Гражданский кодекс часть 1

Ф. обратилась в суд с иском к М. указав, что является собственником здания-склада, расположенного по адресу: <данные изъяты> Ею принято решение о проведении капитального ремонта фасада здания путем утепления и облицовки фасадов профильными листами по системе «Навесных вентилируемых фасадов». Для этой цели разработана проектная документация П.. Однако, осуществление ремонтных работ не представляется возможным, поскольку на фасадах здания расположены короба вентиляции и кондиционеры, принадлежащие ответчику. Размещение оборудования на фасадах здания было осуществлено в отсутствие согласия собственника здания по заказу ответчика на основании договора монтажа кондиционеров и вентиляционного оборудования от <данные изъяты> № <данные изъяты>. М. является арендатором помещений первого и второго этажа здания-склада по <данные изъяты> на основании договора аренды от <данные изъяты>, вместе с тем, указанный договор не предоставляет ответчику права владения и пользования фасадами здания. Просит устранить препятствия в пользовании имуществом, обязав М. демонтировать с фасадов здания-склада по <данные изъяты> короба вентиляции и кондиционеры.

В судебном заседании представитель истца по доверенности М. иск поддержал в полном объеме, пояснив, что у собственника здания-склада по <данные изъяты> Ф. есть намерение произвести капитальный ремонт фасадов путем облицовки профильными листами по системе навесного вентилируемого фасада. Облицовка фасадов утеплит здание, что значительно уменьшит расходы на отоплении. Ответчик арендует здание до <данные изъяты> года. Однако, арендатор использует имущество вопреки условиям договора аренды, где не оговорена возможность установки оборудования на фасадах здания. На просьбы демонтировать с фасадов здания-склада короба вентиляции и кондиционеры отвечает отказом, мотивируя отказ тем, что отсутствие оборудования, необходимого для поддержания определенного климата в помещении здания приведет к отзыву лицензии на хранение алкогольной продукции, что создаст препятствия в осуществлении их коммерческой деятельности, и как следствие - убыткам. Однако этому не представлено никаких доказательств. При заключении договора аренды в пользование ответчика были предоставлены помещения здания, а не его фасады, которые могут являться самостоятельными объектами договора аренды для использования их в целях рекламы (размещение рекламных щитов). Просит устранить препятствия в пользовании имуществом, обязав ответчика демонтировать с фасадов здания-склада по <данные изъяты> короба вентиляции и кондиционеры.

В судебном заседании представитель ответчика по доверенности Е. иск не признал в обоснование возражений пояснив, что все помещения первого и второго этажа здания-склада площадью <данные изъяты> кв.м. находятся у ответчика в аренде. В договоре аренды предусмотрено право арендатора оборудовать и оформлять помещения по своему усмотрению, но без вреда для помещений. Основным видом деятельности М. являются оптовая закупка и оптовая продажа алкогольной продукции. Эта деятельность является лицензируемой и для её осуществления необходимо поддержание различных температурных режимов и режимов влажности. Именно для этой цели договор аренды содержит условие о том, что арендатор в арендуемых помещениях устанавливает систему вентиляции и кондиционирования воздуха. Оборудование установлено с наружной стороны стен арендуемого помещения. Вреда помещению оно не приносит. После окончания срока действия договора ответчик обязуется за свой счет демонтировать оборудование и привести фасад здания в надлежащий вид. Считает, что истец действует недобросовестно, во вред ответчику. Об этом свидетельствует тот факт, что истец пыталась расторгнуть договор аренды в судебном порядке, ей в этом было отказано. Ф. решила обратиться в суд с настоящим иском, в результате удовлетворения которого М. не сможет поддерживать надлежащий температурный режим в помещениях здания-склада, он перестанет соответствовать предъявляемым к данному виду деятельности требованиям, продукция придет в негодность. По этим причинам ответчик не сможет заниматься своей основной деятельностью, рискует понести убытки. При этом истец не представил доказательств неотложной необходимости капитального ремонта здания-склада путем облицовки профильными листами. При заключении договора аренды собственник не оговаривала необходимость проведения таких работ.

Выслушав мнение сторон, исследовав материалы дела, суд считает, что иск удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

В силу ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В силу ст. 305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Для удовлетворения данного иска необходимо соблюдение ряда условий, в частности - в качестве истца должен выступать собственник имущества либо лицо, владеющее имуществом по иному основанию, предусмотренному законом или договором, обладающий доказательствами о принадлежности ему данного имущества.

Согласно п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от <данные изъяты> "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" применяя статью 304 ГК РФ, в силу которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, судам необходимо учитывать следующее. В силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Из материалов дела следует, что Ф. является собственником нежилого здания-склада по адресу: <данные изъяты> на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от <данные изъяты> и решения Фрунзенского районного суда г.Владивостока от <данные изъяты> (л.д. 5).

Между Ф. (Арендодатель) и М. (Арендатор) <данные изъяты> заключен договор аренды <данные изъяты> нежилых помещений площадью <данные изъяты> кв.м. для размещения офисов и складов, расположенных по <данные изъяты>. Срок действия договора до <данные изъяты> (п.8.1).

Согласно пункту 2.2 договора аренды арендатор обязан использовать помещение в соответствии с условиями договора; оборудовать и оформлять помещения по своему усмотрению, но без вреда для помещения, беспрепятственно пропускать представителей арендодателя в арендуемые помещения с целью проверки их использования, но только в случае согласия арендодателя; содержать арендуемые помещения в полной исправности, в надлежащем санитарном состоянии, соблюдать противопожарные правила, правила пользования тепловой и электрической энергией.

В <данные изъяты> года Н. в соответствии с договором от <данные изъяты>, заключенным с М. на монтаж кондиционеров и вентиляционного оборудования <данные изъяты> установило в арендуемых помещениях кондиционеры и вентиляционное оборудование.

Исковые требования основаны на положении ст. 304 ГК РФ и мотивированы тем, что Ф. как собственнику помещения здания-склада по <данные изъяты> со стороны М. чинятся препятствия в пользовании имуществом, выразившиеся в невозможности произвести капитальный ремонт фасадов здания.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд считает, что истец не доказал того обстоятельства, что ответчик М. своими действиями, не связанными с лишением владения, нарушают его право собственности или законное владение.

В п. 2.1.6. договора аренды указано, что арендодатель обязан за свой счет производить ремонт Помещения. Понятие Помещения раскрыто в п. 1 договора аренды, где фасады либо наружные стены здания не фигурируют.

Истцом не представлено доказательств того, что назрела острая необходимость в капитальном ремонте здания, и он настолько необходим, что без него невозможно эксплуатировать здание до окончания срока действия договора аренды.

Довод представителя истца о том, что ответчику предоставлены помещения здания, а не его фасады, которые могут являться самостоятельными объектами договора аренды для использования их в целях рекламы (размещение рекламных щитов), суд признает не состоятельным, поскольку запрет на использование фасадов зданий (по каким-либо основаниям) договором не предусмотрен.

Исходя из положений ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от <данные изъяты> отказано в удовлетворении исковых требований Ф. к М. о досрочном расторжении договора аренды от <данные изъяты>. Исковые требования были основаны на п. 2 ч. 1 ст. 619 ГК РФ (существенное ухудшение имущества). Судом апелляционной инстанции установлено, что вреда имуществу Ф. не причинено.

Из иска и пояснений представителя истца следует, что арендатор использует имущество вопреки условиям договора аренды, где не оговорена возможность установки оборудования на фасадах здания (п. 1 ч. 1 ст. 619 ГК РФ).

Вместе с тем, в случае, когда арендатор, использует имущество вопреки условиям договора аренды, иск арендодателя к арендатору о прекращении соответствующих действий суд должен квалифицировать как договорное требование, а не как иск об устранении нарушения права, не связанного с лишением владения.

Требований о расторжении договора аренды по основаниям п. 1 ч. 1 ст. 619 ГК РФ истцом не заявлено.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Ф. к М. об устранении препятствий в пользовании имуществом – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Приморский Краевой суд через Советский районной суд г.Владивостока в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено <данные изъяты>.

Судья С.А. Юлбарисова