Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя ответчика по первоначальному иску/истца по встречному иску ООО «УКЖФ «Форштадт», а также третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Насаевой Е.С. – Марусич Е.А., представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Комитета по управлению имуществом г. Оренбурга, Шнякиной Е.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Богдалова И.И. к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания жилищным фондом «Форштадт» об устранении препятствий в пользовании помещением путем переноса коммуникаций и взыскании убытков,

по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания жилищным фондом «Форштадт» к Богдалову И.И. о признании помещения общим имуществом многоквартирного дома,

по иску третьего лица Насаевой Е.С. к Богдалову И.И. о признании помещения общим имуществом многоквартирного дома,

УСТАНОВИЛ:

Богдалов И.И. обратился суд с вышеназванным исковым заявлением к ООО «УКЖФ «Форштадт», в обоснование которого указал, что является собственником нежилого помещения, площадью ...м., с кадастровым номером N расположенного по адресу: ..., N.

Ответчик создает ему препятствия в реализации права собственности на указанное имущество, поскольку в принадлежащем ему помещении помещении незаконно находится повысительная насосная станция.

Начиная с ..., он неоднократно обращался к ответчику с требованием об устранении препятствий, положительного ответа до сегодняшнего дня не поступило.

Учитывая, что при заключении договора купли-продажи он (истец) преследовал цель приобретения помещения для сдачи в аренду и получения прибыли, действиями ответчика, выразившимися в незаконной установке насосной станции и бездействии по ее переносу, ему причинены убытки в виде неполучения дохода от сдачи помещения в аренду.

Истец просит суд обязать ответчика ООО «УКЖФ «Форштадт» устранить препятствия в пользовании принадлежащим ему помещением по адресу: ..., N, путем переноса насосной станции за пределы помещения, а также взыскать с ответчика в свою пользу убытки в размере 297 600 руб. с последующим начислением ежемесячного размера арендной платы по день вынесения решения суда.

Определением суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по управлению имуществом г. Оренбурга, собственники помещений в многоквартирном доме по адресу: ..., N, а также ООО «Оренбург Водоканал».

ООО «УКЖФ «Форштадт», а также третье лицо Насаева Е.С., каждый в отдельности, обратились в суд с иском к Богдалову И.И., в котором просят признать нежилое помещение N в литере N расположенном ... жилого дома с встроено – пристроенными помещениями с подвалом литер N, номер на поэтажном плане N, общей площадью ... с кадастровым номером N, расположенного по адресу: ..., общим имуществом указанного многоквартирного дома; прекратить право собственности Богдалова И.И. на указанное нежилое помещение.

В обоснование заявленных требований указали, что спорное нежилое помещение относится к общедомовому имуществу многоквартирного дома. Обстоятельство того, что оборудование, расположенное в спорном помещении является общедомовым подтверждено представителем истца в ходе рассмотрения дела, что отражено в протоколе предварительного судебного заседания от ... Техническим заключением по инженерно – техническому обследованию спорного помещения, выполненному ООО «Проектное бюро «Архиметрия», установлено, что в спорном помещении располагается ввод холодного водоснабжения В1 здания (труба ПНД ...), общедомовой узел учета холодного водоснабжения, повысительная насосная установка холодного водоснабжения, шкаф управления и электроснабжения повысительной насосной установки. В данном помещении находится оборудование, которое обеспечивает функционирование системы водоснабжения всего многоквартирного дома.

Истец Богдалов И.И., третье лицо с самостоятельными требованиями Насаева Е.С., третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора (собственники помещения в многоквартирном доме), ООО «Оренбург Водоканал» в судебном заедание не присутствовали, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, с учетом мнения участвующих в деле лиц, суд определил, рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

В судебном заседании представитель ответчика по первоначальному иску/истца по встречному иску ООО «УКЖФ «Форштадт», а также третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Насаевой Е.С. – Марусич Е.А., действующий на основании доверенностей, возражал против исковых требований Богдалова И.И., просил отказать. Поддержал исковые требования ООО «УКЖФ «Форштадт» и Насаевой Е.С., просил удовлетворить.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Комитета по управлению имуществом г. Оренбурга, по доверенности Шнякина Е.П., полагала исковые требования Богдалова И.И. законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению. В удовлетворении встречных исковых требований просила отказать.

Заслушав доводы явившихся лиц, исследовав материалы дела и представленные сторонами доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости, Богдалову И.И. на праве собственности принадлежит нежилое помещение N, площадью ... с кадастровым номером N, расположенное по адресу: ..., N.

Нежилое помещение N расположено в литере N на ... этаже девятиэтажного с техническим этажом жилого дома с встроено - пристроенными помещениями с подвалом литер N, номер на поэтажном плане N.

Ранее данное помещение находилось в собственности муниципального образования «город Оренбург Оренбургской области» на основании Постановления Оренбургского городского Совета от 28.02.2006 г. №22.

Данное помещение перешло в собственность истца в порядке приватизации на основании договора N купли – продажи нежилого помещения на аукционе (сделка приватизации) от ..., заключенного между Богдаловым И.И. (покупатель) и Комитетом по управлению имуществом г. Оренбурга (продавец).

В данном помещении расположены ввод холодного водоснабжения, общедомовой узел учета холодного водоснабжения, повысительная насосная установка холодного водоснабжения, шкаф управления и электроснабжения повысительной насосной установки, то есть оборудование, которое обеспечивает функционирование системы водоснабжения всего многоквартирного дома. Указанные обстоятельства подтверждены и не оспаривались сторонами и третьими лицами в ходе рассмотрения дела.

Согласно доводам истца по первоначальному иску, расположение в спорном нежилом помещении указанного общедомового имущества препятствует использованию помещения по своему назначению.

Как следует из материалов дела, истец в лице представителей неоднократно обращался в адрес ООО «УКЖФ «Форштадт» с просьбой о предоставлении разрешительно – технической документации на проектные, монтажные и пусконаладочные работы по насосной станции, предоставлении более точной информации о собственнике насосной станции (балансовой принадлежности), дате ее монтажа, вводе в эксплуатацию, либо предоставлении возможности ознакомления с указанной документацией.

Согласно ответа ООО «УКЖФ «Форштадт» от ... на обращение истца, повысительная насосная станция, расположенная на ... этаже девятиэтажного с техническим этажом жилого дома с встроено – пристроенными помещениями с подвалом литер N, номер на поэтажном плане N по адресу: ..., была установлена до принятии многоквартирного дома в управление ООО «УКЖФ «Форштадт». Повысительная насосная станция является оборудованием, предназначенным для обслуживания многоквартирного жилого дома, относится к общедомовому имуществу многоквартирного дома, поэтому состоять на балансе у ООО «УКЖФ «Форштадт» не может. Технические условия не позволяют осуществить перенос повысительной насосной станции в какое – либо другое помещение.

Согласно доводам истца по встреченному иску ООО «УКЖФ «Форштадт» и третьего лица Насаевой Е.С., спорное помещение является техническим, в силу своего предназначения входит в состав общедомового имущества многоквартирного дома, поскольку в спорном помещении находятся общедомовые коммуникации и оборудование.

Таким образом, для проверки обоснованности доводов истцы ООО «УКЖФ «Форшатд» и Насаева Е.С. обязаны представить суду доказательства того, что спорное нежилое помещение предназначено исключительно для обслуживания нужд собственников помещений многоквартирного дома, является общим имуществом данных лиц, право общей долевой собственности на которое возникло в установленном законом порядке.

Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Статья 289 ГК РФ закрепляет за собственником квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, также право на долю в праве собственности на общее имущество дома.

Под общим имуществом собственников квартир в многоквартирном доме согласно статьи 290 ГК РФ понимается общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно части 2 данной статьи собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Согласно пункта 1 части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

В силу вышеизложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

При рассмотрении подобной категории споров следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Таким образом, правовым критерием определения режима общей долевой собственности на расположенные в здании подвальные помещения и площадки является их предназначенность для обслуживания более одного помещения в доме и невозможность их самостоятельного использования в иных целях, не связанных с обслуживанием помещений в доме.

Право общей долевой собственности на общее имущество возникает у собственников помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр).

Если собственник здания принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений, то при внесении в реестр записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости прекращается право собственности на здание в целом ввиду утраты зданием правового режима объекта недвижимости, на который может быть установлено право собственности одного лица, о чем делается соответствующая запись в реестре.

В таком случае право общей долевой собственности на общее имущество здания возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений, находящихся в здании, в собственность иного лица.

Такие объекты государственной собственности, как жилой и нежилой фонд, находящийся в ведении соответствующих советов народных депутатов, отнесены к муниципальной собственности, собственности Москвы и Санкт-Петербурга согласно пункту 1 Приложения N 3 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность".

Однако с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме.

Принятые в дальнейшем федеральные законодательные акты (включая Закон Российской Федерации от 24.12.1992 N 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики", Временное положение о кондоминиуме, утвержденное Указом Президента Российской Федерации от 23.12.1993 N 2275, статью 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 36 Жилищного кодекса Российской Федерации) лишь подтверждали наличие у домовладельцев уже возникшего права общей долевой собственности на общее имущество дома и уточняли его состав, но не порождали названное право заново.

Из ответа Управления жилищно – коммунального хозяйства администрации города Оренбурга от ... на запрос суда следует, что первый договор от ...N на передачу и продажу квартиры в собственность граждан в ... заключен на .... Первый договор от ...N на передачу и продажу квартиры в собственность граждан в ... заключен на ....

Таким образом, первый договор приватизации квартиры в жилом доме был заключен ..., что не оспаривалось участвующими в деле лицами.

Следовательно, статус спорного имущества, факт его использования в качестве общедомового имущества и возникновение на него права общедолевой собственности собственников помещений многоквартирного дома должен определяться на указанную дату.

Как следует из материалов дела и установлено судом, с ... по ... многоквартирный жилой ... находился в управлении ООО «УКЖФ «Южная». После передачи дома в управление ООО «УКЖФ «Форштадт» вся имеющаяся техническая документация была передана последнему.

В ходе рассмотрения дела судом неоднократно направлялись запросы в ООО «УКЖФ «Южная», ООО «УКЖФ «Форштадт» о предоставлении технической документации на МКД, а также на находящиеся в нем инженерные системы.

Как было установлено в ходе рассмотрения дела, разрешительно – технической документации на проектные, монтажные и пусконаладочные работы по насосной станции не имеется ни в ООО «УКЖФ «Южная», ни в ООО «УКЖФ «Форштадт».

В ходе рассмотрения дела на представителя ответчика ООО «УКЖФ «Южная» судом неоднократно возлагалась обязанность представить суду техническую документацию на многоквартирный дом и спорное помещение (поэтажный план с экспликацией помещений, расположенных в нежилом пристрое к МКД), а также сведения о составе общедомового оборудования и назначении спорного помещения на дату заключения первого договора приватизации, а также направлялись соответствующие запросы в уполномоченные органы.

Однако, указанные документы суду представлены не были и в материалах дела отсутствуют.

Для определения состава и назначения общедомового имущества (коммуникаций и оборудования) в нежилом помещении с кадастровым номером N, расположенном в многоквартирном доме по адресу: ..., ...

Согласно имеющемуся в материалах дела заключению судебной строительно-технической экспертизы, выполненной экспертом ООО «Союз экспертов» ФИО1, следует, что в нежилом помещении с кадастровым номером N, расположенном в многоквартирном доме по адресу: ..., N, расположена система холодного водоснабжения, состоящая из следующих элементов: трубопроводы водопроводные, узел учета водоснабжения, насосная установка, шкаф электроснабжения, шкаф управления насосной установки.

Точную дату устройства (ввода в эксплуатацию) указанных коммуникаций и оборудования установить невозможно, можно сделать вывод, что насосная станция была установлена ранее апреля ... года.

Возможность переноса указанного общедомового имущества (переустройства коммуникаций) из спорного помещения в иные помещения дома имеется. Существует возможность переноса насосной станции из рассматриваемого помещения на технический этаж многоквартирного жилого дома.

В ходе рассмотрения дела был допрошен эксперт ФИО1, который пояснил, что экспертиза была проведена по имеющимся в распоряжении эксперта документам (материалам дела) с учетом натурного осмотра помещения и коммуникаций. Дополнительные материалы им не запрашивались, поскольку при проведении осмотра стороны дали однозначный отрицательный ответ на вопрос о наличии какой либо проектной документации. Указал на наличие технической возможности переноса насосной станции из спорного помещения на технический этаж многоквартирного жилого дома вместе со шкафом управления и электроснабжения и трубопроводами водопроводными. Ввод и узел учета водоснабжения всегда находится на границе балансовой принадлежности, перенести (переподключить) его экономически невыгодно. Возможный перенос указанного имущества потребует переноса точки ввода холодного водоснабжения в многоквартирном доме и согласования и подписания нового акта разграничения балансовой принадлежности.

Суд принимает во внимание заключение судебной строительно-технической экспертизы и оценивает его наряду с другими доказательствами по делу.

Суд считает его выполненным экспертом, обладающим необходимой компетенцией и профессиональными качествами, о чем свидетельствуют представленные в материалы дела документы о квалификации эксперта.

Оснований сомневаться в выводах эксперта у суда не имеется, перед началом экспертизы, а также в судебном заседании эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ. Доводы и аргументы стороны ответчика ООО УКЖФ «Форштадт» и третьего лица Насаевой Е.С. судом учтены, однако они не являются основанием для признания экспертного заключения недопустимым доказательством.

Доводы стороны ответчиков относительно несогласия с результатами судебной экспертизы, суд находит несостоятельными, не соответствующими обстоятельствам дела и материалам дела.

Совокупность установленных по делу обстоятельств, пояснения сторон, третьих лиц и результаты судебной строитель – технической экспертизы, свидетельствуют о том, что в нежилом помещении с кадастровым номером N, расположенном в многоквартирном доме по адресу: ..., N, расположена система холодного водоснабжения, состоящая из следующих элементов: трубопроводы водопроводные, узел учета водоснабжения, насосная установка, шкаф электроснабжения, шкаф управления насосной установки, то есть общедомовое имущество.

При этом в материалах дела отсутствует сведения и экспертом не установлено точной даты устройства (ввода в эксплуатацию) указанных коммуникаций и оборудования.

При этом, в материалах дела отсутствуют техническая документация, сведения о составе общедомового оборудования и назначении спорного помещения на дату заключения первого договора приватизации (...).

Вместе с тем, из поэтажного плана здания и экспликации помещений к поэтажному плану строения от ... следует, что спорное нежилое помещение N площадью ...., располагалось на первом этаже многоквартирного дома и было учтено в качестве самостоятельно используемого подсобного помещения (запись от ...), то есть не было предназначено для обслуживания более одного помещения в жилом доме.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что спорное нежилое помещение, исходя из наиболее ранней имеющейся в материалах дела технической документации на дом, являлось отдельным, предназначенным для самостоятельного использования нежилым помещением (подсобным помещением), являющиеся объектом гражданского оборота с находящимся в нем системой холодного водоснабжения.

Доказательств тому, что спорное помещение на дату перовой приватизации помещений в доме использовалось в качестве общего имущества домовладельцами, либо предназначалось для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме, в материалах дела не имеется и суду не представлено.

Следовательно, оно не предназначено исключительно для обслуживания остальных помещений в доме.

При этом обстоятельство нахождения в спорном помещении общего имущества многоквартирного дома с достоверностью не свидетельствует о том, что помещение является общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, поскольку юридически значимым обстоятельством для рассматриваемого спора является факт использования спорного помещения в качестве общего имущества многоквартирного дома на дату первой приватизации квартиры в нем, а не сам по себе факт нахождения в нем инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения.

На наличие препятствий в доступе к инженерным коммуникациям в спорном помещении со стороны Богдалова И.И., ответчик, третьи лица в ходе рассмотрения дела не ссылались.

Кроме того, законом определен порядок получения доступа, в том числе принудительно, к общему имуществу здания, которое расположено в частных помещениях.

Исходя из конфигурации спорного помещения, наличия отдельного входа, естественного освещения, расположения на первом этаже здания, суд также приходит к выводу о том, что спорное помещение имеет возможность самостоятельного использования.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что истцом по встречному иску и третьим лицом с самостоятельными требованиями Насаевой Е.С. не доказан факт того, что спорное нежилое помещение относится к общему имуществу многоквартирного дома, поскольку не доказано, что оно предназначено для обслуживания нужд более одного собственника помещений в многоквартирном доме, в связи с чем, суд отказывает ООО «УКЖФ «Форшталт» и Насаевой Е.С. в удовлетворении исковых требований к Богдалову И.И. о признании спорного нежилого помещения общим имуществом многоквартирного дома.