Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО4 и ФИО3 о признании преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Черкесский городской суд с иском к ФИО4 и ФИО3 и просит расторгнуть договор купли-продажи от 13.11.2020 года доли в праве общей долевой собственности на 2/5 доли в квартире, расположенной по адресу: КЧР, <адрес>, кадастровый №; аннулировать запись регистрации общей долевой собственности в ЕГРН 16.11.2020 года №. В обоснование исковых требований указывает, что является собственником 3/5 доли в праве собственности жилого помещения (вышеуказанной квартиры) на основании определения суда об утверждении мирового соглашения и прекращении производства по делу от 28.06.2018 года, право общей долевой собственности зарегистрировано в ЕГРН 24.07.2017 года в следующих долях: 3/5 за ним, 2/5 –за ФИО9 На основании свидетельства о праве на наследство по закону от 23.09.2020 года собственником 2/5 квартиры стал ФИО4 и нарушение предусмотренного действующим гражданским законодательством порядка осуществил продажу своей доли третьему лицу без извещения его о предстоящей продаже доли. Согласно справочной информации по объектам недвижимости собственником 2/5 доли с 16.11.2020 года стал ФИО3, переход права был осуществлен на основании договора купли-продажи квартиры от 13.11.2020 года, удостоверенного нотариусом Черкесского нотариального округа ФИО5 Также безусловным основанием законности исковых требований истца является нарушение прав ответчиков, которые остаются при своих интересах, тогда как в случае отказа в удовлетворении иска будут грубо нарушены права истца на приобретение в собственность в полном объеме прав на долю в праве собственности на квартиру, где он уже является собственником и в первоочередном порядке вправе претендовать на спорное имущество, что позволит в будущем реализовать свои права на квартиру в полном объеме.

Истец и его представитель в судебном заседании исковые требования поддержали по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Истец пояснил, что ФИО6 звонил ему летом по телефону, спрашивал, купит ли он квартиру. Он ответил, что только к концу года, в зависимости от того, будут у него деньги или нет, о цене они не договаривались. До конца года никто из них к другому по данному вопросу не обращался. 1 или 2 января 2021 года ему стало известно, что доля квартиры приобретена ФИО3, когда тот пришел в квартиру. Раньше отец и мать ФИО4 предлагали ему купить квартиру за 450000 руб., спустили до 400000 руб., они договорились, что до конца года заключат сделку, если он соберет деньги, о чем он их уведомит. Когда ФИО15 пришли в следующий раз, он уже не присутствовал при разговоре, были его мама и брат. По адресу: <адрес>, живут его бывшая жена с детьми. У бывшей жены он узнал, что какие-то два письма приходили, ФИО6 приезжал, выяснял, проживает ли он там.

Представитель истца пояснила, что все обстоятельства дела изложены в исковом заявлении. Из представленного нотариусом нотариального дела следует, что ее доверителю было направлено извещение по адресу: <адрес>, где он не проживает с 2016 года, о чем свидетельствует его паспорт. ФИО4 знал, где он проживает и как его найти. До сделки и при жизни матери и после ее смерти он обращался для того, чтобы продать комнату в этой квартире, договорились, что он вступит в наследство и потом продаст. Но когда он вступил в наследство и стал собственником, почему-то в обход своего сособственника продал свою комнату. Истец это узнал только тогда, когда туда явился ФИО3 Полагает, что такие обстоятельства дают право расторгнуть договор и аннулировать запись регистрации общей долевой собственности от 16.11.2020 года и просит удовлетворить исковые требования. О том, что ФИО6 приходил, какую сумму предлагал, знают только члены семьи, это все было в присутствии матери и брата истца, в связи с чем она и настояла на их допросе в качестве свидетелей. На предложение суда об уточнении исковых требований в соответствии с пунктом 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, представитель истца пояснила, что истец имел преимущественное право покупки и ему предлагалась другая цена, в связи с чем истец заявляет именно о расторжении договора купли-продажи.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании просил в иске отказать, пояснил, что они с ФИО4 13.11.2020 года заключили договор купли-продажи доли в квартире. Так, они обратились к нотариусу12.10.2020 года, нотариус разъяснил, что нужно направить письмо ФИО1 и подождать месяц. Адрес ФИО1 взяли в декларации и направили ему уведомление, договор заключили только через месяц.

Ответчик ФИО4, третье лицо нотариус ФИО5, представитель третьего лица Управления Росреестра по КЧР в судебное заседание не явились, будучи уведомлены о нем. Ответчик ФИО4 направил в суд заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, третьи лица о причинах своей неявки суду не сообщили. При таких обстоятельствах суд определил рассмотреть гражданское дело в отсутствие неявившихся участников.

Третье лицо нотариус ФИО5 в судебном заседании от 02.07.2021 года просил в иске отказать, пояснил, что свидетельство о праве на наследство ФИО4 выдавал он, в связи с чем он к нему же потом и обратился по вопросу купли-продажи доли в квартире и попросил установить процедуру продажи. Нотариус выяснил, будет ли покупать долю в квартире сособственник, ФИО6 предоставил адрес сособственник для извещения: <адрес>. Нотариус направил запрос в Росреестр, где подтвердился адрес истца, регламент нотариальных действий предусматривает данный способ. Полагает, что ФИО4 другого адреса истца не знал, как он сказал, в спорной квартире никто не проживает. Полагает, что для ФИО4 имеет существенное значение цена договора. Продать долю в квартиры сособственнику за 700000 руб. ему было бы легче, чем искать постороннего покупателя.

Свидетель ФИО8 в судебном заседании от 02.07.2021 года суду показал, что приходится истцу братом, ФИО9 в 2019 году предлагала купить их долю квартиры за 450000 руб. При разговоре присутствовали ФИО9 с мужем и сыном Николаем, он, истец и их мама. Он в феврале 2020 года взял кредит в размере 400000 руб. и перевел их матери для покупки квартиры. На момент оформления кредита в актуальности сделки с К-выми не мог удостовериться, так как находился на Ямале. Сам ФИО6 с вопросом о продаже квартиры не обращался.

Свидетель ФИО10 в судебном заседании от 11.08.2021 года суду показала, что приходится истцу матерью, о покупке ФИО3 квартиры ей стало известно 12.11.2020 года. 30.04.2020 года ФИО6 приходил к ней с двумя мужчинами предложил купить квартиру за 400000 руб. Она разговаривала с ними одна, ответила, что в настоящее время у нее нет денег, соберет. Также сказала ФИО4, что в настоящее время он по закону к квартире никто, не вступил еще в наследство. После ФИО6 больше не приходил.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, свидетелей, всесторонне и полно исследовав собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Согласно пункту 1 статьи Гражданского кодекса Российской Федерации граждане осуществляют принадлежащие им гражданские права по своему усмотрению.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим.

Согласно положениям пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Кроме того, согласно пункту 3 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

При этом, пунктом 4 этой же статьи предусмотрено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

На основании пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

На основании положений статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

По правилам пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Пунктом 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу (п. 2 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Юридически значимыми являются обстоятельства по извещению в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее, и реализация остальными участниками долевой собственности преимущественного права покупки.

По смыслу данных правовых норм, с учетом положений части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, именно на продавца возлагается бремя доказывания надлежащего исполнения своей обязанности по извещению других участников долевой собственности.

Согласно пункту 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Из пункта 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что по смыслу пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Судом установлено, что между продавцом ФИО4 и покупателем ФИО3 заключен договор купли-продажи от 13.11.2020 года доли в праве общей долевой собственности на 2/5 доли в квартире, общей площадью 59,4 кв.м., расположенной по адресу: КЧР, <адрес>, кадастровый №. Отчуждаемые 2/5 доли квартиры принадлежат продавцу на основании Свидетельства о праве на наследство по закону от 23.09.2020 года.

Договор удостоверен нотариусом Черкесского нотариального округа ФИО5 за №-н/09-2020-4-333 от ДД.ММ.ГГГГ.

Переход права по договору зарегистрирован в ЕГРН за № от ДД.ММ.ГГГГ.

Из договора следует, что кадастровая стоимость квартиры составляет 1585994,26 руб., стоимость отчуждаемой доли в праве общей долевой собственности составляет 634397,70 руб. Стороны оценивают указанную долю в праве общей долевой собственности в 700000 руб., расчет произведен полностью до подписания договора. До удостоверения настоящего договора в соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации ФИО1 собственник 3/5 долей в праве общей долевой собственности отчуждаемой квартиры извещен о продаже 2/5 долей в праве общей долевой собственности.

