Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Радченко Д.В., Радченко К.А. к Марковой Н.Н., Домрачеву А.В. о расторжении договора купли – продажи объектов недвижимости, признании прекращенными обязательств, возникших из договора купли-продажи доли объектов недвижимого имущества, прекращении права общей долевой собственности на объекты недвижимости, обязании возвратить объекты недвижимости, восстановлении сведений о праве собственности на объекты недвижимости,

У С Т А Н О В И Л:

Радченко Д.В., Радченко К.А. обратились в суд с иском к Марковой Н.Н., Домрачеву А.В. о расторжении договора купли – продажи объектов недвижимости, признании прекращенными обязательств, возникших из договора купли-продажи доли объектов недвижимого имущества, прекращении права общей долевой собственности на объекты недвижимости, обязании возвратить объекты недвижимости, восстановлении сведений о праве собственности на объекты недвижимости.

В судебном заседании представитель истцов Радченко Д.В., Радченко К.А. – Савченко А.В., действующий на основании доверенности от 07.12.2015 г., заявленные исковые требования поддержал и пояснил, что Радченко Д.В. на праве собственности принадлежал земельный участок площадью 763 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...), имеющий кадастровый номер 000, относящийся к категории земель населенных пунктов и предназначенный под индивидуальную жилую застройку, право собственности на который возникло у истца на основании договора купли-продажи земельного участка от 11.11.2009 г. Кроме того, на основании решения Анапского районного суда от 23.05.2012 г. за Радченко Д.В. было зарегистрировано право собственности на жилой дом площадью 578,6 кв.м. с кадастровым номером 000, расположенный на указанном земельном участке по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...). Принадлежавшие Радченко Д.В. земельный участок площадью 763 кв.м. и жилой дом площадью 578,6 кв.м., расположенные по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...), в соответствии с правилами ст. 34 СК РФ являлись совместной супружеской собственностью Радченко Д.В и Радченко К.А., поскольку данное недвижимое имущество было приобретено одним из супругов в период брака, в связи с чем в силу требований ст. 33 СК РФ на это имущество распространялся законный режим имущества супругов. 26.02.2015 г. между Радченко Д.В. как продавцом и Марковой Н.Н. как покупателем был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества: земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...) с рассрочкой платежа. На совершение сделки по отчуждению Радченко Д.В. указанных земельного участка и жилого дома, являющихся совместной супружеской собственностью, было получено нотариально удостоверенное согласие его супруги Радченко К.А. Положениями ч. 1 ст. 454 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. На основании ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Согласно ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором. Статьей 489 ГК РФ предусмотрена возможность приобретения товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей. Условиями указанного договора купли-продажи от 26.02.2015 г. была определена цена отчуждаемого недвижимого имущества – 6 000 000 рублей, из которых 5 400 000 рублей стоимость земельного участка и 600 000 рублей стоимость жилого дома, при этом пунктом 3 договора был установлен следующий график платежей: 500 000 рублей в день подписания договора купли-продажи с рассрочкой платежа, из которых 400 000 рублей выплачивается в счет стоимости земельного участка, а 100 000 рублей в счет стоимости жилого дома; 1 100 000 рублей в срок до 25.04.2015 г., из которых 1 000 000 рублей выплачивается в счет стоимости земельного участка, а 100 000 рублей в счет стоимости жилого дома; 1 100 000 рублей в срок до 25.05.2015 г., из которых 1 000 000 рублей выплачивается в счет стоимости земельного участка, а 100 000 рублей в счет стоимости жилого дома; 1 100 000 рублей в срок до 25.06.2015 г., из которых 1 000 000 рублей выплачивается в счет стоимости земельного участка, а 100 000 рублей в счет стоимости жилого дома; 1 100 000 рублей в срок до 25.07.2015 г., из которых 1 000 000 рублей выплачивается в счет стоимости земельного участка, а 100 000 рублей в счет стоимости жилого дома; 1 100 000 рублей в срок до 25.08.2015 г., из которых 1 000 000 рублей выплачивается в счет стоимости земельного участка, а 100 000 рублей в счет стоимости жилого дома. Таким образом, заключенный между Радченко Д.В. и Марковой Н.Н. договор купли-продажи от 26.02.2015 г. по своей правовой природе является договором о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа. На основании ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться залогом. Исходя из ч. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. В силу ст. 2 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-03 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства, основанного на купле-продаже, при этом в силу ст. 5 данного закона предметом ипотеки могут быть как земельные участки, так и жилые дома. Согласно п. 6 договора земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...), с момента государственной регистрации права собственности Марковой Н.Н. находятся в залоге у Радченко Д.В. до момента полной оплаты стоимости объектов недвижимости, то есть до исполнения обязательства, возникшего из договора купли-продажи, в связи с чем в отношении указанной недвижимости зарегистрирована ипотека в силу закона 03.03.2015 г. В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Согласно ст. 310 ГК РФ не допускается односторонний отказ от исполнения обязательств. В нарушение установленного п. 3 договора купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа от 26.02.2015 г. графика платежей Маркова Н.Н. в срок до 25.04.2015 г. не оплатила Радченко Д.В. очередной платеж в размере 1 100 000 рублей. Пунктом 6 договора также было предусмотрено право Марковой Н.Н. отчуждать приобретенное недвижимое имущество в целом или его часть только с письменного согласия Радченко Д.В. В соответствии с условиями договора купли-продажи от 27.04.2015 г. Маркова Н.Н. продала Домрачеву А.В. 16635/76300 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: Краснодарский край, Анапский район(...) а также 12615/57860 в праве общей долевой собственности на жилой дом, находящийся на этом участке, из п. 13 договора усматривается, что Домрачев А.В. был уведомлен о наличии зарегистрированной в отношении приобретаемой им недвижимости ипотеки. На совершение сделки по отчуждению долей в праве собственности на являющееся предметом залога недвижимое имущество было получено согласие залогодержателя Радченко Д.В. в лице его представителя Ш.Д.Р., наделенной соответствующими полномочиями выданной на ее имя Радченко Д.В. доверенностью от 09.04.2015 г., которая 27.04.2015 г. обратилась с заявлением на имя руководителя Анапского отдела Управления Росреестра по Краснодарскому краю о даче согласия на совершение Марковой Н.Н. сделки по отчуждению части недвижимого имущества в пользу Домрачева А.В. В силу ч. 1 ст. 353 ГК РФ в случае перехода права собственности на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу. Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное. В соответствии с ч. 1 ст. 38 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем. Исходя из смысла ч. 2 ст. 353 ГК РФ Домрачев А.В. несет вытекающие из залога последствия неисполнения обеспеченного залогом обязательства, возникшего из договора купли-продажи от 26.02.2015 г. соразмерно перешедшей к нему части недвижимого имущества. Учитывая изложенное, обязанность внесения платежей в соответствии с установленным п. 3 договора купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа от 26.02.2015 г. графиком возлагается не только на Маркову Н.Н., но и на Домрачева А.В. соразмерно принадлежащим им долям в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 763 кв.м. с кадастровым номером 000 и жилой дом площадью 578,6 кв.м. с кадастровым номером 000 расположенные по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...), при этом последний несет обязанность и по внесению неисполненного Марковой Н.Н. в срок до 25.04.2015 г. платежа. Вместе с тем, до настоящего времени ни Марковой Н.Н., ни Домрачевым А.В. обязательства по внесению платежей по договору купли-продажи от 26.02.2015 г. не исполняются, произведена оплата только первого платежа в размере 500 000 рублей, в то время как сроком последнего платежа, внесением которого обязательства по оплате недвижимого имущества, возникшие из договора от 26.02.2015 г., считались бы исполненными, является 25.08.2015 г. В соответствии с ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Существенность нарушения договора должна оцениваться судом с учетом всех обстоятельств дела. Частью 2 ст. 489 ГК РФ предусмотрено, что когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара. Таким образом, для расторжения договора купли-продажи товара в рассрочку необходимо наличие совокупности условий: нарушение покупателем установленных сроков оплаты за полученный товар, сумма произведенной оплаты за полученный товар должна составлять менее половины его стоимости, волеизъявление продавца на возврат имущества. Невнесение Марковой Н.Н. и Домрачевым А.В. платежей в соответствии с установленным договором от 26.02.2015 г. графиком свидетельствует о неисполнении ими надлежащим образом предусмотренной договором купли-продажи недвижимости обязанности по уплате Радченко Д.В. стоимости земельного участка и находящегося на нем жилого дома по адресу: Краснодарский край, Анапский район(...) в размере 5 500 000 рублей, что является существенным нарушением условий договора, так как повлекло для истцов такой ущерб, в результате которого они в значительной степени лишились того, на что были вправе рассчитывать при заключении договора по возмездному отчуждению недвижимого имущества, являющегося совместной супружеской собственностью, при этом сумма внесенных ответчиками платежей не превышает половины цены указанной недвижимости, определенной условиями договора от 26.02.2015 г., допущенные существенные нарушения условий договора являются основанием, предусмотренным ст. 450 ГК РФ, для расторжения договора и возврата недвижимости Радченко Д.