Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО5, ФИО4 о признании сделки притворной, применении последствий недействительности ничтожной сделки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО5, ФИО4 о признании сделки притворной, применении последствий недействительности ничтожной сделки.

В обоснование заявленных требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ она приобрела в собственность земельный участок и часть жилого дома, расположенные по адресу: <адрес>, деревня Кондратово, <адрес>. В апреле 2010 года по семейным обстоятельствам потребовались денежные средства. Обратившись в организацию по объявлению, истцу сообщили когда необходимо приехать на заключение договора займа под залог недвижимого имущества. При заключении основного договора истцу был предоставлен договор, по которому ответчик ФИО3 обязалась вернуть истцу ее имущество. Истцу пояснили, что это дополнительная гарантия возврата имущества после возврата суммы займа. После возврата суммы займа истец попыталась договориться о снятии залога, однако ФИО3 не отвечала на телефонные звонки, а организация где находилась ФИО3 съехала с указанного адреса. В сентябре 2013 года судебные приставы исполнители сообщили, что будут производить арест имущества гражданина ФИО4, который как значилось в выписке из ЕГРП является собственником имущества истца. Именно в это время истцу стало известно, что ДД.ММ.ГГГГ с ФИО3 был заключен договор купли-продажи, а не залога, и сделка фактически прикрывала сделку по передаче в залог недвижимого имущества. Таким образом, полагает, что сделка, заключенная между истцом и ФИО3 является притворной. Волеизъявление сторон по договору от ДД.ММ.ГГГГ было направлено на возникновение обязательств по договору залога недвижимого имущества. ФИО3 вступать в права собственника намерения не имела. С требованием о выселении не обращалась, затраты по содержанию имущества не осуществляла. Просит признать сделку заключенную ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО3 притворной и применить последствия недействительности ничтожной сделки. Признать недействительной запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущества и сделок с ним о государственной регистрации права собственности № от ДД.ММ.ГГГГ по регистрации права за ФИО3 Признать недействительной запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущества и сделок с ним о государственной регистрации права собственности № от ДД.ММ.ГГГГ года. Признать право собственности за ФИО1 на часть жилого дома и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>.

Истец ФИО1, представитель истца ФИО2 в судебном заседании настаивали на удовлетворении заявленных требований, подтвердили доводы соглашения по фактическим обстоятельствам дела.

Ответчики ФИО3, ФИО4 подтвердили доводы, изложенные в соглашении по фактическим обстоятельствам дела, не возражали об удовлетворении заявленных требований.

Третье лицо Управление Росреестра о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом в суд представителя не направили.

Суд, заслушав истца, представителя истца, ответчиков, исследовав материалы дела, установил следующее.

Согласно свидетельствам о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является собственником части жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>

В соответствии с договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 продала ФИО3 часть жилого дома и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, за 950000 рублей. Договор прошел государственную регистрацию в управлении Росреестра (л.д. 17-18).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 и ФИО1 заключили предварительный договор купли-продажи объектов недвижимости, согласно условиям которого, стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи спорных объектов недвижимости.

Цена договора и порядок расчетов по договору урегулирован в пункте 2 данного договора. Так пунктом 2.1 указанного предварительного договора предусмотрено, что по предварительной договоренности между сторонами стоимость объекта составляет 204000 рублей. Пунктом 2.2 договора предусмотрена рассрочка платы на 6 месяцев по 9000 рублей в месяц, последний месяц до ДД.ММ.ГГГГ 159000 рублей.

ФИО1 полагала, что данный график оплаты является графиком возврата суммы задолженности по договору займа, заключенный между сторонами, по условиям которого она получила в заем денежные средства в размере 150000 рублей под 6% в месяц сроком на 6 месяцев.

Выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе прав на объект недвижимости подтверждено, что в отношении спорного недвижимого имущества произведена регистрация перехода прав ДД.ММ.ГГГГ от ФИО1 к ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ от ФИО3 к ФИО4 (л.д. 19-22).

Представленными истцом расписками подтверждается, что в 2010, 2011 годах ФИО3 от ФИО1 принимались денежные средства в счет оплаты процентов по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ года.

Судом установлено, что ФИО1 с целью получения займа под залог недвижимого имущества в размере 150000 рублей, обратилась в офис ответчиков, руководителем которого являлся ФИО4

Истец, полагая, что данные договоры от ДД.ММ.ГГГГ года, ДД.ММ.ГГГГ являются притворными сделками, прикрывающими денежные обязательства на условиях возмездного займа под условием залога недвижимого имущества, обратилась в суд с настоящим иском.

Изучив представленные в материалы дела доказательства, в том числе соглашение сторон по фактическим обстоятельствам дела, в порядке статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в их совокупности, проанализировав нормы материального права, доводы лиц, участвующих в деле суд пришел к следующему.

При разрешении спорных правоотношений, нормы материального права судом применяются в редакции по состоянию на апрель 2010 года.

Статьей 153 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 3 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В силу пункта 3 статьи 423 Гражданского кодекса Российской Федерации договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.

На основании статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В соответствии с требованиями пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки применяются относящиеся к ней правила.

По смыслу приведенной нормы по основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника на совершение притворной сделки недостаточно. Стороны должны преследовать общую цель и с учетом правил статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка. При этом к прикрываемой сделке, на совершение которой направлены действия сторон с целью создания соответствующих правовых последствий, применяются относящиеся к ней правила, в том числе о форме сделки.

В предмет доказывания в делах о признании недействительным притворного договора в соответствии со статьей 170 Гражданского кодекса Российской Федерации входят следующие факты: 1) заключение оспариваемого договора, 2) действительное волеизъявление сторон договора, 3) обстоятельства, свидетельствующие о заключении сторонами договора, не соответствующего их действительному волеизъявлению.

Обязанность доказать заключение оспариваемого договора, действительное волеизъявление сторон договора и обстоятельства, свидетельствующие о заключении сторонами договора, соответствующего их действительному волеизъявлению, исходя из общего правила распределения обязанностей по доказыванию (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации) возлагается на истца.

Факт заключения договоров, поименованных как договор купли-продажи части жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и предварительный договор купли-продажи объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ года, является доказанным, подтверждается представленными экземплярами договоров в материалы дела.

Между тем, суд считает, что действительное волеизъявление сторон, заключивших данные договоры, а именно ФИО1 и ФИО3, было направлено на предоставление ФИО1 денежных средств на условиях займа под залог недвижимого имущества.

К указанным выводам, суд приходит на основании следующего.

По договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (часть 1 статьи 807 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором (часть 1 статьи 809 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу части 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

Из фактических обстоятельств дела усматривается, что для передачи денежных средств заемщику в заем под залог недвижимого имущества использовалась следующая схема заключения (подписания) договоров, предусматривающая заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, передаваемого в залог, с последующим заключением предварительного договора купли-продажи, где продавцом значился займодавец, а покупателем заемщик, на условиях рассрочки сроком на 6 месяцев.

Таким образом, анализ имеющихся в деле материалов позволяет суду сделать вывод о наличии в рассматриваемых правоотношениях признаков притворности сделки. В действиях ответчика ФИО3, заключившей с ФИО1 оспариваемый договор купли-продажи, усматривается действительное волеизъявление на получение прибыли от передачи в заем последней денежных средств с одной стороны. При этом истец, с другой стороны, преследовала цель получить заемные денежные средства под залог недвижимого имущества. Об этом свидетельствует в частности факт заключения между ФИО1 и ФИО3 договора купли-продажи и предварительного договора купли-продажи спорных объектов недвижимости с разницей в один день. То есть из анализа данных договоров следует, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 заключает договор купли-продажи спорного недвижимого имущества с ФИО3, а на следующий день, ДД.ММ.ГГГГ последняя в качестве продавца заключает с ФИО1 предварительный договор купли-продажи того же спорного недвижимого имущества за 204000 рублей, уплата которых производится в рассрочку на 6 месяцев. Сам факт заключения данных договоров, хотя и не является нарушением законодательства в силу свободы договора (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации), но свидетельствует об отсутствии у сторон действительного интереса, направленного на передачу и принятие спорного имущества. При этом, исходя из фактических обстоятельств, условия спорных договоров более присущи правоотношениям по предоставлению денежного займа на условиях возвратности и платности с условием о залоге недвижимого имущества.

То обстоятельство, что ФИО1 не рассматривала свои взаимоотношения с ФИО3, как отношения по передаче недвижимого имущества в собственность с целью последующего его выкупа обратно, свидетельствуют расписки о передаче денежных средств ФИО3 в которых указано, что денежные средства передаются в счет уплаты процентов и суммы основного долга по договору от ДД.ММ.ГГГГ года. В свою очередь, предварительный договор не содержит условий об оплате каких-либо процентов, а пунктом 2.1 предварительного договора предусмотрен график выплаты денежных средств, после уплаты которых, будет заключен основной договор.

Ответчиком ФИО3 указанные обстоятельства также подтверждены в ходе судебного разбирательства.

Кроме того, судом установлено, что истец не имела намерений передать в собственность спорный объект недвижимости (часть жилого дома), который являлся единственным помещением, пригодным для проживания, после оформления договора купли-продажи продолжала проживать в доме, нести за свой счет бремя содержания жилья.

Исследованные судом доказательства, позволяют прийти к выводу, что стороны рассматриваемых договоров не преследовали тех целей, которые обычно преследуют продавец и покупатель в рамках отношений по договору купли-продажи. Стороны прибегают к притворным сделкам нередко именно для того, чтобы получить правовой эффект, который достигали бы и прикрытой сделкой, если бы ее можно было совершить открыто.

В данном случае ФИО1 и ФИО3 заключая договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и предварительный договор купли-продажи спорных объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ года, желали достигнуть правовой эффект, соответствующий сделке по предоставлению (получению) денежного займа на возвратной и платной основе с условием о залоге недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно пункту 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации к притворной сделке применяются специальные последствия ее недействительности, а именно, к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки применяются относящиеся к ней правила.

На основании изложенного суд считает, что предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенный между ФИО1 и ФИО3, следует признать ничтожной сделкой на основании пункта 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку он прикрывает договор денежного займа, содержащий условия о срок и порядке возврата денежных средств. Исходя из совокупности, исследованных по делу доказательств, суд приходит к выводу, что истец получила от ФИО3 денежные средства в размере 150000 рублей под проценты (6% в месяц), сроком на 6 месяцев, порядок и срок возврата денежных средств и процентов за пользование займом установлен пунктом 2.1 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ года.

Таким образом, суд приходи к выводу о необходимости признать заключенным между сторонами договор займа, по условиям которого ФИО3 передала во временное пользование ФИО1 денежные средства в размере 150000 рублей под проценты (6% в месяц) сроком на 6 месяцев, возврат денежных средств и процентов за пользование займом производится по следующему графику: 9000 рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ; 9000 рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ; 9000 рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ; 9000 рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ; 9000 рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ; 159000 рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ.

При этом следует отметить, что факт исполнения ФИО1 обязательств по договору займа, подлежит установлению судом при проверке обоснованности денежного требования ФИО3, поскольку вопрос об исполнении договора займа в предмет исследования судом в рамках настоящего спора не входит.

В свою очередь, оспариваемый договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенный между ФИО1 и ФИО3, также следует признать ничтожной сделкой на основании пункта 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку он прикрывает договор залога спорного недвижимого имущества, что следует из намерений сторон.

Вместе с тем, согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора; существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 1 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 9 Федерального закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом (ипотекой).

В пункте 43 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 года № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что существенными условиями договора о залоге являются предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечивамого залогом, а также условие о том, у какой из сторон (залогодателя или залогодержателя) находится заложенное имуществ (пункт 1 статьи 339). Если сторонами не достигнуто соглашения хотя бы по одному из названных условий либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор о залоге не может считаться заключенным.

Таким образом, договор залога спорного недвижимого имущества нельзя признать заключенным, поскольку стороны не согласовали существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом.

С учетом данных обстоятельств, ввиду незаключенности прикрываемого договора залога, последствия недействительности договора купли-продажи в виде применения к сделке правил о залоге не могут быть применены судом.

Кроме того, разрешая требования о признании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного между ФИО3 и ФИО4 суд приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

В соответствии со статьей 384 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

В виду согласования сторонами фактических обстоятельств по делу, суд приходит к выводу о притворности (пункт 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации) сделки купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ заключенной между ФИО3 и ФИО4 и возможности применения последствий притворной сделки, а именно применения правил Договора цессии на спорные правоотношения в части перехода прав требования к ФИО4 от ФИО3 по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ года, поскольку заключение договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО4 обусловлено притворностью указанной сделки по отношении к договору уступки права требования по договору займа заключенного между ФИО1 и ФИО3

Кроме того, заявляя требования о признании права собственности ФИО1 фактически заявлены требования виндикационного характера об истребовании имущества.

При этом, статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В силу статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

То есть, по смыслу указанной нормы собственник вправе истребовать имущество, в том числе у добросовестного приобретателя в случае установления обстоятельств выбытия имущества из владения собственника помимо его воли.

Принимая во внимание признание договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ФИО1 и ФИО3 недействительной (ничтожной) сделкой, учитывая установление обстоятельств об отсутствии воли ФИО1 о передаче права собственности в отношении спорного недвижимого имущества, суд приходит к выводу о возможности применения положений действующего законодательства в части истребования спорного имущества из чужого незаконного владения.

Таким образом, при таких обстоятельствах суд находит заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 – удовлетворить.

Признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ФИО1 и ФИО5, недействительным.

Признать недействительной запись в Едином государственном реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности № от ДД.ММ.ГГГГ по регистрации права за ФИО5 в отношении части дома, расположенного по адресу: <адрес>.

Признать недействительной запись в Едином государственном реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности № от ДД.ММ.ГГГГ по регистрации права за ФИО5 в отношении земельного участка площадью 775 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.

Признать предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ФИО5 и ФИО1, недействительным.

Признать заключенным между ФИО5 и ФИО1 договор займа, по условиям которого ФИО5 передала во временное пользование ФИО1 денежные средства в размере 150000 рублей под проценты (6% в месяц) сроком на 6 месяцев, возврат денежных средств и процентов за пользование займом производится по следующему графику: 9000 рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ; 9000 рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ; 9000 рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ; 9000 рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ; 9000 рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ; 159000 рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ, с переходом прав кредитора ДД.ММ.ГГГГ от ФИО5 к ФИО4.

Признать договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между ФИО5 и ФИО4, недействительным.

Признать недействительной запись в Едином государственном реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности № от ДД.ММ.ГГГГ по регистрации права за ФИО4 в отношении части дома, расположенного по адресу: <адрес>.

Признать недействительной запись в Едином государственном реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о государственной регистрации права собственности № от ДД.ММ.ГГГГ по регистрации права за ФИО4 в отношении земельного участка площадью 775 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, Кондратовское сельское поселение, деревня Кондратово, <адрес>.

Признать право собственности за ФИО1 на часть дома и земельный участок площадью 775 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>.

Решение суда, вступившее в законную силу, является основание для регистрации права собственности за ФИО1.

Решение суда в течение месяца, со дня вынесения может быть обжаловано в апелляционном порядке в <адрес>вой суд через Пермский районный суд <адрес>.

Судья /подпись/

Копия верна:

Судья Р.В. Буланков