Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации муниципального образования г. Краснодар к Пилипей Роману Владимировичу о расторжении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования г. Краснодар (далее – администрация) обратилась в суд с иском к Пилипей Р.В., в котором просила:

- расторгнуть договор аренды земельного участка от 09.12.2014 № 4300021191, заключенный между администрацией и Пилипей Р.В.;

- обязать Пилипей Р.В. вернуть администрации земельный участок общей площадью 1304 кв.м, расположенный в Западном внутригородском округе города Краснодара по ул. Комсомольская, 18, с кадастровым номером №, путем его освобождения от ограждения и сорной растительности.

Исковые требования мотивированы тем, что в соответствии с постановлением администрации МО г. Краснодар от 14.10.2014 г. № 7434 «Об исполнении решения Первомайского районного суда г. Краснодара от 24 апреля 2012 г.» и от 01.12.2014 г. № 8857 «О внесении изменений в постановление администрации муниципального образования город Краснодар от 14.10.2014 г. № 7434 «Об исполнении решения Первомайского районного суда г. Краснодара от 24.04.2012 г.» 09.12.2014 г. между администрацией МО г. Краснодар и ООО «Кубанский солодовенный завод» заключен договор аренды земельного участка площадью 1304 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного в Западном внутригородском округе города Краснодара, предназначенный для многоэтажного жилищного строительства. 01.03.2017 ООО «Кубанский солодовенный завод» уступило права арендатора земельного участка Пилипей Р.В. В соответствии с п. 4.1.5 договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования. Актами осмотра земельного участка от 11.04.2018 № 938 и от 09.07.2018 № 1480 установлено, что земельный участок огорожен, свободен от зданий и сооружений, густо зарос сорной растительностью, утвержденный проект по проведению работ на данном земельном участке отсутствует, разрешение на строительство объектов капитального строительства на данном земельном участке не получено. Пилипей Р.В. в нарушение требований действующего законодательства и условий заключенного договора аренды земельного участка на протяжении более трех лет не использует земельный участок с кадастровым номером № в соответствии с установленным в договоре аренды земельного участка видом разрешенного использования, а именно для многоэтажного жилищного строительства. Администрацией в адрес ответчика направлено предписание от 15.05.2018 № 11300/26 об устранении выявленных нарушений в 14-дневный срок со дня получения предписания. Однако, требования предписания ответчиком не выполнены. Указанные нарушения в силу заключенного сторонами договора рассматриваются как существенные, дающие право арендодателю расторгнуть договор аренды земельного участка. В связи с неустранением ответчиком в установленный срок нарушений, администрацией в адрес ответчика направлено уведомление от 26.07.2021 № 6347/07 о прекращении договорных отношений, необходимости подписания соглашения о расторжении договора и возврате земельного участка посредством подписания акта приема-передачи. Данное предписание получено ответчиком, однако требования предписания им не выполнены.

Решением Октябрьского районного суда г. Краснодара от 09.06.2022, оставленным без изменения апелляционным определением от 06.12.2022, в удовлетворении исковых требований администрации отказано. Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что ранее, судебным актом были установлены обстоятельства невозможности использования Пилипей Р.В. земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 1304 кв.м, расположенного в Западном внутригородском округе г. Краснодар по целевому назначению. Указанное обстоятельство исключает возможность расторжения договора аренды земельного участка от 09.12.2014.

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 18.04.2023 решение от 09.06.2022 и апелляционное определение от 06.12.2022 отменены, гражданское дело направлено в суд первой инстанции на новое рассмотрение. Направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции указал на то, что из резолютивной части решения Ленинского районного суда г. Краснодара от 11.10.2018 не следует, что в отношении Пилипей Р.В. приняты процессуальные действия, связанные с заключением договора аренды на земельный участок с кадастровым номером №. Кроме того, судами в пределах исковых требований решался вопрос о земельном участке с кадастровым номером №, которым затрагиваются права и законные интересы не привлеченного к участию в деле ООО специализированный застройщик «Нефтестройиндустрия-Юг».

При новом рассмотрении дела суд определением от 19.05.2023 привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора ООО специализированный застройщик «Нефтестройиндустрия-Юг».

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал, просил их удовлетворить.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения иска, полагая, что решением Ленинского районного суда г. Краснодара установлено, что договор аренды земельного участка подлежит прекращению в связи с невозможностью его использования по назначению.

Ответчик в судебное заседание не явился, направил письменный отзыв, в котором возражал против удовлетворения иска.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - ООО специализированный застройщик «Нефтестройиндустрия-Юг» в судебное заседание не явился, направил письменный отзыв с возражениями против удовлетворения иска и ходатайством о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Выслушав мнение лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства и иные материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что 09.12.2014 между администрацией (арендодатель) и ООО «Кубанский солодовенный завод» (арендатор) заключен договор аренды № 4300021191 земельного участка площадью 1304 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного в Западном внутригородском округе г. Краснодара, предназначенного для многоэтажного жилищного строительства.

01.03.2017 ООО «Кубанский солодовенный завод» уступило права арендатора Пилипей Р.В.

В соответствии с п. 4.1.5 договора арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

Актами осмотра земельного участка от 11.04.2018 № 938 и от 09.07.2018 № 1480 установлено, что земельный участок площадью 1304 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный в Западном внутригородском округе г. Краснодара, огражден, свободен от зданий и сооружений, густо зарос сорной растительностью.

В соответствии с письмами департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 12.07.2018 № 7921/29 и от 19.04.2018 № 4193/29 разрешение на строительство объектов капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером №, не выдавалось.

Актом осмотра земельного участка от 02.12.2021 № 17234/21 установлено, что земельный участок площадью 1304 кв.м., с кадастровым номером №, огражден, свободен от зданий и сооружений, густо зарос сорной растительностью.

В соответствии с письмом департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 29.11.2021 № 19313/29 разрешение на строительство объектов капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером №, не выдавалось.

В связи с неустранением ответчиком в установленный срок нарушений, администрацией в адрес ответчика направлено уведомление от 26.07.2021 № 6347/07 о прекращении договорных отношений, необходимости подписания соглашения о расторжении договора и возврате земельного участка посредством подписания акта приема-передачи. Данное предписание получено ответчиком, однако каких-либо действий ответчиком не предпринято.

Поскольку инициированный и реализованный истцом досудебный порядок урегулирования спора не принес положительного результата, истец обратился с настоящим иском в суд.

Судом установлено, что на основании соглашения об изменении лиц в обязательстве от 27.10.2015 Пилипей Р.В. приобрел права и обязанности арендатора по договору аренды от 04.02.2014 № 4300020605 земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2676 кв.м., в том числе, земельного участка площадью 990 кв.м., расположенного в охранной зоне инженерных коммуникаций, категория земель: земли населенных пунктов, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Старокубанская, 88/Б, предоставленного для строительства многоэтажного жилого дома.

В соответствии с соглашением об изменении лиц в обязательстве от 01.03.2017 Пилипей Р.В. приобрел права и обязанности арендатора по договору аренды № 430021191 (л/с № 314300140000674) от 09.12.2014 земельного участка общей площадью 1304 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: г. Краснодар, ул. Комсомольская, д. 18, предоставленного для строительства многоэтажного жилого дома.

Земельные участки приобретены Пилипей Р.В. для осуществления строительства многоэтажных жилых домов, однако решением городской Думы Краснодара от 22.12.2016 г. № 30 п. 6 «О внесении изменения в решение городской Думы Краснодара от 19.07.2012 г. № 32 п. 13 «Об утверждении местных нормативов градостроительного проектирования муниципального образования г. Краснодар» были изменены местные нормативы градостроительного проектирования в части требований к размещению парковок, детских и спортивных площадок на придомовой территории, а также требования к наличию социальных объектов.

12.02.2018 Пилипей Р.В. обратился в администрацию с заявлением о предоставлении в аренду без проведения торгов равнозначного (по площади, целевому назначению и рыночной стоимости) земельного участка взамен земельных участков с кадастровыми номерами №.

Администрация муниципального образования город Краснодар письмом № 273-026/18 от 14.02.2018 отказала Пилипей Р.В. в предоставлении равнозначного участка.

Между Пилипей Р.В. и ООО «Нефтестройиндустрия-Юг» заключены договоры о совместной деятельности в отношении строительства многоквартирных жилых домов на земельных участках с кадастровыми номерами №. В соответствии с условиями договоров о совместной деятельности Пилипей Р.В. предоставляет для строительства соответствующие участки.

Согласно п. 5.4 договора о совместной деятельности от 21.12.2015 и договора о совместной деятельности от 27.04.2017, если в ходе реализации договора выявится невозможность использования имущества, предоставленного одним из участников, участник, предоставивший соответствующее имущество, должен предоставить взамен аналогичное имущество. По результатам реализации договора о совместной деятельности, строительства многоквартирных домов, на предоставленных Пилипей Р.В. земельных участках с кадастровыми номерами №, Пилипей Р.В. должно быть передано не менее 1200 кв.м жилых и нежилых административных помещений в соответствующих многоквартирных домах за каждый из предоставленных земельных участков (п. 2.3.2 договора о совместной деятельности).

Данные условия не были выполнены, в связи с чем, Пилипей Р.В. обратился в суд с иском о возложении на администрацию обязанности заключить договор аренды.

