Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № № по исковому заявлению ООО «Орхидея-Парк» к Яковенко Сергею Ивановичу о взыскании задолженности за оказанные услуги,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Орхидея-Парк» обратилось в суд с вышеуказанными требованиями ссылаясь на следующие обстоятельства.

Между истцом и ответчиком заключен договор на оказание услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту имущества, предназначенного для общего пользования. Ответчик является собственником нежилых помещений № этажа №№ общей площадью в соответствии с техническим паспортом :<данные изъяты> кв.м., литер №, № и помещения № этажа №№, № этажа №№, литер №, № общей площадью в соответствии с техническим паспортом: <данные изъяты> кв.м., расположенных по адресу: <адрес>. Истец исправно выполнял принятые на себя обязательства, ответчик в настоящее время не оплатил услуги ООО «Орхидея-Парк», в том числе 99 335 руб. 40 коп. - за апартаменты площадью <данные изъяты>.м.; 206 632 руб. 20 коп. - за апартаменты площадью <данные изъяты>,м. Кроме того, имеется соглашение между истцом и ответчиком о возмещении арендных платежей по земельному участку, на котором находится комплекс апартаментов. Соответственно, имеется задолженность по возмещению арендных платежей за земельный участок с кадастровым номером № в размере 69 853 руб. 40 коп.

Представитель ООО «Орхидея-Парк» в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в свое отсутствие, просит взыскать с ответчика задолженность за оказанные услуги за период с ДД.ММ.ГГГГ г. по ДД.ММ.ГГГГ г. в размере 375 791 руб. 21 коп., а также расходы по оплате государственной пошлины. В письменных пояснениях истец указал, что ООО «Орхидея-Парк» принадлежит земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, на основании Договора №№ от ДД.ММ.ГГГГ г. «О передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка» общей площадью <данные изъяты> кв.м. сроком на 49 лет. Истец является собственником расположенных на земельном участке всех инженерных внутриплощадочных сетей, включая сети водоснабжения, канализации, теплоснабжения. Все места общего пользования, включая коммуникации, зеленые насаждения, дороги, тропики, постовые будки, урны, лавочки, площадки, принадлежат исключительно ООО «Орхидея-Парк».

Представитель ответчика Сафронов С.В. возражал против удовлетворения исковых требований. Пояснил, что коммунальные услуги, включая водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, отопление и горячее водоснабжение оплачиваются ответчиком в полном объеме, что подтверждается расчетом и представленными ответчиком квитанциями об оплате. Оплата услуг по содержанию и ремонту имущества, предназначенного для общего пользования с ДД.ММ.ГГГГ г. вносится в ТСН «Комплекс апартаментов «Орхидея Парк», поскольку согласно Протокола №5 ТСН «Комплекс апартаментов «Орхидея Парк» от ДД.ММ.ГГГГ, выбран способ управления комплексом апартаментов «Орхидея Парк» по адресу: Краснодарский край, <адрес> – ТСН «Комплекс апартаментов «Орхидея Парк» и принято решение об отказе с ДД.ММ.ГГГГ от части услуг ООО «Орхидея-Парк» по содержанию и ремонту общего имущества комплекса «Орхидея Парк», не расторгая индивидуальные договоры с собственниками в остальной части до момента заключения с собственниками либо с ТСН прямых договоров на поставку ресурсов (энергоснабжения, водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, вывоз ТБО). ДД.ММ.ГГГГ Яковенко С.И. в адрес ООО «Орхидея Парк» по электронной почте было направлено заявление об отказе в части услуг по договору, которым Яковенко С.И. заявил об отказе от услуг ООО «Орхидея Парк», а именно содержания и ремонта общего имущества комплекса апартаментов «Орхидея Парк» с ДД.ММ.ГГГГ. Указанное заявление было принято и зарегистрировано ООО «Орхидея Парк».

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд находит заявленные требования не подлежащими удовлетворению.

Согласно ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Как разъяснено в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ и нормы ЖК РФ.

Согласно ч. 1 ст. 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. В соответствии с п.5 ч.2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного ч. 3 ст. 169 настоящего Кодекса. Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги регламентирована ст. 154 ЖК РФ. В соответствии с ч.2 ст. 154 ЖК РФ, плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: 1) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме; 2) взнос на капитальный ремонт; 3) плату за коммунальные услуги.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.п. 9,10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 N 22 "О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности", плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя, а также собственника включает в себя: - плату за содержание жилого помещения (плата за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные услуги, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме); - плату за коммунальные услуги (плата за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, газ, бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, плата за отведение сточных вод, обращение с твердыми коммунальными отходами (пункты 2, 3 части 1, пункты 1, 3 части 2, часть 4 статьи 154 ЖК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 155 ЖК РФ, плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе (далее - иной специализированный потребительский кооператив). Согласно ч.7 ст. 156 ЖК РФ, размер платы за содержание и обслуживание определяется на общем собрании собственников, в порядке, установленном ст.ст. 45-48 ЖК РФ.

