Гражданский кодекс часть 1

третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палат Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии»,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации городского округа Саранск к ФИО2 о признании права собственности отсутствующим, исключении сведений об объекте незавершенного строительства из государственного кадастра недвижимости, признании недействительным договора аренды земельного участка, применении последствий недействительности сделки в виде прекращении права аренды земельного участка и возращении земельного участка по акту приема-передачи и по заявлению ФИО2 о возмещении расходов на оплату экспертизы,

установил:

Администрация городского округа Саранск обратилась в суд с указанным иском к ФИО2

В обоснование требований указано, что 23.06.2015 между истцом и ФИО2 заключен договор аренды <...> земельного участка площадью 1500 кв.м. с кадастровым номером <...>, расположенного по адресу: <адрес> (к западу от существующей застройки), земельный участок <...>р (по генплану). Данный договор заключен на основании заявления ответчика от 10.06.2015 о заключении на новый срок договора аренды указанного земельного участка, к которому были приложены: копия разрешения на строительство, копия расписки в получении документов на государственную регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства от 10.06.2015. В этой связи договор аренды земельного участка с ответчиком был заключен без проведения торгов. В последующем ответчик зарегистрировал свое право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером <...> площадью 73,9 кв.м. со степенью готовности 2%, расположенного по адресу: <адрес>, (к западу от существующей застройки), земельный участок <...>р (по генплану), о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации от 18.06.2015 <...>. Однако при выезде на место установлено, что на указанном земельном участке объект строительства отсутствует; смонтированы 4 буронабивные сваи, а также расположены железобетонные изделия без осуществления монтажа. Считают, что объект незавершенного строительства не существует, соответственно, он не подлежал постановке на кадастровый учет, право собственности ответчика на него не могло быть зарегистрировано. В этой связи, по мнению истца, договор аренды земельного участка заключен с нарушением требований законодательства и является ничтожной сделкой; данный договор нарушает публичные права.

По данным основаниям просят суд признать отсутствующим право собственности ФИО2 на объект незавершенного строительства с кадастровым номером <...>, назначение: жилой дом, общая площадь 73,9 кв.м., степень готовности 2%, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, (к западу от существующей застройки), жилой дом расположен на земельном участке <...>р (по генплану);

исключить из государственного кадастра недвижимости (снять с кадастрового учета) сведения об объекте незавершенного с кадастровым номером <...>, назначение: жилой дом, общая площадь 73,9 кв.м., степень готовности 2%, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, (к западу от существующей застройки), жилой дом расположен на земельном участке <...>р (по генплану);

признать недействительным договор <...> от 23.06.2015 аренды земельного участка, заключенного между Администрацией городского округа Саранск и ФИО2;

применить последствия недействительности сделки:

- прекратить право аренды ФИО2 на земельный участок с кадастровым номером <...> площадью 1500 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> (к западу от существующей застройки), земельный участок <...>р (по генплану);

- вернуть земельный участок с кадастровым номером <...> площадью 1500 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> (к западу от существующей застройки), земельный участок <...>р (по генплану) в пользу городского округа Саранск, возложив обязанность на ФИО2 передать данный земельный участок Администрации городского округа Саранск по акту приема-передачи.

В отзыве представитель ответчика ФИО4 в иске просит отказать. Она ссылается, что акт осмотра составлен без участия ответчика, без выноса на местности точек координат земельного участка ответчика, в связи с чем, считает необоснованным вывод о том, осматривался именно земельный участок ответчика. Указывает, что сооруженные сваи соответствуют проекту строительства дома. Ссылается, что степень готовности объекта незавершенного строительства соответствует сведениям правоустанавливающих документов. Указывает, что разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации содержат указание и на то, что к объектам незавершенного строительства относятся и иные аналогичные работы по сооружению фундамента. Полагает, что возведенный фундамент отвечает всем признакам объекта недвижимого имущества, предусмотренным законом.

