Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Никифоровой Эльвиры Ленаровны к ЗАО «Академаудит», судебному приставу-исполнителю НГОСП УФССП России по Краснодарскому краю Ермоленко А.В. об оспаривании величины стоимости объекта оценки,

УСТАНОВИЛ:

Никифорова Э.Л. обратилась в суд с иском к ЗАО «Академаудит», судебному приставу-исполнителю НГО УФССП по КК о признании недостоверным отчета ЗАО «Академаудит» № от ДД.ММ.ГГГГ по оценке принадлежащих должнику ООО «Светлана-2» нежилого помещения №, площадью 10,4 кв.м., кадастровый номер № и нежилого помещения №, площадью 10,4 кв.м., кадастровый номер №, расположенных по адресу: <адрес>, установлении начальной продажной цены принадлежащего должнику имущества, обязании судебного пристава-исполнителя НГО УФССП по КК передать на реализацию принадлежащее должнику имущество по цене, установленной судом.

В обоснование иска указано, что постановлением судебного пристава-исполнителя НГОСП УФССП России по КК от ДД.ММ.ГГГГ. было возбуждено исполнительное производство №-ИП в отношении должника ООО «Светлана-2» на основании исполнительного листа №ФС № от ДД.ММ.ГГГГ., выданного Арбитражным судом Краснодарского края по делу №, вступившему в законную силу ДД.ММ.ГГГГ предметом исполнения которого является задолженность в размере 8 913 141,07 рублей. В рамках указанного исполнительного производства был наложен арест на имущество должника в виде трех объектов: нежилое помещение №, площадью 10.4кв.м, кадастровый номер №, расположенное по адресу: <адрес>; нежилое помещение №3, площадью 10.4кв.м, кадастровый номер №, расположенное по адресу: <адрес>; 6/45 долей в праве общей долевой собственности на нежилое помещение площадью 231.1кв.м, расположенное по адресу: <адрес>. Постановлением о принятии результатов оценки от ДД.ММ.ГГГГ., вынесенным судебным приставом-исполнителем НГОСП УФССП России по КК Ермоленко А.В. принят результат оценки в соответствии с отчетом оценщика № от 01.11.2017г., выполненного ООО «Академаудит» об оценке арестованного имущества: нежилое помещение №, площадью 10.4кв.м, кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес> – в размере 348 135,59руб.; нежилое помещение №, площадью 10.4кв.м, кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес> – в размере 348 135,59 рублей, итого на сумму 696 271,18 рублей. Истец полагает, что оценка вышеуказанного имущества была существенно занижена более чем в три раза, а отчет оценщика истец считает необоснованным, необъективным и недостоверным, выполненным с грубыми нарушениями ФЗ «Об оценочной деятельности», методик проведения данного вида исследований, требований федеральных стандартов по проведению оценки с множественными ошибками, а именно истец указывает следующее.

Оценка произведена оценщиком в отсутствие технической документации и осмотра объектов оценки (п.13 стр.8, стр.12), что свидетельствует о нарушении методики и методов оценки и недостоверности отчета. На стр.З отчета указано, что затратный подход не применим к проведению оценки встроенного нежилого помещения, так как выделение затрат на строительство многоэтажного дома доли на встроенное помещение не отражает реальности, а определить рыночную стоимость доли земельного участка под многоэтажными жилыми зданиями без физического выделения не представляется возможным. О каком многоэтажном доме, в котором имеются встроенные помещения, идет речь в отчете не ясно. Объектами оценки являются одноэтажные нежилые помещения, расположенные на территории Центрального рынка <адрес>. Таким образом, отказ в применении затратного подхода экспертом не обоснован. На стр.З указано, что доходный подход может быть использован только для объектов стабильно приносящих доход на дату оценки и в связи с тем, что данные об этом отсутствуют, а текущее использование объекта не позволяет построить прогнозы о величине доходов и расходов на перспективу, экспертом принято решение о нецелесообразности применения доходного подхода. Однако экспертом не учтено, что оцениваемые нежилые помещения находятся на Центральном рынке <адрес> и долгое время сдается в аренду, в настоящее время по цене 52 000 рублей в месяц, что подтверждается сведениями имеющимися в материалах исполнительного производства. За год прибыль должника от аренды оцениваемых объектов оценки составляет 624 000 рублей, что свидетельствует о высокой ликвидности оцениваемых объектов. Кроме того, объекты на Центральном рынке <адрес> пользуются огромным спросом, сведения о цене аренды находятся в открытом доступе и их получение не может является проблематичным, так как почти все объекты, имеющиеся на рынках, сдаются в аренду собственниками. Таким образом, отказ в применении доходного подхода экспертом не обоснован. На стр.8 в п.11 экспертом указано, что оценщик не обязан приводить информацию и полное описание методик анализа и расчетов стоимости, являющихся интеллектуальной собственностью оценщика. Указанные выводы противоречат требованиям ФСО, в которых содержатся кардинально противоположные нормы, о том, что оценщик обязан приводить и полное описание методик анализа и расчетов стоимости. На стр. 12 указано, что оценщик провел анализ представленной заказчиком информации и сделал следующие выводы: 1). информация, представленная заказчиком, имеет полный объем, необходимый для определения количественных и качественных характеристик объекта оценки. Однако этот вывод не обоснован, так как оценка проводилась без технической документации; 2). срок давности технической документации незначительный, а следовательно, с объектом оценки не могло произойти существенных технических и качественных изменений, что подтверждается визуальным осмотром. Однако этот вывод является необоснованным, так как оценка проводилась без осмотра в отсутствие технической документации, на основании исключительно фото (стр.8).

В таблице №1 на стр. 12 указано, что оценщиком были запрошены фото, хотя свой отчет он строит исключительно на исследовании фото, которые не отражают фактических параметров и характеристик объектов, а так же их месторасположение. На стр.21 последний абзац указано, что оценщик считает целесообразным применить сравнительный и доходный подход, что противоречит выводам, указанным на стр.З. При этом, оценщиком фактически доходный подход не применен. На стр.23, 24 в описании объекта оценки и его основных характеристик оценщиком необоснованно не указано, что объекты используются под торговую деятельность, не указано, что они являются капитальными строениями, что они являются одноэтажными строениями, что существенно влияет на результат оценки и применение размера корректировок. При этом, не ясно на основании чего оценщиком сделан вывод о техническом состоянии объекта. На стр.25-32 оценщиком произведен анализ рынка, который произведен формально, и не дает реального представления о фактической обстановке, так как не ясно, какое отношение к Новороссийску и расположенному в нем центральному рынку имеет <адрес> и <адрес>. На стр.38 экспертом указано, что ликвидность оцениваемых объектов средняя (3- 6) мес., что явилось следствием применения экспертом неправильного размера корректировок. Данный вывод ошибочен и не обоснован, поскольку объекты торговли на центральном рынке являются суперликвидными и их реализация происходит в максимально быстрый срок, такие объекты очень ценны. На стр.40 оценщик необоснованно описывает встроенное помещение, а на стр. 41 рассуждает о жилой недвижимости, абсолютно не относящейся к объектам оценки. Оценщиком для проведения оценки взяты неадекватные аналоги (стр.43), которые либо расположены далеко от расположения оценки либо являются не отдельно стоящими строениями, либо значительно отличаются по существенным параметрам, что повлекло применение оценщиком корректировок суммарное количество которых в некоторых случаях превышает 20 %, что является грубым нарушением стандартов и правил оценки. Оценщиком не верно применены многие корректировки указанные в таблице на стр.44, 45, что явно повлияло на результат оценки и занижение стоимости объектов оценки, а именно: корректировка на местоположение не произведена; корректировка на этаж указана -13% для объекта расположенного на 4 этаже, а должна быть +, так как + свидетельствует о худшем расположении по отношению к 1 этажу; корректировка на техническое состояние сделана -35 %, при том, что техническое состояние объектов оценки оценщиком не производилось; корректировка на наличие отдельного входа указана для помещения аналога на 4 этаже без входа - 24, а должно быть +; корректировка на площадь не обоснована. Из отчета следует, что описание корректировок оценщиком сделано не верно, а именно: неправильно указывается местоположение объектов оценки и аналогов, тип указанных объектов, техническое состояние, наличие отдельного входа. На стр.39 оценщиком указан процесс оценки и этапы, которые он включает.

В судебном заседании истец Никифорова Э.Л. и ее представители по доверенности Главатских Л.Н. и Хахуда И.Н. доводы, изложенные в исковом заявлении, поддержали. Заявленные исковые требования просили удовлетворить по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик – судебный пристав-исполнитель НГОСП УФССП России по Краснодарскому краю Ермоленко А.В. возражал против удовлетворения заявленных исковых требований.

Представитель третьего лица – УФССП России по Краснодарскому краю по доверенности Мокриевич А.А. просила принять решение на усмотрение суда.

Представитель ответчика – ЗАО «Академаудит» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания Общество уведомлено своевременно и надлежащим образом, о причинах неявки представителя суду не известно. Ранее от ЗАО «Академаудит» в суд поступил отзыв на исковое заявление с дополнением к отчету 142-336/2017 от ДД.ММ.ГГГГ., в котором ответчик просит суд отказать Никифоровой Э.Л. в заявленных требованиях в полном объеме и установить следующую стоимость объектов оценки – 878 600 рублей 00 копеек – с учетом НДС, 744 576 рублей 28 копеек – без учета НДС.

Представитель третьего лица - ООО «Светлана-2» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания Общество уведомлялось своевременно и надлежащим образом, что подтверждается имеющимся в материалах дела уведомлением об отправке телеграммы.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, материалы исполнительного производства №-ИП, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - ФЗ «Об оценочной деятельности») для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В силу ст. 11 ФЗ «Об оценочной деятельности» отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Согласно ст. 13 ФЗ «Об оценочной деятельности» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В соответствии с ч.1 ст. 85 Федерального закона от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" Оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. При необходимости судебный пристав-исполнитель привлекает оценщика для оценки имущества. Не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика судебный пристав-исполнитель выносит постановление об оценки вещи или имущественного права (о принятии отчета). Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, является обязательной для судебного пристава-исполнителя при вынесении указанного постановления, но может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.

В судебном заседании установлено, что в рамках исполнительного производства №-ИП о взыскании с должника ООО «Светлана-2» в пользу взыскателя Никифоровой Э.Л. задолженности в размере 8 913 141,07 рублей арестовано имущество должника: нежилое помещение №, площадью 10.4кв.м, кадастровый номер №, расположенное по адресу: <адрес>; нежилое помещение №, площадью 10.4кв.м, кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>; 6/45 долей в праве общей долевой собственности на нежилое помещение площадью 231.1кв.м, расположенное по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем НГОСП УФССП России по Краснодарскому краю Ермоленко А.В. вынесено постановление о принятии результатов оценки в соответствии с отчетом оценщика № от ДД.ММ.ГГГГ., выполненного ООО «Академаудит».

В соответствии с отчетом оценщика № от ДД.ММ.ГГГГ., выполненного ООО «Академаудит», стоимость арестованного имущества: нежилого помещения №, площадью 10.4кв.м, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>; нежилого помещения №, площадью 10.4кв.м, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, составляет 696 271руб. 18 коп. без учета НДС.

В последующем, после обращения Никифоровой Э.Л. в суд с настоящим исковым заявлением в адрес суда от ЗАО «Академаудит» поступил отзыв на исковое заявление с дополнением к отчету № от ДД.ММ.ГГГГ., в котором ответчик просит суд отказать Никифоровой Э.Л. в заявленных требованиях в полном объеме и установить следующую стоимость объектов оценки – 878 600 рублей 00 копеек – с учетом НДС, 744 576 рублей 28 копеек – без учета НДС.

Определением Октябрьского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО «Черноморская оценочная компания».

Согласно выводам экспертного заключения ООО «Черноморская оценочная компания» рыночная стоимость принадлежащего ООО «Светлана-2» недвижимого имущества: нежилого помещения №, площадью 10.4кв.м, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>; нежилого помещения №, площадью 10.4кв.м, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, составляет 2 735 340 рублей.

У суда отсутствую основания ставить под сомнение выводы эксперта, изложенные в заключении судебной экспертизы, проведенной в рамках рассмотрения настоящего дела.

Экспертиза проведена в соответствии с требованиями Федерального закона РФ от 31.05.2001 N 73-ФЗ «Об экспертной деятельности», эксперт предупрежден об уголовной ответственности, ответы на вопросы, поставленные судом, даны в исчерпывающем виде. Сторонами результаты судебной экспертизы не оспорены.

При оценке доводов сторон относительно правильности определения стоимости арестованного имущества суд исходит из следующего.

Истец обоснованно указывает на то, что рыночная стоимость арестованного имущества, определенная в отчете ЗАО «Академаудит» № от ДД.ММ.ГГГГ и утвержденная постановлением судебного пристава-исполнителя от ДД.ММ.ГГГГ занижена, а отчет оценщика является необоснованным, необъективным и недостоверным, выполненным с грубыми нарушениями ФЗ «Об оценочной деятельности», методик проведения данного вида исследований, требований федеральных стандартов по проведению оценки с множественными ошибками.

Так, оценка арестованного имущества, проведенная ЗАО «Академаудит», произведена оценщиком в отсутствие технической документации и осмотра объектов оценки.

Отказ в применении затратного подхода к проведению оценки встроенного нежилого помещения ввиду того, что выделение затрат на строительство многоэтажного дома доли на встроенное помещение не отражает реальности, а определить рыночную стоимость доли земельного участка под многоэтажными жилыми зданиями без физического выделения не представляется возможным, экспертом не обоснован, поскольку о каком многоэтажном доме, в котором имеются встроенные помещения, идет речь в отчете не ясно. Объектами оценки являются одноэтажные нежилые помещения, расположенные на территории Центрального рынка <адрес>.

На стр.З отчета указано, что доходный подход может быть использован только для объектов стабильно приносящих доход на дату оценки и в связи с тем, что данные об этом отсутствуют, а текущее использование объекта не позволяет построить прогнозы о величине доходов и расходов на перспективу, экспертом принято решение о нецелесообразности применения доходного подхода. Однако экспертом не учтено, что оцениваемые нежилые помещения находятся на Центральном рынке <адрес> и долгое время сдается в аренду, в настоящее время по цене 52 000 рублей в месяц, что подтверждается сведениями имеющимися в материалах исполнительного производства. За год прибыль должника от аренды оцениваемых объектов оценки составляет 624 000 рублей, что свидетельствует о высокой ликвидности оцениваемых объектов. Кроме того, объекты на Центральном рынке <адрес> пользуются огромным спросом, сведения о цене аренды находятся в открытом доступе и их получение не может является проблематичным, так как почти все объекты, имеющиеся на рынках, сдаются в аренду собственниками. Таким образом, отказ в применении доходного подхода экспертом не обоснован.

В требованиях ФСО содержатся нормы, о том, что оценщик обязан приводить и полное описание методик анализа и расчетов стоимости.

Вывод оценщика о том, что информация, предоставленная заказчиком, имеет полный объем необходимый для определения количественных и качественных характеристик объекта оценки, не обоснован, так как оценка проводилась без технической документации, без осмотра, на основании лишь фото.

На стр. 21 отчета указано, что оценщик считает целесообразным применить сравнительный и доходный подход, что противоречит выводам, указанным на стр. 3, при этом оценщиком фактически доходный подход не применен.

На стр.23, 24 в описании объекта оценки и его основных характеристик оценщиком необоснованно не указано, что объекты используются под торговую деятельность, не указано, что они являются капитальными строениями, что они являются одноэтажными строениями, что существенно влияет на результат оценки и применение размера корректировок.

На стр.25-32 оценщиком произведен анализ рынка, который произведен формально, и не дает реального представления о фактической обстановке, так как не ясно, какое отношение к Новороссийску и расположенному в нем центральному рынку имеет <адрес> и <адрес>.

На стр.38 экспертом указано, что ликвидность оцениваемых объектов средняя (3- 6) мес., что явилось следствием применения экспертом неправильного размера корректировок. Данный вывод ошибочен и не обоснован, поскольку объекты торговли на центральном рынке являются суперликвидными и их реализация происходит в максимально быстрый срок, такие объекты очень ценны.

На стр.40 оценщик необоснованно описывает встроенное помещение, а на стр. 41 речь идет о жилой недвижимости, абсолютно не относящейся к объектам оценки.

Оценщиком для проведения оценки взяты неадекватные аналоги (стр.43), которые либо расположены далеко от расположения оценки либо являются не отдельно стоящими строениями, либо значительно отличаются по существенным параметрам, что повлекло применение оценщиком корректировок суммарное количество которых в некоторых случаях превышает 20 %, что является грубым нарушением стандартов и правил оценки.

Оценщиком неверно применены многие корректировки, указанные в таблице на стр.44, 45, что явно повлияло на результат оценки и занижение стоимости объектов оценки, а именно: корректировка на местоположение не произведена; корректировка на этаж указана -13% для объекта расположенного на 4 этаже, а должна быть +, так как + свидетельствует о худшем расположении по отношению к 1 этажу; корректировка на техническое состояние сделана -35 %, при том, что техническое состояние объектов оценки оценщиком не производилось; корректировка на наличие отдельного входа указана для помещения аналога на 4 этаже без входа - 24, а должно быть +; корректировка на площадь не обоснована.

На стр.39 оценщиком указан процесс оценки и этапы, которые он включает. Из вышеизложенного следует, что оценщиком были нарушены все этапы оценки, поскольку осмотр объектов и их местоположение не производился, описание объектов, их технического состояния, особенностей должным образом не произведено, фактически оценщиком не изучены, экспертом применены ненадлежащие аналоги для оценки, экспертом не применены различные методы оценки, то есть отчет является недостоверным и вводит в заблуждение, то есть налицо нарушение федерального законодательства и федеральных стандартов оценки, на которые ссылается оценщик.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что исковые требования истца Никифоровой Э.Л. являются законными, обоснованными и подлежат удовлетворению судом.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 191-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление Никифоровой Эльвиры Ленаровны удовлетворить.

Признать недостоверным отчет ЗАО «Академаудит» № от ДД.ММ.ГГГГ по оценке принадлежащих должнику ООО «Светлана-2» нежилого помещения №, площадью 10,4 кв.м., кадастровый № и нежилого помещения №, площадью 10,4 кв.м., кадастровый №, расположенных по адресу: <адрес>.

Установить начальную продажную цену принадлежащего должнику ООО «Светлана-2» реализуемого имущества: нежилого помещения №, площадью 10,4 кв.м., кадастровый № и нежилого помещения №, площадью 10,4 кв.м., кадастровый №, расположенных по адресу: <адрес>, в размере 2 735 340 рублей.

Обязать судебного пристава-исполнителя НГО УФССП по КК передать на реализацию принадлежащее должнику ООО «Светлана-2» имущество: нежилое помещение №, площадью 10,4 кв.м., кадастровый № и нежилое помещение №, площадью 10,4 кв.м., кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>, по цене в размере 2 735 340 рублей.

По вступлении решения в законную силу отменить приостановление исполнительного производства №-ИП.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Новороссийска.

Судья Октябрьского районного суда

г. Новороссийска: Г.М. Чанов

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