Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 и ФИО4 о признании сделок недействительными и истребовании имущества из чужого незаконного владения

УСТАНОВИЛ:

Истица обратилась в суд с иском к ответчикам о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.; применении последствий недействительности сделки, путем прекращения право собственности ФИО2 на жилой дом и земельный участок, по адресу: <адрес> и погашении записей от ДД.ММ.ГГГГ. № и №; возврате в собственность ФИО1 вышеуказанного недвижимого имущества.

В обоснование своих требований указала, что ФИО2 купила у нее земельный участок и жилой дом по адресу: <адрес> Согласно предварительного договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ. цена проданной недвижимости, по договоренности сторон, составляла 7 000 000 руб. 6 800 000 руб. ФИО5, действующий по доверенности от ФИО2 передал ей в качестве задатка, а также обязался передать оставшиеся 200 000 руб. в счет оплаты проданной недвижимости после регистрации основного договора купли-продажи, что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ и предварительным договором купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, которые он так и не выплатил. Регистрация основного договора купли - продажи была произведена ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ, ответчик обязался выплатить оставшиеся 200 000 руб. в день освобождения ею жилого дома от личных вещей. Крайний срок расчета до ДД.ММ.ГГГГ Свои обязательства она выполнила в полном объеме, освободила указанный ДД.ММ.ГГГГ. И передала его в собственность ФИО2, в лице ее поверенного ФИО5

Указанный дом она продала под давлением обстоятельств. Она имела большой долг у частных лиц под большим процентом, а указанная недвижимость была залогом, оформлена как ипотечный кредит. Таким образом, это была вынужденная сделка, с целью погасить долг. Для скорейшей продажи ей пришлось продать имущество в два раза дешевле рыночной стоимости.

Зная эти обстоятельства, ФИО5 воспользовался ситуацией, существенно снизил цену и заставил подписать договор купли-продажи недвижимости, где указал цену 1 000 000 рублей. Так как у нее не было выхода, она согласилась. Поставил условие, что выплатит оставшиеся 200 000 рублей только после получения свидетельства о праве собственности на имя своей матери без обременения, однако, выплачивать не собирается.

Ответчик решил обманом, прикрываясь ничтожным основным договором купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ. уйти от исполнения своих обязательств по предварительному договору, т. е. от выплаты задолженности.

Таким образом, содержание договора купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ не соответствует реальным условиям сделки.

В дальнейшем истица увеличила исковые требования и просила признать недействительным договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ., заключенный между ней и ФИО2; применить последствия недействительности сделки: признать недействительными последующие сделки с указанным жилым домом и земельным участком, по адресу: <адрес>, <адрес>; в том числе и договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО6 и ФИО4, прекратить реестровую запись в ЕГРП на земельный участок 23-№ от ДД.ММ.ГГГГ., регистрации права на жилой № от ДД.ММ.ГГГГ.; возвратить в собственность ФИО1 указанный земельный участок и жилой дом. По предварительном договору от ДД.ММ.ГГГГ в связи с невыполнением ответчиком ФИО2 условий договора, а именно п. 5, 6 применить ст. 381 ГК РФ.

В судебном заседании истица поддержала заявленные требования, сославшись на доводы, изложенные в заявлении, и также пояснила, что спорные земельный участок с расположенным на нем домовладением был выставлен на продажу зимой или весной 2015 года за 15 000 000 руб. ФИО6 узнал о продаже из объявления. В ходе обсуждения условий сделки истица говорила ФИО6, что у неё имеются долги. ФИО6 предложил купить недвижимое имущество за 7 000 000 руб. Она была вынуждена согласиться из-за наличия задолженности по ипотеке, так как земельный участок и дом мог забрать банк.

Ответчица ФИО4 и представитель ответчицы ФИО2 – ФИО3 в судебном заседании иск не признали.

Изучив исковое заявление, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд полагает иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям:

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Судом установлено, что ФИО1 на праве собственности принадлежал земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: <адрес>

Согласно предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 «Продавец» и ФИО2 в лице представителя ФИО5 «Покупатель», Продавец имеет намерения продать, а Покупатель имеет намерения купить земельный участок и жилой дом, по адресу: <адрес> /л.д. 7/.

Из п. 6 данного договора следует, что расчет между сторонами производится в следующем порядке. При подписании данного предварительного договора купли-продажи вышеуказанной недвижимости ФИО2 выплатила ФИО1 денежную сумму в размере 6 800 000 рублей в качестве задатка, остальную денежную сумму 200 000 рублей ФИО2 выплатит ФИО1 после регистрации основного договора купли-продажи вышеуказанной недвижимости УФРС.

Согласно расписки от ДД.ММ.ГГГГ, написанной ФИО5, он обязался выплатить по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. недостающую сумму денег в размере 200 000 рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ /л.д. 8, 9/.

Также, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 «Продавец» и ФИО2 в лице представителя ФИО5 был заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, по адресу: <адрес>, который прошел государственную регистрацию в УФРС и ФИО2 получила свидетельства о государственной регистрации права собственности на указанную недвижимость от ДД.ММ.ГГГГ. /л.д. 10-14/. В данном договоре цена недвижимого имущества указана 1 000 000 руб. Между как установлено судом и не опровергается сторонами ФИО6 выплатила истице 6 800 000 руб.

Требования истицы о признании сделки недействительной по тем основаниям, что ответчица ФИО6 не выплатила оставшуюся сумму в размере 200 000 руб. не являются основанием для признания сделки недействительной. В данном случае истица вправе предъявить требование о взыскании данной суммы с ответчицы ФИО6 или требование о расторжении договора купли-продажи. Положения ст. 381 ГК РФ, которые истица просит применить, оставив ей 6 800 000 руб. и вернуть ей земельный участок с домовладением, в данном случае также не применимы.

Доводы иска о том, что ФИО1 данная сделка была совершена вследствие стечения тяжелых обстоятельств и на невыгодных условиях (кабальная сделка) не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.

Из п. п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ следует, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом РФ, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно п. 3 ст. 179 ГК РФ сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Для кабальной сделки характерными являются следующие признаки: она совершена потерпевшим лицом на крайне невыгодных для него условиях, совершена вынужденно - вследствие стечения тяжелых обстоятельств, а другая сторона в сделке сознательно использовала эти обстоятельства. При наличии в совокупности указанных признаков сделка может быть признана недействительной по мотиву ее кабальности; самостоятельно каждый из признаков не является основанием для признания сделки недействительной по указанному мотиву.

Истицей не представлены доказательства, подтверждающие ее тяжелое финансовое положение на момент заключения сделки, вынудившие ее на совершение сделки, а также доказательства, подтверждающие, что ответчику было известно о том, что у нее существуют такие обстоятельства и ответчик ими воспользовался при заключении сделки.

Из-за отсутствия совокупности элементов юридического состава, необходимых в силу норм п. 3 ст. 179 ГК РФ для квалификации сделки в качестве кабальной, правовых оснований для признания оспариваемого договора купли-продажи недействительными у суда нет.

Пояснения истицы о том, что она была вынуждена согласиться на продажу своего недвижимого имущества за цену почти в два раза меньше его рыночной стоимости, из-за наличия задолженности по ипотеке, так как земельный участок и дом мог забрать банк, не являются достаточным основанием для удовлетворения иска.

Что касается последующей сделки купли-продажи спорного недвижимого имущества, заключенного между ФИО6 и ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ, то она соответствует требованиям, предъявляемым к таким сделкам. Оснований для признания ее недействительной также у суда не имеется. Положения ст. 302 ГК РФ в данном случае не могут быть применены. На момент заключения сделки в апреле 2016 года арестов и иных обременений на имущество не было.

При таких обстоятельствах суд полагает иск не обоснованным.

На основании изложенного, и руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2 и ФИО4 о признании сделок недействительными и истребовании имущества из чужого незаконного владения, – отказать.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Динской районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий