ГРАЖДАНСКОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО
ЗАКОНЫ
КОММЕНТАРИИ
СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА
Дело № 2-246/2021
РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации
г. Нелидово 10 сентября 2021 года
Нелидовский межрайонный суд Тверской области в составе:
председательствующего судьи Ивановой Е.С.,
при секретаре Руженцевой Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Московский ипотечный центр – МИЦ» о взыскании компенсации на уменьшение площади объекта, неустойки, расходов, связанных с наймом жилого помещения, компенсации морального вреда, штрафных санкций,
у с т а н о в и л:
ФИО1 обратился в суд с требованиями к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Московский ипотечный центр – МИЦ» о взыскании компенсации на уменьшение площади объекта, неустойки, расходов, связанных с наймом жилого помещения, компенсации морального вреда, штрафных санкций. В обоснование требований ссылается на следующие обстоятельства.
30.11.2019 г. между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве, в соответствии с которым ответчик обязался построить многоквартирный жилой дом по адресу: ......., ...... км., а истец обязался уплатить ответчику обусловленную договором цену в 6562479 руб. 80 коп. за двухкомнатную квартиру № № на ...... этаже, ...... секции, в ...... корпусе, площадью ...... кв.м. В соответствии с п. 6.1 договора ответчик был обязан передать истцу квартиру в срок с 01.01.2020 г. по 30.04.2020 г. Указанный срок ответчиком существенно нарушен. Согласно акту приема-передачи объекта, по результатам обмеров БТИ, окончательная площадь квартиры составила ...... кв.м., что на ...... кв.м. меньше, чем предусмотрено договором. Разницу между оплаченной ценой и окончательной ценой договора в размере 45386 руб. 90 коп. ответчик обязался компенсировать в течении 30 дней с даты подписания акта приема-передачи. Указанную сумму ответчик не компенсировал. Кроме того, согласно обмерам, проведенным 10.05.2021 г. по заказу истца кадастровым инженером, площадь квартиры составила ...... кв.м., сумма компенсации составляет 91930 руб. 45 коп., при этом указанная сумма компенсации подразумевает, что объект стоил дешевле, но денежные средства были в пользовании ответчика с момента их оплаты, а значит подлежат начислению проценты за их пользование. В связи с нарушением сроков передачи объекта, истец нес расходы на найм жилого помещения по договору найма. На основании изложенного просит взыскать с ответчика компенсацию на уменьшение площади объекта в размере 98237 руб. 13 коп., неустойку в связи с нарушением срока передачи квартиры в размере 439096 руб. 20 коп., расходы, связанные с наймом жилого помещения в размере 264000 руб., компенсацию морального вреда в размере 30000 руб., применить к ответчику штрафные санкции согласно п.6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей».
Истец, извещенный о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явился, просил дело рассмотреть в его отсутствие.
Ответчик, извещенный о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, явки своего представителя в судебное заседание не обеспечил, представил суду письменный отзыв, в котором заявил ходатайство о снижении размера неустойки, суммы штрафа и компенсации морального вреда, во взыскании компенсации на уменьшение площади объекта в размере 98237,13 руб. и во взыскании убытков по найму жилого помещения просил отказать.
Суд, изучив представленные доказательства, приходит к следующим выводам.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
В соответствии с ч.1 ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии с ч. 2 ст. 6 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору (ч. 3 ст. 6 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ).
В силу ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Судом установлено, что 30.11.2019 года между истцом и ООО «Специализированный застройщик «Московский ипотечный центр -МИЦ» был заключен договор № ВТ/3-247-И участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного на земельном участке по адресу: ......., ........ Объект долевого строительства, согласно условиям договора, имеет следующие технические характеристики: секция ...... условный №, количество комнат – ...... общей площадью ...... кв.м. Стоимость данного объекта была определена сторонами в размере 6562479, 80 руб.
Согласно п. 6.1. Договора № ВТ/3-247-И от 30.11.2019 г., передача участнику долевого строительства объекта долевого строительства осуществляется в течение четырех месяцев, исчисляемых с 01.01.2020 г.
Квартира передана истцу 30.04.2021 г., что подтверждается подписанным сторонами актом приема-передачи.
