Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Инвестнедвижимость» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Инвестнедвижимость» обратилось в Советский городской суд с исковым заявлением к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения, в обоснование требований которого указало следующее. 05.05.2017 между ООО «Инвестнедвижимость» и ИП ФИО1 был заключен договор аренды нежилого помещения. В соответствии с п.1.1 договора, арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование нежилое помещение, общей площадью 36,0 кв.м., расположенное на первом этаже в здании, находящемся по адресу: <адрес>. В соответствии с п. 3.1.1 договора, размер постоянной части арендной платы составляет 28 000 рублей в месяц и производится арендатором самостоятельно до 10 числа оплачиваемого месяца. В соответствии с п.3.1.3 договора, в течении 10 банковских дней с даты заключения настоящего договора, арендатор уплачивает арендодателю арендную плату за последний месяц аренды по настоящему договору. Оплата за последний месяц аренды считается депозитом и находится у арендодателя. В случае необходимости, из указанной суммы производится вычет подлежащих уплате сумм неустойки, штрафа, иного вида ответственности арендатора. Данная сумма засчитывается в качестве оплаты за последний месяц аренды. Согласно п. 3.2 договора, переменная часть арендной платы включает в себя все коммунальные платежи: расходы арендодателя на оплату энергоснабжения, водоснабжения, коммунальных услуг по содержанию и текущему ремонту, взносов на капитальный ремонт, а также всех остальных предоставляемых арендодателю коммунальных услуг. Оплата коммунальных услуг производится арендодателю на основании счетов арендодателя в течение 5 банковских дней с даты выставления счета. 31.10.2018 между ООО «Инвестнедвижимость» и ИП ФИО1 было заключено дополнительное соглашение к договору, согласно которого стороны пришли к соглашению, что арендатор признает долг постоянной части арендной платы в сумме 78 000 рублей и долг переменной части арендной платы в сумме 16 393 рублей, которые арендатор обязуется погасить в течение трех месяцев со дня подписания настоящего соглашения равными частями ежемесячно до 29 числа каждого месяца. Кроме того, 31.10.2018 между ООО «Инвестнедвижимость» и ИП ФИО1 был подписан акт сверки взаимных расчетов, в соответствии с которым на стороне арендатора образовалась задолженность по оплате коммунальных платежей в размере 34 103 рублей 04 копеек. 23.10.2018 в связи с неисполнением условий договора, истец направил ответчику уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке и освобождении арендуемого помещения в течение суток со дня получения уведомления, а также незамедлительного погашения образовавшейся задолженности. 01.11.2018 согласно акта приема – передачи нежилого помещения арендатор передал арендодателю арендуемое помещение вместе с торговым оборудованием. Несмотря на расторжение договора, ответчик не исполнил своей обязанности по оплате арендной платы и коммунальных платежей. 21.11.2018 истец направил ответчику претензию с требованием погашения задолженности по договору, которая осталась без ответа. По состоянию на 25.01.2019 сумма долга по арендной плате составляет 78 000 рублей, по коммунальным платежам 34 103 рубля 04 копейки, а всего в размере 112 103 рублей 04 копейки. Поскольку, после расторжения договора, ответчик обязан был незамедлительно оплатить истцу полную стоимость задолженности, но не выполнил своего обязательства, то с ответчика должна быть взыскана штрафная неустойка за 55 дней просрочки в сумме 30 827 рублей 50 копеек. Ссылаясь на ст. 425, 606, 611, 614, 616, 395, 310, 314 Гражданского кодекса Российской Федерации истец ООО «Инвестнедвижимость» уточнив исковые требования, просит суд взыскать с ФИО1 в его пользу сумму основного долга по договору аренды нежилого помещения в размере 112 103 рублей 04 копеек; штрафную неустойку в сумме 13 788 рублей 67 копеек; расходы по оплате государственной пошлины в размере 4 064 рублей.

