Гражданский кодекс часть 1

05 февраля 2020 года Уссурийский районный суд Приморского края в составе председательствующего судьи Дроздовой Н.В. при помощнике судьи Шайтановой Н.А., секретаре судебного заседания Скавыш М.Л. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Уссурийского городского прокурора в интересах Уссурийского городского округа к администрации Уссурийского городского округа, ФИО1 о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным и применении последствий недействительности сделки, с участием третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, ФИО2

У С Т А Н О В И Л

Уссурийский городской прокурор обратился с указанным иском к ответчикам, мотивируя свои требования тем, что согласно сведениям публичной кадастровой карты, на земельном участке с кадастровым номер XXXX, расположен объект капитального строительства – жилой дом, которому ДД.ММ.ГГ присвоен кадастровый номер XXXX. ДД.ММ.ГГ между администрацией УГО в лице начальника управления градостроительства администрации УГО и ФИО1 заключен договора купли-продажи XXXX земельного участка с кадастровым номером XXXX на льготных условиях, в связи с наличием на данном участке объекта капитального строительства (жилого дома) с кадастровым номером XXXX. Кадастровая стоимость спорного земельного участка составляет 782 385 руб., выкупная цена по договору купли-продажи XXXX указанного земельного участка на льготных условиях составила 39 119,25 руб. Право собственности ФИО1 на указанный земельный участок зарегистрировано ДД.ММ.ГГ. Однако, в ходе проведенного ДД.ММ.ГГ Уссурийской городской прокуратурой осмотра земельного участка с кадастровым номером XXXX, установлено, что на данном земельном участке имеется постройка некапитального характера, непригодная для жизни, следы фундамента отсутствуют. При отсутствии в границах земельного участка с кадастровым номером XXXX объекта капитального строительства, земельный участок был передан администрацией Уссурийского городского округа в собственность ФИО1 с нарушением требований действующего законодательства. В результате заключения договора купли-продажи XXXX земельного участка с кадастровым номером XXXX из введения муниципального образования за незначительную сумму выбыл земельный участок с кадастровой стоимостью свыше 780 000 руб., чем бюджету муниципального образования – Уссурийского городского округа причинен значительный финансовый ущерб. При заключении указанного договора купли-продажи земельного участка нарушены права Уссурийского городского округа. Просит признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГXXXX земельного участка с кадастровым номером XXXX и применить последствия недействительности сделки путем аннулирования Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю записи о регистрации права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером XXXX.

Истец в лице старшего помощника Уссурийского городского прокурора Озеринникова И.В. в судебном заседании на исковых требованиях настаивала, привела доводы аналогичные исковому заявлению, просила исковые требования удовлетворить в полном объеме, суду так же пояснила, что в ходе проверки деятельности органов местного самоуправления выявлено нарушение законодательства, земельный участок был продан не по кадастровой стоимости, а по льготной стоимости. По условиям на земельном участке должен был находится объект недвижимости, который неразрывно связан с землей, такого объекта на земельном участке не было, на момент осмотра был в траве. Было вынесено представление в адрес администрации УГО.

Представитель ответчика администрации УГО с исковыми требования согласилась, пояснила, что были введены в заблуждение, поскольку при регистрации проверялись только документы без выезда на земельный участок для осмотра. Данный участок был незаконно оформлен в собственность без аукционных процедур.

Представитель ответчика ФИО1 по доверенности ФИО3 в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась, представила письменные возражения на исковое заявление, согласно которым индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу XXXX, площадью 30 м2 отвечает требованиям, предусмотренных п.10 ст. 1 Градостроительного кодекса. Помимо этого, данному дому присвоен адрес и кадастровый номер. Кадастровая стоимость данного жилого дома, уже на момент сделки, превышала кадастровую стоимость земельного участка. Отсутствие или наличие отделки дома не может свидетельствовать о его капитальности или не капитальности на момент осмотра. Этапность строительства жилого дома зависит как от технических параметров (отделка не делается в холодный период года), так и от финансового положения строителя. Дом имеет внешнюю и внутреннюю отделку, завершено строительство крыльца, в нем расположена мебель. Дом используется для проживания, в нем зарегистрирован и проживает ФИО2, о чем свидетельствуют имеющиеся в материалах дела документы. Дополнительно пояснила, что осмотр земельного участка производился работником прокуратуры без технического специалиста. Ввиду визуального осмотра прокурором сделан вывод о некапитальном строительстве. В основу иска положен акт проверки, осмотр земельного участка производился работником прокуратуры без технического специалиста. Самостоятельно провели техническое обследование в ДД.ММ.ГГ экспертной организацией, при проведении никого не приглашали. На земельном участке имеется дом, где проживает человек, дому, присвоен адрес, стоит на кадастре.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю в судебное заседание не явился, представил письменные возражения на исковое заявление, согласно которому на момент проведения государственной регистрации в Управлении отсутствовали какие-либо притязания, а также сведения об арестах и запретах на проведение регистрационных действий в отношении спорного объекта недвижимости. Представленный на государственную регистрацию договора купли-продажи XXXX от ДД.ММ.ГГ содержали все существенные условия, предусмотренные законодательством. Просит рассмотреть дело в их отсутствие. Дело рассмотрено в отсутствие представителя третьего лица.

Третье лицо ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. Дело рассмотрено в отсутствие третьего лица.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, полагает исковые требования подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 39.3 Земельного кодекса РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи HYPERLINK "consultantplus://offline/ref=319E5F872256B390A50F20B94B3051EA40731CEB47EF0F5DE0499BAF7FF439988CCCE93D896BB8B2F67117D71BCD6D194958FC0D62V5xFW" (п. 1).

Без проведения торгов осуществляется продажа, в частности земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса (п. 2).

В силу статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (п. 1).

По смыслу указанных норм, возникновение исключительного права зависит от достижения той цели, для которой земельный участок предоставлялся лицу. При этом земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГ между администрацией УГО и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка XXXXа, согласно которому ФИО1 предоставлен в аренду земельный участок площадью XXXX кв.м, для строительства индивидуального жилого дома, кадастровый номер XXXX, категория земель – земли населенных пунктов, местоположение земельного участка установлено примерно в 52 м по направлению на юг от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес: XXXX, разрешенное использование: индивидуальные жилые дома.

ДД.ММ.ГГФИО1 Управлением градостроительства администрации Уссурийского городского округа выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома на земельном участке с кадастровым номером XXXX, адрес (местоположение) объекта: примерно в XXXX м по направлению на юг от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес: XXXX.

Постановлением администрации Уссурийского городского округа от 16.03.2016 №675 объект адресации (земельный участок), являющемуся объектом кадастрового учета под кадастровым номером XXXX, площадь участка: XXXX кв.м, местоположение земельного участка установлено примерно в 52 м по направлению на юг от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес: XXXX, присвоен адрес: XXXX. Объекту адресации (индивидуальный жилой дом), строящемуся на земельном участке с кадастровым номером: XXXX, площадь участка: XXXX кв.м, местоположение земельного участка установлено примерно в 52 м по направлению на юг от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес: XXXX, адрес: XXXX.

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГ индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу: XXXX имеет площадь XXXX кв.м., год завершения строительства – ДД.ММ.ГГ год, право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГ за ФИО1

ДД.ММ.ГГ между администрацией Уссурийского городского округа и ФИО1 заключен договор купли-продажи XXXX земельного участка площадью XXXX кв.м, кадастровый номер XXXX, категория земель – земли населенных пунктов, местоположение земельного участка установлено примерно в 52 м от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес: XXXX, разрешенное использование: индивидуальные жилые дома. Плата по договору участка составляет 39 119,25 руб.

Указанный договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Приморскому краю ДД.ММ.ГГ.

ДД.ММ.ГГ прокуратурой города Уссурийска составлен акт проверки земельного участка с кадастровым номером XXXX, в ходе которой установлено, что на данном земельном участке имеется постройка некапитального характера, непригодная для жизни, следы фундамента отсутствуют, что подтверждается фотоматериалами. К акту проверки представлены фотографии, подтверждающие отсутствие жилого дома.

Решением Уссурийского районного суда от ДД.ММ.ГГ административное исковое заявление ФИО1 к Уссурийской городской прокуратуре о признании действий по осуществлению выездной проверки в отношении земельных участков в рамках прокурорской проверки незаконными оставлены без удовлетворения.

Апелляционным определением Приморского краевого суда от 12.12.2019 решение Уссурийского районного суда от ДД.ММ.ГГ оставлено без изменения, апелляционная жалоба ФИО1 – без удовлетворения.

Суд, в силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, признает представленный акт проверки допустимым доказательством по делу, подтверждающим факт отсутствия жилого дома на спорном участке на момент осмотра, поскольку он составлен уполномоченным лицом, с подтверждением изложенных в акте обстоятельств фотоиллюстрациями.

Доводы представителя ответчика ФИО1 о наличии жилого дома как на момент осуществления государственной регистрации права собственности на него, так и на момент составления акта ДД.ММ.ГГ, а также на момент заключения договора купли-продажи земельного участка, суд находит несостоятельными, так как в силу п.38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Аналогичным образом следует относиться и к значению кадастрового учета в целях признания объекта недвижимой вещью.

Таким образом, при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью независимо от осуществления кадастрового учета или государственной регистрации права собственности на нее следует устанавливать наличие у вещи признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

В соответствии с п.10 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).

Согласно части 2 статьи 16 Жилищного кодекса РФ жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

В подтверждение своих доводов о том, что объект, который находился на спорном земельном участке на момент составления акта ДД.ММ.ГГ, является объектом недвижимости – жилой дом, ФИО1, не представил.

У ответчика отсутствует проект дома, подключение его к техническим коммуникациям.

Таким образом, ответчиками в нарушение части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ не представлено в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса РФ достаточных и достоверных доказательств наличия на спорном земельном участке объекта, обладающего признаками недвижимости, на момент осуществления государственной регистрации права собственности на него и на момент заключения договора купли-продажи земельного участка.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что спорный земельный участок был передан в собственность ФИО1 с нарушением требований действующего земельного законодательства, что в силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ, является основанием для признания договора купли-продажи земельного участка от 22.06.2018 №393/18К недействительным и применения последствий недействительности сделки.

В силу пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце 5 пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» если впоследствии договор купли-продажи, заключенный между арендодателем и арендатором, будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

Поскольку утрата отношений из договора аренды была связана с заключением договора купли-продажи земельного участка, который признан недействительным, стороны подлежат возвращению в первоначальные арендные правоотношения.

Из договора купли-продажи от 22.06.2018 №393/18К, расчета выкупной стоимости земельного участка следует, что выкупная цена спорного земельного участка составляет 39 119,25 руб.

Факт оплаты ФИО1 по договору купли-продажи от 22.06.2018 №393/18К спорного земельного участка представителем администрации УГО не оспаривался, в связи с чем, суд считает необходимым применить последствия недействительности сделки в виде исключения из ЕГРН записи о праве собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером XXXX и возврата администрацией УГО покупателю ФИО1 уплаченных по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГ денежных средств в размере 39 119,25 руб.

В соответствии с ч.ч. 3, 5 ст.1Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно разъяснениям, изложенным в абз.2 п.52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194 - 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л

Признать недействительным договор купли-продажи XXXX земельного участка площадью XXXX кв.м. с кадастровым номером XXXX, заключенный ДД.ММ.ГГ между администрацией Уссурийского городского округа и ФИО1.

Применить последствия недействительности сделки и обязать администрацию Уссурийского городского округа вернуть ФИО1 полученные по договору купли-продажи XXXX земельного участка площадью XXXX кв.м. с кадастровым номером XXXX от ДД.ММ.ГГ денежные средства в размере 39 119,25 рублей.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости записи о праве собственности ФИО1 на земельный участок площадью XXXX кв.м. с кадастровым номером XXXX.

Настоящее решение является основанием для внесения записи в ЕГРП.

Меры по обеспечению иска по определению Уссурийского районного суда от 30 апреля 2019 – отменить после исполнения решения суда.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Приморский краевой суд через Уссурийский районный суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 12 февраля 2020.

Председательствующий Н.В. Дроздова