Гражданский кодекс часть 1

В обоснование требований указано, что ДАТА между ООО «УК «Техком» и собственниками помещений многоквартирного дома АДРЕС в лице ФИО1 заключен договор управления. В соответствии с условиями договора, управляющая организация оказывает услуги по управлению многоквартирным домом. Собственники уклоняются от оплаты услуг, оказанных ООО «УК «Техком», задолженность составляет ... руб. Дом № АДРЕС признан аварийным и подлежащим сносу. Указанные обстоятельства являются основанием для досрочного расторжения договора управления.

Представитель истца ООО «УК «Техком» ФИО2 в судебном заседании настаивала на удовлетворении иска по основаниям, в нем изложенным.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена, просила дело рассмотреть в ее отсутствие.

Представитель третьего лица администрации МГО в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен, причина неявки суду не известна.

Суд, заслушав объяснения представителя истца, исследовав все материалы дела, приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Судом установлено, что протоколом общего собрания собственников помещений, расположенных в многоквартирном доме АДРЕС принято решение о заключении договора управления многоквартирным домом с ООО «УК «Техком». Данным решением выбран полномочный представитель собственников с правом подписания договора управления многоквартирным домом от имени собственников и иных документов, связанных с обслуживанием и управлением многоквартирным домом – ФИО1 ( том 1 л.д. 13-14).

ДАТА. между ООО «УК «Техком» и собственниками помещений в лице ФИО1 подписан договор управления, в соответствии с пп. 1.1., 2.1., 3.1.2 которого управляющая компания обязалась оказать услуги и выполнить работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома АДРЕС, организации предоставления коммунальных услуг собственникам помещений, а собственники обязались оплачивать эти услуги. ( том 1 л.д. 7-12).

В соответствии с пп. 8.2,8.4., договор заключен сроком на ... лет. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия, договор считается продленным на тот же сроки на тех же условиях, которые предусмотрены договором.

Постановлением от ДАТА. НОМЕР администрации Миасского городского округа, дом АДРЕС был признан аварийным и подлежащим сносу. Срок предоставления жилых помещений гражданам в связи с признанием дома аварийным установлен до ДАТА. (том 1 л.д. 16)

Как следует из письма администрации МГО, в ДАТА. в указанное постановление внесены изменения в части срока предоставления жилых помещений жильцам данного дома, установлен новый срок переселения граждан – до ДАТА. В настоящее время сведений о сроках финансирования мероприятий по переселению граждан из данного дома не имеется (том 2 л.д. 105).

Пунктом 8 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации ( далее – ЖК РФ ) предусмотрено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Порядок и основания для расторжения договоров предусмотрены статьями 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Основанием для изменения и расторжения договора в силу статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации может являться существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. При этом, изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В пункте 3 ст. 161 ЖК РФ предусмотрено, что способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, закон предусматривает односторонний порядок расторжения договора управления многоквартирным домом только по инициативе собственников помещений в многоквартирном доме, и не предусматривает односторонний порядок расторжения договора управления многоквартирным домом по инициативе управляющей организации.

По смыслу главы 29 ГК РФ расторжение договора в судебном порядке является крайней мерой, когда невозможно восстановление нарушенных прав стороны иными мерами гражданско-правового регулирования, учитывая, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе представляет собой особый вид договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.

Истцом, при обращении в суд с иском, в качестве существенных нарушений условий договора управления указано нарушение собственниками помещений многоквартирного дома условий об обязанности по внесению платы за содержание и ремонт многоквартирного дома, а также то обстоятельство, что многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу.

ДАТА. ООО «УК «Техком» уведомило собственников помещений многоквартирного дома о расторжении договора управления ( л.д. 23- 47).

В силу ст. 310 ГК РФ, п. 3 ст. 161 ЖК РФ, договор управления многоквартирным домом не может быть расторгнут управляющей компанией в одностороннем порядке.

Материалы дела не содержат сведений о том, что между сторонами договора достигнуто соглашение о расторжении договора управления от ДАТА

Представитель истца ООО «УК «Техком» ФИО3 в судебном заседании пояснила, что истец до настоящего времени продолжает исполнять договор управления многоквартирным домом, оказывает услуги по его содержанию. В доме АДРЕС до настоящего времени проживают граждане, дом не расселен.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В нарушение указанной нормы, истцом суду не представлено доказательств того, что с момента заключения договора управления обстоятельства изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

То обстоятельство, что собственники имеют задолженность перед истцом по оплате услуг по содержанию жилья и коммунальных ресурсов не является существенным нарушением условий договора управления. ООО «УК «Техком» не лишено возможности защитить свои права иным образом, отличным от расторжения договоров управления многоквартирным домом, в связи с наличием задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг, путем взыскания сумм задолженности с собственников в судебном порядке, предъявления судебных актов в службу судебных приставов для принудительного исполнения.

Также суд считает, что аварийность дома сама по себе не снимает с управляющей компании обязанностей по содержанию дома и не является основанием, свидетельствующим о существенном изменении обстоятельств, влекущим расторжение договора. Признание дома аварийным не влечет автоматическое прекращение договора управления.

Кроме того, как следует из пояснений истца и подтверждается материалами дела собственники и наниматели жилых помещений до настоящего времени проживают в доме АДРЕС, установленный администрацией срок расселения жителей данного дома – ДАТА

Учитывая все изложенные обстоятельства, суд приходит к выводу, что в ходе рассмотрения дела доводы истца о существенном нарушении договора управления от ДАТА. со стороны собственников жилых помещений не нашли подтверждения, в связи с чем в удовлетворении исковых требований о расторжении договора от ДАТА. управления многоквартирным домом АДРЕС, заключенного с собственниками помещений указанного многоквартирного дома в лице ФИО1 суд считает необходимым истцу отказать.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

ООО «УК «Техком» в удовлетворении исковых требований о расторжении договора от ДАТА. управления многоквартирным домом АДРЕС, заключенного с собственниками помещений указанного многоквартирного дома в лице ФИО1, - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме в Судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда путем подачи жалобы через Миасский городской суд Челябинской области.

Председательствующий