В судебном заседании представитель истца Администрации городского округа Саранск ФИО1 просила иск удовлетворить. Она ссылалась, что на момент заключения договора аренды спорного земельного участка ответчиком работы по возведению фундамента не были окончены, в связи с чем, по ее мнению, построенное сооружение не является объектом недвижимости. В этой связи считает, что с ответчиком не мог быть заключен договор аренды спорного земельного участка без проведения торгов. Полагает, что ответчик имел возможность получить разрешение на строительство ранее; имел возможность окончить возведение фундамента в период с 22.04.2016 по 10.06.2016. Не оспаривала, что имеющиеся на спорном земельном участке 4 буронабивные сваи прочно связаны с землей; их демонтаж без разрушения не возможен. Указала, что проверка застройки земельного участка произведена в связи с поступившей из прокуратуры информации. Пояснила, что в случае удовлетворения исковых требований ответчик вправе требовать возмещениям ему истцом расходов по сооружению свай. Кто будет заниматься демонтажом свай, за чей счет будет производиться демонтаж, пояснить не смогла. Предположила, что земельный участок может быть выставлен на торги с обременением в виде свай.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО4 в иске просила отказать. Она ссылается, что 4 буронабивные сваи являются объектом недвижимости, поскольку они прочно связаны с землей, их перемещение без разрушения и изменениях их целевого назначения невозможно. Пояснила, что ответчик по объективным причинам не имел возможности в течение 1,5 месяца после получения разрешения на строительство окончить работы по возведению фундамента. Указывала, на значительные временные затраты требующиеся при оформлении документации на земельный участок и объект незавершенного строительства; выдачу разрешения на строительство сроком на 10 лет. Считала, что истец злоупотребляет правом, поскольку на момент заключению договора аренды земельного участка была предоставлена вся достоверная и необходимая информация об объекте незавершенного строительства; истец имел возможность при сомнении в предоставленной информации провести необходимые проверки. Ссылаясь, что прокуратурой при осмотре не производился вынос точек земельного участка ответчика на местности, считает, что возможно был произведен осмотр иного земельного участка.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО3 в удовлетворении исковых требований просит отказать. Ссылается, что ее отец имеет интерес к использованию земельного участка по назначению, желает окончить строительство дома. После получения разрешения на строительство в связи с финансовыми затруднениями пришлось заменить проект дома, из-за чего сооружение фундамента также претерпело изменения. Указала на отсутствие задолженности по арендной плате за земельный участок. Ссылалась, что договор уступки был заключен в осенний период, строительные работы по сооружению фундамента в зимний период было невозможно выполнять. В настоящее время работы не ведутся из-за рассмотрения настоящего дела и наложенного запрета по ходатайству истца. Указывает, что осваиваемая территория не имеет подъездных дорог, только этим летом была подведена подача электрической энергии и воды.

В судебное заседание ответчик ФИО2, представители третьих лиц ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестр» и Управления Росреестра по Республике Мордовия не явились, о дате и времени судебного заседание извещены своевременно и надлежаще, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявлено, сведений о причине неявки не имеется, доказательств уважительной причины неявки нет. В письменном заявлении директор ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестр» ФИО5 просили о рассмотрении настоящего дела в отсутствие представителя учреждения.

При таких обстоятельствах и на основании части третьей статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ), суд считает возможным рассмотреть настоящее гражданское дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В соответствии с подпунктами 5, 10 и 32 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, образованного из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного освоения территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка, если иное не предусмотрено подпунктами 6 и 8 настоящего пункта; земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи; земельного участка арендатору (за исключением арендаторов земельных участков, указанных в подпункте 31 настоящего пункта), если этот арендатор имеет право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в соответствии с пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

Согласно подпункту 1 пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса).

В силу пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Из кадастрового дела объекта недвижимости с кадастровым номером <...> следует, что 18.06.2010 Администрация городского округа Саранск и ОАО «Ремстрой» заключили договор аренды <...> земельных участков для комплексного освоения в целях малоэтажного жилищного строительства, по условия которого арендатору переданы земельные участки для комплексного освоения территории. Договор был заключен на срок 5 лет (пункт 2.1). По условиям договора арендатор имеет право передавать свои права и обязанности по договору.