Решением Ленинского районного суда г. Краснодара от 11.10.2018 по делу № 2-11782/18 исковые требования Пилипей Р.В. к администрации, ООО Специализированный застройщик «Нефтестройиндустрия-Юг» об обязании заключить договор удовлетворены. На администрацию возложена обязанность в течении 10 календарных дней со дня вступления решения в законную силу без проведения торгов заключить с обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Нефтестройиндустрия-Юг» договор аренды сроком на 10 лет в отношении земельного участка с видом разрешенного использования: для многоэтажного жилищного строительства со встроено-пристроенными административными помещениями, равнозначного по площади, целевому назначению и рыночной стоимости следующим объектам: части земельного участка площадью 18 599 кв.м с кадастровым № 23:43:0000000:367, а также земельным участкам с кадастровыми номерами №. С момента государственной регистрации договора аренды равнозначного земельного участка, предоставленного обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Нефтестройиндустрия-Юг», вступившее в законную силу решение суда является основанием для расторжения договора аренды земельного участка № 4300021191 (л/с № 314300140000675) от 09.12.2014, договора аренды земельного участка № 4300020605 от 04.02.2014 и договора аренды земельного участка № 4300016603 от 10.08.2010. На общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Нефтестройиндустрия-Юг» возложена обязанность не позднее двух календарных месяцев с момента получения разрешения на строительство на предоставленном администрацией муниципального образования г. Краснодар равнозначном участке, передать Пилипей Роману Владимировичу на основании договора долевого участия в строительства не менее 8800 квадратных метров жилых и нежилых административных помещений в многоэтажных жилых домах, подлежащих возведению на предоставленном земельном участке, а также передать администрации проект межевания земельного участка кадастровый № №, площадью 18 599 кв.м.

С учетом изложенных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что у Пилипей Р.В. отсутствовала возможность использовать земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1304 кв.м., предоставленный ему в аренду по договору аренды земельного участка № 4300021191 (л/с № 314300140000675) от 09.12.2014, по его целевому назначению – для строительства многоэтажного жилого дома.

Вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Краснодара от 11.10.2018 по делу № 2-11782/2018 определены основания и момент расторжения договора аренды земельного участка от 09.12.2014 № 4300021191 (л/с № 314300140000675).

До настоящего времени решение суда от 11.10.2018 по делу № 2-11782/2018 не исполнено, администрация не предоставила обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Нефтестройидустрия-Юг» компенсационный участок, в связи с чем основания для расторжения договора аренды земельного участка от 09.04.2014 № 4300021191 в отношении земельного участка, общей площадью 1304 кв.м, расположенного по адресу г. Краснодар, западный внутригородской округ ул. Комсомольская, 18, с кадастровым номером №, отсутствуют.

Заявляя в рамках настоящего спора иск о расторжении договора аренды земельного участка, мотивированный существенным нарушением ответчиком условий договора аренды, администрация по сути пытается изменить основания и момент расторжения договора аренды земельного участка от 09.04.2014 № 4300021191, установленные вступившим в законную силу судебным актом.

Согласно ст. 619 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора при назначении имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Пунктом 4.1.5 договора установлено, что арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.

В соответствии со ст. 42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением; своевременно приступать к использованию земельных участков; своевременно производить платежи за землю.

Как следует из ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем на пять лет, по требованию арендодателя возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

Данное положение, как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", устанавливает специальное правило об основаниях и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450, 619 ГК РФ. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Администрацией не представлены надлежащие доказательства, подтверждающие использование ответчиком переданного ему в аренду земельного участка не по целевому назначению, с существенным нарушением условий договора аренды земельного участка.

Договором аренды сроки освоения земельного участка предусмотрены не были, а ответчик не мог в силу закона предпринимать никаких мер по застройке арендуемого земельного участка недвижимыми объектами.

Ответчик имел намерение использовать земельный участок, однако по независящим от него обстоятельствам, в т.ч. и в результате действий самого истца, был лишен возможности в установленном порядке приступить к его освоению, в связи с чем по данным основаниям расторжение долгосрочного договора аренды земельного участка представляется неправомерным.

Администрацией не доказан факт наличия оснований для расторжения спорного договора аренды земли, являющегося санкцией, применяемой к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных мер для застройки земельного участка.

В данном случае, с учетом обязательств, возложенных на администрацию вступившим в законную силу решением Ленинского районного суда г. Краснодара от 11.10.2018 по делу № 2-11782/2018, расторжение договора аренды земельного участка не достигает социально значимых целей, определенных при его заключении, и исходя из конкретных обстоятельств дела, не соответствует балансу интересов сторон.

С учетом изложенного, исковые требования администрации о расторжении договора аренды земельного участка не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194, 198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Иск администрации муниципального образования г. Краснодар к Пилипей Роману Владимировичу о расторжении договора аренды земельного участка – оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Краснодарский краевой суд через Октябрьский районный суд г. Краснодара в течение одного месяца.

Решение изготовлено в окончательной форме 30.06.2023.

Судья