Долевым собственником спорной квартиры согласно сведений ЕГРН на 2/5 доли является истец ФИО1

В материалах нотариального дела имеется заявление ФИО4, направленное ФИО1 по адресу: КЧР, <адрес>, с сообщением о продаже принадлежащих ему 2/5 доли квартиры за 700000 руб., просьбой не позднее 30 дней сообщить нотариусу о желании или отказе приобрести его долю за 700000 руб., в случае неосуществления права преимущественной покупки в течение месяца, указанные 2/5 доли будут проданы другому лицу.

Как поясняет нотариус, сведения об адресе проживания ФИО1 представлены ему ФИО4 и соответствуют данным выписки из ЕГРН.

По утверждению истца он по указанному адресу не проживает.

Действительно, адрес регистрации истца согласно его паспорту в <адрес> с ДД.ММ.ГГГГ.

Между тем, как установлено судом по адресу: КЧР, <адрес>, проживают бывшая супруга и дети истца

Согласно доводам истца и его представителя истец имел договоренность с матерью ФИО6 (предыдущего собственника принадлежащей ему в порядке наследования доли в квартире) о приобретении доли квартиры за 400000 руб., о продаже квартиры ФИО3 он не сообщал. О поступивших на его имя двух письмах он узнал от бывшей супруги лишь за некоторое время до заседания.

Вместе с тем, как следует из пояснений самого же истца ФИО4 летом 2020 года к нему обращался с предложением купить его долю в квартире, в период оформления договора продажи доли квартиры разыскивал истца по месту проживания его бывшей жены.

Применительно к настоящему спору то обстоятельство, что уведомление о приобретении доли квартиры направлялось не по адресу регистрации истца не свидетельствует о том, что истцу не было известно о предстоящей продаже. Суд приходит к мнению, что между сторонами возник спор по цене отчуждаемой доли, истец утверждает, что сроком покупки оспариваемой доли был конец 2020 года, однако в указанный срок он действий по приобретению доли в квартире не предпринял.

Вместе с тем, истцом выбран ненадлежащий способ защиты права, истец, ссылаясь на нарушение его преимущественного права покупки доли в квартире просит состоявшийся между ФИО7 и ФИО3 договор купли-продажи расторгнуть.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (пункт 1 статьи 420 Гражданского кодекса).

В соответствии с пунктом 1, подпунктом 1 и абзацем первым подпункта 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Таким образом, сделка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки не может быть расторгнута, поскольку в этом случае лицо, право которого нарушено, может защищаться с помощью специального способа защиты, предусмотренного пунктом 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Последствием нарушения продавцом правила извещения участника общей собственности о намерении реализации своей доли посторонним лицам является не признание договора купли-продажи недействительным, а право требования участником долевой собственности в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя, однако, такого требования истцом заявлено не было.

Истцом не предъявляется требований о переводе прав и обязанностей покупателя доли квартиры, при выяснении судом позиции истца, представителем истца заявлено именно о расторжении договора, поскольку покупная цена доли в квартире истцу не подходит.

Вместе с тем, ненадлежащий способ защиты права влечет отказ в его удовлетворении.

На основании части 3 статьи 144 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска. При удовлетворении иска принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения суда.

Определением суда от 28.06.2021 года по заявлению истца были приняты обеспечительные меры в видеареста на 2/5 долю квартиры, принадлежащей на праве собственности ответчику. Поскольку суд приходит к выводу об отказе в исковых требованиях обеспечительные меры подлежат отмене после вступления решения в законную силу.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления ФИО1 к ФИО4 и ФИО3 о расторжении договора купли-продажи от 13.11.2020 года 2/5 доли в праве общей долевой собственности в квартире, расположенной по адресу: КЧР, <адрес>, кадастровый №; аннулировании записи регистрации общей долевой собственности в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ№ –отказать.

Обеспечительные меры, принятые определением суда от 28.06.2021 года, в виде наложения ареста на 2/5 долю квартиры, принадлежащей на праве собственности ответчику ФИО3, расположенной по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, <адрес>, кадастровый №, запретив Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии КЧР совершать действия по регистрации сделок по отчуждению указанного объекта недвижимости–отменить после вступления решения в законную силу.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный суд Карачаево-Черкесской Республики в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения в окончательной форме с подачей жалобы через Черкесский городской суд Карачаево-Черкесской Республики.

В окончательной форме мотивированное решение изготовлено 16 августа 2021 года.

Судья Черкесского городского суда КЧР Ф.М. Турклиева