Из кадастрового дела земельного участка с кадастровым номером <...> следует, что Постановлением Администрации городского округа Саранск от 14.04.2011 <...> по заявлению ОАО «Ремстрой» на основании договора аренды земельных участков для комплексного освоения в целях малоэтажного жилищного строительства <...> от 18.06.2010 земельный участок площадью 165144 кв.м. в <адрес> разделен на поименованные земельные участки, в том числе, выделен земельный участок <...>р (по генплану) площадью 1500 кв.м. с видом разрешенного использования «для размещения дома индивидуальной жилой застройки».

02.09.2014 Администрация городского округа Саранск сообщением не возражала против передачи земельного участка с кадастровым номером <...> в пользу ФИО2

05.09.2014 ОАО «Ремстрой» и ФИО2 заключили договор <...> уступки прав и обязанностей по договору <...> аренды земельных участков для комплексного освоения в целях малоэтажного жилищного строительства от 18.06.2010 на земельный участок <...>р по генплану.

По условиям договора цедент уступил цессионарию права и обязанности на земельный участок 55 р по генплану с кадастровым номером <...> площадью 1500 кв.м., с видом разрешенного использования: для размещения дома индивидуальной жилой застройки, категория земель: земли населенных пунктов, почтовый адрес относительно ориентира: <адрес> (к западу от существующей застройки), сроком на 5 лет с 18.06.2010 по договору <...> аренды земельных участков для комплексного освоения в целях малоэтажного жилищного строительства от 18.06.2010, заключенного между цедентом и Администрацией городского округа Саранск.

К цессионарию переходят права и обязанности цедента в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту заключения договора <...> от 18.06.2010 (пункт 1.2 договора цессии).

В силу пункта 1.3 договора цессии размещение дома индивидуальной жилой застройки осуществляется в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, нормативно-правовыми актами, СНиП, градостроительным планом.

По условиям договора стоимость уступаемых прав и обязанностей по договору составляет 100 000 руб., оплата которых произведена до регистрации договора (пункт 1.5 договора цессии).

22.04.2015 ФИО2 было выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома размером 14 х 14 количество этажей - 2, на земельном участке 55р по генплану, расположенном по адресу: <адрес> (к западу от существующей застройки). Срок действия разрешения - 10 лет.

10.06.2015 ФИО2 обратился в Администрацию городского округа Саранск с заявлением о заключении с ним на новый срок договора аренды земельного участка полученного по договору <...> уступки прав и обязанностей по договору <...> аренды земельных участков от 18.06.2010 на земельный участок <...>р по генплану для продолжения строительства жилого дома. Им были представлены копия договора <...> от 05.09.2014, копия разрешения на строительство, копия расписки в получении документов на государственную регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства.

Согласно входящему штампу срок рассмотрения данного заявления составляет 30 дней.

16.06.2015 ФИО2 было выдано свидетельство о государственной регистрации права на объект незавершенного строительства, назначение: жилой дом, общая площадь застройки 73,9 кв.м., степень готовности 2%, адрес (местонахождение) объекта: <адрес> (к западу от существующей застройки), жилой дом расположен на земельном участке <...>р (по генплану). Запись регистрации <...>.

18.06.2015 Администрацией городского округа Саранск получена выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, содержащая те же сведения об объекте незавершенного строительства.

23.06.2015 Администрация городского округа Саранск на основании заявления ФИО2 от 10.06.2015 заключила договор аренды <...> земельного участка с кадастровым номером <...> площадью 1500 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> (к западу от существующей застройки), земельный участок <...>р (по генплану), для размещения дома индивидуальной жилой застройки, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью.

Стороны установили срок договора с 10.06.2015 по 10.06.2018 (пункт 2.1).

В силу пункта 4.1.1 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, и при нарушении других условий договора.

Согласно пункту 4.2.3 договора арендодатель обязан не вмешиваться в хозяйственную деятельность арендатора, если она не противоречит условиям договора и действующему законодательству.

В соответствии с пунктом 4.3.1 договора арендатор имеет право использовать участок на условиях, предусмотренных договором.

