Гражданский кодекс часть 1

Судья Железнодорожного районного суда г. Улан-Удэ Назимова П.С., при секретаре Лавриной Н.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковым заявлениям ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 к Администрации г.Улан-Удэ о признании распоряжения об изменении вида разрешенного использования земельного участка недействительным,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском, просит признать распоряжение Администрации г.Улан-Удэ от *** №-р «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка, расположенного по адресу: » недействительным. С аналогичными исковыми требования обратились истцы ФИО2, ФИО3, ФИО4

Определениями суда гражданские дела по указанным исковым заявлениям объединены в одно производство.

Требования мотивированы следующим. Истцы ФИО1, ФИО2, ФИО3 и ФИО4 являются участниками долевого строительства многоквартирного жилого дома по Б, застройщиком которого является ЗАО «Байкалжилстрой». Данный дом построен на земельном участке с кадастровым номером №. Дом построен давно, однако квартиры до настоящего времени истцам не переданы, несмотря на полную готовность дома для проживания. На требования истцов застройщик сообщает о запрете передачи объектов до введения дома в эксплуатацию. Причины невозможности получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию застройщик объясняет отсутствием согласия Республиканской службы строительного надзора на ввод в эксплуатацию в связи с наличием капительных гаражей в непосредственной близости от построенного объекта во дворе дома по . Как сообщает застройщик, снести указанные гаражи он не имеет права, поскольку капитальные гаражи являются собственностью жителей дома по . Однако большинство этих гаражей на момент выдачи разрешения на строительство многоквартирного дома по Б, были самовольно установленными гаражами, и подлежали сносу. Вместе с тем жители дома по , в период строительства многоквартирного дома по Б, оформили в собственность самовольно возведенные гаражи благодаря тому, что разрешенное использование земельного участка, на котором находились гаражи, изменено с «для размещения многоквартирного жилого дома» на – «для размещения гаражей». Изменение вида разрешенного использования было произведено на основании оспариваемого распоряжения. После изменения вида разрешенного использования у жильцов дома по , появилась возможность зарегистрировать право собственности на гаражи в упрощенном порядке. Таким образом, если бы вид разрешенного использования не был изменен, то узаконить самовольные гаражи было бы невозможно. Истцы считают, что вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № с «размещения многоквартирного дома» на «размещение гаражей» не подлежал изменению, так как размещение гаражей на данном земельном участке нарушает их права и требования закона. В соответствии с п.2 ст. 39 ГрК РФ вопрос о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит обсуждению на публичных слушаниях. В случае, если условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства может оказать негативное воздействие на окружающую среду, публичные слушания проводятся с участием правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства, подверженных риску такого негативного воздействия. Комиссия, организующая публичные слушания, направляет сообщения о проведении публичных слушаний по вопросу предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования правообладателям земельных участков, имеющих общие границы с земельным участком, применительно к которому запрашивается данное разрешение, правообладателям объектов капитального строительства, расположенных на земельных участках, имеющих общие границы с земельным участком, применительно к которому запрашивается данное разрешение. В нарушение вышеуказанного порядка проведения публичных слушаний уведомления в адрес собственника земельного участка, граничащего с земельным участком по - ФИО5 не было направлено, также уведомление не было направлено в адрес застройщика ЗАО «Байкалжилстрой». Направление уведомления в адрес указанных лиц являлось обязательным, так как размещение гаражей на земельном участке может оказать негативное воздействие на окружающую среду, поскольку автомобили являются источником выбросов в атмосферу выхлопных газов. Таким образом, публичные слушания, проведенные по вопросу об изменении вида разрешенного использования земельного участка, были проведены с нарушением закона. Однако, в любом случае, оспариваемое распоряжение не могло быть издано даже в случае соблюдения порядка проведения публичных слушаний, так как согласно п.3 ст. 37 ГрК РФ изменение одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид осуществляется при условии соблюдения требований технических регламентов. В соответствии с требованиями пп.1 п.1 и п.6 ст. 67 Федерального закона № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» подъезд пожарных автомобилей должен быть обеспечен с двух продольных сторон к зданиям многоквартирных жилых домов высотой более 28 метров и более (9 этажей и более) при этом ширина проездов должна составлять не менее 6 метров. На момент издания распоряжения *** здание многоквартирного жилого дома по Б, было уже возведено. Проектной документацией предусмотрено строительство дома именно на том месте, где он построен. Проектная документация прошла государственную экспертизу, было выдано разрешение на строительство дома. Следовательно, при решении вопроса об изменении вида разрешенного использования земельного участка ответчик должен был учесть наличие здания дома. Распоряжение ответчика нарушает права истцов на получение квартиры в построенном доме по Б, так как возможность получения квартир появиться только после введения дома в эксплуатацию. А в эксплуатацию дом может быть введен только после сноса гаражей согласно требованиям Республиканской службы по строительному надзору. Требование о сносе гаражей истцы могут предъявить собственникам земельного участка и гаражей только после возвращения исходного вида разрешенного использования земельного участка – «для размещения многоквартирного дома».

