Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Пензе гражданское дело по иску ФИО1 к Управлению муниципального имущества города Пензы о взыскании суммы неосновательного обогащения,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 обратилась в суд с названным иском к Управлению муниципального имущества администрации г. Пензы (в настоящее время –Управление муниципального имущества города Пензы), указав, что между ней и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка №322 от 18.04.2018 года. По условиям договора ей во временное пользование был передан земельный участок площадью 868 кв.м, с разрешенным использованием для индивидуального жилищного строительства, с кадастровым номером Номер , расположенный по адресу: Адрес . Срок договора с 18.04.2018 по 17.04.2038. Размер ежегодной арендной платы составляет 703 948 руб. Согласно п.5.1 договора договор прекращает свое действие по окончании его срока, а также в любой другой срок по соглашению сторон. С 01.03.2018 по 31.01.2019 начисленная арендная плата составляла 534 458,02 руб., фактически за этот период ею было оплачено 703 948,00 руб. Разница между начисленным и фактически уплаченным составила 169 489,98 руб.

21.01.2019 года между ней и ответчиком был заключен договор №13543 купли-продажи земельного участка в собственность. По условиям договора ей был передан в собственность земельный участок площадью Данные изъяты кв.м, с разрешенным использованием для индивидуального жилищного строительства с кадастровым номером Номер расположенный по адресу: Адрес . 28.01.2019 года между ней и ответчиком было заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка Номер от 18.04.2018 года. В соответствии с данным соглашением стороны считают договор аренды земельного участка Номер от 18.04.2018 прекратившим свое действие с 20.01.2019 года. 28.01.2019 года она обратилась к ответчику с требованием возвратить ей переплату по договору аренды земельного участка Номер от 18.04.2018 года. Решением от 07.02.2019 г. №7/747 ответчик отказал ей в возврате переплаты по договору аренды, сославшись на п.5.4 данного договора. Считает, что отказ административного ответчика нарушает её права на возврат денежных средств, переплаченных по договору аренды земельного участка.

Просила суд признать незаконным и отменить решение административного ответчика №7-747 от 07.02.2019 года об отказе в возврате денежных средств, излишне уплаченных по договору аренды земельного участка №322 от 18.04.2018 года, обязать ответчика повторно рассмотреть ее заявление от 28.01.2019 года о возврате денежных средств, излишне уплаченных по договору аренды земельного участка №322 от 18.04.2018 года.

В ходе рассмотрения дела истица ФИО1 изменила исковые требования. В соответствии со ст. 1102 ГК РФ просит суд признать незаконным и отменить решение административного ответчика №7- 747 от 07.02.2019 года об отказе в возврате денежных средств, излишне уплаченных по договору аренды земельного участка Номер от 18.04.2018 года, взыскать с ответчика в её пользу денежные средства в размере 169 489,98 руб. При этом, истица исходит из того, что в данном случае договор был прекращен в силу закона, поскольку она стала собственницей земельного участка, т.е. произошло совпадение кредитора и должника в одном лице (ст. 413 ГК РФ). Таким образом, отказ администрации нарушает её права на возврат денежных средств, переплаченных по договору аренды земельного участка, в связи с чем, считает, что ответчик неосновательно обогатился за счет ее средств.

В судебном заседании истица ФИО1 и её представитель ФИО2, допущенная в судебное заседание по ходатайству истицы на основании п.6 ст. 53 ГПК РФ, исковые требования поддержали, уточнив сумму, подлежащую взысканию с ответчика в качестве неосновательного обогащения, а именно – 170 120,80 руб., согласно произведенному расчету. При этом, пояснили обстоятельства, изложенные в иске.

Представитель ответчика Управления муниципального имущества администрации г. Пензы ФИО3, действующая по доверенности, иск не признала. В обоснование возражений пояснила, что договор аренды земельного участка №322 от 18.04.2018 был заключен с ФИО1 на основании протокола аукциона на право заключения договора аренды из состава земель населенных пунктов, которым установлено, что арендатор является победителем аукциона. Предметом аукциона являлось именно право на заключение договора аренды земельного участка с лицом, предложившем предпоследнее предложение о цене предмета аукциона, которая установлена в размере 703 948 руб. Договор аренды земельного участка №322 от 18.04.2018 был подписан истцом без замечаний. При этом арендатор согласился с установленным размером арендной платы и со сроком действия договора с 18.04.2018 по 17.04.2018. В установленном законом порядке условия указанного договора истцом не оспаривались. Более того, в течение срока действия договора, истец исполнял принятые на себя обязательства, и внес сумму в размере и порядке, установленную договором аренды. Возврат уплаченной арендатором цены условиями договора аренды и аукционной документацией не предусмотрен. Напротив, пунктом 5.4 договора аренды установлено, что в случае досрочного расторжения договора арендная плата возврату не подлежит. В свою очередь удовлетворение исковых требований фактически повлечет изменение цены договора без внесения в него соответствующих изменений, что противоречит ст.424 и п.8 ст.448 ГК РФ. Кроме того, Управление не может согласиться и с правильностью расчета суммы исковых требований. Просит в удовлетворении иска отказать.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что ФИО1 участвовала в аукционе по приобретению права на заключение договора аренды земельного участка площадью Данные изъяты кв.м, расположенного по адресу: Адрес При этом, истица была признана победителем аукциона на право заключения договора аренды земельного участка.

