Гражданский кодекс часть 1

ФИО2 (далее – истец) обратился в суд с иском к ФИО3 (далее – ответчик) о расторжении договора купли-продажи земельного участка, мотивируя свои требования тем, что 17.07.2018 года между ФИО3 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: сады, огороды, площадь № кв.м., адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, кадастровый №. Стоимость земельного участка составила 280 000 рублей, из которых 270 000 рублей передано покупателем продавцу в момент подписания договора, о чем в договоре сделана соответствующая отметка, а 10 000 рублей подлежали оплате в срок до 31.12.2018 года. Переход права собственности был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Пермскому краю 24.07.2018 года за записью №. Ответчик не исполнил обязанность по предоставлению покупателю информации об обременениях и ограничениях земельного участка. Истец обращался в Департамент градостроительства и архитектуры администрации г.Перми с уведомлением о планируемом строительстве. В соответствии с ответом от 27.11.2018 года строительство на данном участке запрещено. Аналогичные сведения представлены в градостроительном плане земельного участка. Заявленный в договоре вид разрешенного использования земельного участка «сады, огороды» не соответствует видам разрешенного использования для территориальной зоны сельскохозяйственного использования, установленной для данной территории. В данном случае покупатель был введен в заблуждение относительно существенного условия договора – вида разрешенного использования земельного участка, а также в отношении возможности застройки земельного участка, поскольку территориальная зона сельскохозяйственного использования без вида разрешенного использования: сады, огороды, не допускает возведение объектов капитального строительства. Согласно договору земельный участок частично входит в охранные зоны газопровода «ГЗУ-ТЭЦ6», «Ярино-Пермь», «Каменный Лог-Пермь». Вместе с тем, согласно ответу от 27.11.2018 года Департамента градостроительства и архитектуры администрации г.Перми земельный участок полностью попадает в зону минимально допустимых расстояний от газопровода «Каменный Лог-Пермь». 24.04.2019 года в адрес ФИО3 была направлена досудебная претензия, которая не была получена ответчиком.

Просит суд расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от 17.07.2018 года, заключенный между ФИО2 и ФИО3; взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 денежные средства в размере 270 000 рублей, а также расходы по оплате государственной пошлины.

Определением Мотовилихинского районного суда г.Перми от 15.07.2019 года к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных исковых требований на стороне ответчика было привлечено Управление Росреестра по Пермскому краю (л.д.25).

Определением Мотовилихинского районного суда г.Перми от 19.07.2019 года к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных исковых требований на стороне ответчика был привлечен Департамент градостроительства и архитектуры администрации г.Перми (л.д.26).

Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие, указав в заявлении, что на заявленных исковых требованиях настаивает в полном объеме.

Представитель истца ФИО1, действующий на основании доверенности (л.д.8), в судебном заседании представил дополнительные пояснения к исковому заявлению, в которых указал на то, что для поиска земельного участка ФИО2 воспользовался сайтом для размещения объявлений «Авито», где и нашел объявление о продаже спорного земельного участка. Доводы, изложенные в исковом заявлении, поддержал в полном объеме. Просил исковые требования удовлетворить.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, извещался судом о времени и месте судебного заседания по адресу временной регистрации: <адрес>, а также по адресу: <адрес>, однако судебные извещения вернулись в суд с отметкой «истек срок хранения».

Применительно к пункту 35 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных приказом Минкомсвязи России от 31 июля 2014 года № 234 и части 2 ст.117 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), отказ в получении почтовой корреспонденции, о чем свидетельствует их возврат по истечении срока хранения, следует считать надлежащим извещением ответчика о слушании дела.

Таким образом, ответчик в период рассмотрения дела корреспонденцию, которая поступала на его имя не получал, не интересовался, поступают ли по указанным выше адресам на имя ФИО3 почтовые отправления.

При таких обстоятельствах, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика ФИО3, по имеющимся в деле письменным доказательствам, признав последнего извещенным о дне, времени и месте судебного заседания.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Пермскому краю в судебное заседание не явился, представлены письменные пояснения, в которых просили о рассмотрении дела в свое отсутствие. Также указали на то, что согласно актуальным данным Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) в отношении объекта: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: сады, огороды, общая площадь № кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, имеются следующие записи: о праве собственности ФИО2 на основании договора купли-продажи земельного участка от 17.07.2018 года (рег. №). Запись о праве собственности является актуальной; об ипотеке в силу закона на основании договора купли-продажи земельного участка от 17.07.2018 года (рег. №), где залогодержатель – ФИО3, сумма – 10 000 рублей, срок - 24.07.2018 года по 31.12.2018 года; об ограничении «Земельный участок частично располагается в зоне действия территориальных зон с кадастровым номером №, коридоры нефте- и газопроводов, номер зоны 43, сведения о зоне внесены в государственный кадастр недвижимости 21.12.2010 года, с кадастровым номером №, охранная зона газопровода «ГЗУ-ТЭЦ-6», «Ярино-Пермь», «Каменный лог-Пермь» ООО «Пермнефтегазпереработка», сведения о зоне внесены в государственный кадастр недвижимости 07.12.2010 года» на основании Приказа Агентства по управлению имуществом Пермского края от 25.04.2011 года № СЭД-31-02-515, «О внесении изменений в приказ Агентства по управлению имуществом Пермского края № СЭД-31-02-1835» от 17.11.2010 года, Приказ Агентства по управлению имуществом Пермского края «Об утверждении границ охранных зон газопроводов ООО «Пермнефтегазпереработка» и наложении ограничений (обременений) на входящие в них земельные участки» от 17.11.2010 года № СЭД-31-02-1835 (рег. № №); об ограничении «Земельный участок частично входит в зону: «Охранная зона МН «Каменный Лог-Пермь» (№ км)», №, сведения о которой внесены в государственный кадастр недвижимости на основании Правил охраны магистральных трубопроводов, утвержденных Постановлением Госгортехнадзора России от 24.04.1992 года № 9» на основании Правил охраны магистральных трубопроводов, утвержденные Постановлением Госгортехнадзора России от 24.04.1992 года № 9 (рег. № №); об «оспаривании в судебном порядке» на основании Определения Мотовилихинского районного суда г.Перми от 15.07.2019 года.

Представитель третьего лица Департамента градостроительства и архитектуры администрации г.Перми в судебное заседание не явился, извещен судом о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, представил письменные пояснения по делу, в которых просил о рассмотрении дело в свое отсутствие, также указав, что согласно Правилам землепользования и застройки города Перми, утвержденным решением Пермской городской Думы от 26.06.2007 года № 143 «Об утверждении Правил землепользования и застройки города Перми», земельный участок с кадастровым номером № расположен в территориальной зоне СХ (Зона сельскохозяйственного использования). В указанной зоне в разрешенных видах использования садовые дома отсутствуют. Таким образом, строительство садового дома на указанном земельном участке не соответствует виду разрешенного использования земельного участка. Кроме того, согласно информации, содержащейся в автоматизированной информационной системе обеспечения градостроительной деятельности земельный участок с кадастровым номером № полностью попадает в зону минимальных расстояний от газопровода «Каменный Лог-Пермь», установленную в соответствии с письмом ООО «Лукойл-Пермь» от 26.10.2018 года № И-27244. Также согласно информации, содержащейся в автоматизированной информационной системе обеспечения градостроительной деятельности вышеуказанный земельный участок полностью расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории: коридор нефтегазопровода – коридоры нефте- и газопроводов, установленной в соответствии с решением Пермской городской Думы от 26.06.2007 года № 143 «Об утверждении Правил землепользования и застройки города Перми».

Суд, выслушав пояснения представителя истца, исследовав материалы дела, материалы гражданского дела № (2019) по иску ФИО2 к ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 17.07.2018 года между ФИО3 (продавец) и ФИО2 (покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого продавец передал в собственность покупателя, а покупатель принял и оплатил в размере 270 000 рублей земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: сады, огороды, площадью № +/- № кв.м., по адресу: <адрес>), кадастровый номер №.

Истец просит суд расторгнуть вышеуказанный договор, так как считает, что ответчик не предоставил ему полной информации об обременениях и ограничениях земельного участка; ввел в заблуждение относительно возможности застройки земельного участка.

Суд считает, что доводы искового заявления нашли свое подтверждение в судебном заседании.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, о разрешении на застройку данного земельного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

В соответствии с пунктом 1 данной статьи продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Из содержания указанных правовых норм следует, что продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию о юридических и фактических ограничениях в использовании земельного участка вне зависимости от регистрации ограничений в публичном реестре. Непредоставление информации об ограничениях и заведомо ложное утверждение продавца об их отсутствии влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 ЗК РФ.

Истцом указано на то, что о спорном земельном участке он узнал из объявления, размещенного на интернет ресурсе «Авито», в котором было указано на возможность строительства дома или садового участка на спорном земельном участке. Данные обстоятельства подтверждены материалами дела и не оспорены стороной ответчика.

Из пункта 1 заключенного между сторонами договора купли-продажи земельного участка следует, что вид разрешенного использования спорного земельного участка указан как «сады, огороды».

Понятие садового земельного участка было дано в пункте 1 ст.1 Федерального закона от 15.04.1998 № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», действовавшего во время заключения договора купли-продажи, согласно которого, это земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений).

Вместе с тем, судом установлено, что согласно справке по градостроительным условиям участка, расположенного в Мотовилихинском районе г.Перми, общей площадью № кв.м., спорный земельный участок находится в зоне СХ (Зона сельскохозяйственного использования).

Статьей 52.7 Правил землепользования и застройки города Перми, утвержденных решением Пермской городской Думы от 26.06.2007 N 143 "Об утверждении Правил землепользования и застройки города Перми" установлено, что зона сельскохозяйственного использования СХ предназначена для выращивания сельхозпродукции открытым способом и выделена для обеспечения правовых условий сохранения сельскохозяйственных угодий, предотвращения их занятия другими видами деятельности.

В указанной зоне в разрешенных видах использования садовые дома отсутствуют.

Таким образом, судом установлено, что строительство садового дома на спорном земельном участке не соответствует виду разрешенного использования земельного участка.

Следовательно, заявленный в договоре купли-продажи вид разрешенного использования земельного участка «сады, огороды» не соответствует видам разрешенного использования для территориальной зоны СХ (зона сельскохозяйственного использования), установленной для данной территории, утвержденных решением Пермской городской Думы от 26.06.2007 № 143 «Об утверждении Правил землепользования и застройки города Перми», в соответствии с которым вид разрешенного использования «сады, огороды, огородные земельные участки» был исключен из зоны СХ решением Пермской городской Думы от 24.03.2015 № 58 «О внесении изменений в Правила землепользования и застройки города Перми», то есть задолго до заключения договора купли-продажи спорного земельного участка.

Кроме того, судом установлено, что по условиям рассматриваемого договора купли-продажи, спорный земельный участок частично входит в охранную зону газопровода «ГЗУ-ТЭЦ6», «Ярино-Пермь», «Каменный лог – Пермь» ООО «Пермнефтегазапереработка».

Вместе с тем, из письменных пояснений Департамента градостроительства и архитектуры администрации г.Перми следует, что согласно информации, содержащейся в автоматизированной информационной системе обеспечения градостроительной деятельности спорный земельный участок полностью попадает в зону минимальных расстояний от газопровода «Каменный Лог – Пермь», установленную в соответствии с письмом ООО «Лукойл-Пермь» от 26.10.2018 № И-27244, а также полностью расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории: коридор нефтегазопровода – Коридоры нефте- и газопроводов, установленной в соответствии с решением Пермской городской Думы от 26.06.2007 № 143 «Об утверждении Правил землепользования и застройки города Перми».

Доказательств того, что ответчик довел до истца информацию о том, что земельный участок полностью попадает в выше указанные зоны с особыми условиями использования, материалы дела не содержат.

Таким образом, судом достоверно установлено, что строительство садового дома на указанном земельном участке не соответствует виду его разрешенного использования, а также, поскольку спорный земельный участок полностью расположен в зоне с особыми условиями использования территории, то на нем запрещено строительство сооружений.

С учетом изложенного, доводы истца о невозможности использования земельного участка по его целевому назначению и то, что он лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора, относятся к основаниям для расторжения договора по инициативе истца в судебном порядке, что влечет взыскание с ответчика в пользу истца оплаченной суммы – 270 000 рублей.

При этом суд отмечает, что при приобретении земельного участка ФИО2 проявил определенную степень заботливости и осмотрительности, какая требовалась по характеру договора, участок был осмотрен, но определить расположение участка в зоне с особыми условиями использования территории визуальным способом было невозможно.

На момент приобретения участка истец не являлся его правообладателем, в связи с чем, должностные лица и органы власти не вправе были ФИО2 предоставлять информацию о приобретаемом участке. Обязанность предоставить всю информацию об участке в силу закона возложена на продавца.

В силу изложенного, учитывая, что спорный земельный участок, приобретенный истцом у ответчика, с разрешенным видом использования – сады, огороды, невозможно использовать для возведения садового дома; при заключении договора купли-продажи от 17.07.2018 года ФИО2 разумно предвидеть наступления последствий в виде ограничений в использовании участка (невозможность возведения садового дома на участке) не мог, так как в договоре купли-продажи сведения об обременениях отражены недостоверные, суд считает, что имеются достаточные основания для расторжения рассматриваемого договора купли-продажи, заключенного между сторонами 17.07.2018 года, возврате земельного участка ответчику и о взыскании с него, оплаченных покупателем 270 000 рублей.

Таким образом, суд считает, что следует расторгнуть договор купли-продажи земельного участка, заключенный 17.07.2018 года между ФИО3 и ФИО2 в отношении земельного участка площадью № +/- № кв.м., находящегося по адресу <адрес>), кадастровый номер №.

На ФИО2 следует возложить обязать вернуть, а на ФИО3 - принять выше указанный земельный участок.

Также следует аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении спорного земельного участка запись о праве собственности ФИО2 за №.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 денежные средства, оплаченные по договору купли-продажи земельного участка от 17.07.2018 года, в размере 270 000 рублей.

В соответствии со статьей 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО4 к ФИО3 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, - удовлетворить.

Договор купли-продажи земельного участка, заключенный 17 июля 2018 года между ФИО3 и ФИО2 в отношении земельного участка площадью № +/-№ кв.м., расположенного по адресу <адрес>), с кадастровым номером №, - расторгнуть.

Обязать ФИО4 вернуть, а ФИО3 - принять земельный участок площадью № +/-№ кв.м., расположенный по адресу <адрес>, с кадастровым номером №.

Аннулировать в ЕГРН в отношении земельного участка площадью № +/-№ кв.м., расположенного по адресу <адрес>), с кадастровым номером № запись с рег.№ о праве собственности ФИО2

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 денежные средства в размере 270 000 рублей и расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей.

Решение суда от 18.09.2019 года может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Мотовилихинский районный суд г.Перми в апелляционном порядке в течение месяца со дня составления мотивированной части решения.

Председательствующий О.В.Нигаметзянова