Определением суда в к участию в деле в качестве 3-лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены: ЗАО «Байкалжилстрой», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по , а также ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9 ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО9, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24 и ФИО25 (собственники гаражей, расположенных на земельном участке по адресу: , а также собственники общей долевой собственности земельного участка по ).

В судебное заседание истцы ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 не явились, о рассмотрении дела извещены надлежаще.

Представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО26 исковые требования поддержал в полном объеме по изложенным в иске основаниям. Считает, что нарушен порядок проведения публичных слушаний. Собственнику земельного участка ФИО5, на котором ЗАО «Байкалжилстрой» возвел многоквартирный жилой дом по Б, а также самому застройщику Администрация должна была направить уведомления о проведении слушаний. ФИО1 узнал об этих нарушениях только в марте 2011г. из письма ЗАО «Байкалжилстрой». Пояснил, что оспариваемое решение нарушает права и законные интересы ФИО1, который не может получить объект долевого строительства в собственность.

Представитель истца ФИО2 по доверенности ФИО27 исковые требования поддержала по изложенным в иске основаниям. Кроме того пояснила, что участок № изменил свое назначение – «под размещение гаражей» в связи с предоставлением инициаторами изменений (собственниками гаражей) свидетельств о праве собственности на 4 гаража, общая площадь которых составляет примерно № кв.м., при этом 1 гараж, собственником которого является ФИО22, вообще находился на другом земельном участке с кадастровым номером №. В результате участок №, площадью № кв.м., изменил свое назначение из-за наличия гаражей, занимаемых на участке вместе не более № кв.м. В данном случае Администрацией был нарушен принцип платности приобретения земельного участка под существующими объектами, закрепленный в ч.2 ст. 28 земельного кодекса РФ. В соответствии с действующим законодательством земельный участок можно приобрести бесплатно только в случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, Федеральными законами, например в порядке ст. 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ». На данный момент из тех гаражей, свидетельства о праве собственности на которые были предоставлены на публичные слушания, существует лишь один гараж, остальные гаражи снесены. Просила учесть данные обстоятельства и удовлетворить исковые требования.

Представитель ответчика Администрации ФИО28, действующая на основании доверенности, в суд не явился, о рассмотрении дела извещен надлежаще, представил заявление в просьбой рассмотреть дело в его отсутствие. Ранее в судебном заседании исковые требования не признал. Суду пояснил, что для признания незаконным распоряжения Администрации необходимо одновременное наличие 2-х условий: несоответствие закону, а также нарушение прав и свобод гражданина, либо создание препятствий к осуществлению гражданином его прав и свобод. При этом удовлетворение требований заявителей возможно только при доказанности всей совокупности юридически значимых обстоятельств, имеющих значение для разрешения дела. Считает, что истцами не доказано ни одно из обстоятельств, входящих в предмет доказывания. Просил исковые требования оставить без удовлетворения.

Представитель 3-го лица ЗАО «Байкалжилстрой» ФИО29, действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал. Суду пояснил, что застройщик возвел многоквартирный жилой дом в соответствии с требованиями градостроительных и строительных норм и правил, были оформлены все необходимые документы на строительство, проектно-сметная документация прошла государственную экспертизу, выдано положительное заключение. По условиям проекта застройщик должен осуществить снос самовольно возведенных гаражей, расположенных по . Однако собственники квартир дома по указанному адресу неправомерно оформили в собственность гаражи, подлежащие сносу. Это стало возможно благодаря оспариваемому распоряжению Администрации . Считает, что была нарушена процедура проведения публичных слушаний, застройщик не был уведомлен об их проведении, поэтому был лишен права высказать свою позицию. В настоящее время из-за данной ситуации застройщик не имеет возможности ввести дом в эксплуатацию, от чего нарушены права и законные интересы дольщиков. Просил иск удовлетворить.