В. В соответствии с абз. 3 п. 65 совместного постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ. В силу ч. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем, согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст.ст. 1102, 1104 ГК РФ. Исходя из приведенных норм, право требования на основании ст.ст. 1102, 1104 ГК РФ возврата переданного покупателю имущества в натуре возникает у продавца, не получившего оплаты указанного имущества, в случае расторжения договора купли-продажи этого имущества. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца (также п. 65 Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 г. № 10/22). С учетом того обстоятельства, что в силу требований ст. 353 ГК РФ Домрачев А.В. является правопреемником Марковой Н.Н. в обеспеченном залогом обязательстве соразмерно перешедшей к нему части недвижимого имущества, он, не являясь стороной договора купли-продажи от 26.02.2015 г., несет вытекающие из него обязанности по внесению платежей в соответствии с установленным этим договором графиком, при этом неисполнение этой обязанности как Марковой Н.Н., так и Домрачевым А.В. образует предусмотренные ст. 450 ГК РФ основания для расторжения договора купли-продажи от 26.02.2015 г. Учитывая, что возникшие у Домрачева А.В. обязательства из договора купли-продажи от 27.04.2015 г. являются производными от основного договора купли-продажи от 26.02.2015 г., расторжение договора купли-продажи от 26.02.2015 г. вследствие существенного нарушения ответчиками его условий, исходя из положений ст. 453 ГК РФ влечет прекращение обязательств, вытекающих как из договора купли-продажи от 26.02.2015 г., так и из договора купли-продажи от 27.04.2015 г. В порядке выполнения требований ч. 2 ст. 452 ГК РФ о досудебном порядке расторжения договора Радченко Д.В. в адрес ответчиков были направлены предложения о расторжении договора, из которого возникли обязательства, не исполненные Марковой Н.Н. и Домрачевым А.В., и возврате неоплаченного по договору купли-продажи недвижимого имущества, однако, в установленный в предложении срок до 18.12.2015 г. ответ от указанных лиц не получен, более того, они, будучи уведомленными о содержании направленных истцом Радченко Д.В. телеграмм, отказались от их получения, вследствие чего установленный ст. 452 ГК РФ досудебный порядок расторжения договора считается выполненным. С учетом разъяснений, содержащихся в абз. 4 п. 65 Постановления Пленумов № 10/22, в связи с расторжением договора купли-продажи от 26.02.2015 г. и признанием прекращенными обязательств, вытекающих как из этого договора, так и из договора купли-продажи от 27.04.2015 г., у истцов возникает право требования возврата спорных объектов недвижимости продавцу Радченко Д.В. на основании ст.ст. 1102, 1104 ГК РФ. Залог является обеспечительным обязательством и согласно ст. 352 ГК РФ прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. В силу ч. 2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. Учитывая то обстоятельство, что договор купли-продажи недвижимости от 26.02.2015 г., на основании которого возникло обременение спорного имущества ипотекой в силу закона, подлежит расторжению в судебном порядке в связи с существенным нарушением его условий, то и акцессорное залоговое обязательство также подлежит прекращению в силу п. 1 ч. 1 ст. 352 ГК РФ с погашением в ЕГРП записей о регистрации ипотеки в отношении земельного участка площадью 763 кв.м. с кадастровым номером 000, жилого дома площадью 578,6 кв.м. с кадастровым номером 000, расположенных по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...) Учитывая изложенное, просит суд расторгнуть договор купли-продажи земельного участка площадью 763 кв.м. с кадастровым номером 000 и жилого дома площадью 578,6 кв.м. с кадастровым номером 000, расположенных по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...) с рассрочкой платежа, заключенный 26.02.2015 г. между Радченко Д.В. как продавцом и Марковой Н.Н. как покупателем, и прекратить возникшие из него обязательства. Признать прекращенными обязательства, возникшие из договора купли-продажи 16635/76300 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, 12615/57860 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенные по адресу: Краснодарский край, Анапский район(...), заключенного 27.04.2015 г. между Марковой Н.Н. и Домрачевым А.В. Прекратить право общей долевой собственности Марковой Н.Н., Домрачева А.В. на земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...) погасить в ЕГРП записи о правах Марковой Н.Н. и Домрачева А.В. на данное недвижимое имущество. Обязать Маркову Н.Н., Домрачева А.В. возвратить Радченко Д.В. земельный участок площадью 763 кв.м. с кадастровым номером 000 и жилой дом площадью 578,6 кв.м. с кадастровым номером 000, расположенные по адресу: Краснодарский край, Анапский район(...). Зарегистрировать право собственности Радченко Д.В. на земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...) Погасить в ЕГРП записи о регистрации ипотеки в отношении земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...). Взыскать с ответчиков в пользу истцов расходы по оплате государственной пошлины.

