержали, иск СХА «Урожай» не признали. Из их объяснений следует, что преимущественное право покупки, предусмотренное п. 1 ст. 250 ГК РФ, у СХА «Урожай» отсутствует, поскольку данная норма устанавливает и защищает право участника долевой собственности, каковым СХА не является. Также полагают, что исключительное право участника долевой собственности и сельскохозяйственной организации или гражданина – члена КФХ, использующих земельный участок, находящийся в долевой собственности, на приобретение земельной доли прекращается с момента выделения участником долевой собственности земельного участка в счет земельной доли и на выделенные земельные участки не распространяется. Поскольку участники долевой собственности – собственники земельных долей в исходном земельном участке воспользовались своим правом на выдел земельных участков в счет долей и после выдела распорядились ими по своему усмотрению путем отчуждения ФИО5 и ФИО37, следовательно предметом спорных сделок являлись не земельные доли, а земельные участки, соответственно исключительно право на приобретение СХА «Урожай» спорных земельных долей, предусмотренное подп. 4 п. 3 ст. 1 и п. 1 ст. 12 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» прекратилось при выделе долей и нарушено не было. Считают, что действие п. 5.1.6 договора аренды от 16.02.2013 о преимущественном праве СХА на выкуп земельного участка (доли или долей) не распространяется на спорные земельные участки, так как на момент заключения договора аренды они не существовали, а соответствующего полномочия на включение в договор указанного условия в отношении впоследствии выделенных участков у представителя Ш., подписавшего договор от имени арендодателей, не имелось. Полагают, что установленный законом трехмесячный срок для перевода прав и обязанностей покупателей необходимо исчислять с 07.09.2017, когда СХА «Урожай» получило от ФИО5 и ФИО37 предупреждения о необходимости выплаты арендной платы. Кроме того, считают, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:27:000000:3202 право аренды СХА «Урожай» не возникло, поскольку данный участок изначально выделялся в счет множества долей граждан, в числе которых были ФИО20 и ФИО32, голосовавшие против заключения договора аренды.

Представители ответчика и истца СХА «Урожай» - ФИО3, ФИО4 - первоначальный иск не признали, иск СХА «Урожай» поддержали. Из их объяснений следует, что в счет погашения задолженности по арендной плате арендодателям выдавалась натуроплата, своими действиями по получению сельскохозяйственной продукции арендодатели выразили согласие на такой порядок оплаты по договору, следовательно задолженность отсутствует. Арендная плата ФИО12 не выплачивалась, поскольку СХА не было известно о наличии у них права собственности на земельные участки, находящиеся в аренде. Считают, что условия договора аренды распространяются на участников общей долевой собственности до реализации ими права на выдел своей доли в самостоятельный земельный участок с приобретением права единоличной собственности на него. Указали, что спорные земельные участки образованы не только лицами, голосовавшими против заключения договора аренды со СХА, но и не возражавшими против договора, поэтому реализация названными лицами права на выдел земельного участка в счет земельных долей не привела к прекращению действия ранее заключенного договора аренды. Полагают, что из норм закона не следует автоматическое прекращение договора аренды при выделе из него в натуре земельных долей, и указание на преимущественное право арендатора на заключение договора аренды или на внесение изменений в ранее заключенные договоры предполагает действие договора аренды в отношении, в том числе, и выделенных земельных участков. Считают, что условие договора аренды о преимущественном праве на покупку включено в договор обоснованно с соблюдением установленного порядка. Указали, что из содержания предупреждений Д-вых, адресованных СХА «Урожай» о необходимости исполнения обязательств по оплате арендной платы, не следует, что Д-вы стали собственниками спорных земельных участков и что право собственности приобретено ими на основании купли-продажи земельных долей либо по иным оснований возникновения права собственности. Из указанных предупреждений не следует, что они направлены собственниками (продавцами) долей, они не содержат указание на цену и другие условия, на которых продается земельная доля. Утверждают, что о наличии права собственности Д-вых на спорные земельные участки СХА «Урожай» стало известно из уведомлений о прекращении договора аренды в декабре 2017, исковое заявление направлено в суд 01.03.2018 в пределах срока исковой давности.

