Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании гражданское дело по иску Администрации г. Ростова-на-Дону к ФИО1, ФИО1, третье лицо МКУ «Дирекция по строительству объектов транспортной инфраструктуры г.Ростова-на-Дону » об изъятии путем выкупа

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Ростова-на-Дону обратилась в суд с иском к ФИО1, ФИО1 об изъятии путем выкупа в муниципальную собственность земельного участка и жилого дома, принадлежащих ответчикам. ссылаясь на то, что Администрацией города Ростова-на-Дону принято постановление от 03.11.2021 № 993 «Об изъятии для муниципальных нужд объектов недвижимого имущества, связанных с размещением линейного объекта: «Реконструкция автомобильной дороги по <...>) со строительством транспортной развязки <...> – <...>.

Пунктами 1.13. и 1.13.1 указанного постановления установлено изъятие земельного участка площадью 287 кв.м. с № с видом разрешенного использования «для эксплуатации жилого дома усадебного типа», расположенного по адресу <...>, принадлежащих на праве собственности ответчикам.

МКУ «ДИСОТИ» проведены мероприятия, направленные на заключение с собственником соглашения об изъятии земельного участка и жилого дома для муниципальных нужд, а именно заключен муниципальный контракт со специализированной организацией на определение выкупной цены изымаемого земельного участка и жилого дома, проведены мероприятия по согласованию результатов отчетов об оценке на заседании городской комиссии.

Согласно отчету № об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, выполненному ООО «Твой город», рыночная стоимость земельного участка площадью 287 кв.м. с № составляет 1 643 000 рублей, рыночная стоимость жилого дома площадью 67,8 кв.м. с № составляет 2 487 000 рублей, убытки, причиненные собственнику изъятием для муниципальных нужд объектов недвижимого имущества, составляют 255 500 руб.

Ответчикам было направлено письменное предложение о заключении соглашения об изъятии земельного участка и жилого дома для муниципальных нужд с выплатой указанного возмещения, однако, соглашение о выкупе до настоящего времени не достигнуто.

Истец просил суд :

1. Изъять путем выкупа у ФИО1, ФИО1 в муниципальную собственность:

- земельный участок площадью 287 кв.м. с №, категория земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования «для эксплуатации жилого дома усадебного типа», находящийся по адресу <...>, по цене равной 1 643 000 рублей;

- жилой дом площадью 67,8 кв.м. с №, расположенный по адресу <...>, по цене равной 2 487 000 рублей;

2. Прекратить право собственности ФИО1, ФИО1 на;

- жилой дом площадью 67,8 кв.м. с №, расположенный по адресу <...>, по цене равной 2 487 000 рублей;

3. Признать право муниципальной собственности на:

- жилой дом площадью 67,8 кв.м. с №, расположенный по адресу <...>, ;

4. Обязать ФИО1, ФИО1 предоставить банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемые объекты недвижимого имущества в размере 4 385 500 рублей.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования и просил их удовлетворить по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Ответчики ФИО1, ФИО1 в суд не явились, просили суд рассмотреть дело в их отсутствие с участием их представителя по доверенности ФИО2

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – МКУ «ДИСОТИ» в судебное заседание явился, просил иск удовлетворить.

Представитель ответчиков ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признал, просил суд в удовлетворении искового заявления в части предложенного размера возмещения за принадлежащее ответчикам изымаемое имущество отказать. Представил отзыв на исковое заявление, в котором указал, что определенная истцом стоимость изымаемого имущества не соответствует реальной рыночной стоимости, кроме того оценщиком ООО «Твой город» не была определена стоимость произведенных улучшений на изымаемом земельном участке и доме. Так оценщик не принял во внимание, что на участке имеется забор деревянный, веранда, терраса, дорожки, клинкер тротуарный (тротуарная плитка), ворота, калитка, забор из профнастила, забор кирпичный, система автополива, газон. Все эти улучшения были сделаны ответчиком в период проживания и до получения уведомления об изъятии. Документы, подтверждающие понесенные затраты на улучшения, были переданы МКУ «ДИСОТИ», что подтверждается сопроводительным письмом от 05.04.2022г. Однако, согласно ответу на обращение исх.№ от 22.04.2022г. истец не усмотрел оснований к изменению условий соглашения об изъятии имущества. Согласно отчету об оценки, выполненному АНО ОЭБ «Стандарт» № по состоянию на ... г. рыночная стоимость изымаемого имущества, включая убытки, связанные с переездом, составляет 9 818 291 руб.

Выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования Администрации г. Ростова-на-Дону подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктами 1-3 статьи 279 Гражданского кодекса РФ изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

В результате изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется: прекращение права собственности гражданина или юридического лица на такой земельный участок; досрочное прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или договора безвозмездного пользования таким земельным участком.

Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством.

Согласно пункта 5 статьи 279 Гражданского кодекса РФ правообладатель земельного участка должен быть уведомлен о принятом решении об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с земельным законодательством, а именно, в силу п.п. 11-14 ст. 56.6 Земельного кодекса РФ. Правообладатель изымаемой недвижимости считается уведомленным о принятом решении об изъятии со дня получения копии решения об изъятии или со дня возврата отправителю в соответствии с Федеральным законом «О почтовой связи» предусмотренного подп. 3 п. 10 настоящей статьи заказного письма.

В случае отсутствия предусмотренных подп. 3 п. 10 настоящей статьи сведений о почтовом адресе правообладателя изымаемой недвижимости и отправки ему копии решения об изъятии в электронной форме на адрес электронной почты правообладатель изымаемой недвижимости считается уведомленным в день отправления указанной копии. В случае отсутствия предусмотренных подп. 3 п. 10 настоящей статьи сведений о почтовом адресе и об адресе электронной почты правообладателя изымаемой недвижимости данный правообладатель считается уведомленным со дня опубликования решения об изъятии в порядке, установленном подп. 2 п. 10 настоящей статьи.

В судебном заседании установлено, что Администрацией города Ростова-на-Дону принято постановление от ... г.№ «Об изъятии для муниципальных нужд объектов недвижимого имущества, связанных с размещением линейного объекта: «Реконструкция автомобильной дороги по <...>) со строительством транспортной развязки <...> – <...>).

МКУ «ДИСОТИ» в адрес ответчиков было направлено уведомление от 08.11.2021г. №.2 о принятом решении об изъятии у ответчиков недвижимого имущества.

Письмом МКУ «ДИСОТИ» от ... г.№ ответчикам был направлен проект соглашения и отчет об оценке.

В соответствии с ч. 1 ст. 279 Гражданского кодекса РФ изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

На основании п. 1 ст. 56.10 Земельного кодекса РФ соглашение об изъятии недвижимости заключается в письменной форме между правообладателем изымаемой недвижимости и уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 56.2 настоящего Кодекса (за исключением случая, предусмотренного пунктом 12 настоящей статьи), а в случае, если изъятие земельных участков осуществляется на основании ходатайства об изъятии, также организацией, подавшей такое ходатайство.

Согласно п. 2 ст. 56.10 Земельного кодекса РФ проект соглашения об изъятии недвижимости, подписанный уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии, а также организацией, подавшей ходатайство об изъятии, на основании которого было принято такое решение, направляется для подписания лицу, у которого изымаются земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества.

В соответствии с п. 7 ст. 56.10 Земельного кодекса РФ организация, подавшая ходатайство об изъятии, на основании которого было принято решение об изъятии, вправе вручить проект соглашения об изъятии недвижимости правообладателю изымаемой недвижимости с распиской в получении.

Согласно п. 2 ст. 56.8 Земельного кодекса РФ размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд (далее также - размер возмещения), рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

Согласно отчету об оценке № от 20.12.2021г. подготовленного ООО «Твой город», рыночная стоимость земельного участка, недвижимости и убытков составляет 4 385 500 рублей 00 копеек., из которых:

- жилой дом площадью 67,8 кв.м. с №, расположенный по адресу <...>, рыночная стоимость на дату оценки составляет 2 487 000 рублей;

- убытки, причиненные изъятием объектов недвижимости на дату оценки составляет 255 500 рублей;

Ответчики направили истцу письмо, в котором не возражали против изъятия земельного участка и жилого дома, но не согласны с определенной истцом рыночной стоимостью, передали отчет об оценке АНО ОЭБ «Стандарт», соглашение не подписали.

На основании п. 10 ст. 56.10 Земельного кодекса РФ в случае, если по истечении девяноста дней со дня получения правообладателем изымаемой недвижимости проекта соглашения об изъятии недвижимости правообладателем изымаемой недвижимости не представлено подписанное соглашение об изъятии недвижимости, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо организация, на основании ходатайства которой принято решение об изъятии, имеют право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости.

Срок для подписания соглашения об изъятии недвижимости истек 30.04.2022г.

Согласно п. 1 ст. 282 Гражданского кодекса РФ, если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

В соответствии с ч. 9 ст. 32 Жилищного кодекса РФ, если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Согласно п. 1 ст. 281 Гражданского кодекса РФ за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение.

В соответствии с п. 2 ст. 281 Гражданского кодекса РФ при определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.

Согласно п. 1 ст. 56.8 Земельного кодекса РФ размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, определяется в соответствии с Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно ст. 3 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 15 Гражданского кодекса РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. При этом под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Поскольку стороны не договорились о размере возмещения, по ходатайству представителя ответчиков определением суда от 22.06.2022 была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Экспертный центр «Веритас».

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 5 постановления от 11 февраля 2019 г. N 9-П, значительное расхождение во времени правовых актов, утвердивших документацию по планировке территории, и правовых актов, предусматривающих изъятие имущества, может обусловить изменение, в том числе существенное, стоимости принудительно изымаемого недвижимого имущества по сравнению со стоимостью, определенной на день, предшествующий принятию решения об утверждении указанной документации. В подобных ситуациях в случаях изъятия недвижимого имущества в судебном порядке собственники этого имущества при увеличении его стоимости вправе рассчитывать на справедливое изменение размера причитающегося им возмещения. В противном случае было бы поставлено под сомнение само конституционное предписание о предоставлении за отчуждаемое имущество равноценного возмещения.

С другой стороны, увеличение рыночной стоимости изымаемого имущества может быть обусловлено объективным - с течением времени - изменением соотношения спроса и предложения в отношении определенных видов имущества или в отношении имущества, расположенного в определенной местности. Поскольку проведение новой рыночной оценки изымаемого имущества без учета влияния размещения объекта федерального или регионального значения, в связи с которым осуществляется изъятие недвижимого имущества, практически неосуществимо, собственнику изымаемого в судебном порядке имущества должна быть предоставлена возможность доказать в суде факт увеличения его рыночной стоимости (рассчитанной на день, предшествующий принятию решения об утверждении документации по планировке территории) с учетом общей динамики цен на аналогичное имущество и получить равноценное возмещение. (Определение ВС РФ №5-КГ20-32 от 26.05.2020г.)

Ответчиками в материалы дела представлены аналитические данные по рынку недвижимости в г. Ростове-на-Дону, в соответствии с которыми цены существенно увеличились по сравнению с ценами на день проведения оценки – 20.12.2021г., суд посчитал необходимым поставить перед экспертами вопрос об определении рыночной стоимости изымаемого имущества на дату оценки.

Согласно выводов судебного эксперта ООО «Экспертный центр «Веритас» ФИО3, изложенных в заключение № от ... г., рыночная стоимость земельного участка площадью 287 кв.м. с № расположенного по адресу <...>, составляет 930 000 рублей, рыночная стоимость жилого дома площадью 67,8 кв.м. с №, расположенного по адресу <...>, составляет 4 900 000 рублей, рыночная стоимость улучшений: вернада, забор деревянный, терраса, дорожки - 1 744 790 рублей, клинкера тротуарного (тротуарная плитка) - 278 930 рублей, ворота, калитка - 82 190 рублей, забор из профлиста – 280700 рублей, забор кирпичный – 161030 рублей, система автополива – 102 000 рублей, газон – 33 330 рублей, многолетние растения –503 780 рублей, убытки, связанные с переез<...> 450 рублей.

Истец и ответчик не согласились с выводами судебного эксперта.

Истец просил отложить судебное заседание для ознакомления с заключением эксперта, несмотря на удовлетворенное ранее ходатайство об отложении заседания для ознакомления с экспертным заключением.

Истец также просил привлечь для участия в деле в качестве третьего лица Министерство транспорта РО, для чего отложить судебное заседание.

Истец ходатайствовал о вызове эксперта в судебное заседание для допроса, однако затруднился пояснить какие вопросы намерен задать и, что необходимо эксперту разъяснить и дополнить в своем заключении.

В силу ч.1 ст. 187 ГПК РФ, в целях разъяснения и дополнения заключения эксперту могут быть заданы вопросы. Иных оснований для вызова эксперта в суд и его допроса гражданско-процессуальным законодательством не предусмотрено.

Также истец ходатайствовал о назначении повторной оценочной экспертизы, мотивируя ходатайство несогласием с выводами проведенной судебной экспертизы.

Таким образом, оценивая заявленные ходатайства, суд пришел к выводу об отказе в их удовлетворении, поскольку они не были мотивированы и были направлены на затягивание процесса.

Представитель ответчика также был не согласен с выводами судебной экспертизы в части отсутствия коэффициента инфляции при расчете стоимости выполненных неотделимых улучшений. Пояснил, что хоть и не обладает специальными познаниями, но полагает, что с ноября 2021 года по сентябрь 2022 года строительные материалы подорожали на 20-30%, и это не было учтено судебным экспертом, однако в связи с тем, что позиция ответчиков состояла в скорейшем получении компенсации за отчуждаемое имущество, так как они хотели приобрести жилой дом и въехать в него до зимы, то от допроса эксперта и назначения повторной экспертизы они отказываются, чтобы не затягивать вынесение решения.

Давая оценку позициям сторон относительно заключения судебного эксперта ООО «Экспертный центр «Веритас»» ФИО3, суд принимает вышеуказанное заключение за допустимое доказательство по делу, соглашаясь с данной оценкой, поскольку оно соответствует требованиям закона; экспертиза проведена компетентным экспертом в заключении не содержится каких-либо противоречий, а сделанные выводы мотивированы. Не доверять данному доказательству у суда оснований не имеется, так как оно полностью согласуется с другими доказательствами по делу. Кроме того, экспертиза назначена судом, эксперт ФИО3 предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

Данная позиция суда основана, в том числе, и на Обзоре судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденной Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ... г., где в пункте 7 указано, что при рассмотрении судом дела о выкупе земельного участка выкупная цена определяется исходя из рыночной стоимости земельного участка на момент рассмотрения спора.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации указала на то, что определение размера возмещения, подлежащего выплате собственнику (пользователю) с учетом стоимости его имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельного участка, было предусмотрено п. 4 ст. 57 Земельного кодекса РФ для целей первоначального предложения о выкупе земельного участка при принятии решения органом публично-правового образования об изъятии этого участка для государственных или муниципальных нужд.

По смыслу ст. 282 Гражданского кодекса РФ, п. 3 ст. 55, п. 1 ст. 62 Земельного кодекса РФ, в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ №-КГ15-4).

На основании вышеизложенного, и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление Администрации г. Ростова-на-Дону к ФИО1, ФИО1 об изъятии путем выкупа – удовлетворить частично.

Изъять путем выкупа у ФИО1, ФИО1 в муниципальную собственность:

- жилой дом площадью 67,8 кв.м. с №, расположенный по адресу <...>, по цене равной 4 900 000 рублей;

Прекратить право собственности ФИО1, ФИО1 на:

- жилой дом площадью 67,8 кв.м. с №, расположенный по адресу <...> в;

Установить размер возмещения, подлежащий оплате ФИО1, ФИО1 за земельный участок с кадастровым номером №, площадью 287 кв.м., расположенный по адресу: <...>. 930 000 рублей, за жилой дом площадью 67,8 кв.м. с №, расположенный по адресу <...>, 4 900 000 рублей, за неотделимые улучшения состоящие из: вернады, забора деревянного, террасы, дорожек - 1 744 790 рублей, клинкера тротуарного (тротуарная плитка) - 278 930 рублей, ворота, калитка - 82 190 рублей, забор из профлиста – 280700 рублей, забор кирпичный – 161030 рублей, система автополива – 102 000 рублей, газон – 33 330 рублей, многолетние растения –503 780 рублей, убытки, связанные с переез<...> 450 рублей., а всего установить общий размер возмещения в размере 9 436 200 рублей (девять четыреста тридцать шесть тысяч двести) рублей.

Признать право муниципальной собственности – Администрации г. Ростова-на-Дону на:

- жилой дом площадью 67,8 кв.м. с №, расположенный по адресу <...> в;

В остальной части, в удовлетворении исковых требований – отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Ростова-на-Дону.

Судья:

Решение в окончательной форме изготовлено 14 сентября 2022 года