3-е лица ФИО6, ФИО7, ФИО9 ФИО10, ФИО11, ФИО13, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО9, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24 и ФИО25 в суд не явились, о рассмотрении дела извещены по последнему известному суду месту жительства.

Представитель 3-го лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия ФИО30 в суд не явилась, о рассмотрении дела извещена.

3-е лица ФИО14, ФИО8, ФИО22 и его представитель ФИО31, ФИО20, ФИО12 возражали против удовлетворения иска.

Представитель 3-х лиц ФИО10, ФИО18, ФИО19- ФИО32, действующий на основании доверенности, и представитель ФИО33, действующий на основании доверенности, с исковыми требованиями не согласились. Суду пояснили, что гаражи по , построены в пределах выделенного земельного участка, и не являются самовольными. Согласно сведениям технических паспортов гаражи, принадлежащие ФИО34, ФИО18, были построены в 1979, 1986 гг., т.е. еще задолго до начала строительства многоквартирного дома по . Распоряжение Администрации г.Улан-Удэ напрямую не затрагивает прав и законных интересов истцов, поскольку дольщики вступили в правовые отношения с застройщиком. Истцы не имеют полномочий оспаривать распоряжение, его отмена не повлечет восстановление их прав. Фактически исковые требования заявлены в защиту прав не дольщиков, а застройщика, который до начала строительства должен был предпринять меры, чтобы не допустить такую ситуацию. Нарушений, на которые ссылаются истцы, допущено не было. Информация о проведении публичных слушаний была опубликована в СМИ. Действующее законодательство, а также Положение о публичных слушаниях в городском округе «Город Улан-Удэ» не предусматривает обязанность комиссии по проведению публичных слушаний направлять уведомления об их проведении, достаточно опубликования в газете. Кроме того, истцами не доказано, что размещение гаражей оказывает негативное влияние на окружающую среду. Застройщик в свою очередь занимается строительством подземной автостоянки под многоквартирным жилым домом и не волнуется по поводу загрязнения атмосферного воздуха. ЗАО «Байкалжилстрой» посягает на собственность граждан, инициирует подачу рассматриваемых исковых заявлений, в то время как истцы могут защищать свои нарушенные права путем непосредственного обращения к застройщику, они имеют право на взыскание неустойки за нарушение срока сдачи объекта долевого строительства.

Представитель 3-х лиц ФИО10, ФИО18 ФИО35, действующий на основании доверенности, с исковыми требованиями не согласился. Суду пояснил, что права истцов отменой в судебном порядке распоряжения защищены не будут, так как ранее возникшее право собственности на гаражи останется неизменным вне зависимости от существования распоряжения. Узаконение значительной части гаражей не имеет никакого отношения к распоряжению, что свидетельствует о неверно избранном способе защиты права. Гаражи были возведены с 1960 года, с того момента как Министерством коммунального хозяйства Бурятской АССР было выдано Архитектурно-планировочное задание на строительство индивидуальных гаражей гражданам ФИО36, ФИО37 и ФИО38 от *** Впоследствии указанные лица или их правопреемники оформили гаражи в свою собственность. Иные третьи лица, привлеченные к участию в деле также зарегистрировали свое право собственности на гаражи. Утверждение о том, что все гаражи являются самовольно возведенными не соответствует действительности. Само по себе нахождение построенных 25 лет назад гаражей дает основание считать достаточным подтверждение разрешенного вида использования земельного участка. Застройщик был достоверно осведомлен о нахождении гаражей на земельном участке, о режиме прав на земельный участок и гаражи. Права, о нарушении которых утверждают истцы, исходят из гражданско-правового договора между истцами и застройщиком. Защита прав должна осуществляться в соответствии с требованиями гражданского законодательства, а не путем попытки отмены административного акта. Иных прав у истцов, которые могут быть затронуты, кроме как договорных, не имеется. Непринятие мер по участию в публичных слушаний является результатом ненадлежащего исполнения застройщиком своих обязанностей перед дольщиками. Не Администрацией г.Улан-Удэ нарушены права истцов, а их права нарушены ЗАО «Байкалжилстрой», не предпринявшего достаточных мер к исполнению своих обязательств по договорам об участии в долевом строительстве. Кроме того, в соответствии с требованиями ст. 39 ГрК РФ участники публичных слушаний могут лишь представить свои предложения и замечания, касающиеся указанного вопроса. Невозможно утверждать о том, что ЗАО «Байкалжилстрой» или собственник земельного участка могли бы повлиять на принимаемое распоряжение. Кроме того, установленный законом 3-х месячный срок обращения в суд с требованиями об оспаривании решения органа местного самоуправления истцами пропущен. Решение возникшей проблемы не должно завершиться произвольным лишением права собственности, на что направлены данные иски. Просил исковые требования оставить без удовлетворения.

Суд, выслушав мнение сторон, исследовав представленные доказательства, приходит к следующему.

Истцы ФИО1, ФИО2, ФИО3 и ФИО4 являются участниками долевого строительства многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Б, на основании договоров участия в долевом строительстве № № от *** (ФИО1), № № от ***, № № от *** (ФИО3), № № от *** (ФИО4). Застройщиком является ЗАО «Байкалжилстрой».

В соответствии с условиями заключенных договоров долевого участия в строительстве на основании ст. 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» передача квартиры участнику долевого строительства осуществляется застройщиком после получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

Судом установлено, что в настоящее время многоквартирный жилой дом по Б, построен. Однако у ЗАО «Байкалжилстрой» отсутствует возможность получения разрешения на ввод в эксплуатацию без согласования с Республиканской службы строительного надзора. В соответствии с пунктом 17 Постановления Правительства РФ от 01.02.2006г. № 54 «О государственном строительном надзоре в Российской Федерации» орган государственного строительного надзора выдает заключение о соответствии, если при строительстве не были допущены нарушения соответствия выполняемых работ требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных актов и проектной документации либо такие нарушения были устранены до даты выдачи заключения о соответствии.

В данном случае при строительстве многоквартирного жилого дома по застройщиком ЗАО «Байкалжилстрой» допущены нарушения, а именно не выполнен снос существующих гаражей и не выполнено благоустройство. Данные требования определены проектной документацией и отражены в положительном заключении государственной экспертизы от *** №.

Таким образом, для того, чтобы получить вышеуказанное заключение о соответствии, застройщику в первую очередь необходимо произвести снос гаражей, расположенных возле многоквартирного дома по .

Однако сложилась такая ситуация, когда владельцы этих гаражей зарегистрировали на них право собственности. Как видно из материалов дела, собственниками гаражных боксов, расположенных по адресу: , являются ФИО22 (№Г), ФИО19 (№з), ФИО18 (№М, №Д), ФИО10 (№Л), ФИО24 (№К), ФИО6 (№), ФИО25 (№Б), ФИО7 (№А).

Как следует из представленной суду архивной выписки из протокола заседания исполнительного комитета Улан-Удэнского городского Совета депутатов трудящихся, согласно решению № 65 от 28 марта 1960 года исполкомом городского Совета депутатов трудящихся разрешено строительство индивидуальных гаражей в Железнодорожном районе по ул. Цивилева (бывшая Пролетарская, 4), гражданам, проживающим в этом доме – ФИО37, ФИО36 и ФИО38 Позднее рядом с гаражами указанных граждан был построен ряд других гаражей. Затем эти лица (их преемники) оформили гаражи в свою собственность.

*** Администрация , рассмотрев заявление ФИО32, действующего по доверенности от собственников помещения в многоквартирном жилом доме по , с учетом результатов публичных слушаний, вынес оспариваемое Распоряжение №-р, на основании которого был изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером №, площадью № кв.м., расположенного по адресу: , с разрешенным использованием «для размещения многоквартирного жилого дома» на разрешенное использование «для размещения гаражей».

Спорный земельный участок (кадастровый номер № находится в общей долевой собственности жителей дома по , что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ***

Истцы утверждают, что после изменения вида разрешенного использования появилась возможность у жильцов дома по , зарегистрировать право собственности на гаражи в упрощенном порядке путем предоставления в регистрирующий орган правоустанавливающих документов на земельный участок с видом разрешенного использования «для размещения гаражей» и деклараций на объекты недвижимого имущества – гаражи.

Вместе с тем материалы дела показывают, что права на часть гаражей были оформлены ранее вынесенного Распоряжения (ФИО22 – ***, ФИО18 – ***, ФИО25 и ФИО7 – в 2008г., что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права, решениями мирового судьи от *** и от ***).

С момента принятия оспариваемого Распоряжения у лиц, имеющих права на спорный земельный участок, возникло право на оформление в собственность ранее возведенных гаражей в соответствии с разрешенным видом использования. При этом Распоряжение не содержит сведений о том, какое количество гаражей может находиться на данном земельном участке.

Истцы ссылаются на то, что при принятии оспариваемого распоряжения Администрацией г.Улан-Удэ был нарушен порядок проведения публичных слушаний.

Согласно ст. 39 Градостроительного кодекса РФ вопрос о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит обсуждению на публичных слушаниях. Порядок организации и проведения публичных слушаний определяется уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования с учетом положений настоящей статьи.

В случае, если условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства может оказать негативное воздействие на окружающую среду, публичные слушания проводятся с участием правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства, подверженных риску такого негативного воздействия.

Истцы заявляют о том, что ответчиком не направлялось сообщение о проведении публичных слушаний собственнику земельного участка, на котором находится новый дом, и застройщику дома. Однако как следует из материалов дела, сообщение о проведении публичных слушаний было опубликовано в СМИ - в номере 44 от 24.09.2009г. газеты «Правда Бурятии». При этом норами ГрК РФ и Положениями «О публичных слушаниях в городском округе «Город Улан-Удэ» (утв. Решением Улан-Удэнского городского Совета депутатов от 20.10.2005г. № 271-32) способ направления сообщения о проведении публичных слушаний не установлен. Следовательно, опубликование в средстве массовой информации сообщения требованиям действующего законодательства не противоречит. Более того, истцами не были представлены доказательства тому, что условно разрешенный вид использования земельного участка может оказать негативное воздействие на окружающую среду.

Истцы утверждают, что изменение вида разрешенного использования проведено с нарушением требований пп.1 п.1 и п.6 ст. 67 Федерального закона № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» (подъезд пожарных автомобилей должен быть обеспечен с двух продольных сторон к зданию многоквартирного жилого дома (9 этажей и более), ширина проездов должна составлять не менее 6 метров). Вместе с тем указанные доводы не могут быть приняты судом во внимание по слдующим основаниям.

Как изложено выше, гаражи по , были построены раньше, чем началось строительство многоквартирного дома по ул. . Поэтому не ясно, каким образом изменение вида разрешенного использования могло нарушить приведенные требования федерального закона. При существующих гаражах и многоквартирного дома даже при отсутствии оспариваемого Распоряжения фактическая ширина проезда не увеличится.

Кроме того, суд приходит к выводу о том, что Распоряжение Администрации г.Улан-Удэ не может нарушать или затрагивает права и законные интересы истцов.

Все истцы состоят в договорных отношениях с застройщиком ЗАО «Байкалжилстрой». Следовательно, права, о нарушении которых заявляют истцы, исходят прежде всего из договоров участия в долевом строительстве. Иных прав, которые могут быть нарушены, кроме вытекающих из договоров, в споре не усматривается. В данном случае отсутствует прямая причинно-следственная связь между оспариваемым Распоряжением и нарушением прав истцов, связанных с непередачей застройщиком объекта долевого строительства в их собственность. При этом защита нарушенного права может быть осуществлена путем предъявления требований непосредственно к застройщику (право на взыскание неустойки и убытков, право на расторжение договора, требование о возврате уплаченной денежной суммы и др.).

Таким образом, нарушений прав истцов действиями Администрации г.Улан-Удэ не допущено. Истцами избран ненадлежащий способ их защиты.

В учетом вышеизложенного оснований для удовлетворения иска не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 194 -198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 к Администрации г.Улан-Удэ о признании распоряжения об изменении вида разрешенного использования земельного участка недействительным оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд РБ в течение 10 дней.

Судья П.С.Назимова