От третьего лица нотариуса нотариального округа г. Пугачев и Пугачевский район ФИО41 поступили письменные объяснения, в которых она указала, что по первоначальному иску к СХА «Урожай» возражений не имеет. С иском СХА «Урожай» не согласна, поскольку предметом спорных сделок являлись не земельные доли, а выделенные в счет земельных долей отдельные земельные участки, в связи с чем у СХА прекратилось право преимущественной покупки. При этом п. 5.1.6 договора аренды, предусматривающий соответствующее преимущественное право арендодателя, заключен в отношении исходного земельного участка, а не в отношении выделенных из него.

Выслушав объяснения представителей истцов и ответчиков, исследовав письменные доказательства, видеозапись, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Статья 606 ГК РФ предусматривает, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст. 608 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство. Кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части. При отказе кредитора выдать расписку, вернуть долговой документ или отметить в расписке невозможность его возвращения должник вправе задержать исполнение. В этих случаях кредитор считается просрочившим.

Вышеизложенные положения ст. 408 ГК РФ устанавливают, что сделки, выражающиеся в предоставлении исполнения обязательства, заключаются в письменной форме – в виде расписок, письменных надписей на долговом документе, иных документов.

На основании пп. 4 п. 3 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на принципе преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.

По правилам п. 1 ст. 12 указанного закона к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

В п. 1-3 ст. 250 ГК РФ указано, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.05.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", по смыслу пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Судом установлено, что постановлением администрации г. Пугачева и Пугачевского района № 971 от 31.10.1994, с учетом изменений и дополнений, внесенных постановлением № 63 от 07.07.2006 за АО «Рахмановка» закреплены земельные угодья общей площадью 17765,2 га, из них в коллективно-долевую собственность 16626,6 га. Утверждены списки членов пайщиков АО «Рахмановка» с правом собственности земельной доли в размере 25 га, в том числе пашни 20 га, пастбищ 5 га (т. 2 л.д. 198-214, материалы дела правоустанавливающих документов на земельный участок 64:27:000000:3202).

16.02.2013 между СХА «Урожай» (Арендатором) и участниками общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения общей площадью 94661600 кв.м с кадастровым номером 64:27:000000:107, расположенный по адресу: примерно в 4,0 км по направлению на юг от ориентира: Пункт ГГС № 2400, расположенного за пределами участка, адрес ориентира Саратовская область, Пугачевский район (Арендодателями – членами-пайщиками АО «Рахмановское») заключен договор аренды вышеуказанного земельного участка на срок до 20.05.2018 (т.1 л.д. 156-241), на стороне Арендодателей выступали, в том числе, истцы ФИО7, ФИО8, ФИО11, ФИО9, ФИО10

Согласно п. 3.1 договора размер арендной платы составляет 5000 руб. в год за одну долю и выплачивается пропорционально размеру доли. Арендная плата вносится Арендатором ежегодно наличными денежными средствами до 01.11 текущего года (т. 1 л.д. 238). Данный договор в установленном порядке зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т. 1 л.д. 241 оборот), фактически передача земельного участка в аренду состоялась, что сторонами не оспаривалось.

В пункте 5.1.6 договора аренды указано, что арендатор имеет право преимущественного (первоочередного) выкупа земельного участка (доли или долей) в случае их продажи (т. 1 л.д. 98).

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости от 04.04.2018 ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11 с 24.06.2011 являлись собственниками долей в праве общей долевой собственности по 3/1136 в отношении вышеуказанного земельного участка с кадастровым номером 64:27:000000:107 по адресу: Саратовская область, Пугачевский район, участок находится примерно в 4,9 км по направлению на юг от ориентира: Пункт ГГС № 2400.

11.05.2016 прекращены вышеуказанные права А-ных на основании Соглашения об установлении (определении) долей в праве общей собственности на земельный участок (т. 2 л.д. 136).

31.03.2016 прекращены вышеуказанные права ФИО11, ФИО9, ФИО10 на основании заявления о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении права, кадастрового паспорта земельного участка (т. 2 л.д. 141, 155, 156).

Согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 11.05.2016 ФИО7 и ФИО8 являются обладателями общей долевой собственности по ? доле у каждого в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:27:170201:301 сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства, площадью 499973 кв.м, адрес: Саратовская область, Пугачевский район, Рахмановское муниципальное образование, в 5 км на юго-запад от с. Рахмановка, с существующим ограничением права в виде аренды (т. 1 л.д. 102, 103).

Согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 31.03.2016 ФИО11, ФИО9, ФИО10 являются обладателями общей долевой собственности по 1/3 доле у каждого в отношении земельного участка с кадастровым номером 64:27:000000:3506 сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства, площадью 750000 кв.м, адрес: Саратовская область, Пугачевский район, Рахмановское муниципальное образование, в 12,7 км на северо-запад от с. Максютово, с существующим ограничением права в виде аренды (т. 1 л.д. 104-106).