Представитель ответчика Домрачева А.В. – Азбенова Ю., действующая на основании доверенности от 13.11.2015 г., возражала против удовлетворения иска Радченко Д.В. и Радченко К.А., пояснила, что ранее истцами в Анапский районный суд был подан иск о признании сделок недействительными и применении последствий их недействительности. По первому исковому заявлению истцы, злоупотребляя своими процессуальными правами, не являлись в суд, не предпринимали никаких действий, которые бы показывали наличие у них реального правового интереса по делу. В итоге определением Анапского районного суда от 17.12.2015 г. первый иск Радченко Д.В. и Радченко К.А. был оставлен без рассмотрения. Однако, через пять дней со дня оставления заявления по первому иску без рассмотрения, 22.12.2015 г. истцами подан новый иск. Считает, что у истцов не было никаких препятствий в том, чтобы поддерживать первоначально поданный иск, но они вместо этого решили, без извещения суда об отсутствии у них правового интереса по первому делу, тут же инициировать второе, втягивая ответчиков во второе подряд судебное разбирательство. Учитывая, что ответчик Домрачев А.В. проживает в Москве и вынужден обеспечивать регулярное обеспечение участия в целой череде судебных заседаний по процессам, инициируемым истцами, их позиция направлена на причинение ему вреда и создание ему явных препятствий как в виде необходимости ведения дела, так и путем ограничения его прав на долю в недвижимом имуществе, которая, после наложения ареста по первоначальному делу, уже вновь арестована по инициативе истцов. Таким образом, истцы по настоящему делу проявляют недобросовестность в осуществлении ими своих процессуальных прав. В соответствии со ст. 35 ГПК РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами. Просит суд при оценке правовых обстоятельств по настоящему делу учитывать данный аспект, характеризующий намерения истцов. Анализ исковых требований истцов также свидетельствует о том, что они допускают злоупотребление своими правами, предъявляя заведомо необоснованные требования, основанные на искажении правовых обстоятельств дела, ссылки на права, срок действия которых заведомо истек. Истцы выдают права и обязанности по отношениям о залоге за права и обязанности по договору купли-продажи. Их требование к Марковой Н.Н. опирается на действительно заключенный между ними договор купли-продажи от 26.02.2015 г., а для того, чтобы обосновать требования к Домрачеву А.В., истцы совершают подмену правовых понятий. В соответствии со ст. 38 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к новому приобретателю заложенного имущества переходят обязанности залогодателя по договору об ипотеке. Аналогичным образом абз. 2 ч. 1 ст. 353 ГК РФ устанавливает, что правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя. В соответствии с ч. 2 ст. 1 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное. Обязательство, основанное на договоре купли-продажи, и обязательство, основанное на залоге – это различные обязательства. Одно из них, купля-продажа, основное, второе, залог – производное от него, которое существует исключительно для того, чтобы обеспечить выполнение основного обязательства. Права и обязанности сторон в рамках этих обязательств – это разные права и обязанности. Так, в силу договора купли-продажи обязанности покупателя имущества – принять его и оплатить установленную за него цену (ст. 454 ГК РФ). В силу обязательства о залоге обязанности залогодателя – обеспечивать сохранность заложенного имущества, поддерживать его в исправном состоянии, предоставлять залогодержателю возможность проверки состояния заложенного имущества и т.д. (ст.ст. 30-36 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст.ст. 343-346 ГК РФ и др.). При переходе залога к новому приобретателю, на него переходят именно права и обязанности залогодателя, то есть обеспечивать сохранность заложенного имущества, ремонтировать его, принимать меры к его защите и пр. Права и обязанности залогодателя в отношениях по залогу не могут быть тождественными правам и обязанностям покупателя по договору купли-продажи, это было бы абсурдным, так как означало бы, что обязательство по купле-продаже (основное) и обязательство по залогу (обеспечительное, вспомогательное) представляют собой одно и то же. В частности, различие этих обязательств может быть проиллюстрировано тем, что в соответствии с ч. 2 ст. 329 ГК РФ недействительность соглашения об обеспечении исполнения обязательства не влечет недействительности соглашения, из которого возникло основное обязательство. Обязанность оплатить товар – это обязанность именно покупателя по договору купли-продажи, которой посвящена отдельная норма закона ст. 486 ГК РФ. Это отнюдь не обязанность залогодателя по договору о залоге. Ни в параграфе 3 гл. 23 ГК РФ «Залог», ни в Законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не установлено такой обязанности залогодателя, как обязанность оплатить товар. С учетом этого, указание в иске на то, что обязанность внесения платежей в соответствии с установленным п. 3 договора купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа от 26.02.2015 г. графиком возлагается не только на Маркову Н.Н., но и на Домрачева А.В. соразмерно принадлежащим им долям, не основано на законе и является надуманным, нацеленным на создание видимости того, что предъявленный к Домрачеву А.В. иск основан на каких-то правовых основаниях. Обращенное к Домрачеву А.В. требование признать прекращенными обязательства, возникшие из договора купли-продажи долей в праве общей долевой собственности, не основано на законе и явно надуманно. В ГК РФ среди способов защиты гражданских прав, указанных в ст. 12 ГК РФ, такой способ защиты, как признание обязательства прекращенным отсутствует. Согласно ст. 407 ГК РФ обязательство может быть прекращено по требованию одной из его сторон в случаях, установленных законом или договором. Однако истцы вообще не являются сторонами обязательства по договору между Марковой Н.Н. и Домрачевым А.В. и не могут требовать его исполнения. Более того, в своем иске истцы не указывают никаких оснований, по которым такое обязательство могло бы прекратиться. В законе не существует каких-либо ситуаций или правовых конструкций, когда один договор купли-продажи был бы производным от другого договора купли-продажи, а второй был бы по отношению к нему основным. Каждый договор купли-продажи является самостоятельной сделкой, терминология «производный» и «основной» применительно к договорам купли-продажи законом не применяется. Из ст. 453 ГК РФ не следует, что расторжение договора между истцами и Марковой Н.Н., влечет какие бы то ни было правовые последствия для другого, самостоятельного и юридически действительного договора. Так, согласно ч. 2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. Домрачев А.В. не является стороной договора от 26.02.2015 г., а обязательства, возникшие из договора от 27.04.2015 г., – это иные обязательства, нежели те, которые возникли из договора от 26.02.2015 г. Истцы вправе требовать прекращения обязательств по договору от 26.02.2015 г., но лишь в той части, в которой эти права и обязанности связаны с Марковой Н.Н. В той части, в которой доля в праве на соответствующее имущество законно приобретена другим лицом, право на иск у Радченко Д.В. отсутствует. Основания прекращения обязательств установлены в гл. 26 ГК РФ, ни на одно из них истцы не ссылаются. Таким образом, требование о прекращении обязательства по договору между Марковой Н.Н. и Домрачевым А.В. не основано на законе и не подлежит удовлетворению. Требование о прекращении права общей долевой собственности в отношении Домрачева А.В. также не основано на каких-либо законных основаниях. Статьей 35 Конституции РФ установлен принцип неприкосновенности собственности, не допускается произвольное лишение кого-либо его имущества, иначе как в случаях и порядке, предусмотренных законом. Такое же право установлено ст. 1 дополнительного протокола Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод. В соответствии со ст. 235 ГК РФ право собственности может быть прекращено по воле собственника. Принудительное изъятие имущества у собственника не допускается, кроме случаев, установленных законом. Такие случаи установлены в ч. 2 ст. 235 ГК РФ. Ни один из них не имеет место применительно к иску, предъявленному к Домрачеву А.В. Истцы, требуя изъять у Домрачева А.В. имущество помимо его воли, даже не приводят ни одного основания, по которому его право собственности могло бы быть прекращено помимо его воли. При этом, как и было отмечено, законность приобретения им доли в праве собственности на спорные земельный участок и дом в настоящем иске не оспаривается, и ранее предъявленный иск, где было требование о признании договора между Марковой Н.Н. и Домрачевым А.В. недействительным, оставлено судом без рассмотрения, и это определение вступило в законную силу. Таким образом, законность приобретения Домрачевым А.В. доли в жилом доме и земельном участке не оспаривается. Следовательно, право собственности, приобретенное Домрачевым А.В. по договору от 27.04.2015 г., действительно возникло. Оно также прошло государственную регистрацию и является действующим. Никаких правовых оснований для его прекращения истцы не приводят. Срок действия права залога недвижимости (ипотеки), на которое опираются истцы в своих требованиях, истек 25.08.2015 г. Истцы основывают свои требования на праве залога недвижимого имущества (ипотеке), возникшего в силу закону. Между тем, материалы дела свидетельствуют о том, что срок действия этого права истек: согласно выпискам из ЕГРП от 30.12.2015 г. в отношении жилого дома и земельного участка, ипотека в силу закона в отношении доли, принадлежащей Домрачеву А.В., установлена сроком с 03.03.2015 г. по 25.08.2015 г., причем речь идет именно об установлении ипотеки в силу закона в отношении Радченко Д.В. Сами истцы ссылаются в своем исковом заявлении на то, что ипотека в силу закона, на которую они опираются, возникла на основании именно тех записей о государственной регистрации права, применительно к которым государственная регистрация их права залога недвижимости (ипотеки) установлена на срок с 03.03.2015 г. по 25.08.2015 г. Пунктом 2 ст. 20 Законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной. В соответствии с ч. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Анализ изложенных норм права позволяет сделать вывод о том, что любой залог недвижимого имущества, независимо от основания его возникновения, подлежит государственной регистрации, так как государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Право залога недвижимости (ипотека) существует только при условии его государственной регистрации и только в тех пределах, в которых такая регистрация произведена, включая срок действия зарегистрированного права. Установив государственную регистрацию права залога недвижимости (ипотеки), возникшего в силу закона, на определенный срок, заявитель тем самым самостоятельно распорядился своим правом и ограничил его определенным сроком, поскольку органы государственной регистрации действуют на основании тех заявлений о государственной регистрации, которые подают им стороны соответствующих сделок и правовых отношений. Как следует из обстоятельств дела, в том числе из данных ЕГРП, истцы не возражали против такого установления срока действия их права, и не оспаривали тот факт, что оно зарегистрировано на срок до 25.08.2015 г., как это можно было бы сделать согласно ст. 27 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости»). Они также не воспользовались правом внести исправления, изменения или дополнения регистрационных записей в ЕГРП, предусмотренным ст. 23 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Полагает, что действия истцов представляют собой по сути «рейдерство». Телеграмма о том, чтобы Домрачев А.В. расторг договор между Радченко Д.В. и Марковой Н.Н., бессмысленна. Между Домрачевым А.В. и истцами не имеется никакого договора, который они заключали и который ответчик мог бы быть расторгнутым. Это один из элементов искусственного создания Радченко Д.В. видимости того, что Домрачев А.В. каким-то образом являюсь стороной заключенного 26.02.2015 г. договора купли-продажи и обязан его исполнять. О необходимости Домрачеву А.В. вносить платежи нет никакого упоминания в заявлении о согласовании договора между ним и Марковой Н.Н., который Шайдулина Д.Р., представитель Радченко Д.В., подала в органы государственной регистрации прав на недвижимость как одобрение сделки между ними. Если бы Радченко Д.В. рассматривали это как упущение своего представителя, они имели достаточно времени, чтобы предложить ответчику производить платежи по этому договору и предоставить реквизиты для этого. Иск, предъявленный к Радченко Д.В., не подлежит также удовлетворению в силу правила о защите прав добросовестного приобретателя. Исковые требования не основываются на том, что Домрачев А.В., совершая данную сделку, знал или должен был знать о том, что имело место наличие каких-либо пороков сделки. Равным образом он не имеет никаких обязательств перед истцами по сделке между ними и Марковой Н.Н., которую последняя исполнила ненадлежащим образом. Следовательно, Домрачев А.В. является добросовестным приобретателем, на которого распространяется соответствующая защита прав добросовестного приобретателя. Согласно иску, спорное имущество в виде земельного участка и жилого дома выбыло из владения истца по его воле; он самостоятельно распорядился им, добровольно совершив договор купли-продажи и передав дом и земельный участок во исполнение сделки. Факт выбытия имущества из владения истца по его воле подтверждается непосредственно самим истцом в исковом заявлении. В соответствии со ст. 302 ГК РФ, Постановлением Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 г. № б-П не может быть истребовано имущество от добросовестного приобретателя. Принимая во внимание изложенное, просит суд отказать в удовлетворении иска Радченко Д.В. и Радченко К.А.

Ответчик Домрачев А.В., надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания, в суд не явился, поступило ходатайство, согласно которому просит рассмотреть дело в его отсутствие.

Истцы Радченко Д.В., Радченко К.А., ответчица Маркова Н.Н., представитель третьего лица Анапского отдела Управления Росреестра по КК, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд не явились, с ходатайствами об отложении судебного заседания либо о рассмотрении дела в их отсутствие не обращались.

Учитывая мнение участников судебного заседания, требования ст. 167 ГПК РФ, суд приходит к выводу о том, что неявка указанных лиц не препятствует рассмотрению дела и находит возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Заслушав представителя истцов Радченко Д.В., Радченко К.А. – Савченко А.В., представителя ответчика Домрачева А.В. – Азбенову Ю., исследовав и оценив представленные письменные доказательства, суд находит заявленные Радченко Д.В. и Радченко К.А. исковые требования законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно выпискам из ЕГРП от 15.09.2015 г. в настоящее время собственниками земельного участка по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...) на 16635/76300 долей является Домрачев А.В., а 59665/76300 долей – Маркова Н.Н., собственниками жилого дома по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...) на 12615/57860 долей является Домрачев А.В., а 45245/57860 долей – Маркова Н.Н.

Из материалов регистрационного дела следует, что Радченко Д.В. на основании договора купли-продажи земельного участка от 11.11.2009 г. принадлежал на праве собственности земельный участок площадью 763 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...) с кадастровым номером 000, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под индивидуальную жилую застройку, что также усматривается из свидетельства о государственной регистрации права серии 000 от 02.12.2009 г.

Право собственности Радченко Д.В. на жилой дом площадью 578,6 кв.м. с кадастровым номером 000, расположенный на указанном земельном участке по адресу: Краснодарский край, Анапский район(...), было зарегистрировано на основании решения Анапского районного суда от 23.05.2012 г. по гражданскому делу 000, вступившего в законную силу 26.06.2012 г., что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права серии 000 от 20.09.2013 г.

Согласно ст. 33 СК РФ законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности. В соответствии с ч. 1 ст. 34 СК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

Принадлежавшие Радченко Д.В. земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...), в соответствии с правилами ст. 34 СК РФ являлись совместной супружеской собственностью Радченко Д.В и Радченко К.А., так как указанное недвижимое имущество было приобретено одним из супругов в период брака, в связи с чем в силу требований ст. 33 СК РФ на это имущество распространялся законный режим имущества супругов.

В соответствии с договором купли-продажи с рассрочкой платежа от 26.02.2015 г. продавец Радченко Д.В. продал покупателю Марковой Н.Н. земельный участок площадью 763 кв.м. и жилой дом площадью 578,6 кв.м., расположенные по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...)

На совершение сделки по отчуждению Радченко Д.В. указанных земельного участка и жилого дома, являющихся совместной супружеской собственностью, было получено нотариально удостоверенное Согласие 000 от 20.02.2015 г. от его супруги Радченко К.А.

В соответствии с ч. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

Статьей 486 ГК РФ установлено, что покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Согласно ч. 1 ст. 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором.

Согласно ч. 1 ст. 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

Условиями договора купли-продажи с рассрочкой платежа от 26.02.2015 г. была определена цена отчуждаемого недвижимого имущества, находящегося по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...) в размере 6 000 000 рублей, из которых 5 400 000 рублей – стоимость земельного участка и 600 000 рублей – стоимость жилого дома, при этом п. 3 договора был установлен следующий график платежей:

- 500 000 рублей в день подписания договора купли-продажи с рассрочкой платежа, из которых 400 000 рублей выплачивается в счет стоимости земельного участка, 100 000 рублей в счет стоимости жилого дома;

- 1 100 000 рублей в срок до 25.04.2015 г., из которых 1 000 000 рублей выплачивается в счет стоимости земельного участка, 100 000 рублей в счет стоимости жилого дома;

- 1 100 000 рублей в срок до 25.05.2015 г., из которых 1 000 000 рублей выплачивается в счет стоимости земельного участка, 100 000 рублей в счет стоимости жилого дома;

- 1 100 000 рублей в срок до 25.06.2015 г., из которых 1 000 000 рублей выплачивается в счет стоимости земельного участка, 100 000 рублей в счет стоимости жилого дома;

- 1 100 000 рублей в срок до 25.07.2015 г., из которых 1 000 000 рублей выплачивается в счет стоимости земельного участка, 100 000 рублей в счет стоимости жилого дома;

- 1 100 000 рублей в срок до 25.08.2015 г., из которых 1 000 000 рублей выплачивается в счет стоимости земельного участка, 100 000 рублей в счет стоимости жилого дома.

Таким образом, заключенный между Радченко Д.В. и Марковой Н.Н. договор купли-продажи недвижимости от 26.02.2015 г. по своей правовой природе является договором о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа.

На основании указанного договора купли-продажи от 26.02.2015 г. было зарегистрировано право собственности Макаровой Н.Н. на спорные объекты недвижимого имущества.

Статьей 329 ГК РФ предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться залогом.

Согласно ч. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-03 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу ст. 5 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» земельные участки и жилые дома могут быть предметом ипотеки.

Согласно п. 6 договора купли-продажи с рассрочкой платежа от 26.02.2015 г. земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...), с момента государственной регистрации права собственности Марковой Н.Н. находятся в залоге у Радченко Д.В. до момента полной оплаты стоимости объектов недвижимости, то есть до исполнения обязательства, возникшего из договора купли-продажи.

Согласно выпискам из ЕГРП от 15.09.2015 г. в отношении спорного земельного участка, расположенного по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...) 03.03.2015 г. зарегистрирована ипотека в силу закона, запись о регистрации 000, в отношении жилого дома, находящегося на указанном земельном участке, 03.03.2015 г. зарегистрирована ипотека, запись о регистрации 000.

В соответствии с положениями ч.ч. 1, 2 ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований.

