Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к <данные изъяты>, ФИО2 о признании договора коммерческого найма жилого помещения недействительным и возложении на <данные изъяты> обязанности заключить с истцом договор социального найма жилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась с иском к <данные изъяты> о признании недействительным договора от ДД.ММ.ГГГГ № 1 коммерческого найма жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, и возложении на ответчика обязанности заключить с истцом договор социального найма спорного жилого помещения.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве соответчика привлечена вторая сторона оспариваемой сделки – мать истца ФИО2 .

Требования, изложенные в иске, истица мотивирует тем, что она зарегистрирована и проживает в спорном жилом доме с рождения, то есть с 1987 года. Ее родители проживают в спорной квартире с 1980 г.

В сентябре 2011 г. истица обратилась в <данные изъяты> с заявлением о приватизации спорной квартиры, однако письмом от ДД.ММ.ГГГГ ответчик отказал истцу в согласии на приватизацию квартиры, объяснив свой отказ тем, что ДД.ММ.ГГГГ с матерью истицы, то есть с ответчиком ФИО2, был заключен договор коммерческого найма спорной квартиры без права ее приватизации.

До получения данного ответа истице не было известно о данных обстоятельствах.

Настаивая на требовании о признании договора коммерческого найма квартиры недействительным в силу его ничтожности, истица указывала на то, что спорный договор противоречит ст. 675 ГК РФ и ст. 83 ЖК РФ, так как ранее семья истицы занимала спорную квартиру на основании фактически сложившихся отношений по договору социального найма жилого помещения. Смена собственника спорной квартиры не влечет за собой расторжения ранее заключенного договора или его изменения, и, кроме того, для расторжения договора социального найма необходимо было получить письменное согласие проживающих в квартире членов семьи нанимателя, в то время как письменного согласия истица не давала. Каких-либо иных оснований для принудительного расторжения договора социального найма спорной квартиры в судебном порядке у ответчика не имелось.

В судебном заседании истица и ее представитель ФИО3, действующий на основании ордера, настаивали на исковых требованиях, поскольку заключение спорного договора, к тому же, нарушает право истицы на дальнейшую приватизацию спорной квартиры.

Ответчик ФИО2 признала исковые требования и пояснила, что спорный договор коммерческого найма квартиры был заключен ею по предложению <данные изъяты>, где ей пояснили, что заключение данного договора является для нее обязательным в связи со сменой собственника квартиры. Согласие дочери и сына, проживающих в спорной квартире, данным ответчиком получено не было, она не сообщала членам своей семьи о заключении оспариваемого договора.

Представитель <данные изъяты> ФИО4, действующая на основании доверенности, в судебное заседание не явилась, была извещена о времени и месте судебного заседания под расписку. На основании ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие данного ответчика. Ранее в судебных заседаниях представитель ответчика возражала против удовлетворения исковых требований, представила в дело письменный отзыв на иск, в котором указала, что оснований для предоставления истице спорной квартиры на основании договора социального найма не имеется. Спорная квартира находится в государственной собственности <данные изъяты> на основании распоряжения Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № 1790-р о передаче в государственную собственность <данные изъяты> имущественных комплексов, в том числе имущественного комплекса Государственного <данные изъяты>» с ипподромом», в том числе спорного жилого дома. Этим же распоряжением указанное имущество было закреплено за <данные изъяты>» с ипподромом» на праве оперативного управления. В связи с ликвидацией указанного учреждения на основании распоряжения Госкомитета от ДД.ММ.ГГГГ № 255 все имущество с баланса данного учреждения было изъято и включено в казну <данные изъяты>. Спорный договор коммерческого найма был заключен с ФИО2 на основании ее личного заявления. Доказательств того, что ранее спорное жилое помещение находилось в пользовании семьи Федорко на основании договора социального найма, у ответчика не имелось. Отсутствовал письменный договор социального найма квартиры, отсутствовал ордер на право проживания в спорной квартире. Семья истицы не состоит на учете в качестве нуждающейся в получении жилого помещения по договору социального найма. Доказательств того, что семья является малоимущей, ответчику не предоставлено. Регистрация в спорной квартире сама по себе не порождает оснований считать, что ранее с семьей Федорко сложились отношения по договору социального найма спорной квартиры. Семья Федорко не относится к категории граждан, которым на основании ст. 49 ЖК РФ жилое помещение должно быть предоставлено на основании договора социального найма.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, ФИО5 (брат истицы, состоящий в спорной квартире на регистрационном учете, действующий в своих интересах и в интересах несовершеннолетней дочери <данные изъяты>ДД.ММ.ГГГГ года рождения), в судебное заседание не явился, был извещен о месте и времени судебного заседания. На основании ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие третьего лица.

Выслушав истицу и ее представителя, ответчиков, допросив свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из ст. 10 ЖК РФ, жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В частности, как следует из указанной нормы закона, жилищные права и обязанности возникают вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.

Согласно ст. 11 ЖК РФ защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом путем, в частности, признания жилищного права, восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения.

Согласно ст. 19 ЖК РФ в зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на частный жилищный фонд, государственный жилищный фонд, муниципальный жилищный фонд. В зависимости от целей использования – на жилищный фонд социального использования, специализированный жилищный фонд, индивидуальный жилищный фонд, жилищный фонд коммерческого использования.

Жилищный фонд социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.

Жилищный фонд коммерческого использования – совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.

Как следовало из положений Жилищного кодекса РСФСР, действовавшего до ДД.ММ.ГГГГ, жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фондов предоставлялись:

-на условиях договора найма в пределах нормы жилой площади (в государственном и муниципальном жилищном фонде жилые помещения предоставлялись гражданам по договору социального найма жилого помещения);

-на условиях аренды (коммерческого найма).

Как следует из ст. 672 ГК РФ, договор социального найма заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством.

В соответствии со ст. 29 ЖК РСФСР по договору социального найма соответствующие жилые помещения предоставлялись гражданам, признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Договор социального найма жилого помещения заключался в письменной форме на основании ордера на жилое помещение (ст. 51 РСФСР).

Как следовало из положений ЖК РСФСР, действовавшего до ДД.ММ.ГГГГ, и положений ГК РФ, договор социального найма носит бессрочный характер, а договор коммерческого найма, заключаемый также в письменной форме, имеет срочный характер и заключается на срок, не превышающий 5 лет (ст. 683 ГК РФ).

Как следовало из положений ЖК РСФСР, а также следует из положений ЖК РФ, проживающие по договору социального найма жилого помещения совместно с нанимателем члены его семьи пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем (ст. 53 ЖК РСФСР, ст. 69 ЖК РФ).

Как установлено судом из пояснений представителя ответчика (Государственного <данные изъяты> и представленных документов, жилой дом, в котором расположена спорная квартира, на основании распоряжения Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № 1790-р был передан из федеральной собственности в государственную собственность <данные изъяты>, поскольку входил в состав имущества <данные изъяты>» с ипподромом, передаваемого в собственность <данные изъяты>. В приложении к распоряжению Госкомитета <данные изъяты> по управлению государственным имуществом от ДД.ММ.ГГГГ № 47 «О приеме в государственную собственность <данные изъяты>» с ипподромом» спорный жилой дом (указанный в приложении к данному распоряжению) был закреплен на праве оперативного управления за государственным учреждением «<данные изъяты>» с ипподромом.

На основании распоряжения <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ № 255 в связи с ликвидацией <данные изъяты>» с ипподромом» спорный 4-квартирный жилой дом был изъят с баланса данного учреждения и включен в реестр казенного имущества <данные изъяты>.

Таким образом, суд приходит к выводу, что 4-квартирный жилой дом по <адрес> в <адрес>, в котором находится спорная квартира № 4, находился в составе имущественного комплекса <данные изъяты>» с ипподромом» до ДД.ММ.ГГГГ в государственной федеральной собственности, а впоследствии был передан в государственную собственность <данные изъяты> Следовательно, спорный жилой дом входил и входит в состав государственного жилищного фонда.

Как установлено судом из пояснений истицы, ответчицы ФИО2, пояснений свидетелей <данные изъяты> с 1962 или с 1969 гг. семья Федорко (родители отца истицы, а впоследствии, с 1981 года, и ответчица ФИО2, вступившая в брак с отцом истицы) стала проживать в спорной квартире, поскольку мать мужа ответчицы ФИО2 работала на <данные изъяты>». Истица проживает в спорной квартире с рождения, то есть с 1987 года.

Из пояснений ответчицы ФИО2, а также из показаний свидетеля <данные изъяты> следует, что в <данные изъяты>» существовала очередь на получение жилых помещений лиц, в них нуждающихся, квартиры распределялись в указанной организации, письменных договоров найма с гражданами не заключали, плата за проживание в квартирах вносилась в <данные изъяты>

Указанные доводы подтверждаются квитанциями к приходным кассовым ордерам, представленными истицей и ответчицей ФИО2, о внесении квартплаты за спорное жилое помещение в указанную организацию, карточками регистрации в спорной квартире ответчицы ФИО2, ее мужа ФИО6, ФИО7 (брата истицы), ФИО8 (истицы), справкой <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ об отсутствии задолженности ответчицы ФИО2 по оплате за спорное жилое помещение.

Кроме того, из представленных в дело разрешения и доверенности, в которых не проставлена дата выдачи, но имеется подпись директора <данные изъяты>» с ипподромом», заверенная печатью указанной организации, учреждение разрешало ответчице ФИО2 приватизацию спорной квартиры.

Таким образом, указанные доказательства свидетельствуют о том, что между <данные изъяты>» с ипподромом», в пользовании и оперативном управлении которого находился спорный жилой дом, и семьей ответчицы ФИО2 фактически сложились отношения по договору социального найма спорной квартиры.

Отсутствие письменного договора социального найма и отсутствие ордера на спорную квартиру само по себе не является основанием для опровержения данного довода истицы, с которым у суда не имеется оснований не соглашаться. Кроме того, суд обращает внимание на то обстоятельство, что оформление письменного договора социального найма входило в обязанности наймодателя жилого помещения, в связи с чем неисполнение наймодателем указанной обязанности не должно ставиться в вину нанимателю жилого помещения и членам его семьи, совместно с ним проживающим и пользующимся равными с нанимателем правами, в том числе правом на проживание в спорной квартире на условиях бессрочного социального найма.

Кроме того, из пояснений свидетелей <данные изъяты>., проживающих в квартире № 1 в спорном жилом доме, им в 1990 году по настоятельной просьбе супругов, в <данные изъяты>» с ипподромом» был выдан письменный договор найма занимаемого ими жилого помещения, а ордера никому из жильцов спорного жилого дома не выдавались.

Таким образом, суд не соглашается с доводами представителя <данные изъяты> о том, что в связи с тем, что ответчицей ФИО2 не был предоставлен ордер на право проживания ее семьи в спорном жилом помещении и письменный договор найма, это явилось основанием полагать, что отношения по договору социального найма на спорную квартиру ранее с семьей ФИО2 не сложились, что, свою очередь, явилось основанием для заключения с ней договора коммерческого найма спорного жилого помещения сроком на 5 лет, начиная с ДД.ММ.ГГГГ

То обстоятельство, что ФИО2 написала заявление о заключении с ней договора коммерческого найма спорной квартиры, само по себе не является основанием для отказа члену ее семьи истице ФИО1 в удовлетворении ее исковых требований. Как пояснила суду ответчица ФИО2, полностью признавшая требования истицы, она не являлась инициатором заключения с ней договора коммерческого найма спорной квартиры, ей это было предложено сделать работниками второго ответчика, а она не понимала правовых последствий своего заявления.

Кроме того, суд, как указано выше, приходит к выводу, что ранее, до 1998 года, до передачи спорной квартиры в состав <данные изъяты>, с семьей Федорко сложились отношения по социальному найму спорной квартиры, поэтому, как следует из ст. 83 ЖК РФ, расторжение договорных отношений по социальному найму могло последовать с согласия в письменной форме нанимателя и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи. Однако, как установлено судом и не опровергнуто ответчиками, письменного согласия истицы, имеющей равные с нанимателем права и обязанности относительно спорного жилого помещения в силу ст. 69 ЖК РФ, не было получено.

Таким образом, довод истицы о том, что спорный договор коммерческого найма заключен с нарушением положений ст. 83 ЖК РФ, то есть с фактическим расторжением ранее сложившихся с нанимателем отношений по договору социального найма спорной квартиры, в отсутствие письменного согласия членов семьи нанимателя ФИО2, нашел свое подтверждение при рассмотрении настоящего дела.

Следовательно, в силу ст. 168 ГК РФ договор коммерческого найма спорного жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ № 1 следует признать недействительным.

Доводы представителя <данные изъяты> о том, что семья Федорко не состоит на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий и не признана малоимущей, не имеют юридического значения при разрешении настоящего спора, поскольку, как указано выше, отношения по пользованию спорной квартирой на условиях договора социального найма у семьи и прежнего наймодателя уже сложились, речь не идет о предоставлении впервые спорного жилого помещения для проживания, поэтому исследования доводов о том, являются ли члены семьи Федорко малоимущими и нуждающимися в получении жилого помещения, в данном случае не требуется. Кроме того, из информации ГУП РХ «Управление технической инвентаризации» и Росреестра следует, что объектов недвижимости ни ответчица ФИО2, ни ее сын ФИО5, ни истица ФИО1, на праве собственности не имеют.

Поскольку договор коммерческого найма спорного жилого помещения, заключенный между ответчиками, является недействительным, а на основании ст. 69 ЖК РФ члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности, требования истицы о возложении на <данные изъяты> обязанности заключить с истицей договор социального найма спорной квартиры подлежат удовлетворению. Суд учитывает при этом отсутствие возражений со стороны ответчицы ФИО2 относительно заявленного истицей требования.

Доводы представителя <данные изъяты> о том, что жилые помещения данным ответчиком предоставляются только на условиях коммерческого найма согласно Порядку предоставления жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования <данные изъяты>, утвержденному постановлением Правительства Республики <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ № 431, суд находит несостоятельными, так как эти доводы противоречат положениям ст. 19 ЖК РФ, согласно которой жилые помещения государственного жилищного фонда могут предоставляться гражданам по договорам социального найма жилых помещений, а также аналогичным положениям ст. 49 ЖК РФ.

Кроме того, из пояснений представителя указанного ответчика, полученных в предыдущих судебных заседаниях, следует, что с нанимателями, в частности, квартиры № 1 в спорном жилом доме, договор коммерческого найма не заключается, поскольку имеющийся у них договор найма квартиры, заключенный с ними <данные изъяты>» с ипподромом в 1990 году, подтверждает то, что наниматели указанной квартиры (семья Войтенок) проживают в квартире № 1 на условиях социального найма жилого помещения.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Признать недействительным договор коммерческого найма жилого помещения без права приватизации № 1 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между <данные изъяты> и ФИО2 на жилое помещение по адресу: <адрес>.

Обязать <данные изъяты> заключить с ФИО1 договор социального найма жилого помещения по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Хакасия в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Абаканский городской суд.

ФИО14 Чуприна

Справка: мотивированное решение изготовлено и подписано ДД.ММ.ГГГГ

Судья Е.К. Чуприна