Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 ФИО13 к ФИО1 ФИО14, ФИО1 ФИО15, Управлению Росреестра по Московской области о признании отказа в государственной регистрации незаконным, признании права собственности на квартиру, обязании провести государственную регистрацию права собственности на квартиру,

УСТАНОВИЛ

ФИО2, уточнив требования, обратился в Щелковский городской суд Московской области с иском к ФИО1 ФИО16, ФИО1 ФИО17, Управлению Росреестра по Московской области о признании отказа в государственной регистрации незаконным, признании права собственности на квартиру, обязании провести государственную регистрацию права собственности на квартиру. В обоснование требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и истцом был заключен договор купли продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Согласно п. 1 Дополнительного соглашения к договору, стоимость квартиры составила 2 700 000 рублей 00 копеек. Согласно п. 2.2 договора, расчёты по сделке купли-продажи квартиры производятся с использованием банковской ячейки перед сдачей документов на государственную регистрацию перехода права собственности. Все расчёты, согласно договору, были произведены сторонами в полном объёме и в установленные сроки, что подтверждается распиской о получении задатка в размере 200 000 рублей, а также договором аренды индивидуального сейфа. Претензий друг к другу стороны не имели. ДД.ММ.ГГГГ истец и ФИО3 обратились в Управление Росреестра по Московской области с целью осуществления государственной регистрации договора. Между тем, ДД.ММ.ГГГГ в проведении регистрации, поскольку в рамках проведения правовой экспертизы для проверки сведений, содержащихся в договоре, государственным регистратором был направлен запрос в ЗАГС, однако ответ не поступил. Пролонгация договора банковской ячейки стала невозможна вследствие смерти продавца, в связи с чем, истец был вынужден забрать денежные средства из банка. С целью обеспечения исполнения обязательств по договору денежные средства в размере 2500 0000 рублей переведены на депозит Управления Судебного департамента по Московской области. Таким образом, обязательства истца по оплате договора исполнены в полном объеме, однако ответчик уклоняется от государственной регистрации договора. Просит суд признать отказ в государственной регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ незаконным, признать за истцом право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, обязать ответчика произвести государственную регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости.

На основании определения суда от ДД.ММ.ГГГГ суд перешел к рассмотрению ранее поданного истцом административного иска по правилам ГПК РФ в порядке гражданского судопроизводства.

В судебном заседании представитель истца по доверенности (копия в деле) ФИО11 уточненные исковые требования поддержал, просил удовлетворить, пояснил, что спорная квартира является смежной с принадлежащей ранее истцу квартирой № в доме по указанному адресу. С целью улучшения жилищных условий истец с ФИО3 договорились о ее продаже, в ней никто не проживал, ранее там проживал отец ФИО3 Семьи давно знали друг друга. Истец заинтересован в приобретении именно этой квартиры. Для ее приобретения ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ оформил потребительский кредит, который сейчас вынужден оплачивать, не имея указанного жилого помещения в собственности. ФИО3 при жизни распорядился спорной квартирой, получил задаток, однако умер ДД.ММ.ГГГГ. При жизни продавца стороны по договору совместно обратились с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости. Основанием к отказу в государственной регистрации права в отношении объекта недвижимости стало только лишь непоступление ответа на запрос из ЗАГС, вместе с тем, препятствий к регистрации права собственности истца после смерти продавца не имеется, наследники имеют право на получение денежных средств. Денежные средства, которые ранее находились в банковской ячейке, внесены на депозит суда, повторное обращение в Управление Росреестра по Московской области с целью регистрации права собственности невозможно вследствие смерти продавца. Стоимость квартиры немного ниже рыночной вследствие ее неудовлетворительного состояния, кроме того, истец по договору принял на себя обязательства по оплате долга за жилищно-коммунальные услуги. Просит иск удовлетворить.

Ответчики ФИО4, ФИО5 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, их представитель ФИО12, действующий на основании доверенности, исковые требования не признал, просил в удовлетворении требований отказать. Представил возражения на исковое заявление, согласно которому считает отказ Управления Росреестра законным, поскольку в уведомлении о приостановлении госрегистрации права, кроме запроса ЗАГС, было указано на несоответствие площади квартиры, указанной в договоре (46,5 кв.м.) площади, учтенной в ЕГРН, - 49, 8 кв.м. Кроме того, считает договор купли-продажи не заключенным, поскольку квартира фактически не передана покупателю. Факт получения денежных средств в размере 200 000 рублей ФИО3 по расписке от ДД.ММ.ГГГГ не оспаривал. Считает, что ФИО2 не приобрел право собственности на квартиру, поскольку на регистрацию представлен договор купли-продажи, содержащий пункт о фактической передаче жилого помещения, в то время как жилое помещение фактически не передано истцу.

Представитель Управления Росреестра по Московской области - ФИО7, действующая на основании доверенности, в судебном заседании иск не признала, считает отказ законным, представила возражения относительно исковых требований. Пояснила, что запрос в ЗАГС государственный регистратор осуществила, поскольку поступил телефонный звонок о смерти продавца. Непоступление ответа из ЗАГС стало единственной причиной отказа. Разночтения площади устранены путем межведомственного взаимодействия, возникли вследствие включения балкона в площадь квартиры. Считает, что вследствие смерти ФИО3 и прекращения правоспособности невозможна регистрация прекращения его права на квартиру по договору купли-продажи.

С учетом положений ст. 167 ГПК РФ, поскольку представители заявили об отсутствии уважительных причин неявки их доверителей в судебное заседание, суд счел возможным рассматривать дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В силу ст.420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п.1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Пунктом первым статьи 549 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст.554 ГК РФ).

Согласно ст.550 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.434). Несоблюдение формы договора купли-продажи недвижимости влечет его недействительность.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.

Согласно пункту 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации. Одновременно пункт 1 статьи 556 ГК РФ устанавливает специальные правила передачи проданного недвижимого имущества от продавца к покупателю: такая передача в обязательном порядке оформляется особым документом - подписываемым сторонами сделки передаточным актом либо иным документом о передаче (абзац первый); обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, если иное не предусмотрено законом или договором (абзац второй).

Таким образом, статьи 551, 556 ГК РФ определяют момент исполнения продавцом недвижимого имущества обязанности по его передаче покупателю: передача должна состояться до государственной регистрации перехода права собственности, условие о передаче имущества после государственной регистрации перехода права может быть согласовано сторонами в договоре или закреплено в законе.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО3 заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

Между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, предусмотренным ст. 554, 555 Гражданского кодекса РФ.

Согласно договора стоимость квартиры составляет 1950 000 рублей.

В соответствии с п. 1 Дополнительного соглашения к договору, стоимость квартиры составила 2 700 000 рублей 00 копеек.

Согласно п. 2.2 договора, расчёты по сделке купли-продажи квартиры производятся с использованием банковской ячейки перед сдачей документов на государственную регистрацию перехода права собственности.

Из представленной суду расписки (л.д. 13), выполненной ФИО3 собственноручно, следует, что продавец получил от ФИО2 денежные средства в размере 200 000 рублей в качестве задатка. Получение денежных средств в указанном размере ответчиками не оспаривается.

Согласно п. 3.6 Договора, квартира передана истцом до подписания договора купли-продажи, договор является одновременно и передаточным актом квартиры (л.д. 51). Договор купли-продажи никем в установленном законом порядке не оспорен.

Из представленного в материалы дела договора аренды банковской ячейки следует, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 и ФИО2 обратились в ПАО «Сбербанк России» о предоставлении во временное пользование банковского сейфа № сроком на 45 дней в связи с осуществлением клиентами расчетов по сделке купли-продажи объекта недвижимости, находящегося по адресу: <адрес>.

В тот же день – ДД.ММ.ГГГГ – продавец и покупатель, путем собственноручного заполнения соответствующего заявления каждым обратились в Управление Росреестра по Московской области с целью государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости (л.д. 53-55, 56-58).

Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация перехода права собственности приостановлена, поскольку государственным регистратором в рамках проведения правовой экспертизы направлен запрос в ЗАГС (л.д. 42).

ДД.ММ.ГГГГ в государственной регистрации перехода права собственности отказано вследствие непоступления ответов на запрос из ЗАГС.

Согласно п. 2 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон N 218-ФЗ) основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, либо по заявлению представителя указанных лиц при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом (ст. 15 Федерального закона N 218-ФЗ).

Государственный регистратор прав в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывает в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в ст. 26 данного федерального закона (ст. 27 Федерального закона N 218-ФЗ).

При этом ст. 26 Федерального закона N 218-ФЗ содержит исчерпывающий перечень оснований для приостановления государственной регистрации прав.

Из представленных ответчиком документов в обоснование правомерности действий по приостановлению и отказу в госрегистрации перехода права на квартиру не следует правовых оснований для выполнения запросов в органы ЗАГС. Не усматривается их содержания и сущности указанной ответчиком правовой экспертизы. Оснований, предусмотренных ст. 26 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", для приостановления и последующего отказа в государственной регистрации перехода права собственности судом не установлено. Телефонный звонок о смерти продавца к таким основаниям не относится.

Государственным регистратором самостоятельно созданы основания для приостановления государственного учета и, ввиду непоступления ответа на выполненный им же запрос неясного содержания отказано в госрегистрации перехода права собственности, при этом, ни в уведомлении, ни в документах в обоснование отказа, указанного запроса не имеется.

Указанные действия государственного регистратора нельзя признать законными. Умерший обратился в Росреестр при жизни, выразив волю на отчуждение квартиры, совершив все предусмотренные законом и договором действия.

Из содержания п.3 ст.1 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» усматривается, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав). Такое признание и подтверждение происходит в определенном данным законом порядке. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. То есть, право собственности возникает в силу закона, а регистрация лишь подтверждает его возникновение. Государственная регистрация при этом призвана удостоверить юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов, она не затрагивает самого содержания договора, не ограничивает предусмотренных им субъективных прав.

Уведомление об отказе в государственной регистрации перехода права собственности препятствует повторному обращению за получением государственной услуги вследствие смерти продавца – ФИО20 умершего ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с абз.2 п.2 ст.218 ГК РФ в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

Согласно ст.1113 ГК РФ наследство открывается со смертью гражданина.

В силу ст.1111 ГК РФ наследование осуществляется по завещанию и по закону. Наследование по закону имеет место, когда и поскольку оно не изменено завещанием, а также в иных случаях, установленных настоящим Кодексом.

В соответствии со ст.1142 ГК РФ наследниками первой очереди по закону являются дети, супруг и родители наследодателя.

Из представленного в материалы дела ответа на запрос суда от нотариуса ФИО8, а также справки от ДД.ММ.ГГГГ, следует, что наследниками к имуществу ФИО21 умершего ДД.ММ.ГГГГ, являются его супруга - ФИО5, и мать – ФИО4 Наследственное имущество состоит из квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

В соответствии с п.62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Вместе с тем, настоящие правоотношения не связаны с уклонением продавца от государственной регистрации перехода права, возникли вследствие незаконного отказа Росреестра в оказании государственной услуги, что влечет правовые последствия для наследников умершего продавца, в то время как с самостоятельными требованиями о защите своих прав они не обращались, встречный иск не заявили, сделку не оспаривали, в этой связи довод представителя ответчиков о том, что ФИО2 не приобрел право собственности на квартиру судом отклоняется.

Судом достоверно установлено волеизъявление продавца на выполнение регистрации сделки ДД.ММ.ГГГГ, его право на совершение указанной сделки. Представленные истцом документы для государственной регистрации договора соответствуют требованиям законодательства, денежные средства в счет оплаты стоимости квартиры частично переданы продавцу, остальные денежные средства в размере 2500 000 рублей находятся на депозите Управления судебного Департамента при ВС РФ, о чем в материалы дела представлено платежное поручение. При этом полученный умершим задаток является доказательством заключения договора и обеспечением его исполнения.

Принимая во внимание, что между покупателем ФИО2 и продавцом ФИО22. заключен договор купли-продажи спорной квартиры, существенные условия указанного договора были согласованы сторонами, обязательства по сделке сторонами исполнены, расчет по договору произведен, из договора следует, что квартира передана покупателю, то есть при заключении сделки у сторон имелось намерение создать соответствующие правовые последствия, суд приходит к выводу об обоснованности требований истца.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнению покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

С учетом приведенных обстоятельств дела и положений закона, суд приходит к выводу о том, что ФИО2 вправе требовать защиты своих прав путем предъявления требования о государственной регистрации перехода права собственности на спорное жилое помещение.

При таких обстоятельствах, суд находит требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению.

руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 ФИО18 удовлетворить.

Признать незаконным отказ Управления Росреестра по Московской области от ДД.ММ.ГГГГ в государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Признать за ФИО2 ФИО19 право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Настоящее решение является основанием для государственного кадастрового учёта и регистрации прав в ЕГРН на объекты недвижимого имущества в составе характеристик, установленных вступившим в законную силу решением суда.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Щёлковский городской суд в течение одного месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья Т.А. Малинычева