Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление Открытого акционерного общества «п» в лице Алтайского филиала Банка к ООО «о» о признании оценки недостоверной,

УСТАНОВИЛ:

ОАО «п» в лице Алтайского филиала Банка обратился в суд с данным иском к ООО «о» о признании оценки недостоверной. Мотивировал свои требования тем, что 0 в Межрайонном отделе судебных приставов г.Барнаула по исполнению актов судов и иных органов в отношении должников – юридических лиц на основании исполнительного листа по делу * от 0 возбуждено исполнительное производство * о взыскании задолженности по кредитному договору, госпошлины в сумме * рублей с ф в пользу взыскателя ОАО «п». 0 судебным приставом-исполнителем составлен акт о наложении ареста на имущество принадлежащее ф: и . Согласно отчету об оценке составленному ООО «о общая стоимость имущества 1 и 2 составляет * рублей, что по мнению истца является завышенной оценкой, а следовательно отчет является недостоверным, выполненным с нарушением: п.22 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N1) утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 256, а именно:

1. При применении сравнительного подхода к оценке здания (стр. 16 20 Отчета об оценке) и земельного участка (стр. 21 24 Отчета об оценке) Оценщик не приводит обоснование выбора единицы сравнения 1 кв.м., так же не приводится отказ от применения других единиц сравнения, что противоречит п. 22 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1).

2. При применении сравнительного подхода к оценке подвального помещения (стр. 17- 19 отчета об оценке) Оценщик использует корректировку на отличия в площади объектов-аналогов №1 (площадь 231 кв.м) и № 2 (площадь 122 кв.м) и объекта оценки (площадь 186.4 кв.м). Но при этом не вводится корректировка на отличия в площади объекта-аналога №3 (площадь 200 кв.м) и объекта оценки. Также не обосновывается шкала корректировок, не приводится обоснование того при каких условиях значение введенных корректировок будут иными, что противоречит п. 22 Федерального стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1). Оценщик ошибочно ввел понижающую корректировку стоимости аналога №1 должна быть повышающая.

3. При применении сравнительного подхода к оценке подвального помещения (стр. 17-19 отчета об оценке) Оценщик использует корректировку на этаж - 0.8. При этом не вводится и не обосновывается шкала корректировок, не приводится обоснование того при каких условиях значения введенных корректировок будут иными, что противоречит п. 2. Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования проведению оценки (ФСО №1)». Величина поправки (коэффициент 0.8), которая определена по данным сборников укрупненных показателей восстановительной стоимости не отражает реальной рыночной ситуации. Оценщик должен был использовать в качестве аналогов подвальные помещения, что позволило бы избежать сомнительных поправок на этаж.

4. При применении сравнительного подхода к оценке помещения на 1-ом этаже (стр. 19-20 отчета об оценке) Оценщик использует корректировку на отличия в площади объектов-аналогов №1 (площадь 231 кв.м) и № 2 (площадь 122 кв.м) и объекта оценки (площадь 202.7 кв.м). Но при этом ошибочно вводится понижающая корректировка к стоимости аналога №1 - должна быть повышающая, а также не обосновывается шкала корректировок, не приводится обоснование того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными, что противоречит п. 22 Федерального стандарта оценки «Общие понятия опенки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)».

5. При применении сравнительного подхода к оценке помещений в подвале и на 1-ом этаже (стр. 17-20 отчета об оценке) Оценщик применяет процедуру взвешивания скорректированных цен аналогов, присвоив аналогу №1 вес 0.2, а аналогам №2 и №3 веса 0,4 каждому. Оценщик указывает, что наибольшее значение весового коэффициента присвоено объектам, наиболее приближенным к объекту оценки по параметрам сравнения. Истец считает распределение весов не справедливым.

6. При применении сравнительного подхода к оценке помещений в подвале и на 1-ом этаже (стр. 17-20 отчета об оценке) Оценщик не сравнивает аналоги и объект оценки по параметру техническое состояние (нет описания технического состояния аналогов, нет корректировок), что противоречит п. 22 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)». Оценщик должен скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога. По данному элементу сравнения.

7. При применении сравнительного подхода к оценке земельного участка (стр. 21 - 24 отчета об оценке) Оценщик использует корректировку на отличия в площади объектов-аналогов №2 (площадь 450 кв.м) и №3 (площадь 430 кв.м) и объекта оценки (площадь 572 кв.м). Но при этом не вводится корректировка на отличия в площади объекта аналога №1 (площадь 550 кв.м) и объекта оценки. Также не обосновывается шкала корректировок, не приводится обоснование того при каких условиях значения введенных корректировок будут иными.

8. Согласно п. 20 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению опенки (ФСО №1)» Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. В данном отчете Оценщиком не применялся затратный подход к оценке. В качестве обоснования отказа от использования затратного подхода к оценке Оценщик ссылается на отсутствие официальной сметы затрат на покупку участка и строительство на нем здания, частью которого является объект оценки (стр. 21 Отчета об оценке), а также на отсутствие достоверной информации о строительном объеме здания (стр. 24 Отчета об оценке). Данные для расчета строительного объема здания приведены в выписке и технического паспорта (стр. 59 - 79 Отчета об оценке). Стоимость земельного участка Оценщик определяет в разделе «Расчет стоимости земельного участка» (стр. 21-24 Отчета об оценке). Таким образом, оценщик имел возможность и должен был применить затратный подход к оценке (в частности метод сравнительной единицы, который предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы (1 м2. 1 м3) аналогичного здания с помощью справочников УПВС или УПСС).

9. При применении доходного подхода к оценке здания (стр. 24 29 отчета об оценке Оценщик не определил ставку дисконтирования, что противоречит п. 21 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)».

В судебном заседании представитель истца на удовлетворении исковых требований настаивал по основаниям, указанным в иске.

Представитель ответчика ООО «о» в судебном заседании просил иск оставить без удовлетворения в полном объеме, пояснил, что отчет об оценке имущества отражает реальную рыночную стоимость объекта. Отчет соответствует требованиям ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», следовательно, основания сомневаться в достоверности оценки отсутствуют. Результат оценки не является обязательным для пристава. Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете может быть оспорена в судебном порядке только посредством оспаривания постановления судебного пристава-исполнителя.

Третьи лица МОСП г.Барнаула в отношении должников – юридических лиц, ф в суд не явились, извещены о времени и месте рассмотрения дела. Суд полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав мнения лиц участвующих в деле, исследовав материалы дела и исполнительного производства, суд приходит к следующим выводам.

При рассмотрении спора установлено, что на исполнении в Межрайонном отделе судебных приставов г.Барнаула по исполнению актов судов и иных органов в отношении должников – юридических лиц сводное исполнительное производство * в отношении должника ф о взыскании солидарно * рубля в пользу взыскателя ОАО «п» по решению Железнодорожного районного суда г.Барнаула от 0.

Согласно свидетельств о государственной регистрации права, выписке из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним ф является собственником .

0 судебным приставом-исполнителем ОСП Центрального района вынесено постановление о наложении ареста и запрете на регистрационные действия имущества должника ф -

0 МОСП г.Барнаула в отношении должников – юридических лиц составлены акты о наложении арестов (описи имущества) .

Согласно ст.85 ФЗ «Об исполнительном производстве» оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. Судебный пристав-исполнитель также обязан привлечь оценщика для оценки имущества, если должник или взыскатель не согласен с произведенной судебным приставом-исполнителем оценкой имущества. Сторона исполнительного производства, оспаривающая произведенную судебным приставом-исполнителем оценку имущества, несет расходы по привлечению оценщика.

Если судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки отдельной вещи или имущественного права, то судебный пристав-исполнитель:

1) в акте (описи имущества) указывает примерную стоимость вещи или имущественного права и делает отметку о предварительном характере оценки;

2) назначает специалиста из числа отобранных в установленном порядке оценщиков;

3) выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика. Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.

Постановлением от 0 судебным приставом-исполнителем привлечен для участия в исполнительном производстве оценщик ООО «о».

0 ООО «о» составлен отчет об оценке рыночной стоимости имущественного комплекса в составе и земельного оспариваемый в настоящем процессе.

Постановлением об оценке арестованного имущества от 0 судебным приставом-исполнителем приняты результаты оценки арестованного имущества, установлена рыночная стоимость имущества в размере * рублей.

Статьей 11 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки.

Отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В случае, если при проведении оценки объекта оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, в отчете должны быть указаны критерии установления оценки объекта оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.

В отчете должны быть указаны:

дата составления и порядковый номер отчета;

основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;

точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;

стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источника их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;

дата определения стоимости объекта оценки;

перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты определения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен печатью оценщика или печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Согласно ст.12, 13 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Таким образом, для признания судом результатов оценки недействительными в судебном заседании истцом должны быть представлены доказательства недостоверности величины рыночной стоимости оцененного объекта.

Представленный ответчиком отчет об оценке, по мнению суда, соответствует предъявляемым к нему законодателем требованиям.

Отчет об оценке является конкретным, не допускает неоднозначное толкование, содержит точное описание объекта исследования, указание на использование с обоснованием стандартов оценки, указание на перечень используемых при оценке данных.

Согласно Федеральному стандарту оценки ОБЩИЕ ПОНЯТИЯ ОЦЕНКИ, ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ И ТРЕБОВАНИЯ К ПРОВЕДЕНИЮ ОЦЕНКИ (ФСО N1 п.22): применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен: выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта – аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения.

Согласно оспариваемому отчету, сравнительный анализ оценки и каждого объекта – аналога по всем элементам сравнения был проведен. За единицу сравнения принята стоимость 1 кв.м. общей площади, поскольку основным фактором, характеризующим объект недвижимого имущества, является его площадь. Именно данной показатель является общепринятым измерителем на рынке купли-продажи коммерческих площадей. Использование в качестве единицы измерения другого показателя приведет к значительным погрешностям итоговых расчетов, поскольку не сможет адекватно отразить влияние на итоговую стоимость основных ценообразующих факторов. Выбор единиц сравнения ответчиком обоснован. При составлении отчета оценщик обосновано действовал в соответствии с ФСО №3 «Требования к содержанию отчета об оценке», в котором не сказано, что данная информация должна содержаться в отчете. Оценщик придерживался принципов достаточности и однозначности информации согласно п.4 ФСО №3.

В ходе Сравнительного анализа данного типа объекта по всем элементам сравнения. Оценщиком было установлено, что разница в площади менее 20% (а именно 4%) не влияет на изменение стоимости.

Обоснование того, при каких условиях значения корректировок будут иными, соответствии с п. 22 ФСО №1 приведены в комментариях к расчету методом сравнительного подхода.

По результатам проведения сравнительного анализа объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения Оценщик привел шкалу существенно значимых корректировок в п. 13. Анализ рынка объекта оценки и обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов. Условием, при котором значение, шкалы корректировок будет иным, является этажность. Для чего приводит, корректировка на этаж.

В соответствии с п. 20 ФСО № 1 Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов. При этом Оценщик действовал согласно п. 4 ФСО №3 (принцип обоснованности), то есть информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена. Данный факт соответствует принципу проверяемости.

Суд считает заслуживающими внимания доводы ответчика о том, что использование подвальных помещений в качестве аналогов, оценщик посчитал невозможным в виду отсутствия достаточного количества предложений продажи данных помещений на рынке для составления генеральной совокупности, из которой впоследствии, возможно сделать совокупную выборку. Отсутствие достаточного количества предложений продажи подвальных помещений, так же обусловило применение корректировочного коэффициента на основе данных сборника укрупненных показателей восстановительной стоимости.

По итогам Сравнительного анализа объекта по всем элементам сравнения, наибольшее предпочтение при согласовании результатов отдано схожести объектов функциональному использованию и пропускной способности объектов.

Объект оценки находится вблизи окраины города и характеризуется низкой пешеходной проходимостью, тем более что ближайшее окружение в значительной степени представлено застройками частного сектора. Объект-аналог * находится на х, что уже увеличивает привлекательность данного местоположения, связи с высокой проходимостью и загруженность транспортом. Объекты-аналоги * * находятся на менее проходимых улицах, чем х. В связи в чем объектам-аналогам * и * правомерно присваивались весовые значения весовых коэффициентов равные 0.4.

Число элементов сравнения весьма велико, число их сочетаний - бесконечно велико, в результате оценщик ограничивается только теми объективно контролируемыми факторами, которые влияют на цены сделок наиболее существенным образом. Поскольку при анализе рынка четкой зависимости цены от такого фактора как состояние объект сравнения не выявлено, оценщиком было принято решение не включать данную корректировку в расчет. Тем более что все объекты сравнения представлены в рабочем техническом состоянии различий по данному параметру не имеют, доказательств обратного истцом не представлено.

Согласно Федеральному стандарту оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденному Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. № 254. п. 11 Информация, предоставленная заказчиком (в том числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должна быть подписана уполномоченным на то лицом и заверена в установленном порядке, и в таком случае она считается достоверной, если у оценщика нет оснований считать иначе.

Поскольку в процессе оценки в предоставленных документах были выявлены несоответствия, расчет производился на основе более поздних документов, в частности свидетельства о государственной регистрации права. Использовать же документы которых возможна ошибка (выписка из технического паспорта) Оценщик посчитал невозможным, так как это могло привести к искажению конечного результата.

При применении доходного подхода к оценке здания ставка дисконтирования рассчитывалась как промежуточный показатель при расчете ставки капитализации (без учета нормы возврата капитала) и в соответствии с ФСО №3 не была выделена в отчете.

Таким образом, суд приходит к выводу, что оспариваемый отчет об оценке является достоверным. Информация, приведенная в отчете об оценке, использованная и полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, подтверждена. Требования законодательства в области оценочной деятельности соблюдены. Сведения об объектах-аналогах, используемых при подготовке отчета достоверны, имеет ссылку на них на официальные источники публикации указанием номеров телефонов специалистов. Достаточность информации об объектах-аналогах объясняется тем, что использование дополнительной информации не приводит к существенному изменению результата оценки. Рассчитанная стоимость вписывается в диапазон цен, представленных на рынке.

На основании изложенного, суд приходит к выводу что истцом не представлено доказательств недостоверности сведений, содержащихся в отчете оценки, произведенной ООО «о».

Руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Иск Открытого Акционерного Общества «п» к ООО «о» о признании оценки недостоверной оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд через Центральный районный суд г.Барнаула в течение 10-ти дней.

Судья: Л.В.Дубовицкая