В судебном заседании установлено и не оспаривалось сторонами, что указанные земельные участки выделены из исходного земельного участка 64:27:000000:107 в счет земельных долей, до настоящего времени ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11 являются арендодателями, а СХА «Урожай» - арендатором, свою обязанность выплачивать указанным лицам арендную плату по договору от 16.02.2013 СХА «Урожай» не отрицает.

Из материалов реестрового дела о выделении земельного участка № 64:27:000000:3202 следует, что в 23.08.2013 по заказу 41 участника долевой собственности земельного участка с кадастровым номером 64:27:000000:107 произведен выдел многоконтурного земельного участка, расположенного примерно в 4,0 км по направлению на юг от ориентира: Пункт ГГС № 2400, расположенного за пределами участка. Адрес ориентира : Саратовская область, Пугачевский район, площадью 10254621 кв.м, с уточненной площадью 7754621 кв.м (т. 3 л.д. 2-156).

Согласно выписке из ЕГРН от 30.12.2016 право собственности на земельный участок с кадастровым номером 64:27:000000:3202 сельскохозяйственного назначения площадью 7754621 кв.м принадлежит ФИО5 на основании договора купли-продажи от 29.12.2016. Участок обременен арендой на срок с 04.10.2013 по 20.05.2018 в пользу СХА «Урожай» на основании договора аренды от 16.02.2013 (т. 1 л.д. 109).

В соответствии с нотариально удостоверенным договором купли-продажи от 29.12.2016 Х., действующая за ФИО15 и ФИО17 продали и передали, а ФИО5 купила и приняла на праве собственности вышеуказанный земельный участок 64:27:000000:3202 за цену 100000 руб. 30.12.2016 право собственности по договору зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (т.2 л.д. 74-77).

Из материалов реестрового дела о выделении земельного участка № 64:27:000000:3603 следует, что 29.09.2016 по заказу участника долевой собственности земельного участка с кадастровым номером 64:27:000000:107 ФИО15 в счет 12/1136 долей произведен выдел двухконтурного земельного участка, расположенного по адресу: Саратовская область. Пугачевский район, Рахмановское муниципальное образование, в 2.5 км на северо-запад от пос. Муравли, площадью 999946 кв.м (т. 3 л.д. 157-242).

Согласно выписке из ЕГРН от 12.12.2016 право собственности на земельный участок с кадастровым номером 64:27:000000:3603 сельскохозяйственного назначения площадью 999946 кв.м принадлежит ФИО5 на основании договора купли-продажи от 11.11.2016. Участок обременен арендой на срок с 04.10.2013 по 20.05.2018 в пользу СХА «Урожай» на основании договора аренды от 16.02.2013 (т. 1 л.д. 108).

В соответствии с договором купли-продажи от 11.11.2016 Х., действующая за ФИО15, продала и передала, а ФИО5 купила и приняла вышеуказанный земельный участок 64:27:000000:3603 за цену 100000 руб. 12.12.2016 право собственности по договору зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (т. 2 л.д. 71-73).

Из материалов реестрового дела о выделении земельного участка № 64:27:170201:305 следует, что 04.05.2016 по заказу участников долевой собственности земельного участка с кадастровым номером 64:27:000000:107 в счет земельных долей произведен выдел земельного участка, расположенного по адресу: примерно в 4,0 км по направлению на юг от ориентира Пункт ГГС № 2400, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Саратовская область, Пугачевский район, площадью 749961 кв.м (т. 4 л.д. 1-53).

Согласно выписке из ЕГРН от 12.12.2016 право собственности на земельный участок с кадастровым номером 64:27:170201:305 сельскохозяйственного назначения площадью 749961 кв.м принадлежит ФИО6 на основании договора купли-продажи от 07.10.2016. Участок обременен арендой на срок с 04.10.2013 по 20.05.2018 в пользу СХА «Урожай» на основании договора аренды от 16.02.2013 (т. 1 л.д. 107).

В соответствии с договором купли-продажи от 07.10.2016 ФИО16, и Х., действующая за ФИО17, ФИО39, а также С., действующая за ФИО18, продала, а ФИО6 купил в собственность вышеуказанный земельный участок 64:27:170201:305 за цену 150000 руб. 12.10.2016 право собственности по договору зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (т. 2 л.д. 65-70).

Из материалов реестрового дела о выделении земельного участка № 64:27:000000:3614 следует, что 30.11.2016 по заказу участников долевой собственности земельного участка с кадастровым номером 64:27:000000:107 в счет земельных долей произведен выдел многоконтурного земельного участка, расположенного по адресу: Саратовская область, Пугачевский район, Рахмановское муниципальное образование, в 5,7 км на северо-запад от с. Рахмановка, площадью 749960 кв.м (т. 4 л.д. 54-139).

Согласно выписке из ЕГРН от 16.02.2017 право собственности на земельный участок с кадастровым номером 64:27:000000:3614 сельскохозяйственного назначения площадью 749960 +/- 909 кв.м принадлежит ФИО5. на основании договора купли-продажи от 09.02.2017. Участок обременен арендой на срок с 04.10.2013 по 20.05.2018 в пользу СХА «Урожай» на основании договора аренды от 16.02.2013 (т. 1 л.д. 110-112).

В соответствии с договором купли-продажи от 09.02.2017 Х., действующая за ФИО42, а также Ф., действующая за ФИО13, продала, а ФИО5 купила в собственность вышеуказанный земельный участок 64:27:000000:3614 за цену 50000 руб. 16.02.2017 право собственности по договору зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области (т. 2 л.д. 78-82).

06.09.2017 ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11 направили в адрес СХА «Урожай» предупреждения о погашении имеющейся задолженности по арендной плате по договору аренды т.1 л.д. 113-122. Данные предупреждения получены СХА «Урожай» 07.09.2017 (т. 5 л.д. 7-10).

Вместе с тем ответчик не представил суду допустимых доказательств, достоверно подтверждающих факт исполнения обязательств по оплате арендной платы перед истцами за предъявленный период 2015-2017 годы.

Так СХА «Урожай» предъявила суду «Списки заключивших договоры на землю с СХА «Урожай» от 01.07.2015, 01.11.2015, 01.07.2015, 01.10.2016, 01.08.2016, 01.08.2017 и накладные (т. 1 л.д. 242-248, т. 2 л.д. 1-41, 101-107), согласно которым ФИО7, ФИО8, ФИО11, ФИО9, ФИО10 получали отходы сельскохозяйственных культур.

Однако назначение произведенной передачи натуральной сельскохозяйственной продукции в данных документах не указано, также как не указаны периоды, за которые произведена оплата натуральной сельскохозяйственной продукцией, и денежное выражение стоимости полученной продукции.

Представитель истцов по первоначальному иску ФИО1 пояснила, что истцы отрицают факты получения натуральной продукции в счет арендной платы. При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что доказательства выдачи натуральной сельскохозяйственной продукции в счет арендной платы за период 2015-2017 годы ответчиком суду не представлены.

По правилам ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: 1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; 3) предоставления арендатором определенных услуг; 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Как указано выше, согласно п. 3.1 договора аренды размер арендной платы составляет 5000 руб. в год за одну долю и выплачивается пропорционально размеру доли. Арендная плата вносится Арендатором ежегодно наличными денежными средствами до 01.11 текущего года (т. 1 л.д. 238).

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

Договор аренды земельного участка от 16.02.2013 такого способа оплаты арендной платы, как передача натуральной продукции, не предусматривает, изменения в указанный договор в установленном порядке не вносились, доказательств о достижении соглашения между сторонами, об изменении способа оплаты арендной платы, ответчик суду не представил, как и не представил убедительных доказательств соответствия выплаченной натуральной сельскохозяйственной продукции арендной плате по договору.

С учетом изложенного доводы представителей СХА «Урожай» о том, что своими действиями по получению сельскохозяйственной продукции арендодатели выразили согласие на такой порядок оплаты по договору, судья считает необоснованными.

Доказательств в подтверждение выплаты арендной платы истцам ФИО43 СХА «Урожай» не представила совсем.

Таким образом судом установлен факт невнесения ответчиком арендной платы истцам ФИО43 за один год, а истцам ФИО7, ФИО8, ФИО11, ФИО9, ФИО10 - за три предшествующих года 2015-2017, при этом ответчику арендодателями был предоставлен разумный срок для исполнения обязательств по договору аренды и погашения задолженности, у СХА «Урожай» имелась реальная возможность погасить имеющуюся задолженность по арендной плате, что сделано не было.

В связи с изложенным требования о взыскании задолженности по арендной плате суд признает обоснованными и подлежащими удовлетворению. Представленный расчет задолженности (т. 1 л.д. 12) является грамотным, основан на договорных обязательствах, математически верен, ответчиком СХА «Урожай» не оспорен, и принимается судом.

Доводы иска СХА «Урожай» о переводе прав и обязанностей покупателей по договорам купли-продажи суд находит необоснованными по следующим основаниям.

Как указывалось ранее, оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Федеральный закон от 24.07.2002 N 101-ФЗ).

Положения п. 3 ст. 250 ГК РФ в отношении сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, должны применяться только в продолжение подп. 4 п. 3 ст. 1 и п. 1 ст. 12 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ в не урегулированной данными нормами права части.

Соотношение понятий "земельная доля" и "доля в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения" определено в п. 1 ст. 15 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ, в соответствии с которым земельная доля, права на которую возникли при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу настоящего Федерального закона, является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Пунктом 1 ст. 12 Федерального закона N 101-ФЗ предусмотрено: к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила данного Кодекса применяются с учетом особенностей, установленных статьей 12, а также статьями 13 и 14 этого Федерального закона.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

В соответствии с пунктом 2 статьи 12 Федерального закона N 101-ФЗ в случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.

По смыслу приведенных норм доля в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения оборотоспособна, она может быть отчуждена, получена по наследству и иным образом передана другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности в порядке статей 12, 13, 14 Федерального закона N 101-ФЗ, и в части, не урегулированной данными нормами права - положений ГК РФ. Распоряжение земельной долей по своему усмотрению способами, не предусмотренными статьей 12 Федерального закона N 101-ФЗ, возможно только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

В рассматриваемом случае спорные земельные участки с кадастровыми номерами 64:27:000000:3603, 64:27:000000:3202, 64:27:000000:3614, 64:27:170201:305, собственниками которых являются ФИО5 и ФИО6, образованы путем выдела за счет земельных долей из исходного земельного участка с кадастровым номером 64:27:000000:107.

Поскольку предметом вышеуказанных договоров купли-продажи, заключенных Д-выми, являлись не земельные доли, а выделенный в счет земельных долей находящиеся в общей долевой собственности земельные участки, положения о преимущественном праве покупки, установленные подп. 4 п. 3 ст. 1 и п. 1 ст. 12 Федерального закона N 101-ФЗ на данные участки не распространяются.

Помимо изложенного п. 5.1.6 договора аренды от 16.02.2013 установлено, что арендатор имеет право преимущественного (первоочередного) выкупа земельного участка (доли или долей), в случае их продажи (т. 1 л.д. 239).

Вместе с тем предметом вышеуказанного договора аренды является земельный участок с кадастровым номером 64:27:000000:107, находящийся в общей долевой собственности.

Земельные участки с кадастровыми номерами 64:27:000000:3603, 64:27:000000:3202, 64:27:000000:3614, 64:27:170201:305, приобретенные ФИО5 и ФИО37 по спорным договорам продажи, образованы в результате выдела земельных долей из исходного участка 64:27:000000:107, выдел произведен: в отношении земельного участка 64:27:000000:3202 – 23.08.2013; в отношении земельного участка 64:27:000000:3603 – 29.09.2016; в отношении земельного участка 64:27:170201:305 – 04.05.2016; в отношении земельного участка 64:27:000000:3614 – 30.11.2016, то есть после заключения договора аренды от 16.02.2013.

По правилам ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Исходя из буквального содержания вышеуказанного п. 5.1.6 договора аренды, сопоставления содержащихся в договоре условий, суд пришел к выводу, что между сторонами достигнуто соглашение о преимущественном праве выкупа земельного участка, являющегося предметом договора, а также долей в нем.

Земельные участки с кадастровыми номерами 64:27:000000:3603, 64:27:000000:3202, 64:27:000000:3614, 64:27:170201:305 на момент заключения договора аренды как объекты права не существовали, условие о преимущественном праве покупки в отношении земельных участков, выделенных в счет земельных долей, в договоре аренды не содержится.

С учетом изложенного судом не установлено ни законных, ни договорных оснований права преимущественной покупки СХА «Урожай» земельных участков с кадастровыми номерами 64:27:000000:3603, 64:27:000000:3202, 64:27:000000:3614, 64:27:170201:305 по спорным договорам купли-продажи.

Кроме того, установленный п. 3 ст. 250 ГК РФ трехмесячный срок, в течение которого обладатель преимущественного права может в судебном порядке потребовать перевода прав и обязанностей покупателя по договору на себя, по правовой природе носит специальный характер, является пресекательным, поэтому исковые требования, заявленные с пропуском указанного срока, подлежит отклонению.

Судом установлено, что о совершении сделки купли-продажи земельных участков СХА «Урожай» стало известно 07.09.2017, когда в СХА поступили предупреждения ФИО5 и ФИО6 о необходимости выплаты им арендной платы (т. 1 л.д. 113-118, т. 5 л.д. 7, 8). В указанных предупреждениях ФИО5 и ФИО6 указали свои ФИО и адрес, сообщили, что со СХА «Урожай» на стороне арендатора был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 64:27:000000:107, в состав которого входят земельные участки с кадастровыми номерами 64:27:000000:3603, 64:27:000000:3202, 64:27:000000:3614, 64:27:170201:305. На основании ч. 3 ст. 619 ГК РФ предоставили СХА срок 10 дней для погашения имеющейся задолженности по арендной плате, указывая, что в противном случае в соответствии с ч. 1 ст. 619 ГК РФ будут вынуждены в судебном порядке ставить вопрос о расторжении договора аренды и взыскании арендной платы.

Учитывая тот факт, что ст. 619 ГК РФ, на которую имеется ссылка в предупреждениях, определяет основания и порядок досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, из общего смысла, и характера информации, содержащейся в вышеуказанных предупреждениях, следует, что Д-вы являются арендодателями, то есть собственниками земельных участков. Одновременно с указанными предупреждениями СХА «Урожай» получила письма идентичного содержания от ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО7, ФИО8 (т. 1 л.д. 119-122, т. 5 л.д. 9, 10), заключившими 16.02.2013 со СХА договор аренды на стороне арендодатедлей (т. 1 л.д. 158, 164, 187, 188). В указанных обстоятельствах при должной степени добросовестности и предусмотрительности СХА «Урожай» узнала или должна была узнать о совершении спорных сделок в день получения вышеназванных предупреждений 07.09.2017.

Однако с иском о переводе прав и обязанностей покупателя СХА «Урожай» обратилась лишь 01.03.2017 (01.03.2017 - дата сдачи искового заявления в почтовое отделение г. Саратова, 23.04.2017 – дата поступления корреспонденции в почтовое отделение г. Пугачева, согласно почтовым штемпелям, и в суд), то есть с пропуском установленного законом трехмесячного срока. С заявлением о восстановлении указанного срока истец к суду не обращался и доказательств уважительности пропуска срока не представил.

Доводы представителей СХА «Урожай» о том, что из вышеприведенных предупреждений не следует, что Д-вы стали собственниками спорных участков на основании купли-продажи либо по иным основаниям, являются необоснованными. Ссылка представителей СХА «Урожай» на отсутствие в предупреждениях данных о собственниках (продавцах) долей, цену и другие условия продажи доли, является необоснованной, поскольку отсутствие соответствующего сообщения со стороны продавцов земельных участков о купле-продаже в судебном заседании никем не оспаривалось. Довод представителей СХА «Урожай» о том, что соответствующее нарушение прав СХА стало известно хозяйству в декабре 2017 из уведомлений Д-вых о расторжении договора аренды, с учетом вышеизложенного, суд расценивает критически.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска СХА «Урожай» о переводе прав и обязанностей покупателя по договорам купли-продажи.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

иск ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11 к сельскохозяйственной артели «Урожай» о взыскании задолженности по арендной плате удовлетворить.

Взыскать с Сельскохозяйственной артели «Урожай» задолженность по арендной плате: в пользу ФИО5 - в размере 190000 руб., в пользу ФИО6 – в размере 15000 руб., в пользу ФИО7 – в размере 15000 руб., в пользу ФИО8 – в размере 15000 руб., в пользу ФИО9 – в размере 15000 руб., в пользу ФИО10 – в размере 15000 руб., в пользу ФИО11 – в размере 15000 руб.

В удовлетворении иска сельскохозяйственной артели «Урожай» к ФИО6, ФИО5, ФИО13 ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО39 ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО40, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26,, ФИО27, ФИО28, ФИО29, ФИО30, ФИО31 ФИО32, ФИО33, ФИО34, ФИО35, ФИО36, о переводе прав и обязанностей покупателей по договорам купли-продажи земельных участков отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Саратовский областной суд через Пугачевский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 13.06.2018.

Судья