Судом установлено, что 18.04.2018 года на основании протокола о результатах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка из состава населенных пунктов от 12.03.2018 (Лот Номер ) между ФИО1 и Управлением муниципального имущества администрации г. Пензы заключен договор аренды земельного участка Номер , согласно которому ФИО1 во временное пользование был передан земельный участок площадью Данные изъяты кв.м, с разрешенным использованием для индивидуального жилищного строительства с кадастровым номером Номер , расположенный по адресу: Адрес .

Согласно п. 2.1 договора аренды настоящий договор действует с 18.04.2018 года по 17.04.2038 года.

В соответствии с п. 2.2 Договора размер ежегодной арендной платы составляет 703 948 руб.

Кроме того, в договоре стороны предусмотрели, что сумма задатка, предварительно внесенная арендатором, засчитывается в сумму арендной платы.

Указанная арендная плата за первый год аренды земельного участка была выплачена ФИО1 истцом в полном объеме:

- 14.03.2018 года в сумме 56 246 рублей - задаток для участия в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка;

- 03.05.2018 года в сумме 160 000 рублей;

- 27.06.2018 года в сумме 487 702 рубля.

В соответствии с актом приема-передачи земельного участка от 18.04.2018 года арендатору передан земельный участок площадью 868 кв.м, с разрешенным использованием для индивидуального жилищного строительства с кадастровым номером 58:2962007009:922, расположенный по адресу: Адрес .

Указанные обстоятельства подтверждаются материалами дела и не оспариваются сторонами.

Судом также установлено, что 21.01.2019 между ФИО1 и Управлением муниципального имущества администрации г. Пензы от 21.01.2019 года был заключен договор №13543 купли-продажи земельного участка площадью 868 кв.м, с разрешенным использованием для индивидуального жилищного строительства, с кадастровым номером Номер , расположенного по адресу: Адрес , в собственность.

28.01.2019 года между ФИО1 и Управлением муниципального имущества администрации г. Пензы было заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка №322 от 18.04.2018 года. В соответствии с данным соглашением стороны считают договор аренды земельного участка №322 от 18.04.2018 прекратившим свое действие с 20.01.2019 года.

Право собственности ФИО1 на земельный участок зарегистрировано в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 21 февраля 2019 года.

Судом установлено, что 28.01.2019 года ФИО1 обратилась в Управление муниципального имущества администрации г. Пензы с требованием возвратить ей переплату по договору аренды земельного участка №322 от 18.04.2018 в размере 169 489,98 руб.

07.02.2019 года сообщением №7/747 Управление муниципального имущества администрации г. Пензы отказало ФИО1 в возврате переплаты по договору аренды, в обоснование, ссылаясь на п.5.4 данного договора, в соответствии с которым в случае досрочного расторжения договора арендная плата возврату не подлежит.

Обращаясь в суд с названным административным иском, ФИО1 полагает, что отказ Управление муниципального имущества администрации г. Пензы в выплате ей излишне уплаченных денежных средств по договору аренды спорного земельного участка нарушает её права и законные интересы, вследствие чего арендная плата, полученная ответчиком за период после приобретения ею имущества, является неосновательным обогащением.

Анализ собранных по делу доказательств в их совокупности приводят суд к выводу о возможности удовлетворения требований административного истца. При этом суд исходит из следующего.

Согласно статье 264 ГК РФ земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

На основании п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Отказывая в удовлетворении заявления ФИО1 о возврате денежных средств, ответчик сослался на положения п. 5.4 договора аренды земельного участка от 18.04.2018 года, регулирующие расторжение договора. Так, согласно вышеуказанному пункту договора, в случае досрочного расторжения договора внесенная арендная плата возврату не подлежит.

Однако Управлением муниципального имущества администрации г. Пензы не учтено, что в настоящем случае имело место фактически не расторжение договора, а прекращение обязательств сторон в силу закона, а именно ст. 413 ГК РФ, которой предусмотрено, что обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

Иное законом не предусмотрено, и не вытекает из существа обязательства, поскольку в связи с возникновением права собственности на арендованный земельный участок, ФИО1, являясь арендатором, стала одновременно и арендодателем, так как именно собственнику земельного участка принадлежит право пользования и распоряжения им, в том числе, в виде сдачи его в аренду, как указано в п. 1 ст. 260 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (п. 2 ст. 224 ГК РФ).

Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи, а покупатель владеет приобретенным имуществом на основании договора.

После регистрации права собственности на земельный участок за истцом, продолжение использования средств, полученных за дальнейший срок аренды, явно выходит за рамки содержания договора, так как Управление муниципального имущества администрации г. Пензы не может обеспечить предоставление аренды спорного участка, и, соответственно, полученная за дальнейший срок аренды денежная сумма неосновательно сберегается ответчиком.

Принимая во внимание то, что арендные платежи административным истцом произведены в полном объеме за пользование земельным участком за год вперед, в то время как фактически на основании договора аренды земельным участком ФИО1 владела меньше предусмотренных договором сроков, суд приходит к выводу о незаконности отказа ответчика, изложенного в сообщении от 07.02.2019 №7/747, в возврате истице излишне уплаченных сумм по договору аренды земельного участка.

Довод представителя ответчика о том, что основанием для отказа в иске являются положения договора аренды №322 от 18.04.2018 года, содержащие соглашение сторон о том, что в случае расторжения договора арендная плата возврату не подлежит, суд во внимание не принимает, поскольку он основан на неправильном толковании норм материального права.

Так, прекращение обязательств регулируется главой 25 ГК РФ. Обязательства прекращаются исполнением (ст.408 ГК РФ), отступным (ст.409 ГК РФ), зачетом (ст.410 ГК РФ), совпадением должника и кредитора в одном лице (ст.413 ГК РФ), новацией (ст.414 ГК РФ), прощением долга (ст.415 ГК РФ), невозможностью исполнения (ст.416 ГК РФ), на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления (ст.417 ГК РФ), смертью гражданина (ст.418 ГК РФ), ликвидацией юридического лица (ст.419 ГК РФ). В данном случае обязательство прекратилось в соответствии со ст.413 ГК РФ, согласно которой обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

Изменение и расторжение договора регулируется главой 29 ГК РФ.

Таким образом, прекращение договора и расторжение договора являются разными по своей правовой природе и правовым последствиям.

На основании п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

В силу ст. 1103 ГК РФ правила о неосновательном обогащении подлежат применению также к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

В рассматриваемом споре под неосновательностью пользования следует понимать отсутствие оснований для безвозмездного пользования спорным земельным участком, а под неосновательным обогащением - денежные средства, которые исходя из принципа платности землепользования, установленного подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 и статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, должно выплачивать лицо, пользующееся земельным участком в размере, предусмотренном для правоотношений аренды земельного участка.

Таким образом, лицо, использующее объекты нежилого фонда, земельный участок, не внося за это плату, тем самым неосновательно сберегает собственные денежные средства за счет собственника недвижимого имущества, в связи с чем, с него может быть взыскано неосновательное обогащение в размере сбереженной им арендной платы.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что Управление муниципального имущества г. Пензы необоснованно уклоняется от возврата части оплаты пользования спорным земельным участком, в связи с чем, соответствующие денежные средства подлежат взысканию в пользу истца.

Однако, при определении размера полученной ответчиком арендной платы, подлежащей возврату истице, суд не может согласиться ни с расчетом истца, ни с расчетом ответчика, и при этом, исходит из следующего.

Как установлено судом, 21.01.2019 года между ФИО1 и Управлением муниципального имущества администрации г. Пензы был заключен договор №13543 купли-продажи арендованного истцом земельного участка площадью 868 кв.м, расположенного по адресу: Адрес собственность. Регистрация права собственности на земельный участок за истицей была произведена 21.02.2019 года.

Согласно ст. 223 п. 2 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 551 п. 1 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу положений пп. 7 п. 1 ст. 1 и ст. 65 ЗК РФ до государственной регистрации перехода права собственности на землю, обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы. Таким образом, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в период действия договора аренды, заключивший в установленном порядке с арендодателем договор купли-продажи земельного участка, обязан уплачивать арендную плату до момента государственной регистрации перехода права собственности на землю.

А поэтому расчет суммы неосновательного обогащения, подлежащего взысканию с ответчика в пользу истицы, является следующим:

- период пользования арендованным земельным участком составляет: с 18.04.2018 года по 20.02.2019 года;

- период неосновательного обогащения с 21.02.2019 года (с момента перехода истцу права собственности на земельный участок) и до 17.04.2019 года - 56 дней x 1928,62 руб. (703 948 руб. /365) = 108 002,72 рубля.

Учитывая изложенное, с Управления муниципального имущества города Пензы в пользу ФИО1 подлежит взысканию неосновательное обогащение в размере 108 002,72 руб.

С учетом изложенного, суд считает возможным частично удовлетворить требования ФИО1

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск ФИО1 удовлетворить частично.

Признать незаконным отказ Управления муниципального имущества администрации г. Пензы, изложенный в письме от 07.02.2019 года №7/747, в возврате ФИО1 излишне уплаченных сумм по договору аренды земельного участка №322 от 18.04.2018 года.

Взыскать с Управления муниципального имущества города Пензы в пользу ФИО1 денежные средства в размере 108 002 рубля 72 копейки.

В остальной части иск ФИО1 оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Ленинский районный суд г. Пензы в течение месяца со дня вынесения.

Мотивированное решение изготовлено 12 ноября 2019 года.

Судья О.В. Богатов