Пунктами 4.4.1, 4.4.2, 4.4., 4.4.4 договора арендатор обязался выполнять в полном объеме все условия договора; использовать участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использование; уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату; обеспечивать арендодателю (его законным представителям), представителям органов государственного земельного контроля доступ на участок по их требованию.

Пунктом 7.1 договора стороны установили, что запрещается строительство, возведение, установка, устройство зданий, сооружений, строений, в том числе некапитального характера, без разрешения арендодателя.

В силу пункта 6.2 договора, он может быть расторгнут по требованию арендодателя на основании и в порядке, предусмотренном гражданским законодательством, а также в случаях нарушения арендатором условий договора, указанных в пунктах 4.1.1, 4.1.2, 4.4.7, 4.4.9, 7.1.

Из кадастрового дела объекта недвижимости 13:23:1114234:193 следует, что согласно рабочему проекту от 2014 года на спорном земельном участке ФИО2 планировалось строительство одноквартирного жилого дома с пристроенным гаражом общей площадью 190 кв.м., площадь застройки 160 кв.м., высота 2 этажа.

Согласно техническому плану объекта незавершенного строительства по состоянию на 25.05.2015 фактическая площадь застройки на момент составления технического плана составляла 73,9 кв.м., степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 2%, залиты буронабивные железобетонные сваи.

Из проектной документации от 2015 года следует, что на спорном земельном участке ФИО2 запланировано строительство одноэтажного жилого дома площадью застройки 68,1 кв.м.

09.06.2016 специалистами Администрации городского округа Саранск с участием ФИО2 составлен акт осмотра земельного участка с кадастровым номером 13:23:1114234:117, согласно которому при осмотре установлено, что на земельном участке смонтированы четыре буронабивные сваи, а так же расположены железобетонные изделия без осуществления монтажа.

Исковые требования фактически обоснованы тем, что поскольку строительство фундамента на спорном земельном участке не окончено, то имеющееся сооружение не является объектом недвижимого имущества, в связи с чем, ответчик не имел оснований для заключения договора аренды земельного участка на новый срок без проведения торгов.

В абзаце 5 пункта 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Таким образом, вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 ГК РФ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 10 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ под объектами капитального строительства понимаются здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

По смыслу статьи 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Соответственно, при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует устанавливать наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Данный вывод содержится в определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 30.09.2015 <...>, 07.04.2016 по делу <...>, <...>.

Из заключения судебной комплексной землеустроительной и строительно-технической экспертизы <...> от 30.08.2016 ФГБОУ ВПО «МГУ им.Н.П. Огарева» Центр некоммерческих судебных строительно-технических экспертиз следует, что фактическая степень готовности объект незавершенного строительства с кадастровым номером <...> согласно рабочему проекту <...> по договору <...> на разработку проектной документации и строительства жилого дома от 06.03.2015 соответствует 2%.

Объект незавершенного строительства с кадастровым номером <...>, степень готовности 2 % адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, (к западу от существующей застройки), жилой дом расположен на земельном участке <...>р (по генплану) является объектом капитального строительства и отвечает признакам недвижимого имущества (имеет прочную связь с землей).

Выносом в натуре (на местность) характерных точек объекта указанного объект незавершенного строительства с кадастровым номером <...> установлено, что на местности характерные точки закреплены четырьмя железобетонными буронабивными сваями.

Работы по сооружению фундамента на объекте незавершенного строительства с кадастровым номером <...> по состоянию на 16.06.2015 были полностью не завершены. Процент построенной части фундамента по состоянию на момент экспертного осмотра составляет 7,8%.

Представитель истца ФИО1 также не оспаривала, что буронабивные сваи неразрывно связаны с землей и что, их перемещение без нарушениях их целостности невозможно.

Согласно акту экспертного исследования ООО «Экспертно-оценочное бюро» от 27.07.2016 на спорном земельном участке выполнено свайное поле, состоящие из 4-х буронабивных свай диаметром 200 мм, забетонированных с армированием 4-мя вертикальные стержнями стеклопластиковой арматуры диаметром 8 мм глубиной 1,8 м. сваи расположены по углам квадрата на расстоянии 8 м друг от друга. Также на земельном участке находятся не смонтированные железобетонные изделия. Буронабивные сваи прочно связаны с землей. При условии их демонтажа, который многократно превышает стоимость самих свай, они не смогут выполнять свои функции и будут уничтожены. Извлечь их из земли не разрушив, не представляется возможным, даже отрыв котлован. Незавершенный строительством свайный фундамент под жилой дом прочно связан с землей и перемещение его без несоразмерного ущерба невозможно.

Учитывая, что буронабивные сваи имеют заглубление на 1,8 м. и прочно связаны с землей, по своим конструктивным элементам (бетон, армированные стержни) не могут быть перемещены без их разрушения, а соответственно, их использование по назначению в последующем будет невозможно, суд приходит к выводу о том, что объект незавершенного строительства степенью готовности 2%, размещенный на спорном земельном участке, является объектом недвижимости, поскольку обладает всеми признаками недвижимого имущества.

То обстоятельство, что работы по строительству фундамента на момент заключения договора аренды земельного участка не были окончены в полном объеме, само по себе, по мнению суда, не свидетельствует о том, что строящийся объект не является недвижимой вещью.

Кроме того, суд учитывает, что получив право аренды спорного земельного в сентябре 2014 года, ФИО2 был вынужден в срочном порядке выполнять строительные работы, поскольку срок аренды истекал 18.06.2015, а изменения в земельное законодательство внесены в марте 2015 года.

Также суд учитывает, что разрешение на строительство ответчику было выдано только 22.04.2015, соответственно, на завершение работ по строительству фундамента и регистрации необходимых документов у него имелось менее двух месяцев. В то время как разрешение на строительство выдано на срок до 10 лет.

Вместе с тем, условиями договор аренды <...> от 18.06.2010 и <...> от 23.06.2015 строительство, возведение, установка, устройство зданий, сооружений, строений без разрешения арендодателя запрещена (пункты 7.1).

Суд учитывает и то, что на момент заключения договора аренды земельного участка истец обладал всей необходимой и достоверной информацией о спорном объекте незавершенного строительства. Так, из представленных ФИО2 документов, очевидно, усматривалось, что работы по сооружению фундамента жилого дома размера 14 м х 14 м со степенью готовности 2% не окончены.

Между тем, истец необходимости проведения каких-либо проверок, истребования дополнительных документов и прочее при принятии решения о заключении договора аренды земельного участка не усмотрел.

Ссылка представителя истца на то, что в Администрацию городского округа Саранск поступило сообщение прокуратуры, сама по себе основанием для удовлетворения исковых требований не является.

Из сообщения прокуратуры Республики Мордовия от 24.03.2016 следует, что Администрации городского округа Саранск поручено проверить законность продления аренды участков <...> и <...> согласно публичной кадастровой карте <адрес> к северо-западу от существующей застройки, поскольку на данных участках смонтированы имитации фундаментов прямо на грунте без использования раствора.

Из содержания обращения следует, что органу местного самоуправления поручено провести проверку; в самом обращении указано, что имитация фундаментов смонтирована прямо на грунте без использования раствора.

Однако материалами дела подтверждается, что на спорном земельном участке буронабивные сваи сооружены с использованием раствора, расположены глубоко в грунте.

Кроме того, прокурорская проверка проводилась до того как ответчику было выдано разрешение на строительство (22.04.2015).

В соответствии с пунктом 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Случаи, когда допускается принудительное изъятие у собственника имущества, поименованы в пункте 2 статьи 235 ГК РФ.

В пункте 52 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 <...> «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Исходя из фактических обстоятельств дела, суд не усматривает оснований для признания отсутствующим права собственности ФИО2 на незавершенный строительством объект недвижимого имущества степенью готовности 2%, размещенный на спорном земельном участке.

Так, спорный объект незавершенного строительства - жилого дома возведен на предназначенном для этого земельном участке, согласно разрешительной и проектной документации, за счет средств ФИО2; сведений, что данный объект недвижимого имущества сам по себе как-либо нарушает права истца либо третьих лиц не усматривается. Данный объект незавершенного строительства поставлен на государственный кадастровый учет и право собственности ответчика на него зарегистрировано в установленном законом порядке.

Как указано выше объект незавершенного строительства соответствует сведениям о нем государственного кадастра недвижимости и данным правоустанавливающих документов.

В этой связи, суд отказывает в удовлетворении исковых требований об исключении из государственного кадастра недвижимости сведений о спорном объекте незавершенного строительства.

Разрешая требования о признании недействительным договора аренды земельного участка, суд исходит из следующего.

В обоснование недействительности договора аренды спорного земельного участка, истец ссылается на положения пункта 2 статьи 168 ГК РФ.

Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Между тем, ответчиком строительство жилого дома производится на земельном участке, предоставленном для комплексного освоения территории домами малоэтажной застройки, земельный участок был предоставлен ответчику без проведения торгов, заявление о заключении нового договора аренды земельного участка подано им до истечения срока ранее заключенного договора аренды, сведений о лицах, обладающих исключительным правом на приобретение этого земельного участка, не имеется, ранее заключенный договор аренды земельного участка не был расторгнут с ответчиком по порочащим основаниям, строительство дома ведется согласно полученной разрешительной и проектной документации, о выполненных работах истцу была предоставлена достоверная информация, сроки строительства не нарушены, возведенное строение - часть фундамента является недвижимым имуществом. Сведений о том, что спорный земельный участок подлежит изъятию, не имеется, как не имеется и сведений о том, что спорный земельный участок предоставлялся для завершения строительства кому-либо из предыдущих его собственников.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу о том, что договор аренды <...> от 23.06.2015 соответствует требованиям закона, на права третьих лиц и публичные интересы не посягает; доказательств оспоримости данного договора истцом суду не представлено.

При таких обстоятельствах, суд отказывает в удовлетворении исковых требований о признании недействительным договора аренды спорного земельного участка, а также во взаимосвязанных с ними требованиях о применении последствий недействительности сделки в виде прекращении права аренды земельного участка и возращении земельного участка по акту приема-передачи.

В соответствии со статьей 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

В силу статьи 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Статьей 98 ГПК РФ предусмотрено, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Представителем ФИО4 заявлено ходатайство о возмещении ответчику расходов по оплате экспертизы. В подтверждение понесенных расходов представлен чек-ордер от 31.08.2016, согласно которому ФИО2 оплатил за производство экспертизы 14 600 руб.

Как указано выше по ходатайству сторон по делу была назначена судебная комплексная землеустроительная и строительно-техническая экспертиза; расходы по оплате экспертизы были возложены на стороны в равных долях. Согласно определению суда судебная экспертиза выполнена в полном объеме; заключение экспертов оценено судом в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. Соответственно, расходы по оплате экспертизы относятся к судебным расходам и в силу приведенной нормы процессуального права подлежат возмещению ответчику, выигравшей, по сути, стороне спора.

В этой связи, суд взыскивает с истца в пользу ответчика в возмещение понесенных им расходов по оплате экспертизы 14 600 руб.

Исходя из изложенного, оценивая достаточность и взаимную связь представленных сторонами доказательств в их совокупности, разрешая дело по представленным доказательствам, в пределах заявленных требований и по указанным основаниям, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования Администрации городского округа Саранск к ФИО2 о признании права собственности отсутствующим, исключении сведений об объекте незавершенного строительства из государственного кадастра недвижимости, признании недействительным договора аренды земельного участка, применении последствий недействительности сделки в виде прекращении права аренды земельного участка и возращении земельного участка по акту приема-передачи оставить без удовлетворения.

Заявление ФИО2 о возмещении расходов на оплату экспертизы удовлетворить.

Взыскать с Администрации городского округа Саранск в пользу ФИО2 в возмещение расходов на оплату экспертизы 14 600 (четырнадцать тысяч шестьсот) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Мордовия в течение месяца со дня принятия в окончательной форме путем подачи жалобы через Октябрьский районный суд г.Саранска Республики Мордовия.

Судья Октябрьского районного суда

г.Саранска Республики Мордовия Г.Ф. Смелкова