Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Виктор», ООО «Светлана-2», ИП ФИО4 <данные изъяты>, ИП ФИО4 <данные изъяты><данные изъяты> и ФИО4 <данные изъяты> к Галстяну <данные изъяты> о взыскании денежных средств, и по встречному иску Галстяна <данные изъяты> к ООО «Виктор», ООО «Светлана-2», ИП ФИО4 <данные изъяты>, ИП ФИО4 <данные изъяты> и ФИО4 <данные изъяты> о расторжении договора аренды и взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с иском к ответчику о взыскании денежных средств по договору аренды, а также пени и процентов за пользование чужими денежными средствами.

В обоснование иска указали, что ДД.ММ.ГГГГ. между ними и на то время ИП ФИО5 был заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного в г. Новороссийске, ул. <адрес>, д. №, сроком на 5 лет. Согласно указанному договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ. за аренду нежилого помещения, общей площадью № кв. м, по адресу: ул. ДД.ММ.ГГГГ, д. №, г. Новороссийск, ИП ФИО6 ИП ФИО6 обязался осуществлять арендную плату ежемесячно не позднее 12 числа текущего месяца (п. 4.2. договора). В ходе судебных разбирательств, начиная с августа 2014 года, первоначальные истцы изменили свои исковые требования и увеличили размер ежемесячных выплат ответчиком ФИО5

ООО «Виктор» имеет на праве собственности в указанном нежилом помещении № долю, и в настоящее время ФИО6 обязан выплачивать по условиям договора ему № руб. ежемесячно.

ООО «Светлана-2», также как и ООО «Виктор», имеет на праве собственности в указанном нежилом помещении № долей, и ФИО5 должен выплачивать №. ежемесячно.

ИП ФИО7 принадлежит в спорном помещении № долей, и ФИО5 также должен выплачивать ей №. ежемесячно.

ИП ФИО8 принадлежит в спорном помещении № долей, и ФИО5 должен выплачивать ей №. ежемесячно.

ФИО9 принадлежит в спорном помещении № долей, и ФИО5 должен выплачивать ему №. ежемесячно. Истцы, кроме ООО «Виктор», являются между собой членами семьи, родственниками.

Ввиду того, что ответчик прекратил свою деятельность в марте 2014 года, а помещение их не освободил, арендную плату не вносит, т.е. фактически прекратил договор аренды, поэтому истцы просят взыскать с него денежные суммы, за время просрочки арендной платы, а также пеню и за пользование их денежными средствами проценты: ООО «Виктор» просит взыскать с ответчика <данные изъяты>., ООО «Светлана-2» - 1 <данные изъяты>., ИП ФИО7 - <данные изъяты>., ИП ФИО8 - <данные изъяты>., ФИО9 - <данные изъяты>.

ФИО5 03.09.2014г. обратился со встречными исковыми требованиями к ответчикам о досрочном расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ. и взыскании с ответчиков денежной суммы <данные изъяты>., а также неустойку в размере <данные изъяты>.

В обоснование своих исковых требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ года между ним, с одной стороны, и ответчиками, с другой стороны, был заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Новороссийск, ул. <адрес>, д. № собственниками которого являются ответчики в долевом отношении, и оплату он им вносит согласно п. 4.1 Договора так же по долям в установленном размере. Нежилое помещение использовалось им в соответствии с целевым назначением, указанным в договоре аренды, а именно - под предприятие общественного питания - кафе. При заключении договора ответчики гарантировали, что помещение не находится в залоге, под запретом или арестом, свободно от прав третьих лиц и других обременений, имеет необходимые для эксплуатации в соответствии с целевым назначением подключение к городским системам и постоянно действующим канализации, водоснабжению и электроснабжению (п 1.2. договора). При заключении договора ответчики в текст договора (п. 2.3) внесли положение о том, что арендатор-истец, в результате обследования помещения, подтверждает, что техническое состояние помещения удовлетворительно для его использования им в соответствии с целевым назначением.

В ходе эксплуатации им помещения выяснилось, что оно непригодно к использованию по назначению, указанному в договоре аренды от ДД.ММ.ГГГГ., имеет существенные недостатки, о которых он не был поставлен в известность: отсутствуют необходимые электрические мощности, кроме того в помещении имеются грубые нарушения требований санитарно-эпидемиологического состояния, в отношении помещения имеется запрет регистрационных действий, о котором он не был поставлен в известность.

ДД.ММ.ГГГГ. истец заключил договор подряда на ремонт арендуемого помещения и, согласно локально-сметного расчета, стоимость работ по договору подряда составила <данные изъяты>., и он считает, что указанную сумму ответчики обязаны ему возвратить, согласно п. 6.2 Договора аренды, поскольку кафе, располагавшееся прежде в арендуемом помещении, не могло функционировать из-за технических недостатков предмета договора, о которым ответчику умолчали при его заключении. ДД.ММ.ГГГГ. он заключил договор субаренды спорного нежилого помещения с ФИО10, что подтверждается выпиской из ЕГРП.

В обоснование своих исковых требований истец и его представитель ФИО3 ссылаются на сообщение об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ., где указано, что регистрация договора субаренды на помещение, расположенное в г. Новороссийске, ул. <адрес>, д. № невозможна из-за запрета на совершение регистрационных действий, по постановлению судебного пристава-исполнителя НГО УФССП по КК ФИО11 по исполнительному производству из Арбитражного суда от ДД.ММ.ГГГГ. ФИО5 и его представитель считают, что помещение, сданное ему по договору аренды ответчиками, явно не соответствует цели его назначения - предприятие общественного питания, что подтверждается заключением судебной строительно-технической экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ., согласно которой использование арендуемого помещения под предприятие общественного питания, для розничной и оптовой торговли недопустимо. Исходя из изложенного, истец обращался к ответчикам 26.05.2014г. с уведомлением о расторжении договора аренды нежилого помещения по их вине, но они на претензию не ответили, поэтому он вынужден обратиться в суд с данными требованиями, тем более помещение в марте 2014 года он освободил полностью, но ответчики принимать от него его не хотят и ключ от входных дверей не забирают.

В судебном заседании истцы по первоначальному иску и их представители ФИО1 и ФИО2 исковые требования поддержали, просили их удовлетворить в полном объеме и подтвердили, что действительно получали от ФИО5 уведомление о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ., но ввиду того, что площадь нежилого помещения, сданного ими в аренду, уменьшилась на 15 кв.м., они претензию не удовлетворили, обязав ответчика восстановить первоначальную площадь нежилого помещения. Что же касается запрета на регистрационные действия по спорному помещению, то доводы ФИО5 надуманны, поскольку действительно доля умершего учредителя в спорном нежилом помещении мизерная, но его наследники обратились в Арбитражный суд Кк и дело до настоящего времени там не рассмотрено о компенсации наследникам доли наследодателя-дольщика.

Ответчик по первоначальному иску ФИО5 и его представитель исковые требования не признали, а свой иск поддержали в полном объеме, мотивируя доводами, изложенными в иске и ФИО5 подтвердил, что он прекратил свой статус индивидуального предпринимателя.

Суд, выслушав стороны и их представителей, исследовав материалы дела, находит исковое заявление ООО «Виктор», ООО «Светлана-2», ИП ФИО7, ИП ФИО8 и ФИО9, а также встречные исковые требования ФИО5 подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям:

В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно п. 2.1 Договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ арендатор будет использовать помещение под предприятие общественного питания, для розничной и оптовой торговли. Из заключения судебной строительно-технической экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ. видно, что арендованное помещение недопустимо использовать в целях, отраженных в договоре аренды.

Суд считает, что выводы экспертизы вполне объективны, но возлагать вину за порочность договора аренды, в этой части, на ответчиков по встречному иску - ООО «Виктор», ООО «Светлана-2», ИП ФИО7, ИП ФИО8 и ФИО9 оснований не усматривает, поскольку ФИО5 совершеннолетний гражданин, на тот момент являлся индивидуальным предпринимателем и, заключая договор аренды и подписывая акт приема-передачи нежилого помещения, видел, какое нежилое помещение он получает в аренду, преследуя свои коммерческие цели. Исходя из этого, суд находит, что обе стороны, заключая договор аренды, допускали моменты риска, тем более ФИО5 своевременно вносил арендную плату арендодателям, и они претензий к нему не имели, тем более с их согласия были произведены строительные работы внутри нежилого помещения и его перепланировка под кафе (из аптеки).

Исковые требования ФИО5 о взыскании денежной суммы с ответчиков в размере <данные изъяты>. удовлетворению не подлежат, а также и неустойка, поскольку, вложив в переоборудование и в перепланировку арендуемого помещения свои денежные средства, ФИО5, сдав его в субаренду, получал прибыль от указанной сделки, которую он не раскрывает. Его доводы об аресте указанного помещения по спору в Арбитражном суде Кк не заслуживают внимания, поскольку, заключая длительный договор аренды нежилого помещения на 5 лет, он должен был предвидеть наступление различных ситуаций, тем более запрет наложен был в мае 2014 года, т.е. после заключения договора аренды.

В соответствии со ст. 620 ГК РФ, по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора, а также в случае, когда имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Суд находит, что договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ подлежит расторжению, т.к. использование помещения по назначению не представляется возможным, согласно заключению эксперта. Кроме того, спорное помещение находится под обременением с ДД.ММ.ГГГГ., что исключает возможность сдавать его в субаренду.

Согласно п. 7.3 Договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ., досрочное расторжение Договора по требованию одной стороны возможно лишь судом в случаях, указанных в ст.ст. 619-620 ГК РФ.

В соответствии с п. 4 ст. 620 ГК РФ, по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования. Суд находит, что договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ., с правом сдачи в субаренду нежилого помещения, ограничивает право ФИО5 на указанные действия, с учетом наложенных судебным приставом обременений.

В соответствии с ч. 2 ст. 452 ГК РФ, требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно уведомлению от 26.05.14г. (т. 1 л.д. 20-21), ФИО5 уведомлял ответчиков о расторжении договора аренды, и они данный факт подтвердили, т.е. арендатор добросовестно выполнил п. 6.3 Договора аренды. Поскольку в добровольном порядке стороны не урегулировали вопрос о расторжении договора аренды, ФИО5 правомерно обратился в суд с данными требованиями и вправе просить расторгнуть договор от ДД.ММ.ГГГГ обе стороны в судебном заседании подтвердили, что истцы по основному иску, они же ответчики по встречному, беспричинно не желают получать освободившееся нежилое помещение от ФИО5

Исходя из изложенного, суд считает, что первоначальные исковые требования подлежат частичному удовлетворению, т.е. арендная плата с ФИО5 подлежит взысканию за трехмесячный период - март, апрель, май 2014 года и проценты за пользование чужими денежными средствами, с учетом ставки рефинансирования на момент обращения с иском - 8,25%.

Расчет:

1. ООО «Виктор»: <данные изъяты>. * 3 мес./365 дней * 8,25% = <данные изъяты>. + <данные изъяты>. (неустойка) = <данные изъяты>.

2. ООО «Светлана-2»: <данные изъяты>. * 3мес./365дней * 8,25% = <данные изъяты>. + <данные изъяты>. = <данные изъяты>.

3. ИП ФИО7: <данные изъяты>. * 3мес./365дней * 8,25% = <данные изъяты>. + <данные изъяты>. = <данные изъяты>.

4. ИП ФИО8: <данные изъяты>. * 3 мес./365 дней * 8,25% = <данные изъяты>. + <данные изъяты>. = <данные изъяты>.

5. ФИО9: <данные изъяты>. * 3 мес./365 дней * 8,25% = <данные изъяты>. + <данные изъяты>. = <данные изъяты>.

Что же касается требования истцов о взыскании с ФИО5 суммы уточненных исковых требований, то их суд не принимает, поскольку они не соответствуют условиям договора аренды, истцы уклонились от получения арендуемого нежилого помещения. Что же касается их доводов об уменьшении площади нежилого помещения, то они судом не принимаются, поскольку суд, выехав на место, обозрел арендованное нежилое помещение и убедился, что оно расположено на 1-м этаже жилого многоэтажного дома в границах последнего, без пристроек и надстроек, а 15 кв.м. от общей площади могли быть использованы при производстве строительных работ в виде обшивки внутренних стен гипсокартонном, который плотно не прилегает к ним.

Согласно п. 7.4 Договора аренды, при прекращении договора по любым основаниям стороны взаимно обязуются составить «Акт сверки задолженности по взаимным обязательствам сторон», но истцы по первоначальному иску этого не сделали, хотя имели полную возможность, проживают в г. Новороссийске и ответчик им не чинил препятствий в этом.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано. Суд находит подлежащей взысканию госпошлину с ФИО5 пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.

На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ООО «Виктор», ООО «Светлана-2», ИП ФИО4 <данные изъяты>, ИП ФИО4 <данные изъяты> и ФИО4 <данные изъяты> к Галстяну <данные изъяты><данные изъяты> о взыскании денежных средствипо встречному иску Галстяна <данные изъяты> к ООО «Виктор», ООО «Светлана-2», ИП ФИО4 <данные изъяты>, ИП ФИО4 <данные изъяты> и ФИО4 <данные изъяты> о расторжении договора аренды и взыскании денежных средств - удовлетворить частично.

Признать договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенный между Галстяном <данные изъяты> и ООО «Светлана-2», ИП ФИО4 <данные изъяты>, ИП ФИО4 <данные изъяты> и ФИО4 <данные изъяты> и дополнительное Соглашение к нему от ДД.ММ.ГГГГ в отношении объекта нежилого помещения, расположенного на 1-м этаже жилого дома по адресу: г. Новороссийск, ул. <адрес>, № № общей площадью № кв.м. с кадастровым номером №, расторгнутым с 26 мая 2014 года.

Взыскать с Галстяна <данные изъяты>, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес>, в пользу:

- ООО «Виктор» (директор ФИО12 <данные изъяты>) денежную сумму в размере <данные изъяты> рубль и госпошлину в размере <данные изъяты> рублей;

- ООО «Светлана-2» (директор ФИО4 <данные изъяты>) денежную сумму в размере <данные изъяты> рублей игоспошлину в размере <данные изъяты> рублей;

- ИП ФИО4 <данные изъяты> денежную сумму в размере <данные изъяты> рублей и госпошлину в размере <данные изъяты> рублей;

- ИП ФИО4 <данные изъяты> денежную сумму в размере <данные изъяты> рублей и госпошлину в размере <данные изъяты> рубля;

- ФИО4 <данные изъяты> денежную сумму в размере <данные изъяты> рублей и госпошлину в размере <данные изъяты> рублей.

В остальной части иска ООО «Виктор», ООО «Светлана-2», ИП ФИО4 <данные изъяты>, ИП ФИО4 <данные изъяты>, ФИО4 <данные изъяты> и Галстяну <данные изъяты> - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке, в Краснодарский краевой суд, в течение месяца, со дня его принятия в окончательной форме.

Федеральный судья: Л.С. ГОНЧАРОВА

Копия верна:

Решение в окончательной форме изготовлено 24.02.2015 года.