При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что ответчик нарушил свои обязательства по договору долевого участия в строительства жилого дома о передаче истцу жилого помещения, в связи с чем находит правомерными требования истца о взыскании с ответчика неустойки за нарушение установленного договором срока по передаче объекта долевого строительства.
При этом, расчет неустойки, представленный истцом, суд отклоняет как неверно произведенный.
В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 02.04.2020 № 423 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве" в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до 1 января 2021 г.; при определении размера убытков, предусмотренных статьей 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, не учитываются убытки, причиненные в период со дня вступления в силу настоящего постановления до 1 января 2021 г. Постановление вступило в силу 03 апреля 2020 г.
Таким образом, с учетом указанного Постановления, размер неустойки за нарушение ответчиком обязательств по договору участия в долевом строительстве должен исчисляться за период с 01.01.2021 г. по 30.04.2021 г., что составляет 284752 руб. 09 коп. исходя из расчета: 6517092,90 руб. х 120 х 2 х 1/300 х 5,5%.
Согласно статье 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.
Принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, в том числе период просрочки передачи объекта долевого строительства, а также компенсационный характер неустойки, степень вины ответчика, руководствуясь общеправовыми принципами разумности и справедливости, суд приходит к выводу о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, и считает возможным снизить размер взыскиваемой неустойки до 200000 рублей. Взысканный размер неустойки в указанной сумме, по убеждению суда, в полой мере будет способствовать восстановлению баланса между нарушенными правами истца и мерой ответственности, применяемой к ответчику.
В соответствии с пунктом 1 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 2 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Согласно пункту 2 данной нормы в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Пунктом 2.1.1.10 договора участия в долевом строительстве предусмотрено, что общая площадь объекта долевого строительства должна составлять ...... кв.м. Как следует из акта приема передачи от 30.04.2021 г. ФИО1 передан объект долевого строительства площадью ...... кв. м., что меньше на ...... кв.м. Стороны согласовали, что разница между окончательной ценой договора и ценой, оплаченной истцом составляет 45386 руб. 90 коп..
В соответствии с п. 7 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права являются в том числе технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном законом порядке.
В силу ч. 7 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон) государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи.
В кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости (ч. 1 ст. 8 Закона).
К основным сведениям, вносимым в кадастр недвижимости, относится площадь, если объектом недвижимости является земельный участок, здание, помещение или машино-место (п. 9 ч. 4 ст. 8 Закона).
Согласно ст. 401 НК РФ квартира является объектом налогообложения и налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости (ст. 402), может изменяться в связи с изменением кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие изменения качественных и (или) количественных характеристик этого объекта налогообложения со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений, являющихся основанием для определения кадастровой стоимости (ст. 403).
Из приведенных норм права следует, что только внесенные в Единый государственный реестр недвижимости сведения подтверждают площадь квартиры как объекта недвижимости и изменение ее качественных характеристик.
Как следует, из Выписки из ЕГРН на объект недвижимости, расположенный по адресу ......., принадлежащий ФИО1, площадь объекта составляет ...... кв.м.
Суд полагает, что сумма компенсации за уменьшении площади объекта долевого строительства должна рассчитываться от площади объекта, указанной в ЕГРН, в связи с чем ни принимает во внимание расчет истца, как несоответствующий нормам действующего законодательства.
Таким образом, полная цена договора, из расчета площади объекта ...... кв.м и стоимости 1 кв.м. определенного договором 116376,66 руб., составляет 6517 092,90 руб., истцом оплачено 6562479, 80 руб., следовательно размер компенсации составляет 45 386,90 руб. (6 562 479, 80 руб.- 6 517 092,90 руб.), который был согласован сторонами в акте приема-передачи. При этом, учитывая, что в настоящее время доказательств перечисления компенсации истцу ответчиком не представлено, суд полагает необходимым взыскать указанную компенсацию в пользу истца.
Истцом также заявлены требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 13.12.2019 по 30.04.2021 г., начисленные на компенсацию за уменьшение площади объекта долевого строительства.
В соответствии со ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Как следует их материалов дела, квартира истцу была передана по акту приему-передачи 30.04.2021 г., также в указанном акте стороны согласовали размер компенсации за уменьшение площади объекта недвижимости. Согласно п. 8 акта приема-передачи стороны согласовали, что компенсация за уменьшение площади объекта долевого строительства будет перечислена на счет истца в течении 30 календарный дней с даты наступления последнего из следующих событий: перечисление банком застройщику депонированной суммы или подписания настоящего акта. Таким образом, в заявленный истцом период срок исполнения обязательства по перечислению истцу компенсации за уменьшение площади объекта долевого строительства у ответчика не наступил. Следовательно, учитывая положения ч.3 ст. 196 ГПК РФ суд не находит оснований для удовлетворения требований истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами (компенсацией за уменьшение площади объекта) в заявленный истцом период.
В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
По смыслу указанной нормы возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, применение которой возможно лишь при наличии определенных условий для наступления ответственности, предусмотренных законом.
Как следует из материалов дела, истец зарегистрирован в ......., несение расходов по найму жилого помещения в городе ....... обосновано осуществлением трудовой деятельностью в ООО «.......», что подтверждает трудовым договором. Первоначально договор найма жилого помещения по адресу: ....... был заключен ФИО1 на период с 22.06.2019 г. по 15.06.2020 г. 20.06.2020 года истцом заключен договор найма жилого помещения по указанному адресу на период с 20.06.2020 г. по 19.05.2021 г. Плата за наем помещения в месяц, согласно договора найма, составила 22000 руб. Факт внесения ФИО1 платы по договору найма подтверждается распиской.
Объект долевого строительства должен был быть передан истцу не позднее 30.04.2020 года, однако передан лишь 30.04.2021 г.. При передаче квартиры истец намеревался проживать во вновь возведенном доме.
Поскольку ФИО1 был вправе рассчитывать на своевременную передачу квартиры по договору участия в долевом строительстве, то при установленных по делу обстоятельствах (постоянная регистрация в ......., трудоустройство в организации, расположенной в .......) в период просрочки застройщика по передаче квартиры вынужденно продолжал нести затраты по найму жилого помещения. Таким образом, между просрочкой застройщика по передаче объекта долевого строительства и затратами, понесенными участником долевого строительства по вынужденному найму жилого помещения, имеется причинно-следственная связь, в связи с чем понесенные истцом убытки подлежат возмещению ответчиком.
Однако, с учетом положений Постановлением Правительства РФ от 02.04.2020 № 423 возмещению подлежат убытки за найм жилого помещения за период с 01.01.2021 г. по 30.04.2021 г., что составляет 88000 руб.
Согласно пункту 9 статьи 4 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
На основании статьи 15 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.
Как следует из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, данных в постановлении №17 от 28 июня 2012 года «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.
Принимая во внимание, что судом установлено нарушение прав истца, учитывая характер и степень нравственных страданий, индивидуальные особенности истца, степень вины ответчика, принципа разумности и справедливости, суд считает разумным взыскать денежную компенсацию морального вреда в размере 15 000 рублей.
В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей», при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. Судом установлено, что истец обращался к ответчику с досудебной претензией, однако ответа на нее не получил. Размер штрафа, подлежащим взысканию в пользу истца составляет 174193 руб. 45 коп. (200000+45386,90+88000+15000/2). Однако, учитывая вышеприведенные обстоятельства дела, степень вины ответчика, суд, с учетом положений ст. 333 ГК РФ, полагает возможным снизить размер штрафа до 140000 руб., что также в полой мере будет способствовать восстановлению баланса между нарушенными правами истца и мерой ответственности, применяемой к ответчику.
В соответствии со ст. 103 ГПК РФ, с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в размере 6 833 рублей 87 коп. с учетом размера удовлетворенных судом требований.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Московский ипотечный центр-МИЦ» в пользу ФИО1 сумму неустойки в размере 200 000 рублей, компенсацию за уменьшение площади объекта в размере 45386 руб. 90 коп., компенсацию морального вреда в размере 15000 руб., штраф в размере 140 000 рублей, а всего 348386 (триста сорок восемь тысяч триста восемьдесят шесть) рублей 90 коп.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Московский ипотечный центр-МИЦ» в доход бюджета муниципального образования «Нелидовский городской округ Тверской области» государственную пошлину в размере 6 833 руб. 87 коп.
Решение может быть обжаловано в Тверской областной суд с подачей жалобы через Нелидовский межрайонный суд Тверской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий подпись Е.С.Иванова
Решение в окончательной форме принято 17.09.2021 г.
Дело № 2-246/2021
РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации
г. Нелидово 10 сентября 2021 года
Нелидовский межрайонный суд Тверской области в составе:
председательствующего судьи Ивановой Е.С.,
при секретаре Руженцевой Е.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Московский ипотечный центр – МИЦ» о взыскании компенсации на уменьшение площади объекта, неустойки, расходов, связанных с наймом жилого помещения, компенсации морального вреда, штрафных санкций,
у с т а н о в и л:
ФИО1 обратился в суд с требованиями к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Московский ипотечный центр – МИЦ» о взыскании компенсации на уменьшение площади объекта, неустойки, расходов, связанных с наймом жилого помещения, компенсации морального вреда, штрафных санкций. В обоснование требований ссылается на следующие обстоятельства.
30.11.2019 г. между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве, в соответствии с которым ответчик обязался построить многоквартирный жилой дом по адресу: ......., ...... км., а истец обязался уплатить ответчику обусловленную договором цену в 6562479 руб. 80 коп. за двухкомнатную квартиру № № на ...... этаже, ...... секции, в ...... корпусе, площадью ...... кв.м. В соответствии с п. 6.1 договора ответчик был обязан передать истцу квартиру в срок с 01.01.2020 г. по 30.04.2020 г. Указанный срок ответчиком существенно нарушен. Согласно акту приема-передачи объекта, по результатам обмеров БТИ, окончательная площадь квартиры составила ...... кв.м., что на ...... кв.м. меньше, чем предусмотрено договором. Разницу между оплаченной ценой и окончательной ценой договора в размере 45386 руб. 90 коп. ответчик обязался компенсировать в течении 30 дней с даты подписания акта приема-передачи. Указанную сумму ответчик не компенсировал. Кроме того, согласно обмерам, проведенным 10.05.2021 г. по заказу истца кадастровым инженером, площадь квартиры составила ...... кв.м., сумма компенсации составляет 91930 руб. 45 коп., при этом указанная сумма компенсации подразумевает, что объект стоил дешевле, но денежные средства были в пользовании ответчика с момента их оплаты, а значит подлежат начислению проценты за их пользование. В связи с нарушением сроков передачи объекта, истец нес расходы на найм жилого помещения по договору найма. На основании изложенного просит взыскать с ответчика компенсацию на уменьшение площади объекта в размере 98237 руб. 13 коп., неустойку в связи с нарушением срока передачи квартиры в размере 439096 руб. 20 коп., расходы, связанные с наймом жилого помещения в размере 264000 руб., компенсацию морального вреда в размере 30000 руб., применить к ответчику штрафные санкции согласно п.6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей».
Истец, извещенный о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явился, просил дело рассмотреть в его отсутствие.
Ответчик, извещенный о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, явки своего представителя в судебное заседание не обеспечил, представил суду письменный отзыв, в котором заявил ходатайство о снижении размера неустойки, суммы штрафа и компенсации морального вреда, во взыскании компенсации на уменьшение площади объекта в размере 98237,13 руб. и во взыскании убытков по найму жилого помещения просил отказать.
Суд, изучив представленные доказательства, приходит к следующим выводам.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.
В соответствии с ч.1 ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии с ч. 2 ст. 6 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору (ч. 3 ст. 6 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ).
В силу ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Судом установлено, что 30.11.2019 года между истцом и ООО «Специализированный застройщик «Московский ипотечный центр -МИЦ» был заключен договор № ВТ/3-247-И участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного на земельном участке по адресу: ......., ........ Объект долевого строительства, согласно условиям договора, имеет следующие технические характеристики: секция ...... условный №, количество комнат – ...... общей площадью ...... кв.м. Стоимость данного объекта была определена сторонами в размере 6562479, 80 руб.
Согласно п. 6.1. Договора № ВТ/3-247-И от 30.11.2019 г., передача участнику долевого строительства объекта долевого строительства осуществляется в течение четырех месяцев, исчисляемых с 01.01.2020 г.
Квартира передана истцу 30.04.2021 г., что подтверждается подписанным сторонами актом приема-передачи.
При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что ответчик нарушил свои обязательства по договору долевого участия в строительства жилого дома о передаче истцу жилого помещения, в связи с чем находит правомерными требования истца о взыскании с ответчика неустойки за нарушение установленного договором срока по передаче объекта долевого строительства.
