Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Шпаковского районного суда Ставропольского края исковое заявление ФИО6 к ФИО2, ФИО3 о расторжении договора купли-продажи недвижимости, аннулировании регистрационных записей в ЕГРН на недвижимое имущество, прекращении права собственности ответчиков на земельный участок и расположенный на нем жилой дом по <адрес>, взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО6 обратилась в Шпаковский районный суд Ставропольского края с исковым заявлением к ФИО2, ФИО3 о расторжении договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, аннулировании регистрационных записей в ЕГРН на недвижимое имущество, прекращении права собственности ответчиков на земельный участок и расположенный на нем жилой дом по <адрес>, взыскании судебных расходов по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей, оплату услуг представителя в размере 30 000 рублей.

В обоснование искового заявления указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 (до вступления в брак - ФИО7) И.Ю., выступающей в качестве продавца, и покупателями ФИО2 и ФИО3 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым ФИО6 продала, а покупатели приняли на праве общедолевой собственности приобрели недвижимость, состоящую из земельного участка с кадастровым номером №, площадью 428 +/-7.24 кв.м., и расположенного на нем жилого дома с кадастровым номером №, находящегося по <адрес>.

Право собственности на спорное недвижимое имущество зарегистрировано за ответчиками ДД.ММ.ГГГГ.

Истец указала, что несмотря на то, что в договоре от ДД.ММ.ГГГГ указано о расчете с продавцом до заключения договора, денежные средства ФИО6 не получала от покупателей.

Просит суд на основании положений части 1 статьи 423 ГК РФ расторгнуть договор купли-продажи недвижимости, а именно земельного участка с кадастровым номером №, площадью 428 +/-7.24 кв.м., и расположенного на нем жилого дома с кадастровым номером №, находящегося по <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между продавцом Рыбалка (после вступления в брак - ФИО6) Ириной Юрьевной, и покупателями ФИО2 и ФИО3.

Аннулировать записи №, №, №, № от ДД.ММ.ГГГГ, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Прекратить право собственности ФИО2 и ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 428 +/-7.24 кв.м., и расположенный на нем жилой дом с кадастровым номером №, находящийся по <адрес>

Взыскать с ФИО2 и ФИО3 судебные расходы по делу в размере 300 рублей по оплате государственной пошлины, в размере 30 000 рублей на оплату услуг представителя.

Истец ФИО6 в судебное заседание не явилась, направила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Истец направила дополнительные письменные пояснения, в которых указала, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 (на тот момент ФИО7) был заключен договор строительного подряда с ФИО8, по условиям которого ФИО6 передает в собственность ФИО8 жилой дом литер А и летнюю кухню литер Б вместе с земельным участком по <адрес> в обмен на строительство жилого блочного дома (блок 1 и 2). Григорян производит раздел первоначального земельного участка на восемь участков, с присвоением им адресов, оформляет разрешительную, строительную документацию на возводимые коттеджи. В дальнейшем ФИО8 злоупотребив доверием ФИО6 заключал договоры подряда с другими лицами, в том числе с ФИО3 и ФИО2, получал от них денежные средства. При этом ФИО6 от ФИО9 никаких денежных средств не получала, представленная в дело расписка указанные обстоятельства не подтверждает.

Представитель истца ФИО6 по ордеру, доверенности ФИО1 исковые требования поддержала.

Ответчик ФИО2 возражала против удовлетворения заявленного иска. Пояснила, что на участке принадлежавшем ФИО6 застройщик ФИО8 построил несколько коттеджей, один из которых был построен с нарушением и с выходом за пределы участка ФИО6 Потом узнала, что дом без земли. Для этого, по договоренности ФИО6 выкупила часть муниципальной земли, увеличив площадь первоначального участка, чтобы дом был полностью расположен на участке ФИО6 ФИО6 обращалась в суд по вопросу оформления прав на дом. После регистрации прав на дом ФИО6 был заключен договор купли-продажи. Денежные средства по договору передавались до подписания договора в полном объеме ФИО8 За выкуп земли также денежные средства передавались ФИО6, ФИО6 передала ей квитанцию, подтверждающие внесение средств на счет администрации <адрес> за выкуп муниципальной земли.

Ответчик ФИО3 возражала против удовлетворения заявленного иска. Дала аналогичные пояснения. Пояснила, что по расписке оплатила представителю ФИО10 ФИО8 1 000 000 рублей ДД.ММ.ГГГГ. Также оплачивала выкуп земли, передала денежные средства ФИО11, ФИО11 передала ей копии чеков на сумму 612 000 рублей № и № на сумму 6106 рублей. Этого иска не возникло если бы не налоги, которые пришли ФИО12 она хочет, чтобы эти налоги также оплатили они (ФИО3 и ФИО2), но все денежные средства они уже отдали.

Представители ответчиков ФИО2, ФИО3 по доверенности ФИО4, ФИО5 возражали против удовлетворения заявленных требований. Пояснили, что ответчиками денежная сумма за приобретаемые объекты недвижимого имуществ оплачена, что подтверждается самим заключенным договором от ДД.ММ.ГГГГ (п. 4). В указанном пункте имеется указание о том, что продавец получила с покупателей денежную сумму до подписания договора.

Кроме того, согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 передала ФИО8 1000 000 рублей, что является расчетом за недвижимость (коттеджа и земельного участка по <адрес>). ФИО8 согласно доверенности от ДД.ММ.ГГГГ являлся представителем ФИО10 с правом продажи любых объектов недвижимости и получения денег.

Считают, что оснований для расторжения договора по основанию, указанному истцом, не имеется.

Суд, учитывая мнение явившихся лиц, а также в соответствии с требованиями ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

В судебном заседании допрошен свидетель З.В.Н., который пояснил, что заключил договор строительного подряда на жилой дом с застройщиком ФИО8, после в 2013 -2014 году выяснилось, что земля под возведенным домом находится в муниципальной собственности. Для выкупа муниципальной земли он в Сбербанке положил на счет ФИО7 денежные средства. Кроме него присутствовали Баклак, ФИО3, ФИО2, они оказались в аналогичной ситуации. Права на землю оформляла на себя ФИО7, а потом и на возведенный на участке объект. После оформления прав на жилой дом и участок он заключил с ФИО7 договор купли - продажи. За дом им передавалось 850 тысяч ФИО13, за выкуп земли порядка 100 тысяч ФИО7.

Свидетель А.В.С. суду пояснил, что заключил с ФИО6 (ранее ФИО7) брак в 2020 году. ФИО13 являлся застройщиком, строил дома по всему городу. ФИО6 дома по <адрес> не строила. ФИО8 не передавал его супруге деньги за проданные коттеджи. Ответчики обратились к ФИО6 за помощью в оформлении прав на дом, так как выяснилось, что нужно увеличить площадь участка за счет земель муниципалитета. ФИО6 присоединила участки, ФИО3 и ФИО2 заплатили за выкуп земли, какую точно сумму не знает. Оформила права на дом, пошла им на встречу. Заключила договор купли-продажи, теперь за продажу имущества пришел большой налог 405 тысяч рублей ФИО6 как продавцу. Сумму разбили на четверых: ФИО3, ФИО2, ФИО14 и на А-вых. Они и З.В.Н., заплатили налог, ответчики отказываются платить, так как у них нет денег.

Выслушав пояснения участвующих лиц, исследовав материалы дела, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к следующему выводу.

Из материалов дела следует, что ФИО10 обращалась в Шпаковский районный суд Ставропольского края к администрации муниципального образования г. Михайловска о признании за ней права собственности на недвижимое имущество жилой <адрес>, 7 кв.м. КН №, <адрес>. В иске указала, что без получения разрешения на строительство построила указанный жилой дом.

Решением суда от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования ФИО10 о признании права собственности на самовольное строение недвижимое имущество - жилой дом 130, 7 кв.м. с кадастровым номером №, <адрес> удовлетворено (дело №).

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Шпаковского районного суда Ставропольского края от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения.

В постановлении об отказе в возбуждении уголовного дела ДД.ММ.ГГГГ следователь ФИО15 указал, что по заявлению ФИО16 по факту мошеннических действий со стороны ФИО10 проведена поверка в ходе которой опрошена ФИО10, которая пояснила, что в 2012 году ФИО9 было построено два коттеджа на два хозяина и один отдельно стоящий дом, который принадлежит ФИО16. В ходе оформления коттеджей и дома выявлено, что кроме половины коттеджа ФИО10 остальные построены на земле администрации. Администрация назначила цену за участок в размере 615 428,66 рублей. Владельцы чьи дома находились на земле администрации, том числе ФИО17 решили скинуться равными долями и выкупили участок муниципальной земли. Но оформить права на участок можно было только на ФИО10, после этого выкупленный участок был разделен на отдельных четыре участка.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО10 (продавец) и ФИО2, ФИО3 (покупатели) заключен договор купли-продажи недвижимости.

Согласно п. 1 договора, продавец продала и в связи с этим передала, а покупатели, купили и приняли на праве долевой собственности (1/2 долю в праве) недвижимость, состоящую из земельного участка с кадастровым номером 26:11:020221:561, площадью 428+А-7.24 кв.м, и расположенного на нем жилого дома с кадастровым номером №, находящегося по <адрес>

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно статье 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как разъяснено в абзаце четвертом пункта 65 Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

Истцом представлены доказательства, подтверждающих принятие мер по урегулированию спора с ответчикам, предусмотренные пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, ФИО6 направлена досудебная претензия ФИО3, ФИО2 (л.д. 15-16) с предложением расторгнуть договор ДД.ММ.ГГГГ, ответчиками ответ на претензию не направлен.

В п. 43 - 44 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

При наличии спора о действительности или заключенности договора суд, пока не доказано иное, исходит из заключенности и действительности договора и учитывает установленную в пункте 5 статьи 10 ГК РФ презумпцию разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений. Если условие договора допускает несколько разных вариантов толкования, один из которых приводит к недействительности договора или к признанию его незаключенным, а другой не приводит к таким последствиям, по общему правилу приоритет отдается тому варианту толкования, при котором договор сохраняет силу.

Судом установлено исходя из буквального толкования договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (п. 4), что продавец Рыбалка И.Ю. и покупатели ФИО3, ФИО2 согласовали стоимость передаваемого недвижимого имущества в размере 400000 (четыреста тысяч) рублей, что определено соглашением сторон, из них: земельный участок продан за 100000 (сто тысяч) рублей, жилой дом продан за 30000 (триста тысяч) рублей, которые продавец получил с покупателей до подписания договора. Расчет произведен в следующем порядке: покупатель ФИО2 передала продавцу 150000 (сто пятьдесят тысяч) рублей; ФИО3 передала продавцу 250000 (двести пятьдесят тысяч) рублей.

Указанное условие договора изложено ясно, точно, и исключает какое-либо двоякое его понимание.

Истец действительность указанного договора купли-продажи и содержащегося в нем условия не оспаривала, факт подписания договора от ДД.ММ.ГГГГ также сторонами не оспаривался.

Судом установлено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован в ЕГРН переход права собственности на недвижимость с кадастровым номером 26:11:020221:561, 26:11:020221:577 от продавца к покупателям.

Кроме того, истцом не оспаривался факт получения её представителем ФИО8 денежных средств от ФИО3 и ФИО2 В письменных возражениях ФИО6 указано, что она денежных средств от ФИО8 не получала, а ФИО8 распорядился им по своему усмотрению.

Суд считает, что данные пояснения не опровергают того, что покупатели произвели расчет по договору с полномочным представителем продавца. В данном случае истец самостоятельно распорядилась своими правами по своему усмотрению, передала права на распоряжение недвижимым имуществом иному лицу (ФИО8) с правом получения денежных средств по удостоверенной в нотариальном порядке доверенности от ДД.ММ.ГГГГ по реестру №

Неполучение денежных средств ФИО10 от поверенного ФИО8 по расписке от ДД.ММ.ГГГГ не может являться основанием для удовлетворения иска, о расторжении договора купли-продажи.

При таких обстоятельствах суд считает, что истцом не доказано существенное нарушение покупателями условий договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, оснований для его расторжения не имеется.

Производное требование истца об аннулировании регистрационных записей от ДД.ММ.ГГГГ в отношении объектов недвижимого имущества, заявленное в связи с расторжением договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворению не подлежит, поскольку договор в судебном порядке не расторгнут.

Основания прекращения права собственности в настоящее время установлены в ст. 235 ГК РФ. Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом.

Право собственности на жилой дом и земельный участок по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ перешло к ответчикам отказа собственника от прав собственности судом не установлено. В связи с чем, требования истца о прекращении права собственности ФИО2, ФИО3 удовлетворению не подлежат.

В соответствии с требованиями статей 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Возмещение судебных расходов осуществляется той стороне, в пользу которой вынесено решение суда, и на основании того судебного акта, которым спор разрешен по существу, критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования.

К судебным расходам, на основании части 1 статьи 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации относится государственная пошлина и издержки, связанные с рассмотрением дела. Поскольку исковые требования не подлежат удовлетворению, расходы истца по оплате государственной пошлины, расходы на оплату услуг представителя в размере 30 000 рублей не подлежат взысканию с ответчиков.

На основании изложенного и руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО6 к ФИО2, ФИО3 о расторжении договора купли-продажи недвижимости, аннулировании регистрационных записей в ЕГРН на недвижимое имущество, прекращении права собственности ответчиков на земельный участок и расположенный на нем жилой дом по <адрес>, взыскании судебных расходов по оплате государственной пошлины 300 рублей, расходов на оплату услуг представителя 30 000 рублей - отказать

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ставропольский краевой суд через Шпаковский районный суд Ставропольского края в течение одного месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение суда, в соответствии со ст. 199 ГПК РФ, изготовлено в окончательной форме 14 октября 2022 года.

Председательствующий судья А.И. Дирина