В силу ч.2 ст.161 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией. При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом указанные товарищество или кооператив несут ответственность за содержание общего имущества в данном доме (ч. 2.2 ст.161 ЖК РФ). В силу ч.3 ст.161 ЖК РФ, способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. В соответствии с ч.8 ст.162 ЖК РФ изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Согласно ч.8.2 ст.162 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом. Возможность одностороннего отказа от исполнения договора на управление допускается законом (ч.3 ст.161, ч.8.2 ст.162 ЖК РФ).

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование (ст. 44 ЖК РФ). Согласно п.4 ч.2 ст.44 ЖК РФ, к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится, в том числе, выбор способа управления многоквартирным домом.

Судом установлено, что Яковенко С.И. является собственником нежилых помещений: № этажа №№ общей площадью в соответствии с техническим паспортом :<данные изъяты> кв.м., литер №, № и помещения № этажа №№, № этажа №№, литер №, № общей площадью в соответствии с техническим паспортом :<данные изъяты> кв.м., расположенных по адресу :<адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ г. и ДД.ММ.ГГГГ. между Яковенко С.И. и ООО « Орхидея парк» заключены договора за № № и № №, согласно которых истец, именующий себя, как «управляющая компания», по заданию собственника ( Яковенко С.И.) обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества Комплекса апартаментов, предоставлять коммунальные услуги ( энергоресурсы: отопление, горячее и холодное водоснабжение, вывоз твёрдых бытовых отходов, перекачка фекальных стоков) собственнику, а также членам семьи собственника, арендаторам, иным законным пользователям помещения, представлять интересы собственника во взаимоотношениях перед сторонними организациями и заключать договоры со смежными организациями и поставщиками, оказывать собственнику услуги по ведению бухгалтерской и иной документации, начислению, перерасчету платежей.

За оказываемые УК услуги Собственником выплачивается вознаграждение, размер которого определен сметой (Приложение №1) и возмещает УК расходы по поставке энергетических ресурсов (отопление, горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, вывоз ТБО, перекачка фекальных стоков) исходя из фактического потребления. При расчете вознаграждения, подлежащего уплате Собственником Управляющей компании, Стороны исходят из общей площади Помещения, определенной в соответствии с техническим паспортом (включая общую площадь террас) (п. 2.1 Договора). Согласно п. 2.3 Договора, оплата вознаграждения Управляющей компании производится Собственником не позднее 10 числа месяца, следующего за расчетным, на основании платежного документа (квитанции), предъявленного Управляющей компанией.

Из расчёта исковых требований следует, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ сумма задолженности Яковенко С.И. по оплате услуг по содержанию и ремонту имущества за период с ДД.ММ.ГГГГ г. по конец ДД.ММ.ГГГГ г. включительно составляет 305 967 руб. 60 коп.

Из представленных в материалы дела чеков оплаты следует, что задолженность по оплате электроэнергии, ГВС, отопления, холодного водоснабжения и водоотведения у ответчика отсутствует.

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт (ч.1 ст.158 ЖК РФ).

Согласно Постановлению Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность", размер платы за содержание помещения утверждается решением общего собрания собственников.

Согласно п.п.1-3,7 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", Закон «О защите прав потребителей» распространяется на отношения между управляющими компаниями и собственниками помещений. Согласно Постановлению Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов", ст.ст. 15, 37, 158 ЖК РФ в общую площадь помещений не включаются площади балконов, лоджий и террас. Собственник несет расходы в содержании общего имущества пропорционально его доле.

Из материалов дела следует, что Протоколом №1 Общего собрания учредителей Товарищества собственников недвижимости «Комплекс апартаментов «Орхидея Парк» от ДД.ММ.ГГГГ было принято решение о создании ТСН «Комплекс апартаментов «Орхидея Парк», запись о государственной регистрации товарищества внесены в ЕГРЮЛ 12.05.2020, присвоены ИНН 2367014019, ОГРН 1202300025201, юридический адрес: <адрес>.

Протоколом №2 Общего собрания учредителей ТСН «Комплекс апартаментов «Орхидея Парк» от ДД.ММ.ГГГГ Яковенко С.И. был принят в члены ТСН «Комплекс апартаментов «Орхидея Парк». Согласно пункту 5 Протокола №5 (далее также – Протокол №5) внеочередного общего собрания, проводимого в форме заочного голосования ТСН «Комплекс апартаментов «Орхидея Парк» от ДД.ММ.ГГГГ, выбран способ управления комплексом апартаментов «Орхидея Парк» по адресу: <адрес> – ТСН «Комплекс апартаментов «Орхидея Парк».

