Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании договора найма жилого помещения недействительным и применении последствий недействительности ничтожности сделки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о признании недействительным (ничтожным) договора найма от 10 июня 2016 года, заключенного между ФИО1 и ФИО2, применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде взыскания с ФИО2 в пользе ФИО1 денежной суммы в размере 1 353 448 рублей. Исковые требования мотивированы тем, что 10 июня 2016 года между сторонами заключен договор найма квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. При заключении договора найма жилого помещения ответчик сообщил, что он является собственником квартиры, однако свидетельство о праве собственности не предоставил. Полагая, что договор найма заключен с собственником квартиры, истец исправно платил арендную плату. В общей сложности за период с июля 2016 года по октябрь 2021 года было выплачено 1 353 448 рублей. От ответчика неоднократно поступила предложения истцу о покупке этой квартиры, но каждый раз, когда дело доходило до проверки документов, ответчик отменял сделку. Истец неоднократно предлагал ответчику предоставить документы на квартиру, однако эти документы так и не были им предоставлены. Истец узнал, что квартира не приватизирована, в ней прописана ФИО3, а ответчик никакого отношения к квартире не имеет. Основываясь на положении ч. 2 ст.168 ГК РФ, истцом указано, что ответчик, не являясь собственником квартиры, не имел право заключать договор найма, тем самым он нарушил права и законные интересы истинного собственника квартиры, поэтому должен вернуть истцу все уплаченные денежные средства в счет арендной платы.

Протокольным определением суда от 21.12.2021 г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ФИО4, ФИО3 и ФИО5

Истец ФИО1 и его представитель ФИО6 в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании возражал относительно удовлетворения исковых требований.

Выслушав ответчика, изучив материалы дела и оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что 01 апреля 1998 года между <данные изъяты> и ФИО2, ФИО3, ФИО4 заключен договор на передачу квартиры в общую совместную собственность граждан №, согласно которому <данные изъяты> в соответствии с действующим законодательством о приватизации жилищного фонда в РФ передает бесплатно указанным лицам в общую совместную собственность занимаемую ими квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Пунктом 3 данного договора приватизации от 01.04.1998 г. предусмотрено, что право собственности на квартиру возникает со дня регистрации настоящего договора в Бюро технической инвентаризации <адрес>. С этого момента граждане, приватизировавшие занимаемую ими квартиру, в количестве трех человек становятся собственниками этой квартиры.

Граждане, ставшие собственниками квартиры на праве общей собственности, владеют, пользуются и распоряжаются квартирой по взаимному соглашению всех собственников. Они вправе продавать, сдавать в аренду помещение, а также совершать с ним иные действия, не противоречащие закону (пункт 4 договора приватизации).

Как следует из регистрационной надписи, договор приватизации № от 01.04.1998 г. зарегистрирован в Городском бюро технической инвентаризации (<адрес>) 06 апреля 1998 года.

Согласно ст. 1 Закона РФ от 04.07.1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» приватизация жилых помещений – бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений.

В соответствии со ст. 54.1 ЖК РСФСР граждане, занимающие жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда на условиях договора найма или аренды, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи приобрести эти помещения в собственность, в том числе совместную, долевую на условиях, установленных законодательством РСФСР и республик в составе РСФСР.

Положением ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» также предусматривалось, что граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

Статьей 7 Закона РФ от 04.07.1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» было предусмотрено, что передача жилья в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым местной администрацией, предприятием, учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном соответствующим Советом народных депутатов. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется и государственная пошлина не взимается.

В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением.

Право собственности на приобретенное жилье возникает с момента регистрации договора в исполнительном органе местного Совета народных депутатов.

Согласно ч. 1 ст. 6 Федеральный закон от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Государственная регистрация прав, осуществляемая в отдельных субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях до вступления в силу настоящего Федерального закона, является юридически действительной.

Таким образом, в соответствии с ранее действующим законодательством ФИО2, ФИО3 и ФИО4 приобрели право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, с 06 апреля 1998 года. При этом государственная регистрация договора приватизации № от 01.04.1998 г. в Городском бюро технической инвентаризации (<адрес>) является юридически действительной, а государственная регистрация данного права собственности в настоящее время в ЕГРН может быть проведена по желанию правообладателей.

ФИО2, ФИО3 и ФИО4, являясь собственниками квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, продали 16/100 доли в праве общей долевой собственности на эту квартиру ФИО5 Данный договор купли-продажи удостоверен нотариусом <адрес> ФИО7 и зарегистрирован 15 июля 1998 года в Городском бюро технической инвентаризации (<адрес>).

Таким образом, в настоящее время квартира, расположенная по адресу: <адрес>, на праве общей долевой собственности принадлежит ФИО2, ФИО3 и ФИО4 (84/100 доли) и ФИО5 (16/100 доли).

Как в судебном заседании объяснил ФИО2, ФИО3 является его <данные изъяты>, ФИО4 <данные изъяты>, а ФИО5 – <данные изъяты>. Указанная квартиру была предоставлена ему как работнику <данные изъяты>, которая была приватизирована им и членами его семьи. Затем его пригласили на работу в <данные изъяты>, а члены его семьи переехали в <данные изъяты> Чтобы квартира не пустовала, они решили ее сдавать.

10 июля 2016 года между ФИО2 (наймодатель) и ФИО1 (наниматель) заключен договор найма жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, со сроком действия договора по 31 декабря 2020 года.

Как следует из приложенных к исковому заявлению платежных документов, за период с июля 2016 года по октябрь 2021 года нанимателем оплачено за наем жилого помещения 1 353 448 рублей.

Обращаясь в суд с настоящим иском, наниматель ФИО1 просит признать недействительным (ничтожным) названный договор найма жилого помещения от 10 июня 2016 год и взыскать уплаченные за наем жилого помещения денежные средства в размере 1 353 448 рублей по тем основаниям, что ответчик, не являясь собственником квартиры, не имел право заключать с ним договор найма жилого помещения, тем самым ФИО2 нарушил права и законные интересы истинного собственника квартиры.

Вместе с тем данные исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как указано выше, ФИО2 является одним из собственников квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, которая была предоставлена ему как работнику <данные изъяты>.

На основании п.п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 247 ГК РФ).

Как указано ФИО2, квартира сдана в наем по соглашению всех ее собственников, спора относительно владения и пользования данной квартирой между собственниками не имеется. Доказательств обратного в материалах дела не имеется.

Таким образом, не имеется оснований для признания недействительным договора найма жилого помещения от 10.06.2016 г. на основании п. 2 ст. 168 ГК РФ, поскольку данный договор заключен одним из собственников жилого помещения (ФИО2) по соглашению с другими собственниками вышеуказанной квартиры (ФИО4, ФИО3 и ФИО5).

Кроме того, заключением договора найма жилого помещения от 10.06.2016 г. права и законные интересы ФИО1 как нанимателя квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, не нарушаются, поскольку он с июля 2016 года по настоящее время фактически проживает в данной квартире, тем самым оспариваемый договор найма жилого помещения был реализован и достигнута цель, ради которой соответствующий договор найма жилого помещения был заключен.

При установленных обстоятельствах могут быть нарушены только права и законные интересы других собственников квартиры (ФИО4, ФИО3 и ФИО5), если ФИО2 сдана в наем квартиры без их согласия, однако данное обстоятельство применительно к настоящему делу не является юридически значимым, так как данное обстоятельство может свидетельствовать о спорных правоотношениях между собственниками квартиры, а ФИО1 не наделен правом действовать от имени ФИО4, ФИО3 и ФИО5, если даже и нарушены их права и законные интересы.

Само по себе отсутствие в ЕГРН записи о праве собственности ФИО2 в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, не свидетельствует о заключении оспариваемого договора найма жилого помещения с пороком субъектного состава, поскольку государственная регистрация договора приватизации № от 01.04.1998 г. в Городском бюро технической инвентаризации (<адрес>) является юридически действительной.

Поскольку договор найма жилого помещения от 10.06.2016 г. был заключен ФИО1 и исполнялся им путем проживания в квартире и внесения платы за наем жилого помещения, у него отсутствовали объективные основания сомневаться в действительности сделки. Иное поведение нанимателя квартиры является недопустимым и влечет применение принципа эстоппеля в отношении наймодателя, поскольку в силу п. 5 ст. 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

При таких обстоятельствах не имеется оснований для признания недействительным (ничтожным) договора найма жилого помещения от 10 июня 2016 года по иску нанимателя ФИО1 и тем более для взыскания с ФИО2 в пользе ФИО1 уплаченных в счет найма жилого помещения денежных средств в размере 1 353 448 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Отказать ФИО1 в удовлетворении исковых требований к ФИО2 о признании недействительным (ничтожным) договора найма от 10 июня 2016 года, заключенного между ФИО1 и ФИО2, применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде взыскания с ФИО2 в пользе ФИО1 денежной суммы в размере 1 353 448 рублей.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Алтай в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме с подачей апелляционной жалобы через Горно-Алтайский городской суд Республики Алтай.

Судья И.Н. Сумачаков

Решение в окончательной форме изготовлено 28 декабря 2021 года