Гражданский кодекс часть 1

Нальчикский городской суд КБР в составе: председательствующего - Жигунова А.Х., при секретаре ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ОАО «Российский сельскохозяйственный банк» в лице Кабардино-Балкарского регионального филиала о признании недействительным договора об ипотеке,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском ОАО «Российский сельскохозяйственный банк» в лице Кабардино-Балкарского регионального филиала, просит признать договор №.3 об ипотеке (залоге недвижимости) от ДД.ММ.ГГГГ недействительным и применить последствия недействительности ничтожной сделки путем возврата сторон в первоначальное положение и снятия обременения с нежилого помещения: магазин, общей площадью 58 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>. В обоснование иска указала следующее.

Истец и ответчик ДД.ММ.ГГГГ заключили договор №.3 об ипотеке (залоге недвижимости) (далее - договор залога), по условиям которого залогодатель (ФИО1) передает залогодержателю (ОАО «Россельхозбанк») в залог нежилое помещение: магазин, общей площадью 58 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> (далее недвижимость). Данный договор был призван обеспечить исполнение обязательства ООО «Одеон» перед ответчиком. Вместе с тем, с учетом фактических обстоятельств дела, истица считает, что договор залога является недействительным по следующим причинам.

Согласно п.3 ст.334 ГК РФ залог возникает в силу договора. В соответствии со ст.339 ГК РФ, в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество. В соответствии со ст.5 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п.1 ст.130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом, здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил ст.69 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В соответствии с п.3 ст.340 ГК РФ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Нормы ст.69 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» также устанавливают, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

Однако данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (ст. 168 ГК РФ). Разъяснения по данному вопросу даны в п.45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ».

Тот факт, что истец является собственником соответствующего земельного участка, подтверждается нормами действующего законодательства РФ. Так, согласно ч.1 ст.16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» и ч.1 ст.36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. Заложенная по оспариваемому договору недвижимость располагается на первом этаже многоквартирного дома, следовательно, истцу принадлежит также соответствующий земельный участок. Однако договор ипотеки не содержит указания на данный земельный участок, в связи чем, является ничтожным. В данном случае нельзя также вести речь об автоматическом обременении земельного участка, так как ст.67 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусматривает оценку земельного участка, передаваемого в залог, в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в РФ, чего в данном случая сделано не было.

В соответствии со ст.168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

На данное исковое заявление от ответчика поступило письменное возражение, в котором указывается следующее. В связи с тем, что в данном случае предметом договора в соответствии с п.3.1 является не здание или сооружение, а нежилое помещение, находящееся на первом этаже многоквартирного жилого дома, переоборудованное под магазин, то должны быть применены нормы абз.5 ст.69 ФЗ «Об ипотеке» которая гласит, что при ипотеке нежилого помещения заложенными наряду с нежилым помещением считаются принадлежащие залогодателю доля в праве собственности на общее имущество в здании и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора данного земельного участка). Помимо этого, аналогичная позиция выражены и Пленумом ВАС РФ в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ№" О некоторых вопросах применения законодательства о залоге", в соответствии с п.11 которого, применяя положения пункта 3 ст.340 ГК РФ и ст.69 Закона об ипотеке, судам необходимо учитывать следующее: при залоге нежилого помещения не требуется передачи в залог земельного участка, на котором расположено нежилое здание (многоквартирный дом), в котором находится закладываемое помещение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка, так как к приобретателю такого помещения переходит принадлежавшее залогодателю право на долю в общем имуществе здания. Такая же позиция выражена и Президиумом ВАС РФ в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N90, в соответствии с которой согласно пункту 2 ст.290 ГК РФ собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. Как указано в ст.75 Закона об ипотеке, при ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого находятся в соответствии с пунктом 1 ст.290 ГК РФ в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом. Данные нормы должны применяться и при ипотеке нежилых помещений, если залогодателю принадлежит доля в праве собственности на общее имущество дома и (или) доля в праве собственности на земельный участок, занятый домом. Поэтому, хотя в договоре об ипотеке нежилого помещения это не указано, вместе с помещением считаются заложенными принадлежащие залогодателю доля в праве собственности на общее имущество здания и доля в праве собственности на земельный участок.

В связи с этим Кабардино-Балкарский региональный филиал ОАО «Россельхозбанк» считает доводы ФИО1 о недействительности договора ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ не основанными на нормах действующего законодательства и просит отказать в иске.

В судебном заседании представители ФИО1 по доверенности от ДД.ММ.ГГГГФИО3 и ФИО4 поддержали заявленный иск, указывая, что судьба земельного участка следует судьбе объекта недвижимости, находящегося на данном земельном участке. Кроме того, в соответствии со ст.67 ФЗ «Об ипотеке», в случае если земельный участок попадает в залог, то он подлежит оценке. Это требование закона выполнено не было.

Представитель ОАО «Россельхозбанк» по доверенности от ДД.ММ.ГГГГФИО5 иск не признала, ссылаясь на доводы, изложенные в письменном возражении, указывая также на то, что в данном случае предмет договора - хоть и переоборудованная под магазин, но все же квартира, а в Информационном Письме, на которое имеется ссылка в письменном возражении, речь идет о квартире. У Банка есть право залога в силу закона на земельный участок, но сам по себе земельный участок не рассматривается Банком как предмет залога. Просто вместе с недвижимым имуществом отчуждается доля в праве на земельный участок. Банк земельный участок не принимал в залог, поэтому он не оценивался.

Представитель ООО «Одеон», участвующего в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, по доверенности от ДД.ММ.ГГГГФИО6 заявила, что ООО «Одеон» занимает в данном споре нейтральную позицию и разрешение спора оставляет на усмотрение суда.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд находит иск ФИО1 подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п.3 ст.340 ГК РФ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Нормы ст.69 Федерального закона № 102-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» также устанавливают, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ №405-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество» в статью 69 Федерального закона №102-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» введена часть пятая - при ипотеке нежилого помещения заложенными наряду с нежилым помещением считаются принадлежащие залогодателю доля в праве собственности на общее имущество в здании и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора данного земельного участка). Вместе с тем, согласно ст.10 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №405-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка обращения взыскания на заложенное имущество» данный Федеральный закон вступает в силу по истечении девяноста дней после дня его официального опубликования. Данный федеральный закон опубликован «РГ» - Федеральный выпуск №ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем, вступил в силу ДД.ММ.ГГГГ.

До включения в статью 69 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» части пятой, данный федеральный закон не содержал понятия нежилого помещения. Исключение составляет ст.69.1. ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (введена Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N166-ФЗ), которая регулирует ипотеку нежилых помещений, приобретенных с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, что говорит о том, что к правоотношениям истца и ответчика данная норма отношений не имеет.

Таким образом, на день подписания договора №.3 об ипотеке (залоге недвижимости) от ДД.ММ.ГГГГ правовая норма, предусматривающая при ипотеке помещения автоматический залог доли в праве собственности на общее имущество в здании и доли в праве собственности на земельный участок, отсутствовала. Правоотношения истца и ответчика по договору №.3 об ипотеке (залоге недвижимости) от ДД.ММ.ГГГГ возникли в период действия правовых норм, регламентирующих недопустимость ипотеки недвижимого имущества без одновременной ипотеки по тому же договору земельного участка, на котором находится эта недвижимость, то есть основаны на нормах ст.69 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» без ее пятой части.

Тот факт, что законодатель ввел часть пятую статьи 69 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», которая содержит специальную норму, предусматривающую при ипотеке нежилого помещения наряду с нежилым помещением залог принадлежащих залогодателю доли в праве собственности на общее имущество в здании и доли в праве собственности на земельный участок (права соарендатора данного земельного участка), подтверждает отсутствие данного правила до введение его в действие и необходимость руководствоваться общими нормами - до ДД.ММ.ГГГГ на нежилое помещение распространяется правовой режим, установленный для зданий, сооружений.

Ввиду изложенного, доводы истца в данной части обоснованны, а ссылка ответчика на часть пятую ст. 69 Федерального закона № 102-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» несостоятельна.

Кроме того, необоснованна ссылка ответчика на позицию Президиума ВАС РФ, изложенную в Информационном письме от ДД.ММ.ГГГГ№ о практике применения ипотеки, предусмотренной ст.75 Федерального закона №102-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В данном информационном письме также имеет ссылка на ст.290 ГК РФ, предусматривающую, что собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Так, действительно, согласно ст.75 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого в соответствии с п.1 ст.290 ГК РФ находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом. Согласно ст.290 ГК РФ собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Вместе с тем, согласно ст.74 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики и другие строения и помещения, не предназначенные для постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки на общих основаниях. Правила, установленные для ипотеки жилых домов и квартир, на них не распространяются.

Таким образом, ввиду того, что объект ипотеки - магазин, общей площадью 58 кв.м., не предназначен для постоянного проживания и является нежилым помещением, правила, установленные для ипотеки жилых домов и квартир, на него не распространяются, в частности речь идет о нормах ст.290 ГК РФ, ст.75 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Заслуживает внимания также довод истца относительно отсутствия оценки земельного участка. Так, согласно ст.67 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации. Залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем. Ответчик не предоставил доказательств, свидетельствующих о проведении оценке земельного участка, в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, хотя сослался на факт распространения ипотеки и на земельный участок. Согласно п.1 ст.339 ГК РФ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. При подготовке договора залога следует обратить особое внимание на обязательность указания в договоре залоговой стоимости каждого предмета залога в отдельности. Залоговая стоимость земельного участка в договоре №.3 об ипотеке (залоге недвижимости) от ДД.ММ.ГГГГ отсутствует.

Правомочия истца на соответствующий земельный участок подтверждены имеющимся в материалах дела кадастровым паспортом. В соответствии со ст.16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета.

Если лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка и по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (ст.168 ГК РФ). Разъяснения по данному вопросу даны в п.45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ».

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ,

решил:

Иск ФИО1 удовлетворить.

Признать заключенный между ОАО «Российский сельскохозяйственный банк» в лице Кабардино-Балкарского регионального филиала и ФИО1 договор №.3 об ипотеке (залоге недвижимости) от ДД.ММ.ГГГГ недействительным и применить последствия недействительности сделки путем возврата сторон в первоначальное положение и снятия обременения с нежилого помещения: магазина, общей площадью 58 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд КБР в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Жигунов А.Х.

Копия верна Жигунов А.Х.