Из пункта 7 Протокола №5 следует, что принято решение об отказе с ДД.ММ.ГГГГ от части услуг ООО «Орхидея-Парк» по содержанию и ремонту общего имущества комплекса «Орхидея Парк» путем направления заявлений в ООО «Орхидея Парк», не расторгая индивидуальные договоры с собственниками в остальной части до момента заключения с собственниками либо с ТСН прямых договоров на поставку ресурсов (энергоснабжения, водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения, вывоз ТБО).

ДД.ММ.ГГГГ Яковенко С.И. в адрес ООО «Орхидея Парк» по электронной почте было направлено заявление об отказе в части услуг по договору, которым Яковенко С.И. заявил об отказе от услуг ООО «Орхидея Парк», а именно содержания и ремонта общего имущества комплекса апартаментов «Орхидея Парк» с ДД.ММ.ГГГГ. Указанное заявление было принято и зарегистрировано ООО «Орхидея Парк» ДД.ММ.ГГГГ за вх. № №.

Так, с ДД.ММ.ГГГГ фактически содержанием и ремонтом общего имущества комплекса апартаментов «Орхидея Парк» занимается ТСН «Комплекс апартаментов «Орхидея Парк». Из справки ТСН «Комплекс апартаментов «Орхидея Парк» от ДД.ММ.ГГГГ за № № следует, что Яковенко С.И. с ДД.ММ.ГГГГ является членом ТСН «Комплекс апартаментов «Орхидея Парк» и вносит членские взносы в возмещение расходов на содержание и ремонт общего имущества.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ г. задолженность у Яковенко С.И. перед ТСН «Комплекс апартаментов «Орхидея Парк» отсутствует. Учитывая, что в ДД.ММ.ГГГГ г. произошла смена управляющей компании, в которую Яковенко С.И. вносит данную оплату, оснований для двойного взыскания одной и той же оплаты за услугу с добросовестного потребителя не усматривается.

Доводы истца о возможности взыскания задолженности за возмещение арендных платежей за участок № в сумме 69 853,40 рублей также суд находит не основанными на нормах действующего земельного законодательства в силу следующего.

Право аренды ООО «Орхидея Парк» изначально основано на договоре аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, №№ от ДД.ММ.ГГГГ г., ряде договоров о передаче прав и обязанностей по вышеуказанному договору аренды, а также дополнительному соглашению к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ г., в рамках которого ранее существующий кадастровый номер земельного участка был изменен на №.

Исходя из выписок ЕГРП на принадлежащие ответчику в настоящее время объекты недвижимости, находящиеся на спорном земельном участке, указанные объекты были отчуждены ООО «Недвижимость-2014», являвшимся на момент отчуждения арендатором спорного земельного участка, в пользу третьих лиц ДД.ММ.ГГГГ г. и ДД.ММ.ГГГГ г.

В соответствии с позицией ВС РФ, изложенной в Определение N 305-ЭС18-22413 от 26.03.2019 г., в силу п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В абзаце втором п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Земельный участок, на котором расположены приобретенные ответчиком объекты недвижимости, истец использовал на основании договора аренды.

Таким образом, в связи с приобретением объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, находящемся в аренде у продавца, к ответчику перешли права и обязанности арендатора по договору аренды, в том числе обязанность платить за пользование участком исходя из условий данного договора аренды.

Согласно разъяснениям и правовой позиции, изложенной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Российской Федерации от 19.12.2017 N 306-ЭС17-13791 (включенного в Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2018)), покупатель объектов недвижимости обязан платить за пользование публичным участком с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на объекты.

Соответственно, обязанность по уплате арендной платы имеется у ответчика перед арендодателем, т.е. Территориальным управлением Росимущества в Краснодарском крае, а не перед бывшим арендатором. Истец самостоятельно арендной платы за пользование всем земельным участком не вносил, а, следовательно, право на взыскание неосновательного обогащения с ответчика также не имеет.

Поскольку соглашения о возмещении части арендных платежей за земельный участок, заключаемые ООО «Орхидея Парк» с собственниками объектов недвижимости, находящихся на земельном участке с кадастровым номером №, ничтожны в силу п.2 ст.168 ГК РФ, ст. ст. 552, с ч.2 ст.271 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ, нарушают права собственников, у последних нет оснований для возмещения части арендных платежей за истца. Обязанность по оплате арендной платы имеется у ответчика перед арендодателем.

Доводы истца, изложенные в письменном обосновании исковых требований, возражениях на отзыв на исковое заявление, суд находит несостоятельными, основанными на неверном толковании норм права, исходя из процессуальной позиции истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ООО «Орхидея Парк» к Яковенко Сергею Ивановичу о взыскании задолженности за оказанные услуги оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Приморский краевой суд в течение одного месяца с момента вынесения решения в окончательной форме через Первореченский районный суд г. Владивостока.

Председательствующий: