Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «Белгородская ипотечная корпорация» к К о взыскании задолженности, встречному иску К к АО «Белгородская ипотечная корпорация» о признании п. 5.5 и п. 5.6. договора № 319/юз2 от 23.05.2009 г. купли-продажи земельного участка недействительными,

У С Т А Н О В И Л:

23 июня 2009 года между К (покупатель) и АО «Белгородская ипотечная корпорация» (продавец) заключён договор купли-продажи земельного участка №319/юз2, площадью 1515 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Белгородская область, г. Белгород, Юго-Западный район города, участок № 2, стоимостью 1 136 000 рублей.

На основании п.4.1 данного договора, покупатель взял на себя обязательства по оплате стоимости работ по подведению инженерных сетей в размере 175 000 рублей.

Согласно п.п. 3.2.4, 3.2.5 указанного договора, в течение пяти лет со дня государственной регистрации права собственности на земельный участок покупатель обязан построить на нем жилой дом, пригодный для постоянного проживания и в установленном порядке оформить на дом право собственности, а также подключить жилой дом к инженерным коммуникациям по обеспечению водой, электрической энергией и природным газом.

Согласно п.5.5 договора, за нарушение срока строительства и государственной регистрации права собственности на жилой дом, указанного в п.3.2.4 договора, покупатель до истечения срока отсрочки, указанного в п. 2.3 договора, уплачивает продавцу оставшуюся часть цены участка, а также проценты на оставшуюся часть цены участка в размере учетной ставки банковского процента на момент предъявления требований за период с даты регистрации права собственности на участок до момента оплаты оставшейся части цены участка.

В соответствии с п.5.6 договора, за нарушение срока подключение жилого дома к инженерным сетям покупатель уплачивает продавцу штраф в размере, равном разности между величиной затрат на строительство инженерных сетей, указанных в абз.2 п.4.1 договора и суммой, фактически уплаченной покупателем согласно п. 4.2 договора.

Дело инициировано иском АО «Белгородская ипотечная корпорация», которое ссылается на то, что К до настоящего времени взятые на себя обязательства не исполнила, не построила на приобретенном земельном участке жилой дом, пригодный для проживания, в течении срока, указанного в договоре (5 лет) и не подключила его к инженерным сетям, в связи с чем, просит взыскать с ответчика в его пользу задолженность по договору купли-продажи от 23 июня 2009 года в размере 1 618 466 рублей 34 копейки, в том числе: 1 101 000 рублей - оставшуюся часть стоимости земельного участка в соответствии с п. 5.5 Договора; 165 000 рублей — штраф в размере, равном разности между величиной затрат на строительство инженерных сетей, указанной в абз. 2 п. 4.1 Договора, и суммой, фактически уплаченной Покупателем согласно п. 4.2 Договора (п. 5.6 Договора); 352 466 рублей 34 копейки - проценты в соответствии с п. 5.5 Договора, а также государственную пошлину, оплаченную при подаче иска в размере 13 365 рублей.

Ответчик обратился со встречным исковым заявлением, в котором просил признать п. 5.5. и 5.6. договора № 319/юз2 от 23 июня 2009 года недействительными. Ссылается на то, что условия п. 5.5 и 5.6 Договора являются для К обременительными, нарушают баланс интересов сторон. Полагает, что на отношения купли-продажи земельного участка распространяются положения закона «О защите прав потребителей», в частности статьи 16, которая запрещает обуславливать приобретение одних товаров приобретением других. Применение данной нормы объясняет тем, что условия Договора предусматривают при приобретении земельного участка обязанность Кизиловой Э.И. в течение 5 лет построить на нем жилой дом, пригодный для проживания.

В судебном заседании представитель истца К. поддержала исковые требования, встречные требования полагает необоснованными.

Ответчик-истец К в судебное заседание не явилась, извещена своевременно и надлежащим образом.

Представитель ответчика Ш. встречные требования поддержал.

Исследовав в судебном заседании обстоятельства по представленным доказательствам, суд признает исковые требования АО «Белгородская ипотечная корпорация» обоснованными частично, а встречный иск К подлежащим отклонению по следующим основаниям.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, указанных в ст.8 ГК РФ.

Как следует из данной правовой нормы, одним из таких оснований является договор или сделка, предусмотренные или не противоречащие ему.

Факт заключения между сторонами договора купли-продажи земельного участка 319, площадью 1515 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Белгородская область, г. Белгород, Юго-Западный район города, участок № 2, стоимостью 1 136 000 рублей, с условием, что в случае если в течение пяти лет со дня государственной регистрации права собственности на земельный участок покупатель не построит на нем жилой дом, пригодный для постоянного проживания и в установленном порядке не оформит на дом право собственности, а также не подключит жилой дом к инженерным коммуникациям по обеспечению водой, электрической энергией и природным газом, то обязан уплатить штраф и проценты, подтверждается договором купли-продажи №319/юз2 от 23 июня 2009 года.

Тот факт, что земельный участок был передан продавцом покупателю, подтверждается актом приема-передачи от 23 июня 2009 года.

С учетом указанных обстоятельств, суд приходит к выводу, что истец взятые на себя обязательства перед ответчиком исполнил в полном объеме.

Доказательств обратного суду не представлено.

Согласно акта проверки исполнения обязательств по договору купли -продажи земельного участка от 13 сентября 2018 года, представленного истцом, ответчиком на принадлежащем ему на праве собственности земельном участке жилой дом, пригодный для проживания, в нарушение взятых на себя обязательств по договору купли-продажи №319/юз2 от 23 июня 2009 года не построен, на участке возведено строение из деревянного бруса.

13 апреля 2016 года в адрес АО «БИК» К была предоставлена копия свидетельства о государственной регистрации права собственности на дом от 21 июля 2015 года (повторное, взамен свидетельства от 16 сентября 2014 года), которое удостоверяет государственную регистрацию права на жилой дом с кадастровым номером №, площадью 60 кв.м, (общая), количеством этажей 2 (с мансардой), расположенного по адресу: Белгородская область, г. Белгород, пер. Второй Кононенко, дом 43.

По результатам проверки исполнения К обязательства по строительству индивидуального жилого дома, пригодного для постоянного проживания, была проведена строительно-техническая экспертиза, согласно выводам которой, обследуемое строение, принадлежащее К., не является жилым домом и не может быть пригодно для постоянного проживания в виду того, что на момент проведения осмотра указанное строение не отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Решением Октябрьского районного суда г. Белгорода от 12 октября 2017 года по делу № 2-3624/2017 удовлетворены исковые требования АО «БИК» к Т., ООО «Регионбизнесконсалтинг», К о признании незаконными действий кадастрового инженера, признании недействительным технического плана здания, исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей о постановке на кадастровый учет, о регистрации права собственности.

Признаны незаконными действия кадастрового инженера ООО «Регионбизнесконсалтинг» Т. по подготовке технического плана здания, расположенного по адресу: <адрес>, признан недействительным указанный технический план; постановлено исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним: запись о постановке на государственный кадастровый учет объекта недвижимости с кадастровым номером №№, расположенного по адресу <адрес> запись о регистрации №№ от 16.09.2014 г. права собственности К на объект недвижимости, расположенный по адресу <адрес>

Апелляционным определением Белгородского областного суда от 30 января 2018 года, вышеуказанное решение суда оставлено без изменения.

Таким образом, ответчик –истец не исполнила условия договора купли-продажи земельного участка по строительству в установленный срок индивидуального жилого дома, пригодного для постоянного проживания и подключению его к инженерным коммуникациям, не смотря на представленное в АО «БИК» свидетельство о государственной регистрации права собственности на «жилой дом».

Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны выполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст.310 ГК РФ).

В соответствии с п.2.1, договора купли-продажи, цена земельного участка по соглашению сторон составила 1 136 000 руб. К обязалась до истечения одного года после даты регистрации права собственности на участок возвести на нем фундамент жилого дома, в течение пяти лет построить на нем жилой дом, пригодный для постоянного проживания, в установленном порядке оформить на дом право собственности, подключить построенный жилой дом, пригодный для постоянного проживания, к инженерным коммуникациям по обеспечению водой, электрической энергией, природным газом (п.3.2.2. - 3.2.4.договора).

Согласно п.4.1 договора от 23 июня 2009 г. затраты на подведение инженерных коммуникаций определены в сумме 340 000 руб..

За нарушение срока подключения жилого дома к инженерным сетям покупатель уплачивает продавцу штраф в размере, равном разности между величиной затрат на строительство инженерных сетей, указанной в абз. 2 п. 4.1 Договора, и суммой, фактически уплаченной Покупателем согласно п. 4.2 Договора (п. 5.6 Договора).

Переход права собственности на земельный участок зарегистрирован 29.06.2009 г. в установленном законом порядке.

29.06.2014г. истек срок строительства жилого дома на земельном участке. Обязательства по строительству жилого дома и регистрации права собственности ответчиком не исполнены, что подтверждается актом проверки исполнения обязательств по договору купли-продажи земельного участка от 13.09.2018г., Решением Октябрьского районного суда г. Белгорода от 12 октября 2017 года по делу № 2-3624/2017.

Доказательств обратного суду не предоставлено.

Согласно пункту 1 статьи 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода.

В связи с невыполнением ответчиком обязательств по строительству жилого дома в установленный договором срок, истцом в адрес К направлено письмо № 4928 от 27.07.2018 г. с требованием погасить задолженность по договору купли-продажи земельного участка в размере: 1 101 000 руб. - оставшаяся часть стоимости земельного участка, в соответствии с п. 2.3. Договора; 165 000 руб. –штраф, в соответствии с п. 5.6 Договора.

До настоящего времени задолженность ответчиком не погашена.

При таких обстоятельствах, с учетом выше приведенных правовых норм и условий договора, установленный судом факт неисполнения обязательств по строительству в течение 5 лет жилого дома, подключению построенного жилого дома, пригодного для постоянного проживания, к инженерным коммуникациям по обеспечению водой, природным газом, а также его регистрации в установленном порядке является основанием для взыскания в пользу истца оставшейся стоимости земельного участка, с начислением процентов, согласно п.5.5. договора и полного возмещения затрат по подведению инженерных коммуникаций в соответствии с п.5.6. договора.

Доводы ответчика –истца о том, что условия п. 5.5 и 5.6 Договора являются для Кизиловой Э.И. обременительными, нарушают баланс интересов сторон, является неубедительным.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Согласно п. 2 ст.1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

АО «БИК» предлагает гражданам приобрести земельный участок для индивидуального жилищного строительства на условиях, определенных договором купли-продажи. Доказательств того, что К при заключении Договора находилась под принуждением, действовала недобровольно, в отсутствие своей волей и своего интереса приобретая земельный участок, стороной ответчика суду не представлено.

С 2009 года К. с заявлением в АО «БИК» о расторжении договора не обращалась.

Пункты 5.5 и 5.6 содержатся в договоре в обеспечение исполнения покупателем принятых на себя обязательств. Указанные пункты Договора применяются в соответствии со ст. 330 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, в частности в случае просрочки исполнения.

Гражданское законодательство обязывает стороны договора выполнять взятые обязательства надлежащим образом и в установленные сроки (ст. 309, 310, 314 ГК РФ). При невыполнении обязательств виновная сторона несет имущественную ответственность, размер и основания применения которой определяются договором сторон.

Доводы ответчика-истца о том, что условия п. 5.5 и 5.6 договора являются для К. обременительными, нарушают баланс интересов сторон являются необоснованными. В разделе 5 Договора предусмотрена ответственность сторон (как покупателя, так и продавца) за неисполнение или ненадлежащее исполнение Договора.

Таким образом, оснований для признания недействительными условий п. 5.5 и 5.6 Договора и вывода о том, что для К данные условия являлись обременительными и нарушающими баланс интересов сторон у суда не имеется, поскольку данные пункты являются мерой ответственности за неисполнение обязательств по Договору.

Ответчик-истец ссылается на то, что на отношения купли-продажи земельного участка распространяются положения закона «О защите прав потребителей», в частности статьи 16, которая запрещает обуславливать приобретение одних товаров приобретением других, т.к. по мнению ответчика-истца условия Договора предусматривают при приобретении земельного участка обязанность К в течение 5 лет построить на нем жилой дом, пригодный для проживания.

По мнению суда применение данной нормы необоснованно, поскольку АО «БИК» не навязывало К каких-либо сопутствующих или дополнительных услуг. АО «БИК» не обуславливало продажу земельного участка необходимостью заключения договора подряда на строительство дома с АО «БИК» либо с какой-либо конкретной организацией, а лишь обусловило приобретение земельного участка на льготных условиях строительством жилого дома. К не была лишена права оплатить полную стоимость земельного участка без строительства жилого дома в пятилетний срок.

К была свободна в выборе способа строительства жилого дома, была вправе осуществить строительство как своими силами и средствами, так и с привлечением наемных работников либо путем заключения договора с организацией, занимающейся строительными работами. В выборе таких работников или организаций она также была свободна.

Таким образом, требования встречного иска о признании недействительными. 5.5 и п. 5.6. договора № 319/юз2 от 23.05.2009 г. купли-продажи земельного являются необоснованными и подлежащими отклонению.

Из представленного истцом расчета следует, что задолженность К. перед истцом составляет:

В соответствии с п. 2.3 Договора, оставшаяся часть стоимости Участка составляет 1 101 000 рублей.

Согласно п. 4.1 Договора, затраты на подведение инженерных коммуникаций составляют 340 000 рублей.

На основании п. 4.2 Договора, Ответчик обязан принять участие в инвестировании строительства инженерных сетей, указанных в п. 4.1 Договора, в размере 175 000 рублей.

В соответствии с п. 4.2 Договора, Ответчик оплатил 175 000 рублей.

Таким образом, задолженность по оплате затрат на подведение инженерных коммуникаций составляет 165 000 рублей (340 000 руб.- 175 000 руб.).

В соответствии с п. 5.5 Договора, Покупатель обязан уплатить проценты на ставшуюся часть цены участка в размере учетной ставки банковского процента на момент предъявления требований. Согласно расчету истца-ответчика в соответствии с п. 5.5 Договора сумма процентов составляет 352 466 рублей 34 копейки. Данный расчет является правильным и не оспорен стороной ответчика-истца.

Между тем, при решении вопроса о правомерности взыскания с ответчика процентов и штрафа, рассчитанных в соответствии с п.5.5 договора купли-продажи, суд приходит к следующему.

Исходя из толкования условий договора и содержания п.5.5. следует, что проценты являются штрафной санкцией, применение которой подлежит в случае неисполнения покупателем условий договора, указанных в п. 3.2.4. в части строительства жилого дома и регистрации права собственности на него.

Согласно ст.330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Неустойка является способом обеспечения обязательства (ст.329 ГК РФ) и одной из форм гражданско-правовой ответственности, вызванных неисполнением либо ненадлежащим исполнением должником своих обязательств.

В силу положений ст.333 ГК РФ и п. 69 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

По смыслу разъяснений, изложенных в п. 71 Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", правила статьи 333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, свидетельствующие о такой несоразмерности (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ). При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 ГК РФ.

Согласно положениям ч.1 ст.333 ГК РФ, правовой позиции, изложенной в Решении Конституционного Суда Российской Федерации от 23.04.2015 "Об утверждении Обзора практики Конституционного Суда Российской Федерации за первый квартал 2015 г." (п. 10) и в Определениях от 15.01.2015 N 6-0 и N 7-0 суд вправе уменьшить подлежащую уплате неустойку, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования ст. 17 (ч.3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Исходя из внутреннего убеждения и обстоятельств гражданского дела, принимая во внимание необходимость сохранения баланса между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного размера ущерба истца, принимая во внимание, факт взыскания в судебном порядке оставшейся стоимости земельного участка, что ответчиком принимаются меры к выполнению обязательств по договору купли- продажи, отсутствие доказательств наличия у истца существенных неблагоприятных последствий невыполнением ответчиком условий договора по строительству жилого дома, наличие у ответчика на иждивении троих несовершеннолетних детей, в соответствии со ст.333 ГК РФ, разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", правовой позицией, изложенной в определениях Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 г. N 263-0, от 14.10.2004 г. N 293-0, от 24.01.2006 г. N 9-0, суд приходит к выводу о том, что размер процентов, рассчитанных истцом в соответствии с п.5.5. договора подлежит уменьшению до 100 000 руб.

Также суд считает возможным снизить сумму штрафа до 50 000 руб.

На основании изложенного, заявленные АО «БИК» требования подлежат удовлетворению в части и с К. в пользу истца подлежит взысканию задолженность по договору купли-продажи земельного участка № 319/юз2 от 23.06.2009 г. в размере 1 251 000 руб., из которых: оставшаяся часть стоимости земельного участка – 1 101 000 руб., штраф в соответствии с п.5.6. договора в размере - 50 000 руб., проценты в соответствии с п. 5.5. договора - 100 000 руб.

Кроме того, в силу ст.98 ГПК РФ, разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» с ответчика подлежит взысканию уплаченная истцом при подаче настоящего иска госпошлина в сумме 14 455 руб. на основании платежного поручения № 3229 от 08.10.2018 г.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Иск АО «Белгородская ипотечная корпорация» к К о взыскании задолженности по договору купли-продажи земельного участка, признать обоснованным частично.

Взыскать с К АО «Белгородская ипотечная корпорация» задолженность по договору купли-продажи № 319/юз2 от 23.06.2009 г. в размере 1 251 000 (Один миллион двести пятьдесят одна тысяча) рублей, а также судебные расходы в виде оплаты государственной пошлины в размере 14 455 (Четырнадцать тысяч четыреста пятьдесят пять) рублей.

В остальной части иск АО «Белгородская ипотечная корпорация» оставить без удовлетворения.

Во встречном иске К к АО «Белгородская ипотечная корпорация» о признании п. 5.5 и п. 5.6. договора № 319/юз2 от 23.05.2009 г. купли-продажи земельного участка недействительными отказать.

Решение может быть обжаловано в Белгородский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Белгорода.

Судья

Мотивированный текст решения изготовлен

01.02.2019

Судья