При этом, расчет неустойки, представленный истцом, суд отклоняет как неверно произведенный.
В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 02.04.2020 № 423 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве" в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до 1 января 2021 г.; при определении размера убытков, предусмотренных статьей 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, не учитываются убытки, причиненные в период со дня вступления в силу настоящего постановления до 1 января 2021 г. Постановление вступило в силу 03 апреля 2020 г.
Таким образом, с учетом указанного Постановления, размер неустойки за нарушение ответчиком обязательств по договору участия в долевом строительстве должен исчисляться за период с 01.01.2021 г. по 30.04.2021 г., что составляет 284752 руб. 09 коп. исходя из расчета: 6517092,90 руб. х 120 х 2 х 1/300 х 5,5%.
Согласно статье 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.
Принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, в том числе период просрочки передачи объекта долевого строительства, а также компенсационный характер неустойки, степень вины ответчика, руководствуясь общеправовыми принципами разумности и справедливости, суд приходит к выводу о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, и считает возможным снизить размер взыскиваемой неустойки до 200000 рублей. Взысканный размер неустойки в указанной сумме, по убеждению суда, в полой мере будет способствовать восстановлению баланса между нарушенными правами истца и мерой ответственности, применяемой к ответчику.
В соответствии с пунктом 1 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 2 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Согласно пункту 2 данной нормы в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Пунктом 2.1.1.10 договора участия в долевом строительстве предусмотрено, что общая площадь объекта долевого строительства должна составлять ...... кв.м. Как следует из акта приема передачи от 30.04.2021 г. ФИО1 передан объект долевого строительства площадью ...... кв. м., что меньше на ...... кв.м. Стороны согласовали, что разница между окончательной ценой договора и ценой, оплаченной истцом составляет 45386 руб. 90 коп..
В соответствии с п. 7 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права являются в том числе технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном законом порядке.
В силу ч. 7 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон) государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи.
В кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости (ч. 1 ст. 8 Закона).
К основным сведениям, вносимым в кадастр недвижимости, относится площадь, если объектом недвижимости является земельный участок, здание, помещение или машино-место (п. 9 ч. 4 ст. 8 Закона).
Согласно ст. 401 НК РФ квартира является объектом налогообложения и налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости (ст. 402), может изменяться в связи с изменением кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие изменения качественных и (или) количественных характеристик этого объекта налогообложения со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений, являющихся основанием для определения кадастровой стоимости (ст. 403).
Из приведенных норм права следует, что только внесенные в Единый государственный реестр недвижимости сведения подтверждают площадь квартиры как объекта недвижимости и изменение ее качественных характеристик.
Как следует, из Выписки из ЕГРН на объект недвижимости, расположенный по адресу ......., принадлежащий ФИО1, площадь объекта составляет ...... кв.м.
Суд полагает, что сумма компенсации за уменьшении площади объекта долевого строительства должна рассчитываться от площади объекта, указанной в ЕГРН, в связи с чем ни принимает во внимание расчет истца, как несоответствующий нормам действующего законодательства.
Таким образом, полная цена договора, из расчета площади объекта ...... кв.м и стоимости 1 кв.м. определенного договором 116376,66 руб., составляет 6517 092,90 руб., истцом оплачено 6562479, 80 руб., следовательно размер компенсации составляет 45 386,90 руб. (6 562 479, 80 руб.- 6 517 092,90 руб.), который был согласован сторонами в акте приема-передачи. При этом, учитывая, что в настоящее время доказательств перечисления компенсации истцу ответчиком не представлено, суд полагает необходимым взыскать указанную компенсацию в пользу истца.
Истцом также заявлены требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 13.12.2019 по 30.04.2021 г., начисленные на компенсацию за уменьшение площади объекта долевого строительства.
В соответствии со ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
Как следует их материалов дела, квартира истцу была передана по акту приему-передачи 30.04.2021 г., также в указанном акте стороны согласовали размер компенсации за уменьшение площади объекта недвижимости. Согласно п. 8 акта приема-передачи стороны согласовали, что компенсация за уменьшение площади объекта долевого строительства будет перечислена на счет истца в течении 30 календарный дней с даты наступления последнего из следующих событий: перечисление банком застройщику депонированной суммы или подписания настоящего акта. Таким образом, в заявленный истцом период срок исполнения обязательства по перечислению истцу компенсации за уменьшение площади объекта долевого строительства у ответчика не наступил. Следовательно, учитывая положения ч.3 ст. 196 ГПК РФ суд не находит оснований для удовлетворения требований истца о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами (компенсацией за уменьшение площади объекта) в заявленный истцом период.
В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
По смыслу указанной нормы возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, применение которой возможно лишь при наличии определенных условий для наступления ответственности, предусмотренных законом.
Как следует из материалов дела, истец зарегистрирован в ......., несение расходов по найму жилого помещения в городе ....... обосновано осуществлением трудовой деятельностью в ООО «.......», что подтверждает трудовым договором. Первоначально договор найма жилого помещения по адресу: ....... был заключен ФИО1 на период с 22.06.2019 г. по 15.06.2020 г. 20.06.2020 года истцом заключен договор найма жилого помещения по указанному адресу на период с 20.06.2020 г. по 19.05.2021 г. Плата за наем помещения в месяц, согласно договора найма, составила 22000 руб. Факт внесения ФИО1 платы по договору найма подтверждается распиской.
Объект долевого строительства должен был быть передан истцу не позднее 30.04.2020 года, однако передан лишь 30.04.2021 г.. При передаче квартиры истец намеревался проживать во вновь возведенном доме.
Поскольку ФИО1 был вправе рассчитывать на своевременную передачу квартиры по договору участия в долевом строительстве, то при установленных по делу обстоятельствах (постоянная регистрация в ......., трудоустройство в организации, расположенной в .......) в период просрочки застройщика по передаче квартиры вынужденно продолжал нести затраты по найму жилого помещения. Таким образом, между просрочкой застройщика по передаче объекта долевого строительства и затратами, понесенными участником долевого строительства по вынужденному найму жилого помещения, имеется причинно-следственная связь, в связи с чем понесенные истцом убытки подлежат возмещению ответчиком.
Однако, с учетом положений Постановлением Правительства РФ от 02.04.2020 № 423 возмещению подлежат убытки за найм жилого помещения за период с 01.01.2021 г. по 30.04.2021 г., что составляет 88000 руб.
Согласно пункту 9 статьи 4 ФЗ от 30.12.2004 г. № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
На основании статьи 15 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.
Как следует из разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, данных в постановлении №17 от 28 июня 2012 года «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.
Принимая во внимание, что судом установлено нарушение прав истца, учитывая характер и степень нравственных страданий, индивидуальные особенности истца, степень вины ответчика, принципа разумности и справедливости, суд считает разумным взыскать денежную компенсацию морального вреда в размере 15 000 рублей.
В соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей», при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. Судом установлено, что истец обращался к ответчику с досудебной претензией, однако ответа на нее не получил. Размер штрафа, подлежащим взысканию в пользу истца составляет 174193 руб. 45 коп. (200000+45386,90+88000+15000/2). Однако, учитывая вышеприведенные обстоятельства дела, степень вины ответчика, суд, с учетом положений ст. 333 ГК РФ, полагает возможным снизить размер штрафа до 140000 руб., что также в полой мере будет способствовать восстановлению баланса между нарушенными правами истца и мерой ответственности, применяемой к ответчику.
В соответствии со ст. 103 ГПК РФ, с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в размере 6 833 рублей 87 коп. с учетом размера удовлетворенных судом требований.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л :
Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Московский ипотечный центр-МИЦ» в пользу ФИО1 сумму неустойки в размере 200 000 рублей, компенсацию за уменьшение площади объекта в размере 45386 руб. 90 коп., компенсацию морального вреда в размере 15000 руб., штраф в размере 140 000 рублей, а всего 348386 (триста сорок восемь тысяч триста восемьдесят шесть) рублей 90 коп.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Московский ипотечный центр-МИЦ» в доход бюджета муниципального образования «Нелидовский городской округ Тверской области» государственную пошлину в размере 6 833 руб. 87 коп.
Решение может быть обжаловано в Тверской областной суд с подачей жалобы через Нелидовский межрайонный суд Тверской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий подпись Е.С.Иванова
Решение в окончательной форме принято 17.09.2021 г.
1версия для печатиДело № 2-246/2021 ~ М-304/2021 (Решения)