Представитель истца ФИО2, действующая на основании доверенности от 12.02.2019 в судебном заседании уточненные исковые требования истца поддержала в полном объеме по основаниям и мотивам, изложенным в исковом заявлении. В дополнение обоснований иска указала, что в п. 5.3 договора говорится о том, что в акт сверки авансовый платеж не включается, поэтому они считают, что 28 000 рублей должны быть включены в долговые обязательства. Ответчик подписал договор и дополнительное соглашение, а значит, согласился с условиями арендодателя. В акт сверки включены только те долги, которые образовались за месяц, авансовый платеж не включался. Если бы ответчик платила равномерно, то задолженность бы погасилась равномерно, но все платежи поступали постоянно с задержками. Они просят взыскать 28 000 рублей не в качестве аренды, а в качестве штрафа. Оснований для рефинансирования не имеется, так как штрафные санкции не выше долгов. Долги складывались в течение года, предприятие шло на встречу и долго оплачивало долги.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании исковые требования ООО «Инвестнедвижимость» не признала. Представила отзыв на исковое заявление, в котором указала, что 21.10.2018 сторонами было заключено дополнительное соглашение к договору, согласно которому арендатор обязуется погасить долг по арендной плате в течение 3 месяцев со дня подписания дополнительного соглашения равными частями ежемесячно до 29 числа каждого месяца, то есть до 29.01.2019. Исходя из изложенных обстоятельств, требование о взыскании неустойки за период с 01.11.2018 по 25.12.2018 является не обоснованным, поскольку в указанный период срок выплаты основной задолженности у арендатора не истек. Кроме того, истец производит расчет взыскания неустойки исходя из 0,5% от суммы задолженности за каждый день просрочки, тогда как согласно п. 5.1 договора, размер неустойки составляет 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки. Полагает, что установленный договором размер неустойки явно не соразмерен нарушенному обязательству и в случае удовлетворения требования истца о взыскании неустойки, ее размер должен составлять 1 911 рублей 32 копейки. Просила в удовлетворении требований ООО «Инвестнедвижимость» о взыскании суммы основного долга в размере 112 103 рублей 04 копеек и неустойки, отказать. Дополнительно пояснила, что при заключении договора аренды нежилого помещения от 05.05.2018 года, депозит сразу вносился за первый и последний месяцы. Договор имеет конкретные сроки действия, он действителен 11 месяцев. Считает, что дополнительное соглашение теряет свою юридическую силу, так как договор не был пролонгирован и новый не заключался. Задолженность за аренду составляет 58 000 рублей, за коммунальные услуги 16 393 рубля. Они заключили дополнительное соглашение, по которому она должна была внести 28 000 рублей и погасить задолженность. 01.11.2018 она передала нежилое помещение собственнику, так как 31.10.2018 не смогла найти денежные средства и все оплатить. Акт сверки, который подписан 31.11.2018 отражает ее реальную задолженность. Если бы в акте сверки была бы депозитная сумма, тогда это не было бы долгом. Депозит не может являться долгом, так как это аванс за предоставляемые услуги наперед. Так как она не работала, то нечем было выплачивать задолженность, магазин был закрыт неожиданно. Она искала работу и при этом погашала кредит в банке, потому что на открытие магазина брала кредит. <данные изъяты>. 28 000 рублей идут или в счет погашения долгов или за последний месяц, считает о том, чтобы взыскать с нее 28000 рублей не может быть и речи, так как она съехала раньше, в октябре. Она должна была в течение 3 месяцев работать и погасить все долги, но ей не была дана возможность отработать этот срок. В ноябре, декабре, январе она должна была работать, в ноябре до 10 числа должна была заплатить 28000 + 30% долга закрыть, но 30.10.2018 было уведомление о том, что договор аренды с ней расторгнут. Просит суд учесть, что по вине истца она понесла большие убытки на складе, порядка 180 000 рублей, так как у нее был скоропортящийся товар мясные и рыбные полуфабрикаты. Считает, задолженность завышенной, признает только акт сверки, 84 103 рубля 04 копейки, штрафные санкции также завышены.

Выслушав представителя истца, ответчика, исследовав доказательства по делу и дав им оценку в соответствии со статьёй 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьёй 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Кроме того, в силу ч.1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с п.п. 1, 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

В силу п. 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно п. 2 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации на арендаторе лежит обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В силу п.1 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

По делу установлено, что 05.05.2017 между ООО «Инвестнедвижимость» и ФИО1 был заключен договор аренды нежилого помещения.

По условиям договора, согласно п.1.1 арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование нежилое помещение, общей площадью 36,0 кв.м., расположенное на первом этаже в здании, находящемся по адресу: <адрес>.

В соответствии с п. 2.1.1 договора, арендодатель обязан передать арендатору помещение по передаточному акту в согласованные сторонами сроки.

В соответствии с п. 2.2.1 договора, арендатор обязан вносить арендную плату, а также иные обязательные платежи в порядке и сроки, оговоренные настоящим договором.

Согласно п. 3.1.1 договора размер постоянной части арендной платы составляет 28 000 рублей в месяц.

В соответствии с п. 3.1.2 договора, оплата постоянной части арендной платы производится арендатором самостоятельно на основании настоящего договора до 10 числа оплачиваемого месяца.

В соответствии с п. 3.1.3 договора, в течение 10 банковских дней, с даты заключения настоящего договора, арендатор уплачивает арендодателю арендную плату за последний месяц аренды по настоящему договору. Оплата за последний месяц аренды считается депозитом и находится у арендодателя. В случае необходимости, из указанной суммы производится вычет подлежащих уплате сумм неустойки, штрафа, иного вида ответственности арендатора. Данная сумма засчитывается в качестве оплаты за последний месяц аренды. В случае если из указанной суммы было произведено удержание арендодателем, арендатор в течение 10 банковских дней обязан пополнить указанную сумму для зачета в качестве оплаты последнего месяца аренды.

Согласно п. 3.2 договора, переменная часть арендной платы включает в себя все коммунальные платежи: расходы арендодателя на оплату энергоснабжения, водоснабжения, коммунальных услуг по содержанию и текущему ремонту, взносов на капитальный ремонт, а также всех остальных предоставляемых арендодателю коммунальных услуг. Оплата коммунальных услуг производится арендодателю на основании счетов арендодателя в течение 5 банковских дней с даты выставления счета.

В соответствии с п. 3.3 договора перечисление арендатором арендной платы осуществляется на расчетный счет арендодателя в рублях Российской Федерации. Обязательство арендатора по уплате арендной платы и иных платежей, предусмотренных настоящим договором, считается исполненным со дня поступления денежных средств на расчетный счет арендодателя или иной указанный арендодателем расчетный счет.

Как установлено в судебном заседании, 28.10.2018 между ООО «Инвестнедвижимость» и ФИО1 было заключено дополнительное соглашение к договору аренды, согласно которого ч.3 договора была дополнена п.3.6 в котором указали, что стороны пришли к соглашению, что арендатор признает долг постоянной части арендной платы в сумме 78 000 рублей (из которых 50 000 рублей сумма основного долга по аренде и 28 000 рублей долг по оплате депозита за последний месяц аренды), а также долг по переменной части арендной платы в сумме 16 393 рубля, которые арендатор обязуется погасить в течение 3 месяцев со дня подписания настоящего соглашения равными частями ежемесячно до 29 числа каждого месяца.

Кроме того, 31.10.2018 между ООО «Инвестнедвижимость» и ФИО1 были подписаны акты сверки взаимных расчетов, в соответствии с которыми, задолженность ответчика по арендной плате составляет 50 000 рублей и задолженность по коммунальным платежам составляет 34 103 рубля 04 копейки.

В судебном заседании ответчик ФИО1 признала задолженность перед ООО «Инвестнедвижимость» в размере 84 103 рублей 04 копейки, указанную в актах сверки.

30.10.2018 истец направил ответчику уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке и освобождении арендуемого помещения в течении суток со дня получения уведомления, а также незамедлительного погашения образовавшейся задолженности, что подтверждается имеющимся в материалах дела уведомлением.

Как следует из акта приема-передачи нежилого помещения от 01.11.2018, ответчик ФИО1 передала арендодателю нежилое помещение, общей площадью 36 кв.м., расположенное на первом этаже в здании, находящемся по адресу: <адрес>. Одновременно с передачей помещения, ФИО1 передала и торговое оборудование, перечисленное в акте приема-передачи нежилого помещения.

Следовательно, как следует из имеющихся материалов дела и не оспаривалось сторонами, ФИО1 с 01.11.2018 спорным нежилым помещением не пользовалась.

К числу документов, устанавливающих денежные обязательства ответчика, относятся, например, договор займа, кредитный договор, договор энергоснабжения, договор на оказание услуг связи, договор аренды, договор на коммунальное обслуживание.

К документам, подтверждающим задолженность по договору, относятся документы, которые содержат письменное подтверждение ответчиком наличия у него задолженности перед истцом (например, расписка, подписанная ответчиком, ответ на претензию, подписанный сторонами акт сверки расчетов).

Суд полагает, что основным доказательством долга ФИО1 перед ООО «Инвестнедвижимость» является акт сверки расчетов, поскольку акт сверки расчетов содержит указание на договор, по которым сверка была произведена, а к тому же акт сверки в части указания сумм, оплаченных ФИО1 по договору, не противоречит первичным документам. Депозит в размере 28 000 рублей ФИО1 не должна была оплачивать, поскольку с 01.11.2018 не пользовалась спорным жилым помещением, а согласно акта сверки депозит в размере 28 000 рублей за последний месяц ею был оплачен 31.10.2018.

Следовательно, с ФИО1 подлежит взысканию задолженность в пользу ООО «Инвестнедвижимость» за аренду помещения в размере 50 000 рублей.

Согласно акта сверки от 31.10.2018 задолженность ФИО1 перед ООО «Инвестнедвижимость» за коммунальные услуги составляет 34 103 рубля 04 копейки, которую ответчик признает.

Следовательно, данная сумма задолженности подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

В соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьями 12, 329 и 330 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов исполнения обязательств является неустойка (штраф, пеня) — определённая законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

По условиям договора аренды нежилого помещения от 05.05.2017 (п. 5.1) сторонами предусмотрена ответственность арендатора за просрочку любого из платежей на срок более 10 банковских дней в размере 0,1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Начисление пени в сумме 13 788 рублей 67 копеек, произведёно истцом в размере, предусмотренном условиями договора аренды нежилого помещения, за период с 29.01.2019 по истечении трех месяцев предоставленных согласно дополнительному соглашению от 31.10.2018 по 31.05.2019 – 123 дня просрочки. Однако расчёт пени осуществлен от ошибочно исчисленной задолженности в размере 112 103 рублей 04 копеек.

Размер пени от правильно исчисленной задолженности по арендной плате и коммунальным платежам за период с 29.01.2019 по 31.05.2019 за 123 дня просрочки в указанный выше период составляет 10 344 рубля 67 копеек: 84 103,04 х 123 дней х 0,1 %, В этом размере подлежат взысканию пени с ответчика, и подлежат удовлетворению требования истца. В остальной части требования истца о взыскании с ответчика пени удовлетворению не подлежат.

В соответствии с п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

С учетом позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в п.2 определения от 21.12.2000 № 263-О, положения п.1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования ст. 17 (ч.3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в ч. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба.

Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Пунктом 42 постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации, при разрешении вопроса об уменьшении неустойки необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

При оценке последствий нарушения обязательства судом могут приниматься во внимание, в том числе обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена товара, работ, услуг, сумма договора и т.п.).

Ответчик ФИО1 в судебном заседании заявила о не соразмерности взыскиваемой задолженности штрафным санкциям.

Как следует из выше изложенного, задолженность ФИО1 по договору аренды нежилого помещения и коммунальным услугам составила 84 103 рубля 04 копейки (50 000 рублей + 34 103 рубля 04 копейки), размер же штрафных санкций, предъявленных истцом в связи с нарушением срока возврата данного долга составляет 10 344 рубля 67 копеек.

На основании изложенного, принимая во внимание, что неустойка, как мера гражданско-правовой ответственности, не является способом обогащения, а является мерой, направленной на стимулирование исполнения обязательства, суд, учитывая баланс законных интересов обеих сторон по делу, компенсационную природу неустойки, а также все существенные обстоятельства дела, в том числе, размеры задолженности по арендной плате за помещение и коммунальным услугам, длительность допущенной ответчиком просрочки нарушения обязательства, последствия нарушения обязательства, находит, что исчисленная истцом сумма штрафа соразмерна последствиям допущенных ответчиком нарушений условий договора, в связи с чем, считает возможным взыскать размер штрафных санкций в полном объеме в размере 10 344 рублей 67 копеек.

Таким образом, с ФИО1 подлежит взысканию в пользу ООО «Инвестнедвижимость» задолженность по арендной плате и коммунальным платежам в размере 84 103 рублей 04 копеек, пени за нарушение срока внесения арендной платы и коммунальных платежей за период с 29.01.2019 по 31.05.2019 в размере 10 344 рублей 67 копеек, всего 94 447 рублей 71 копейку.

На основании ч. 1 ст. 98, ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в размере 3 033 рублей 43 копеек, пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Инвестнедвижимость» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения, удовлетворить в части.

Взыскать с ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Инвестнедвижимость» задолженность по арендной плате и коммунальных платежей в размере 84 103 рублей 04 копеек, пени за нарушение срока внесения арендной платы и коммунальных платежей за период с 29.01.2019 по 31.05.2019 в размере 10 344 рублей 67 копеек, всего 94 447 рублей 71 копейку.

В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать.

Взыскать в пользу общества с ограниченной ответственностью «Инвестнедвижимость» с ФИО1 3 033 рубля 43 копейки в счет понесенных судебных расходов, связанных с оплатой государственной пошлины, пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Калининградского областного суда через Советский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Резолютивная часть решения вынесена в совещательной комнате.

Мотивированное решение суда в окончательной форме принято 04.06.2019.

Судья Ю.Н. Ганага