Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью "Агротехнология" / далее ООО "Агротехнология"/ и Обществу с ограниченной ответственностью "Возрождение" /далее ООО "Возрождение"/ о расторжении договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения и договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО "Агротехнология" и ООО"Возрождение" о расторжении договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 20 июня 2017 г. и договора № от 25 февраля 2019 г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения

В исковом заявлении указано, что ФИО1 является собственником земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, <адрес>, земельный участок №. 20.06.2017 между истцом и ООО «Возрождение» заключен договор аренды указанного земельного участка сроком на 7 лет с определением размера арендной платы. Пунктом 3.3. договора предусмотрено повышение размера арендной платы по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год. В 2019 г. от ООО «Возрождение» поступило уведомление о передаче прав и обязанностей по договору аренды ООО "Агротехнология". Указанное уведомление было направлено ему досрочно, то есть до регистрации договора в Управлении Россреестра по Тамбовской области, что противоречит пункту 16 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства". 13.10.2020, 04.03.2021 и 02.09.2021 истец обращался к ответчику по вопросу увеличения арендной платы, на что ответа от ответчика не поступило. 02.06.2021 истец направил ответчику требование о расторжении договора аренды, на что получил ответ, что повышения арендной платы не будет, и оснований для расторжения договора не имеется.

Поскольку условие п. 3.3договора аренды не исполняется, считает, что ответчик использует имущество с существенным нарушением условий договора, поскольку при заключении договора аренды истец рассчитывал не только на получение арендной платы, но и на ее ежегодное увеличение, в связи с чем просил расторгнуть указанный договор аренды, а также договор 25 февраля 2019 г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения.

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержал и пояснил, что вначале договор аренды был заключен с ООО «Зеленая Долина», которая в ходе процедуры банкротства передала все ООО «Возрождение». В 2019 г ООО «Возрождение» передало права и обяданности по договору аренды ООО"Агротехнология", о чем он был уведомлен письменно. Считает, что ему должны были сначала направить уведомление, и если он не против, то передавать права и обязательства по договору аренды другой организации. Он был против заключения договора с ООО «Возрождение», но был поставлен в такие условия, что был вынужден заключить договор. В пункте 3.3. договора указано, что арендная плата может быть увеличена не чаще 1 раза в год, и он расчитывал, что будет повышаться оплата арендной платы в связи с инфляцией, но этого не последовало. В 2017 г. цена аренды за гектар была 2 000 руб. Он сначала предложил ответчикам увеличить арендную плату до 4 000 руб., потом до 5000 руб. за 1 гектар земли, в октябре 2020 г. ему ответили отказом.

Просит расторгнуть договор аренды в связи с невозможностью повышения арендной платы. Ответчики навстречу не идут, встретиться с ними невозможно. Ему с другой компании предлагали 5 000 рублей за гектар земли. Договор о передаче прав и обязанностей просит расторгнуть потому, что не желает больше иметь дело с ООО «Агротехнология».

Представитель истца ФИО2 исковые требования поддержала, пояснила, что ответчик использует имущество с существенным нарушением условий договора, поскольку размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. При заключении договора аренды истец рассчитывал не только на получение арендной платы, но и на ее ежегодное увеличение. В данном случае истец лишен этой возможности в течение всего срока действия договора аренды, что нарушает его права, поскольку в значительной степени лишает того, на что он вправе был рассчитывать. Новый арендатор ООО «Агротехнология» принял все права и обязанности арендатора и обязан принять все обязательства по уплате арендной платы за пользование земельным участком. Поскольку в силу п. 5 ст. 22 ЗК РФ при переходе прав и обязанностей заключение нового договора аренды земельного участка не требуется, истец напрямую является стороной договора, а значит вправе заявлять требование о расторжении договора о передаче прав и обязанностей арендатора.

Представитель ответчиков ФИО3 иск не признал, пояснил, что отказ ответчика подписывать дополнительное соглашение об увеличении арендной платы не может считаться существенным нарушением договора, поскольку ни законом, ни самим договором аренды не установлено обязательств арендатора подписывать такие соглашения с арендодателем. Возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению арендатора и арендодателя, предусмотренная пунктом 3 статьи 614 ГК РФ, а также пунктом 3.3 Договора аренды от 20.06.2017, не означает принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части. Истец не является стороной договора перенайма от 25.02.2019, в связи с чем у него отсутствует право заявлять требование о расторжении последнего.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, считает, что иск удовлетворению не подлежит.

Из содержания ст. 421 ГК РФ следует право граждан и юридических лиц на свободу в заключении договора.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ст. 431 ГК РФ).

Согласно ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктами 1 и 2 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Согласно п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ, арендодатель может потребовать досрочное расторжения договора в случае когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнении им обязательства в разумный срок.

Согласно ст. 452 ГК РФ, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

На основании ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые ссылается как на основания своих требований или возражений по делу.

Судом установлено, что истец является собственником земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № площадью <данные изъяты>.м. по адресу: <адрес>, <адрес>, земельный участок №/ л.д.5-8/.

20 июня 2017 г. между ООО "Возрождение" и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка, площадью <данные изъяты>м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в границах СПК им. Кирова, бригада № 1 поле № 2 сенокосы и пастбища вдоль южной границы выделяемой пашни. Указанный договор 13.07.2017 зарегистрирован в Управлении Росреестра по Тамбовской области, № регистрации №- № л.д.9-11/.

Срок действия указанного договора установлен сроком на 7 лет с момента его подписания. (пункт 2.1 договора).

Согласно пункту 3.1. договора размер арендной платы установлен 284 000 рублей в год.

В силу пункта 3.3. договора размер арендной платы за пользование земельным участком может быть увеличен по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год.

По акту приема-передачи от 20 июня 2017 г. объект аренды передан арендатору/ л.д. 11/.

25 февраля 2019г. между ООО "Возрождение" и ООО "Агротехнология" заключен договор о передаче новому арендатору прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 20 июня 2017 г.

25 февраля 2019 г. арендатор направил ФИО1 уведомление о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 20 июня 2017 г. ООО " Агротехнология" /л.д.12/. Договор 22.04.2019 зарегистрирован в Управлении Росреестра по Тамбовской области./ л.д. 12/

13.10.2020 арендодатель направил арендатору ООО "Агротехнология" предложение о повышении стоимости арендуемой земли с 2000 рублей до 4000 рублей за 1 га земли, поскольку цена по договору аренды от 2017 года, не соответствует цене, сложившейся за последний годы. / л.д.13/.

Письмом от 4 марта 2021 г. ответчику вновь направлено предложение об увеличении стоимости арендуемой земли до 5000 рублей за 1 га, то есть 710000 рублей в год, и предложение заключить об этом дополнительное соглашение об увеличении размера арендной платы/л.д.14/.

02.09.2021 истец вновь направил ответчику предложение о заключении соглашения об увеличении ежегодной арендной платы по договору аренды от 20.06.2017, а также соглашение о расторжении договора аренды земельного участка/л.д.24/.

До настоящего времени изменения в договор аренды ни по соглашению сторон, ни в судебном порядке, не внесены, арендатор уплачивает предусмотренную договором арендную плату.

Изложенные обстоятельства объективно подтверждаются материалами дела и не оспариваются сторонами.

В соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

2 июня 2021 г. истцом направлялось ответчику требование о расторжении договора аренды и договора о передаче прав и обязанностей от 25.02.2019 /л.д. 18/

Арендатор письмом от 24 июня 2021г. уведомил ФИО1 о том, что договорное условие об изменении арендной платы по соглашению сторон не является принятием сторонами сделки обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части./ л.д.23/, арендатор четко следует положениям договора, добросовестно исполняет взятые на себя обязательства по аренде земельного участка, с в связи с чем не видит оснований к расторжению договора аренды/ л.д.23/.

Таким образом судом установлено, что стороны в соответствии с правилами статьи 421 ГК РФ согласовали размер арендной платы в твердой сумме и не установили, что размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке при наступлении каких либо событий или обстоятельств, а также при изменении индекса инфляции. Напротив, в пункте 3.3 договора, исходя из его буквального толкования, содержится условие об изменении арендной платы не чаще одного раза в год, по соглашению сторон, такого соглашения сторон достигнуто не было, ответчик платит арендную плату, в размере, установленным договором аренды, в связи с чем отсутствуют законные основания для досрочного расторжения договора аренды в связи с существенным нарушений условий договора, указанные в ст. 619 ГК РФ.

В связи с изложенным, доводы истца о том, что со стороны ответчика имеется существенное нарушение условий договора, несостоятельны.

Расторжение договора возможно при соблюдении совокупности условий, предусмотренных пунктом 2 статьи 451 ГК РФ.

Указанная совокупность условий, предусмотренных пунктом 2 статьи 451 ГК РФ для расторжения договора, по настоящему делу отсутствует, поскольку сами по себе инфляционные процессы не относятся к числу обстоятельств, возникновение которых нельзя было предвидеть. Стороны, вступая в договорные отношения, должны были прогнозировать экономическую ситуацию, в связи с чем не могли исключать вероятность роста цен в период исполнения сделки.

В связи с изложенным, исковые требования о расторжении договора аренды удовлетворению не подлежат.

В соответствии со ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

В силу части 5 ст. 22 Земельного Кодекса РФ арендатор земельного участка, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

В пункте 15 и 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"разъяснено, поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.

25 февраля 2019 г. арендатор направил ФИО1 уведомление о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 20 июня 2017 г. ООО " Агротехнология", то есть порядок заключения договора соблюден, оснований, предусмотренных ст. 450 ГК РФ для расторжения договора не имеется, поскольку истец не является стороной договора о передаче прав и обязанностей, в связи с чем исковые требования ФИО1 о расторжении договора № от 25 февраля 2019 г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 20 июня 2017 г. не подлежат удовлетворению. В связи с изложенным, такой довод истца как нежелание иметь дело с ООО "Агротехнология", не может являться основанием для расторжения указанного договора.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В иске ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью "Агротехнология" и Обществу с ограниченной ответственностью "Возрождение" о расторжении договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 20 июня 2017 г и расторжении договора № от 25 февраля 2019 г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 20 июня 2017 г отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тамбовский областной суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Председательствующий

судья Н.В. Попова

Мотивированное решение изготовлено 17 января 2022 г.