Гражданский кодекс часть 1

Дмитровский городской суд Московской области в составе судьи Пресниковой И.А., при секретаре Паниной О.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации Дмитровского городского округа <адрес> к Мищенко ФИО9 о расторжении оговора аренды земельного участка, с участием представителя истца по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ. Маравиной ФИО10, представителя ответчика по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ. Поповой ФИО12, представителя 3-го лица КУИ Администрации <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ Фоминой ФИО11

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка, ссылаясь на то, что согласно договору аренды земельного участка <данные изъяты>» в аренду был предоставлен земельный участок с К№, площадью <данные изъяты> по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, целевое использование: для производственных целей. На основании договора уступки прав и обязанностей от 10.11.2014г. к ответчику перешли права и обязанности по вышеуказанному договору аренды. В ходе обследования указанного земельного участка, по утверждению истца, истцом установлено, что на земельном участке отсутствуют признаки выращивания сельскохозяйственных культур, земельный участок по назначению не используется. В адрес ответчика ДД.ММ.ГГГГ направлена претензия с требованием устранить допущенные нарушения условий договора и предоставить доказательства использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением, требование не удовлетворено, поэтому истец обратился в суд с указанным иском и просит расторгнуть договор аренды земельного участка <данные изъяты>. с К<данные изъяты>.м., расположенный по адресу: <адрес>.

В судебном заседании представитель истца иск поддержала по основаниям, указанным в иске.

Представитель ответчика с иском не согласилась, представила письменный отзыв на иск (л.д.67), полагает, что имеют место обстоятельства, препятствующие своевременному использованию земельного участка по независящим от ответчика причинам, ввиду наличия судебного спора, принятия обеспечительных мер в отношении земельного участка, которые отменены только в июне 2019 года. В настоящее время собраны все необходимые документы, в декабре 2019 года заключен договор на проектирование, работы по использованию земельного участка ведутся, задолженности по арендной плате не имеется.

Третье лицо - представитель КУИ Администрации Дмитровского городского округа <адрес> в судебном заседании поддержала позицию истца, полагает, что договор аренды земельного участка подлежит расторжению.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией <данные изъяты> и ООО «АСП-МЕТ» был заключен договор аренды земельного участка №-д, в соответствии с которым ООО «АСП-МЕТ» в аренду был предоставлен земельный участок с К№, площадью <данные изъяты> распложенный по адресу: <адрес>, 79 кв.м. автодороги Москва-Дубна, категория земель: земли населенных пунктов, целевое использование : для производственных целей.

На основании соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу (перенайме), заключенного между ООО «АСП-МЕТ» и ФИО7, зарегистрированного установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ, к последнему перешли права и обязанности по договору аренды земельного участка о №-д от ДД.ММ.ГГГГ. Впоследствии права и обязанности по спорному договору аренды перешли к Ананьеву Р.Е. на основании соглашения об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу (перенайме), зарегистрированному ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между Ананьевым Р.Е. и Мищенко М.В. был заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды <данные изъяты>, в соответствии с которым права и обязанности по данному договору аренды перешли к ответчику по делу.

Согласно пункту 1.4 договора аренды земельный участок передается для осуществления арендатором следующих видов деятельности (цели использования): для производственных целей.

Срок действия настоящего договора до ДД.ММ.ГГГГ (пункт 2.1 договора).

На основании пункта 4.4.1 договора арендатор обязан использовать предоставленный участок в соответствии с целевым назначением и не допускать ухудшения состояния земельного участка, экологической обстановки на арендуемом земельном участке и прилегающей к нему территории.

В соответствии с пунктом 6.2 договора, по требованию арендодателя договор может быть расторгнут судом в случаях, когда арендатор: более двух раз подряд по истечении установленного Договором срока платежа не вносит арендную плату ; пользуется земельным участком не по целевому назначению и (или) способами, ухудшающими экологическую обстановку и качественные характеристики земельного участка ; и иных случаях нарушений условий настоящего договора.

Истец указал, что в ходе обследования спорного земельного участка установлено, что на земельном участке отсутствуют признаки выращивания сельскохозяйственных культур. Земельный участок по назначению не используется. Данный факт, по мнению истца, подтверждается актом обследования земельного участка №-П от ДД.ММ.ГГГГ с приложением фототаблицы (л.д.17-23).

Истец направил в адрес ответчика претензию ДД.ММ.ГГГГ, в которой указал на требованием устранить допущенные нарушения условий договора и предоставить доказательства использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением, требование, по утверждению истца, ответчиком не удовлетворено, поэтому истец обратился в суд с указанным иском.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения в суд с данным иском.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1 и 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Согласно статьей 42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности; не допускать загрязнение, истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие на земли и почвы; не препятствовать организации - собственнику объекта системы газоснабжения, нефтепровода или нефтепродуктопровода либо уполномоченной ею организации в выполнении ими работ по обслуживанию и ремонту расположенных на земельных участках и (или) под поверхностью земельных участков объектов системы газоснабжения, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов, по предупреждению чрезвычайных ситуаций, по ликвидации последствий возникших на них аварий, катастроф; выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.

Статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 названной статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Исходя из содержания абзаца 5 подпункта 1 пункта 2 статьи 45, статьи 46 ЗК РФ следует, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Таким образом, в том случае, если земельный участок, предоставленный на праве аренды для производственных целей не используется по целевому назначению в течение трех лет, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, то арендодатель в соответствии с установленной законодательством процедурой имеет право требовать расторжение договора аренды.

Из содержания указанных норм в их взаимосвязи следует, что понятие "использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием" и понятие "своевременное использование (освоение) земельного участка" являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (не освоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Как следует из материалов дела, ответчик при рассмотрении дела ссылался на наличие объективных обстоятельств, исключавших использование (освоение) арендуемого им земельного участка в связи с наличием судебного спора о признании договора уступки прав и обязанностей по договору аренды, заключенному между ответчиком по делу и Ананьевым Р.Е., при этом в рамках рассмотрения данного спора в отношении арендуемого земельного участка были приняты меры по обеспечению иска в виде запрета на совершение регистрационных действий, которые отменены только в мае 2019 года. Кроме того, ГПЗУ содержит информацию об ограничениях использования спорного земельного участка: расположение земельного участка в зоне санитарной охраны источников питьевого водоснабжения подлежит уточнению с учетом правовых актов по установлению зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения; земельный участок частично расположен в границах береговой полосы пруда (сведения подлежат уточнению); размещение линий связи и линий электропередачи, сооружений различного назначения вне района аэродрома (вертодрома), если их истинная высота превышает <данные изъяты> согласовываются с территориальными органами Федерального агентства воздушного транспорта; земельный участок полностью распложен в зоне планируемых особо охраняемых природных территорий областного значения: планируемые природно-исторические территории (ландшафты) - <адрес> земельный участок частично расположен в зоне планируемой реконструкции обычной автомобильной дороги регионального значения <адрес> То есть, прежде чем начать строительство на арендованном земельном участке, ответчику необходимо было совершить определенный комплекс мер, без которых осуществление строительства противоречит нормам закона.

Поскольку в данном случае земельный участок предоставлялся под производственные цели, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка (статья 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации), проектной документации (статьи 47, 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и так далее.

При этом, исходя из смысла статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, служащий основанием для прекращения арендных отношений.

Под "использованием земельного участка" понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

В обоснование не использования ответчиком земельного участка истцом представлен акт осмотра земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому спорный земельный участок не обозначен на местности, на земельном участке отсутствуют признаки выращивания сельскохозяйственных культур, на земельном участке имеются признаки ведения работ по снятию плодородного слоя почвы или земельных работ, на земельном участке отсутствуют объекты сельскохозяйственного назначения.

Однако, ответчиком в материалы дела представлены документы, подтверждающие проведение работ по освоению земельного участка. Подготовлен градостроительный план земельного участка (ГПЗУ на земельный участок), получены технические условия на подключение (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, технические условия № от ДД.ММ.ГГГГ на электроснабжение земельного участка, технические условия на газоснабжение объекта капитального строительства, кроме того, ответчиком осуществлен заказ работ по разработке проектной документации, которая необходима для получения разрешения на строительство, что подтверждается документами, представленными ответчиком в материалы дела.

Кроме того, ответчик в целях освоения земельного участка для последующего размещения объектов капитального строительства, необходимых для сельскохозяйственного производства, были направлены письма и получены ответы на его обращения в ФГБУ «Канал имени Москвы» о наличии обременений, выдаче разрешения на строительство и возможности размещения объектов капитального строительства на спорном земельном участке, письмо ГБУ <адрес> «Мосавтодор» по вопросу выдачи согласия, содержащего обязательные технические требования и условия, на устройство примыкания к автодороге регионального значения.

Таким образом, ответчиком подтвержден факт проведения мероприятий по освоению спорного земельного участка, а довод истца о не использовании ответчиком земельного участка по назначению, соответственно, не подтвержден.

Кроме того, судом отмечается, что договором аренды земельного участка конкретные сроки его освоения не предусмотрены, поэтому оснований для расторжения договора аренды судом не установлено.

Таким образом, отказывая в удовлетворении иска, суд исходит из того, что обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Следовательно, законодательством установлена специальная защита интересов арендатора при расторжении долгосрочного договора аренды земельного участка, поскольку арендатор по такому договору при его заключении был вправе рассчитывать на заранее определенный значительный срок использования участка, гарантирующий возможность реализации долгосрочных проектов, учитывая срок предоставления земельного участка в аренду. Относимых, допустимых, достоверных и достаточных доказательств, которые в их совокупности подтверждали бы существенные нарушения ответчиком условий договора аренды земельного участка, истцом суду не представлено, в иске надлежит отказать.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии необходимых правовых оснований для удовлетворения исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.309,310,314,450, 606,609, 619 ГК РФ, ст.22,45,46 ЗК РФ, ст.ст.56,193-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В иске Администрации Дмитровского городского округа <адрес> к Мищенко ФИО13 о расторжении оговора аренды земельного участка - отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение месяца через Дмитровский городской суд.

СУДЬЯ: