Гражданский кодекс часть 1

представителя истца Открытого акционерного общества «Российский сельскохозяйственный банк» по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ года, со сроком полномочий до ДД.ММ.ГГГГ ФИО10,

представителя ответчика ФИО1 по доверенности № 1Д-46 от ДД.ММ.ГГГГ года, со сроком полномочий на 3 года ФИО11,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Открытого акционерного общества «Российский сельскохозяйственный банк» в лице Кабардино-Балкарского регионального филиала к Обществу с ограниченной ответственностью «Победит», ФИО5, ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества и применении последствий недействительности сделки,

у с т а н о в и л:

ОАО «Российский сельскохозяйственный банк» в лице Кабардино-Балкарского регионального филиала (далее по тексту - ОАО «Россельхозбанк») обратилось в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Победит» (далее по тексту решения - ООО «Победит»), ФИО5, ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества и применении последствий недействительности сделки.

В обоснование заявленных требований истец указал, что между ОАО «Россельхозбанк» в лице Кабардино-Балкарского регионального филиала (Кредитор) и ООО «АГРОСТРОЙТОРГ» (Заемщик) были заключены кредитные договоры № и № от ДД.ММ.ГГГГ года, в соответствии с которыми Заемщику были предоставлены заемные денежные средства сроком на 2 года в размере 20 000 000 рублей. В обеспечение исполнения обязательств по указанным договорам, между ОАО «Россельхозбанк» и ФИО2 был заключен договор ипотеки № 114411/0073-7.2 от ДД.ММ.ГГГГ года, предметом которого являются здание макаронного цеха, общей площадью 869,8 кв.м., с условным номером 07-07-01/047/2007-333 и земельный участок, общей площадью 5 552 кв.м., с кадастровым номером 07:09:0102038:0037, расположенные по адресу: <адрес>. Указанное имущество принадлежало Залогодателю на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, в соответствии с которым ФИО2 приобрела данную недвижимость у ООО «Победит». После заключения договора купли-продажи и государственной регистрации договора ипотеки № 114411/0073-7.2 от ДД.ММ.ГГГГ года, ООО «Победит» обратилось в Нальчикский городской суд КБР с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи здания и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ года, в связи с неисполнением покупателем обязательств по оплате проданного по договору имущества.

Решением Нальчикского городского суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования ООО «Победит» удовлетворены, договор купли-продажи с ФИО2 расторгнут.

В дальнейшем, определением Нальчикского городского суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ о разъяснении порядка исполнения указанного решения, суд разъяснил, что при повторной регистрации права собственности за ООО «Победит», запись об обременении спорной недвижимости в пользу ОАО «Россельхозбанк» подлежит погашению.

Решение Нальчикского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ было оставлено без изменения апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ года, после чего ООО «Победит» обратилось в Управление Росреестра по КБР для регистрации права собственности и погашения ипотеки, что и было сделано. ДД.ММ.ГГГГ Управление Росреестра по КБР зарегистрировало за ООО «Победит» право собственности на спорные объекты недвижимости, погасив при этом обременения в пользу ОАО «Россельхозбанк».

В дальнейшем, решение Нальчикского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ и апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ были обжалованы ОАО «Россельхозбанк» в суд кассационной инстанции.

В результате обжалования, постановлением Президиума Верховного Суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ решение Нальчикского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ и апелляционное определение Верховного Суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ были отменены, дело направлено в суд первой инстанции на новое рассмотрение в ином составе судей.

Таким образом, судебные акты, на основании которых Управлением Росреестра по КБР в марте 2012 года были погашены записи об ипотеке спорной недвижимости в пользу ОАО «Россельхозбанк», были отменены вышестоящим судом в полном объеме.

Учитывая, что определение Нальчикского городского суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ о разъяснении решения суда от ДД.ММ.ГГГГ не имеет юридической силы, как самостоятельный судебный акт, в отрыве от решения суда, которое им разъяснено, истец ОАО «Россельхозбанк» полагает, что определение Нальчикского городского суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ года, как основание для погашения в ЕГРП записей об обременениях спорного имущества в пользу Банка, также было отменено вышестоящим судом.

В результате повторного рассмотрения спора, ДД.ММ.ГГГГ Нальчикский городской суд КБР принял новое решение, согласно которому исковые требования ООО «Победит» к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимости удовлетворены.

Согласно резолютивной части решения Нальчикского городского суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ года, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ расторгнут, записи № 07-07-01/029/2011-053, № в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации права собственности ФИО2 на нежилое помещение - здание макаронного цеха, общей площадью 869,8 кв.м. и земельный участок, площадью 5552 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, аннулированы.

При этом, ни мотивировочная, ни резолютивная часть нового судебного акта, принятого по результатам нового рассмотрения спора, не содержат выводов о судьбе обременений, которые возникли в отношении указанной недвижимости в период, когда ФИО2 являлась ее легитимным собственником.

Указанное решение суда от ДД.ММ.ГГГГ вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ года. После вступления решения Нальчикского городского суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ в законную силу каких-либо определений о разъяснении порядка исполнения указанного, уже конечного решения суда по делу, в порядке ст. 202 либо ст. 433 ГПК РФ, судом не выносилось.

То есть, при повторном рассмотрении дела суд, принявший решение о расторжении договора купли-продажи недвижимости, не нашел при этом оснований для прекращения ипотеки в пользу ОАО «Россельхозбанк».

Таким образом, из решения суда, принятого по спору, следует, что после расторжения сделки спорная недвижимость перешла в собственность ООО «Победит» с обременениями в пользу Банка.

Такой вывод полностью корреспондирует с нормами действующего законодательства, поскольку, согласно ст. 353 ГК РФ и ст. 38 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в случае перехода права собственности на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу, право залога сохраняет силу, правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя.

Кроме того, решением Нальчикского городского суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ было удовлетворено исковое требование ООО «Победит» о расторжении, но не признании недействительным договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года. В связи с этим, применительно к данной ситуации, следует учитывать, что в соответствии со ст. 453 ГК РФ при расторжении договора в судебном порядке обязательства считаются прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора.

По смыслу действующего законодательства, расторжение договора не имеет обратной силы и прекращает договорные обязательства на будущее время. В этом состоит принципиальное отличие расторжения договора от признания его недействительным, при котором договор считается недействительным изначально - с момента его заключения. Отличие также заключается в том, что нарушения, влекущие недействительность договора, должны иметь место еще при его заключении, в то время как обстоятельства, являющиеся основанием для расторжения договора, должны появиться после его заключения, что, по сути, и произошло в данной ситуации. То есть, само по себе расторжение договора не аннулирует юридически значимых действий сторон, совершенных до его расторжения, и не влияет на титул собственника, полученный стороной договора до его расторжения.

Таким образом, в период действия договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ года, то есть, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (с даты регистрации права собственности на имя ФИО2 по дату вступления в законную силу решения Нальчикского городского суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ года), залогодатель ФИО15 P.M. являлась легитимным собственником данной недвижимости, и была правомочна распоряжаться ею, в том числе, путем предоставления недвижимого имущества в залог.

В настоящее время иные основания для прекращения договора ипотеки № 114411/0073-7.2 от ДД.ММ.ГГГГ отсутствуют. Договор, как и обеспечиваемое им обязательство, является действующим, он не расторгнут, не признан недействительным. Обязательство, обеспеченное ипотекой не исполнено, предмет залога не прекратил своего существования. Реализация заложенной недвижимости по требованию залогодержателя также не производилась.

Из вышеизложенного следует, что залоговое правоотношение, стороной которого является ОАО «Россельхозбанк», не прекратилось, спорное имущество продолжает обеспечивать исполнение обязательств по кредитным сделкам.

То обстоятельство, что запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним об обременении в пользу Банка была погашена регистрирующим органом (на основании судебных актов, впоследствии отмененных вышестоящим судом), не прекращает залогового правоотношения, возникшего в отношении спорной недвижимости. После отмены решения Нальчикского городского суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ Банк предпринял меры по восстановлению регистрационной записи об ипотеке, обратившись с соответствующими заявлениями в территориальное Управление Росреестра по КБР и в Арбитражный суд КБР.

В декабре 2013 года ООО «Победит», ставшее собственником спорной недвижимости после расторжения договора с залогодателем ФИО15 P.M., и в силу ст. 38 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ставшее на место залогодателя с переходом всех обязанностей последнего по действующему договору об ипотеке, произвело отчуждение здания и земельного участка, находящихся по мнению истца в залоге у ОАО «Россельхозбанк», ФИО5 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года.

При этом, продавец и собственник указанной недвижимости ООО «Победит» не обращался в ОАО «Россельхозбанк» за согласием на отчуждение недвижимого имущества, несмотря на то, что продавцу доподлинно было известно об отмене судебных актов, послуживших основанием для погашения регистрационных записей об ипотеке, и принятии нового решения по спору, не прекращающего залогового правоотношения.

В соответствии с ч. 1 ст. 37 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи исключительно с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В силу п. 2 ст. 346 ГК РФ согласие залогодержателя необходимо в случае отчуждения предмета залога, передачи его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо в случае иного распоряжения.

Несоблюдение указанных положений закона влечет недействительность сделки по отчуждению имущества, находящегося в залоге.

Согласно ст. 39 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил п.п. 1 и 2 ст. 37 Закона, залогодержатель вправе требовать признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных ст. 167 ГК РФ.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Соответственно, все последующие сделки с указанным имуществом также являются недействительными.

После приобретения спорной недвижимости по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, ФИО5 произвел отчуждение здания и земельного участка ФИО1 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года.

Учитывая положения ст. 167 ГК РФ, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенный между ФИО5 и ФИО1 также является недействительным.

Помимо вышеизложенного, договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенный между ООО «Победит» и ФИО5, не соответствует требованиям закона в связи со следующим.

Согласно ст. 40 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», сделки от имени общества заключает единоличный исполнительный орган (директор, генеральный директор, президент и др.). Иные лица без соответствующей доверенности не вправе заключать договоры от имени общества.

Как было указано выше, оспариваемая сделка была оформлена договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, который от имени Общества был подписан ФИО7. При этом, согласно сведениям Единого государственного реестра юридических лиц, являющимся открытыми и общедоступными, указанное лицо не является руководителем ООО «Победит».

Таким образом, договор подписан лицом, не имеющим полномочий действовать от имени Общества, что также, по мнению истца, влечет недействительность указанной сделки.

На основании вышеизложенного, ссылаясь на ст.ст. 37, 38 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст.ст. 166, 167, 346, 353 ГК РФ, истец ОАО «Россельхозбанк» просило суд:

- признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенный между ООО «Победит» и ФИО5, предметом которого являются здание макаронного цеха, общей площадью 869,8 кв.м. с условным номером 07-07- 01/047/2007-333 и земельный участок, площадью 5552 кв.м., с кадастровым номером 07:09:0102038:0037, расположенные по адресу: <адрес>;

- применить последствия недействительности указанной сделки в виде признания недействительным договора купли-продажи указанной недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного между ФИО5 и ФИО1.

ДД.ММ.ГГГГ представитель ОАО «Россельхозбанк», реализуя право, предусмотренное ст. 39 ГПК РФ дополнил заявленные требования требованием о признании недействительными свидетельства о государственной регистрации права серии 07-АВ № 398330, серии 07-АВ № 398331, выданное Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР ДД.ММ.ГГГГ года.

Представитель истца ОАО «Россельхозбанк» по доверенности ФИО10 в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования, просил их удовлетворить в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Дополнительно пояснил, что здание макаронного цеха, общей площадью 869,8 кв.м. и земельный участок, площадью 5552 кв.м., расположенные по адресу: <адрес> принадлежавшие ООО «Победит» были предметом залога по кредитному договору, то есть после расторжения судом договора купли-продажи, указанное недвижимого имущество возвратилось в собственность ООО «Победит» с обременением. ФИО7 не имела полномочий на совершение ДД.ММ.ГГГГ от имени ООО «Победит» сделки купли-продажи с ФИО5

Представитель ответчика ООО «Победит» и ответчик ФИО5, будучи надлежащим образом извещены о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об уважительных причинах неявки суду не сообщили.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте судебного разбирательства дела извещалась своевременно и надлежащим образом, представила суду письменное заявление, в котором просит рассмотреть дело в свое отсутствие, с участием её представителя по доверенности ФИО11, и отказать в удовлетворении заявленных исковых требований.

Представитель ответчика ФИО1 по доверенности ФИО11 в судебном заседании заявленные исковые требования не признала, просила отказать в их удовлетворении за необоснованностью по основаниям, изложенным в возражениях на исковое заявление. Дополнительно пояснила, что доводы истца о том, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенный между ООО «Победит» и ФИО5, который был подписан от имени Общества ФИО7, не имевшей полномочий на совершение данной сделки, необоснованны. В материалах дела имеются свидетельство о праве на наследство от ДД.ММ.ГГГГ года, приказ № от ДД.ММ.ГГГГ о назначении ФИО7 Генеральным директором ООО «Победит», решение № Единственного участника ООО «Победит» от ДД.ММ.ГГГГ года, которые подтверждают, что ФИО7 была вправе распоряжаться спорным недвижимым имуществом на момент совершения оспариваемой сделки ДД.ММ.ГГГГ года.

В письменных возражениях на исковое заявление указала следующее.

Свои исковые требования истец основывает на том, что в окончательно принятом решении Нальчикского городского суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу по иску ООО «Победит» к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества суд якобы не нашел оснований для прекращения ипотеки в пользу ОАО «Россельхозбанк»; недвижимое имущество перешло в собственность ООО «Победит», обремененное в пользу банка. Однако истец искажает позицию суда, т.к. никаких подобных выводов решения судов первой и апелляционной инстанции не содержат. Наоборот, и решение Нальчикского городского суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ и апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ года, принятые по делу о расторжении договора купли-продажи, заключенного между ООО «Победит» и ФИО2, содержат выводы о судьбе обременений и указывают на то, что права ОАО «Россельхозбанк» в качестве залогодержателя не могут быть соблюдены за счет нарушения прав и интересов ООО «Победит».

Истец указывает в исковом заявлении, что никаких разъяснений о порядке исполнения решения суда от ДД.ММ.ГГГГ Нальчикским городским судом КБР не было дано, о чем необходимо отметить, что у лиц, участвующих в деле не возникло неясностей с исполнением решения суда, поскольку запись об ипотеке была аннулирована, и именно поэтому они и не обратились за разъяснением указанного решения. Кроме того, в соответствии с ч.1 ст.202 ГПК РФ разъяснение решения суда не допускается, если оно приведено в исполнение. И поскольку запись об ипотеке была аннулирована, обращаться за разъяснением в отношении исполненного действия было бы невозможно.

В соответствии с абз. 2 и 3 п. 2 ст. 166 ГК РФ оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

В соответствии с п. 1 ст. 38 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем. Таким образом, в том случае если обременение залогом недвижимого имущества будет признано восстановленным в отношении ООО «Победит», то все последующие приобретатели недвижимого имущества встанут на место ООО «Победит» в силу указанной нормы, поскольку приобрели указанное имущество по договорам купли- продажи, и принадлежащее им имущество будет обременено ипотекой в пользу истца. В том случае, если восстановление ипотеки недвижимого имущества в отношении ООО «Победит» не произойдет, то, как следствие, она не сможет возникнуть и в отношении ФИО5 и ФИО1 Таким образом, наличие сделок по купле-продаже недвижимого имущества никоим образом не нарушает прав или интересов истца. Таким образом, сделки по купле-продаже недвижимого имущества, заключенные между ООО «Победит» и ФИО5; между ФИО5 и ФИО1 не могут оспариваться в интересах истца.

В соответствии с п. 1 ст. 38 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем. Таким образом, в указанной норме права приведен исчерпывающий перечень оснований, по которым ООО «Победит» могло встать на место ФИО2 в качестве залогодателя, а именно: приобретение в результате отчуждения и правопреемства (реорганизация или наследство). Изъятие имущества у ФИО2 в результате признания договора расторгнутым не является ни одним из указанных в ст. 38 Федерального закона «Об ипотеке» оснований, что исключает обременение ипотекой имущества, принадлежащего ООО «Победит» (а в настоящее время - ФИО1). Таким образом, вывод истца о том, что недвижимое имущество перешло обратно в собственность ООО «Победит» обремененным в пользу ОАО «Россельхозбанк» является безосновательным. Также безосновательным полагает вывод истца о том, что недвижимое имущество, принадлежащее ФИО1, и в настоящее время обеспечивает кредитные сделки между ОАО «Россельхозбанк» и ООО «АГРОСТРОЙТОРГ». Отсюда следует, что ООО «Победит» при продаже недвижимого имущества ФИО5 не должно было согласовывать свои действия с Банком, так как не является залогодателем по договору об ипотеке, а обязанность получать согласие залогодержателя на продажу имущества возлагается п. 1 ст. 37 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», п. 2 ст. 346 ГК РФ именно на залогодателя. Отсюда следует, что ООО «Победит» не нарушал положений п.1 ст.37 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и, как следствие, истец не вправе применять ст. 39 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и не вправе требовать признания сделки недействительной и применения последствий, предусмотренных ст. 167 ГК РФ.

Относительно заявления истца о том, что ФИО7 при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества между ООО «Победит» и ФИО5, действующая в качестве Генерального директора Общества, в действительности им не являлась и, как следствие, не имела полномочий на совершение указанной сделки, указала следующее. ФИО6, являвшийся единственным участником и Генеральным директором ООО «Победит», в период совершения сделки купли-продажи недвижимого имущества с ФИО2 и последующего её расторжения умер ДД.ММ.ГГГГ года. ДД.ММ.ГГГГ его супруга ФИО7 вступила в наследство к имуществу ФИО6, в том числе, в части 100% доли в уставном капитале ООО «Победит». Таким образом, с ДД.ММ.ГГГГ она является единственным участником ООО «Победит». Решением № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 избрала себя Генеральным директором ООО «Победит» и в соответствии с приказом от ДД.ММ.ГГГГ вступила в полномочия. В соответствии с п. 1 ст. 40 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» единоличный исполнительный орган общества избирается общим собранием участников общества. В соответствии со ст. 39 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» в обществе, состоящем из одного участника, решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания участников общества, принимаются единственным участником общества единолично и оформляются письменно. Таким образом, полномочия на совершение указанной сделки у ООО «Победит» в лице Генерального директора ФИО7 были, несмотря на то, что по настоящее время сведения о смене Генерального директора общества не представлены в регистрирующий орган и не внесены в ЕГРЮЛ.

На основании вышеизложенного, полагала исковые требования ОАО «Россельхозбанк» о признании договора купли-продажи здания макаронного цеха площадью 869,8 кв.м., и земельного участка площадью 5552 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, заключенного между ООО «Победит» и ФИО5, недействительным и о применении последствий недействительности указанной сделки безосновательными и просила отказать в их удовлетворении.

Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - ООО «АГРОСТРОЙТОРГ», Управления Росреестра по КБР и третьи лица ФИО2, ФИО4, будучи надлежащим образом извещены о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об уважительных причинах своей неявки суд не известили.

Суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, не возражавших против рассмотрения дела при данной явке, руководствуясь положениями ч.ч. 3-5 ст. 167 ГПК РФ, в целях неукоснительного соблюдения процессуальных сроков производства по гражданским делам, установленных ст. 154 ГПК РФ, счел необходимым рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса, надлежащим образом извещенных о дате, времени и месте судебного заседания.

Выслушав объяснения представителя истца ОАО «Россельхозбанк» по доверенности ФИО10, возражения представителя ответчика ФИО1 по доверенности ФИО11, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ОАО «Россельхозбанк» в полном объеме по следующим основаниям.

В соответствии со ст.ст. 166, 167 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента её совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой всё полученное по сделке.

Как достоверно установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк» (Кредитор) в лице Управляющего Дополнительным офисом Кабардино-Балкарского регионального филиала ОАО «Россельхозбанк» в <адрес> № ФИО12, действующего на основании Положения о ДО КБ РФ ОАО «Россельхозбанк» в <адрес> № и доверенности от ДД.ММ.ГГГГ года, и Обществом с ограниченной ответственностью «АГРОСТРОЙТОРГ» (Заемщик), в лице директора ФИО4, действующего на основании Устава, были заключены 2 кредитных договора № и № 114411/0074, по условиям которых Кредитор обязуется предоставить Заемщику денежные средства (кредит) в размере и на условиях настоящего договора, а Заемщик обязуется возвратить полученные денежные средства и уплатить проценты за пользование кредитом в размере, в сроки и на условиях настоящего договора. Согласно п. 1.2 указанных договоров, размер кредита составил 10 000 000 (десять миллионов) рублей по каждому кредитному договору. В соответствии с п. 1.4 заключенных договоров, процентная ставка (плата за пользование кредитом) составляет 14% годовых. В силу п. 1.5 договоров, срок предоставления кредита Заемщику (при условии соблюдения последним условий договора) составляет - до ДД.ММ.ГГГГ года. В соответствии с п. 1.6 кредитных договоров, погашение (возврат) кредита (основного долга) осуществляется согласно графику, содержащемуся в Приложении № к настоящему договору. Окончательный срок возврата кредита - ДД.ММ.ГГГГ года.

Во исполнение кредитных договоров № и № от ДД.ММ.ГГГГ в тот же день между ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк» (Залогодержатель) в лице Управляющего Дополнительным офисом Кабардино-Балкарского регионального филиала ОАО «Россельхозбанк» в <адрес> № ФИО12 и ФИО3 (Залогодатель), был заключен договор № 114411/0073-7.2 об ипотеке (залоге недвижимости), в силу которого Залогодатель, обеспечивая надлежащее исполнение обязательств по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ и кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенным между Залогодержателем и ООО «АГРОСТРОЙТОРГ» (Заемщик) в городе Нальчик, передает Залогодержателю в залог следующее недвижимое имущество в совокупности (далее - имущество или предмет ипотеки): объект недвижимости (здание), характеристики и залоговая стоимость которого определены в ст. 3 настоящего договора; земельный участок, на котором расположено закладываемое здание, характеристики и залоговая стоимость которого определены в ст. 3 настоящего договора.

Согласно п. 1.2 договора об ипотеке, распоряжение имуществом, а равно обременение прав на него, в том числе последующий залог (ипотека), передача в аренду полностью или частично либо в безвозмездное пользование, без предварительного письменного согласия Залогодержателя не допускаются.

В соответствии с п. 2.1 договора, ипотека обеспечивает исполнение Заемщиком в соответствии с условиями кредитных договоров обязательств по возврату кредитов, уплате процентов за пользование кредитами, уплате комиссий и неустоек (пеней и/или штрафов), возмещению расходов Залогодержателя по обращению взыскания на заложенное имущество и его реализации.

В силу п. 3.1 договора, предметом ипотеки являются: здание макаронного цеха, назначение: нежилое, общей площадью 869,8 кв.м., инв. № 17790, лит. Г, расположенное по адресу: КБР, <адрес>. Условный номер 07-07-01/047/2007-333. Право собственности Залогодателя на передаваемое в залог здание принадлежит Залогодателю на основании договора купли-продажи нежилого помещения и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ и подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 07-АВ № 178152, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР ДД.ММ.ГГГГ года.

Здание расположено на земельном участке, имеющем следующие характеристики: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для производственных целей, общая площадь 5552 кв.м., адрес объекта: КБР, <адрес>, кадастровый номер 07:09:0102038:0037. Право собственности Залогодателя на передаваемый в залог земельный участок принадлежит Залогодателю на основании договора купли-продажи нежилого помещения и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ и подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 07-АВ № 178153, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР ДД.ММ.ГГГГ года.

В соответствии с п. 3.2 договора об ипотеке, стороны устанавливают общую залоговую стоимость имущества, передаваемого в залог (ипотеку) в соответствии с условиями настоящего договора (предмета ипотеки) в размере 29 645 000 (двадцать девять миллионов шестьсот сорок пять тысяч) рублей, в том числе залоговую стоимость здания в размере 11 170 000 (одиннадцать миллионов сто семьдесят тысяч) рублей и залоговую стоимость земельного участка, на котором расположены закладываемые здания, в размере 18 475 000 (восемнадцать миллионов четыреста семьдесят пять тысяч) рублей.

Согласно п. 3.5 договора, право Залогодержателя (право залога) возникает с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Ипотека как обременение имущества возникает с момента заключения настоящего договора.

В силу п. 7.1 договора об ипотеке, настоящий договор считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Настоящий договор прекращается надлежащим исполнением обязательств Заемщика по кредитным договорам либо полной реализацией предмета ипотеки - в зависимости от того, что наступит ранее.

В соответствии с актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ года, ООО «Победит» в лице директора ФИО6, действующего на основании Устава, и гражданка ФИО2 в соответствии со ст. 556 ГК РФ составили настоящий акт о нижеследующем:

1. ООО «Победит» продал, а ФИО2 купила нежилое помещение - здание макаронного цеха и земельный участок, находящиеся по адресу: КБР, <адрес>.

2. В соответствии с настоящим актом ООО «Победит» передал ФИО2 указанное недвижимое имущество. Все вопросы, связанные с выплатой стоимости недвижимого имущества решены, никаких претензий ООО «Победит» к ФИО2 не имеет.

Решением Нальчикского городского суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № по иску Общества с ограниченной ответственностью «Победит» к ФИО2, ФИО4 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества исковые требования ООО «Победит» в лице единственного учредителя и директора ФИО6 были удовлетворены в полном объеме.

Суд решил:

Расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ нежилого помещения - здания макаронного цеха, общей площадью 869,8 кв.м. и земельного участка, площадью 5552 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, заключенный между ООО «Победит» и ФИО2.

Привести стороны в первоначальное положение, аннулировав соответствующие записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Обеспечительные меры в виде наложения ареста на здание макаронного здания общей площадью 869,8 кв.м. и земельного участка, площадью 5552 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, принадлежащие на праве собственности ФИО2, принятые судом на основании определения Нальчикского городского суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ по вступлении решения в законную силу - отменить.

Кассационным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ решение Нальчикского городского суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения, а кассационная жалоба ОАО «Российский сельскохозяйственный банк» в лице Кабардино-Балкарского филиала - без удовлетворения.

Определением Нальчикского городского суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ года, вступившим в законную силу ДД.ММ.ГГГГ и сохраняющим свою юридическую силу до настоящего времени, было разъяснено, что решение Нальчикского городского суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о погашении регистрационной записи об ипотеке на недвижимое имущество: нежилого помещения - здания макаронного цеха, общей площадью 869,8 кв.м. и земельного участка площадью 5552 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>.

Постановлением Президиума Верховного Суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ решение Нальчикского городского суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ и кассационное определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ отменены и дело по иску ООО «Победит» к ФИО2, ФИО4 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества направлено на новое рассмотрение в Нальчикский городской суд в ином составе судей.

Суд решил:

Аннулировать записи № и № в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации права собственности на нежилое помещение - здание макаронного цеха, общей площадью 869,8 кв.м. и земельный участок площадью 5552 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, на имя ФИО2.

Решение суда является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ФИО2 и государственной регистрации права собственности ООО «Победит» на недвижимое имущество в виде нежилого помещения - здания макаронного цеха, общей площадью 869,8 кв.м. и земельный участок площадью 5552 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>.

При этом суд при вынесении указанного решения принял во внимание и доводы ОАО «Российский сельскохозяйственный банк» в лице Кабардино-Балкарского регионального филиала, привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, о том, что при расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ нарушаются права банка как залогодержателя, поскольку при удовлетворении требований ООО «Победит» банк лишается права на удовлетворение своих требований за счет заложенного недвижимого имущества, и отверг их как необоснованные по следующим основаниям.

В соответствии с кредитными договорами № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ заемщиком является ООО «АГРОСТРОЙТОРГ» с условием погашения денежных средств платежами в размере по 1 650 000 рублей, начиная с ДД.ММ.ГГГГ ежемесячно, до ДД.ММ.ГГГГ (в размере 1 750 000 рублей) по каждому договору.

Согласно договору об ипотеке (залоге недвижимости) № 114411/0073-7.2 от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 передала спорные объекты недвижимости банку в ипотеку в обеспечение исполнения обязательств по двум кредитным договорам с ООО «АГРОСТРОЙТОРГ».

Как установлено в судебном заседании и подтверждено представителем банка срок исполнения по кредитным договорам не наступил, согласно условиям договоров ООО «АГРОСТРОЙТОРГ» в настоящее время регулярно выплачивает проценты, нарушений не имеет.

В связи с чем, права Банка в настоящее время не нарушены и нет оснований предполагать о нарушении их прав в будущем. В то же время, невозможность в будущем обратить взыскание на заложенное имущество не может служить препятствием для удовлетворения иска ООО «Победит» и быть основанием для ущемления его прав. По смыслу ст. 334 ГК РФ право получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства является правом кредитора, а не его обязанностью. Помимо этого, действующим законодательством предусмотрены различные возможности получения Банком гарантий возврата кредита и избежания убытков.

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ решение Нальчикского городского суда КБР оставлено без изменения, а апелляционная жалоба ОАО «Российский сельскохозяйственный банк» в лице Кабардино-Балкарского регионального филиала - без удовлетворения.

Следовательно, в силу положений ч.1 ст. 209 ГПК РФ решение Нальчикского городского суда КБР вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ года.

В соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Анализируя вышеуказанные судебные акты в их совокупности и системной взаимосвязи, суд приходит к выводу о том, что доводы искового заявления ОАО «Россельхозбанк» о том, что после расторжения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ нежилого помещения - здания макаронного цеха, общей площадью 869,8 кв.м. и земельного участка, площадью 5552 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, заключенного между ООО «Победит» и ФИО2, обременение в виде ипотеки (залога недвижимости) в пользу ОАО «Россельхозбанк» не было прекращено и право залога сохраняет свою силу до настоящего времени, являются ошибочными и основанными на неверном, субъективном толковании норм материального права и данных судебных актов.

В соответствии с ч.ч. 1-3 ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им, как единолично, так и совестно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

Согласно п.п. 1-2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу ч. 3 ст. 17 Конституции РФ осуществление прав и свобод не должно нарушать прав и свобод других лиц.

Разрешая в рамках рассмотрения гражданского дела № по иску ООО «Победит» к ФИО2, ФИО4 о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества возникшие между ООО «Победит», ФИО2, ФИО4 и ОАО «Россельхозбанк» спорные правоотношения, суд, сопоставив права продавца недвижимого имущества ООО «Победит» на получение денежных средств по указанной сделке с интересами залогодержателя ОАО «Россельхозбанк» в лице Кабардино-Балкарского регионального филиала на получение удовлетворения по кредитному договору за счет заложенного имущества в случае неисполнения заемщиком взятых на себя обязательств, пришел к обоснованному выводу о необходимости защиты в первую очередь интересов продавца ООО «Победит», поскольку срок исполнения по кредитным договорам не наступил, согласно условиям договоров ООО «АГРОСТРОЙТОРГ» в настоящее время регулярно выплачивает проценты, нарушений не имеет, права Банка в настоящее время не нарушены и нет оснований предполагать о нарушении их прав в будущем. Невозможность в будущем обратить взыскание на заложенное имущество не может служить препятствием для удовлетворения иска ООО «Победит» и быть основанием для ущемления его прав. По смыслу ст. 334 ГК РФ право получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства является правом кредитора, а не его обязанностью. Помимо этого, действующим законодательством предусмотрены различные возможности получения Банком гарантий возврата кредита и избежания убытков.

Исходя из вышеизложенных мотивов, суд счел необходимым удовлетворить исковые требования ООО «Победит» и расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ нежилого помещения - здания макаронного цеха, общей площадью 869,8 кв.м. и земельного участка, площадью 5552 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, заключенный между ООО «Победит» и ФИО2; аннулировать записи № и № в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации права собственности на нежилое помещение - здание макаронного цеха, общей площадью 869,8 кв.м. и земельный участок площадью 5552 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, на имя ФИО2.

Также сохраняет свою силу и разъяснение, содержащееся в определении Нальчикского городского суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ о погашении в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационной записи об ипотеке на недвижимое имущество: нежилого помещения - здания макаронного цеха, общей площадью 869,8 кв.м. и земельного участка площадью 5552 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, в связи с расторжением договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного между ООО «Победит» и ФИО2

Указанное определение суда вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ года, никем не было отменено, в связи с чем в единстве с другими судебными актами, принятыми впоследствии по вышеуказанному делу, вопреки доводам искового заявления ОАО «Россельхозбанк», оно сохраняет свое юридическое значение и в настоящее время.

Таким образом, обременение в виде ипотеки спорного недвижимого имущества в связи с расторжением договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного между ООО «Победит» и ФИО2, было прекращено на основании решения Нальчикского городского суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ года, вступившего в законную силу ДД.ММ.ГГГГ года, следовательно, после указанной даты новый собственник недвижимости ООО «Победит» в соответствии с ч.2 ст.35 Конституции РФ, ст. 209 ГК РФ мог свободно владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему на основании судебного решения имуществом без всяких ограничений, в том числе, без получения согласия ОАО «Россельхозбанк» отчуждать указанное недвижимое имущество третьим лицам.

В соответствии с договором купли-продажи здания макаронного цеха с земельным участком от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Победит» в лице генерального директора ФИО7, действующей на основании Устава (Продавец), с одной стороны, и ФИО5 (Покупатель), с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

Продавец продает, а Покупатель принимает недвижимое имущество - здание макаронного цеха, назначение: нежилое, общей площадью 869,8 кв.м., инв. № лит. Г, с земельным участком, категория земель: земли населенных пунктов: разрешенное использование: для производственных целей, общей площадью 5552 кв.м., кадастровый номер 07:09:0102038:0037, расположенный по адресу: КБР, <адрес>. Продаваемое недвижимое имущество принадлежит Продавцу:

- здание макаронного цеха на основании свидетельства о праве собственности от ДД.ММ.ГГГГ года, выданного нотариусом Нальчикского нотариального округа ФИО13, реестровый № 4-2025; свидетельства о праве собственности на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ года, выданного нотариусом Нальчикского нотариального округа ФИО13, реестровый № 4-2026.

- земельный участок на основании свидетельства о праве собственности от ДД.ММ.ГГГГ года, выданного нотариусом Нальчикского нотариального округа ФИО13, реестровый № 4-2025; свидетельства о праве собственности на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ года, выданного нотариусом Нальчикского нотариального округа ФИО13, реестровый № (п.п. 1.1-1.2 договора).

В соответствии с п. 2.1 договора продажная цена продаваемого недвижимого имущества - здание макаронного цеха с земельным участком определена соглашением сторон и составляет 5 000 000 рублей, которые Покупатель оплатил Продавцу в день подписания настоящего договора. Расчеты между сторонами были произведены в полном объеме.

В соответствии с актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ года, подписанным между ООО «Победит» в лице генерального директора ФИО7, действующей на основании Устава (Продавец), с одной стороны, с ФИО5 (Покупатель), с другой стороны, стороны составили настоящий акт о нижеследующем.

В соответствии с договором купли-продажи Продавец передал, а Покупатель принял недвижимое имущество - здание макаронного цеха с земельным участком, расположенные по адресу: КБР, <адрес>. Расчеты между сторонами произведены в полном объеме. Продавец передал недвижимое имущество, а Покупатель принял недвижимое имущество. Стороны претензий друг к другу не имеют. Настоящий акт является свидетельством полного исполнения условий договора.

Таким образом, покупатель ФИО5 на законном основании стал собственником указанного недвижимого имущества, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии 07-АВ № 398063, серии 07-АВ № от ДД.ММ.ГГГГ года, выданными Управлением Росреестра по КБР.

Впоследствии, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 (Продавец), с одной стороны, и ФИО1 (Покупатель), с другой стороны, был заключен договор купли-продажи здания макаронного цеха и земельного участка о нижеследующем:

Продавец продает, а Покупатель принимает недвижимое имущество - здание макаронного цеха, назначение нежилое, общей площадью 869,8 кв.м., инв. № лит. Г, с земельным участком, категория земель: земли населенных пунктов: разрешенное использование: для производственных целей, общей площадью 5552 кв.м., кадастровый номер 07:09:0102038:0037, находящиеся по адресу: КБР, <адрес>. Продавцу недвижимое имущество - здание макаронного цеха и земельный участок кадастровый номер 07:09:0102038:0037 принадлежат на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии 07-АВ № и серии 07-АВ № от ДД.ММ.ГГГГ (п.п. 1, 2 договора).

Согласно п. 3 указанного договора, по соглашению сторон продажная стоимость отчуждаемого земельного участка с кадастровым номером 07:09:0102038:0037 и здания макаронного цеха определена в сумме 5 195 000 рублей, которые Покупатель оплатил Продавцу в день подписания настоящего договора. Расчеты между сторонами произведены полностью.

В силу п. 4 договора купли-продажи, Продавец гарантировал, что заключения настоящего договора отчуждаемое недвижимое имущество - здание макаронного цеха и земельный участок с кадастровым номером 07:09:0102038:0037 никому не заложены, не проданы, в споре и под запрещением (арестом) на отчуждение не состоят.

В соответствии с актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ года, составленным ФИО5 (Продавец), с одной стороны, и ФИО1 (Покупатель), с другой стороны, они заключили настоящий акт о нижеследующем:

Продавец в соответствии со ст. 556 ГК РФ, согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ передал Покупателю в собственность недвижимое имущество - здание макаронного цеха и земельный участок кадастровый номер 07:09:0102038:0037, находящиеся по адресу: КБР, <адрес>. В соответствии с договором и по настоящему акту Продавец передал, а Покупатель принял указанную недвижимость полностью в таком виде, в каком она была на момент подписания договора купли-продажи недвижимости и претензий по передаваемой недвижимости не имеется. На дату передачи недвижимого имущества все расчеты по договору произведены в соответствии с п. 3 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, стороны претензий друг к другу не имеют. Право собственности ФИО1 на недвижимое имущество - здание макаронного цеха, назначение нежилое, общей площадью 869,8 кв.м., инв. № лит. Г, и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов: разрешенное использование: для производственных целей, общей площадью 5552 кв.м., кадастровый номер 07:09:0102038:0037, находящиеся по адресу: КБР, <адрес>, было зарегистрировано Управлением Росреестра по КБР ДД.ММ.ГГГГ года, существующие ограничения (обременения) права: не зарегистрированы, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии 07-АВ № и серии 07-АВ № от ДД.ММ.ГГГГ года.

ДД.ММ.ГГГГ директор Кабардино-Балкарского регионального филиала ОАО «Российский сельскохозяйственный банк» обратился к руководителю Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР с заявлением о нижеследующем.

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по КБР на основании договора ипотеки № 114411/0073-7.2 от ДД.ММ.ГГГГ в пользу ОАО «Россельхозбанк» были зарегистрированы обременения в отношении здания макаронного цеха площадью 869,8 кв.м. с условным № и земельного участка, общей площадью 5552 кв.м., с кадастровым номером 07:09:0102038:0037, расположенных по адресу: КБР, <адрес>.

Указанное имущество было приобретено залогодателем ФИО2 у ООО «Победит» по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года.

После государственной регистрации договора ипотеки № 114411/0073-7.2 от ДД.ММ.ГГГГ года, решением Нальчикского городского суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Победит» и ФИО2 был расторгнут. Управлением Росреестра по КБР на основании указанного решения в Едином государственном реестре были погашены записи № 07-07-01/029/2011-053, № о праве собственности ФИО2 на упомянутые объекты недвижимости. Наряду с погашением записей о праве, Управлением также была погашена запись в отношении обременений вышеуказанных объектов, возникших на основании договора ипотеки № 114411/0073-7.2 от ДД.ММ.ГГГГ года.

Погашение записи об обременениях полагает ошибочным и не обоснованным ни нормами действующего законодательства, ни судебным актом, в соответствии с которым с вышеуказанным имуществом производились последние регистрационные действия.

Ни мотивировочная, ни резолютивная часть судебного акта, на основании которого была произведена регистрация права собственности за ООО «Победит», не содержат выводов о судьбе обременений, которые приобрело указанное недвижимое имущество в период, когда его законным собственником являлась ФИО2 Вместе с тем, в настоящее время договор ипотеки № 114411/0073-7.2 от ДД.ММ.ГГГГ является действующим, не расторгнут, не признан недействительным. Обязательство, обеспеченное ипотекой, не исполнено, предмет залога не погиб. Обращение взыскания на заложенную недвижимость также не производилось. Ипотека возникла в период, когда ФИО2 являлась легитимным собственником недвижимости.

Таким образом, вышеуказанные объекты недвижимости перешли о залогодателя в нынешнему собственнику (ООО «Победит») обремененными ипотекой в пользу Банка.

На основании изложенного, просил восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об обременении здания макаронного цеха площадью 869,8 кв.м., условный № и земельного участка, общей площадью 5552 кв.м., с кадастровым номером 07:09:0102038:0037, расположенных по адресу: КБР, <адрес> ипотекой, возникшей в силу договора № 114411/0073-7.2 от ДД.ММ.ГГГГ года.

Из ответа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР на обращение № от ДД.ММ.ГГГГ директора Кабардино-Балкарского регионального филиала ОАО «Российский сельскохозяйственный банк» следует, что государственная регистрация прав производится в порядке, установленном Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». ДД.ММ.ГГГГ в Управление Росреестра по КБР обратилось ООО «Победит» в лице директора ФИО6 за регистрацией перехода права собственности и прекращения ограничения (ипотеки) на основании решения Нальчикского городского суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ и кассационного определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ года, согласно которых стороны были приведены в первоначальное положение, аннулировав соответствующие записи в Едином государственном реестре прав с одновременным погашением записи об аресте на вышеуказанные объекты. Заявителем также было представлено в регистрирующий орган определение Нальчикского городского суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ года, вступившее в законную силу ДД.ММ.ГГГГ года, которое определяет порядок исполнения решения Нальчикского городского суда КБР от ДД.ММ.ГГГГ года, которое является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о погашении записи об ипотеке на недвижимое имущество: нежилое помещение - здание макаронного цеха, общей площадью 869,8 кв.м. и земельного участка площадью 5552 кв.м., расположенные по адресу: КБР, <адрес>.

В связи с изложенным и принимая во внимание, что зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке Управление Росреестра по КБР рекомендовало Банку обратиться в суд за отменой прекращения ограничения (ипотеки) и её восстановлением в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за заявителем.

В соответствии с п. 1 ст. 38 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Таким образом, сами по себе сделки по купле-продаже недвижимого имущества, заключенные между ООО «Победит» и ФИО5, а впоследствии между ФИО5 и ФИО1, никак не затрагивают права и интересы истца ОАО «Россельхозбанк», поскольку из содержания искового заявления и пояснений представителя истца в ходе судебного разбирательства дела усматривается, что права Банка нарушаются не указанными сделками, а погашением в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество записи об обременении недвижимого имущества ипотекой в пользу истца.

Кроме того, п. 1 ст. 38 Закона об ипотеке предусмотрено, что лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

В указанной норме закона приведен исчерпывающий перечень оснований, по которым ООО «Победит» могло встать на место ФИО2 в качестве залогодателя, а именно: приобретение в результате отчуждения и правопреемства (реорганизация или наследство). Изъятие имущества у ФИО2 в результате признания договора расторгнутым не является ни одним из предусмотренных ст. 38 Закона об ипотеке оснований, что исключает обременение ипотекой имущества, принадлежащего ООО «Победит» (а в настоящее время - ФИО1).Таким образом, вывод истца о том, что недвижимое имущество перешло обратно в собственность ООО «Победит» обремененным в пользу ОАО «Россельхозбанк» является безосновательным и противоречит нормам действующего гражданского законодательства.

Следовательно, ООО «Победит» при продаже недвижимого имущества ФИО5 не должно было согласовывать свои действия с ОАО «Россельхозбанк», так как оно не является залогодателем по договору об ипотеке, а обязанность получать согласие залогодержателя на продажу имущества возлагается п. 1 ст. 37 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», п. 2 ст. 346 ГК РФ именно на залогодателя.

Отсюда следует, что ООО «Победит» не нарушал положений п.1 ст.37 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и, как следствие, истец не вправе применять ст. 39 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и не вправе требовать признания сделки недействительной и применения последствий, предусмотренных ст. 167 ГК РФ.

Также, разрешая заявленные исковые требования, суд считает необходимым указать следующее.

В соответствии со ст. 339 Гражданского кодекса РФ и ст.ст. 19, 20 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном Федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя.

В силу п. 4 ст. 29 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.

Пункт 1 ст. 25 Закона об ипотеке предусматривает погашение регистрационной записи об ипотеке при поступлении в регистрирующий орган заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Поскольку запись о погашении ипотеки была произведена регистрирующим органом в лице Управления Росреестра по КБР в соответствии с требованиями закона, никем не оспорена, действует по настоящее время, то у суда отсутствуют основания для признания её незаконной и недействительной.

Одним из доводов, положенных в обоснование предъявленного иска, указано, что договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенный между ООО «Победит» и ФИО5, был подписан от имени Общества ФИО7. Однако согласно сведениям Единого государственного реестра юридических лиц указанное лицо не является руководителем ООО «Победит», в связи с чем указанное лицо, по мнению истца ОАО «Россельхозбанк», не имело полномочий действовать от имени ООО «Победит», что также влечет недействительность указанной сделки.

Суд считает несостоятельными указанные утверждения ОАО «Россельхозбанк» по следующим основаниям.

Согласно свидетельству о смерти серии I-БО № от ДД.ММ.ГГГГ года, выданным отделом ЗАГС городского округа Нальчик КБР, ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, являвшийся согласно сведениям ЕГРЮЛ генеральным директором и единственным учредителем ООО «Победит», умер ДД.ММ.ГГГГ в <адрес>, о чем ДД.ММ.ГГГГ составлена запись акта о смерти № 914.

В соответствии со свидетельством о праве собственности от ДД.ММ.ГГГГ года, выданным нотариусом Нальчикского нотариального округа КБР, зарегистрированным в реестре за № 4-2025, ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, являющейся пережившей супругой гражданина ФИО6 на основании свидетельства о заключении брака серии I-BE № 303860, принадлежит 1/2 доля в праве в общем совместном имуществе супругов, приобретенном названными супругами во время брака. Общее совместное имущество названных супругов, право на которое в указанной доле определяется за ФИО7, настоящим свидетельством состоит из доли в уставном капитале Общества с ограниченной ответственностью «Победит», идентификационный номер 0711010077, ОГРН <***>, свидетельство о государственной регистрации юридического лица серии 07 № от ДД.ММ.ГГГГ года, выданное Министерством РФ по налогам и сборам, КПП 072601001, находящегося по адресу: КБР, <адрес>, в размере 100%. Номинальная стоимость указанной доли Общества составляет 10 000 рублей. Действительная стоимость доли Общества составляет 5 050 000 рублей, что подтверждается справкой о действительной стоимости доли участника, выданной ООО «Победит» от ДД.ММ.ГГГГ года. Указанная доля в уставном капитале Общества принадлежала ФИО6 на основании Решения учредителя о создании ООО «Победит» от ДД.ММ.ГГГГ года.

На 1/2 долю указанного имущества наследнику ФИО7 нотариусом Нальчикского нотариального округа КБР ДД.ММ.ГГГГ было выдано свидетельство о праве собственности на наследство по закону, зарегистрированное в реестре за № 4-2026.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что к ФИО7, как наследнику по закону к имуществу ФИО6, умершего ДД.ММ.ГГГГ года, принявшему открывшееся наследство, в соответствии со ст.ст. 218, 1110, 1152 ГК РФ перешло право собственности на 100 % доли в уставном капитале ООО «Победит».

На основании Решения № единственного участника ООО «Победит» от ДД.ММ.ГГГГ участник Общества с ограниченной ответственностью «Победит» ФИО7, в соответствии с Гражданским кодексом РФ, Федеральным законом «Об обществах с ограниченной ответственностью», Уставом Общества принял следующие решения:

Избрать Генеральным директором ООО «Победит» ФИО7. Подать документы, необходимые для государственной регистрации изменений, вносимых в сведения об Обществе, содержащиеся в ЕГРЮЛ, в орган, осуществляющий государственную регистрацию юридических лиц. В соответствии с приказом № от ДД.ММ.ГГГГ года, изданным Генеральным директором ООО «Победит», ФИО7 назначена Генеральным директором ООО «Победит» и приступила к исполнению обязанностей Генерального директора ООО «Победит» с ДД.ММ.ГГГГ года.

Анализируя вышеуказанные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что ФИО7 при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО5 действовала в качестве Генерального директора ООО «Победит» правомерно и в соответствии с полномочиями Генерального директора Общества, указанными в его уставе.

Судом не установлено нарушений требований закона при совершении указанных сделок.

Кроме того, относимых, допустимых, бесспорных и достаточных доказательств, свидетельствующих о том, что при заключении данных договоров купли-продажи недвижимости были допущены существенные нарушения, которые могут повлечь признание их недействительными (ничтожными), истцом в нарушение положений ч.1 ст. 56 ГПК РФ не представлено, в связи с чем правовых оснований для признания указанных сделок недействительными и применения последствий их недействительности у суда не имеется.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ОАО «Россельхозбанк» в полном объеме за необоснованностью.

На основании изложенного, рассмотрев дело в пределах заявленных и поддержанных в судебном заседании исковых требований, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

в удовлетворении исковых требований Открытого акционерного общества «Российский сельскохозяйственный банк» в лице Кабардино-Балкарского регионального филиала к Обществу с ограниченной ответственностью «Победит», ФИО5, ФИО1 о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества и применении последствий недействительности сделки - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд КБР, путем подачи апелляционной жалобы через Нальчикский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий: Огузов Р.М.