Статьей 309 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Согласно ч. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В нарушение установленного п. 3 договора купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа от 26.02.2015 г. графика платежей покупатель Маркова Н.Н. в срок до 25.04.2015 г. не оплатила Радченко Д.В. очередной платеж в размере 1 100 000 рублей, равно как и не оплачивала последующие платежи.

Пунктом 6 указанного договора купли-продажи также было предусмотрено право Марковой Н.Н. отчуждать приобретенное недвижимое имущество в целом или его часть с письменного согласия Радченко Д.В.

Согласно договору купли-продажи недвижимости от 27.04.2015 г. Маркова Н.Н. продала Домрачеву А.В. 16635/76300 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 763 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...), с кадастровым номером 000, а также 12615/57860 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом площадью 578,6 кв.м. с кадастровым номером 000, находящийся на указанном земельном участке.

Из п. 13 данного договора купли-продажи следует, что покупатель Домрачев А.В. был уведомлен о наличии зарегистрированной в отношении приобретаемой им недвижимости ипотеки.

В соответствии с заявлением от 27.04.2015 г. Ш.Д.Р., наделенная соответствующими полномочиями выданной на ее имя Радченко Д.В. доверенностью от 09.04.2015 г., обратилась с заявлением на имя руководителя Анапского отдела Управления Росреестра по Краснодарскому краю о даче согласия на совершение Марковой Н.Н. сделки по отчуждению части недвижимого имущества в пользу Домрачева А.В., то есть на совершение сделки по отчуждению долей в праве собственности на являющееся предметом залога недвижимое имущество было получено согласие залогодержателя Радченко Д.В.

Согласно ч. 1 ст. 353 ГК РФ в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется. Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.

Согласно ч. 2 указанной статьи, если имущество залогодателя, являющееся предметом залога, перешло в порядке правопреемства к нескольким лицам, каждый из правопреемников (приобретателей имущества) несет вытекающие из залога последствия неисполнения обеспеченного залогом обязательства соразмерно перешедшей к нему части указанного имущества.

В соответствии с ч. 1 ст. 38 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

По смыслу ч. 2 ст. 353 ГК РФ ответчик Домрачев А.В. несет вытекающие из залога последствия неисполнения обеспеченного залогом обязательства, возникшего из договора купли-продажи от 26.02.2015 г., соразмерно перешедшей к нему части недвижимого имущества.

В связи с изложенным, обязанность внесения платежей в соответствии с установленным п. 3 договора купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа от 26.02.2015 г. графиком возлагается не только на Маркову Н.Н., но и на Домрачева А.В., соразмерно принадлежащим им долям в праве общей долевой собственности на земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: Краснодарский край, Анапский район(...), при этом Домрачев А.В. несет обязанность и по внесению неисполненного Марковой Н.Н. в срок до 25.04.2015 г. платежа.

Вместе с тем, как установлено в ходе рассмотрения гражданского дела, до настоящего времени ни Марковой Н.Н., ни Домрачевым А.В. обязательства по внесению платежей по договору купли-продажи от 26.02.2015 г. не исполняются, произведена оплата только первого платежа в размере 500 000 рублей, в то время как сроком последнего платежа, внесением которого обязательства по оплате недвижимого имущества считались бы исполненными, является 25.08.2015 г.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Частью 2 ст. 489 ГК РФ предусмотрено, что когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Таким образом, для расторжения договора купли-продажи товара в рассрочку необходимо наличие совокупности условий: нарушение покупателем установленных сроков оплаты за полученный товар, сумма произведенной оплаты за полученный товар должна составлять менее половины его стоимости, а также волеизъявление продавца на возврат имущества.

Невнесение ответчиками Марковой Н.Н. и Домрачевым А.В. платежей в соответствии с установленным договором купли-продажи с рассрочкой платежа от 26.02.2015 г. графиком свидетельствует о неисполнении ими надлежащим образом предусмотренной договором купли-продажи недвижимости обязанности по уплате Радченко Д.В. стоимости земельного участка и находящегося на нем жилого дома по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...) в размере 5 500 000 рублей, что является существенным нарушением условий договора, так как повлекло для истцов Радченко Д.В. и Радченко К.А. такой ущерб, в результате которого они в значительной степени лишились того, на что были вправе рассчитывать при заключении договора по возмездному отчуждению недвижимого имущества, являющегося совместной супружеской собственностью, при этом сумма внесенных ответчиками платежей не превышает половины цены указанной недвижимости, определенной условиями договора от 26.02.2015 г., в связи с чем суд находит, что допущенные существенные нарушения условий договора являются основанием, предусмотренным ст. 450 ГК РФ, для расторжения договора и возврата недвижимости Радченко Д.В.

В соответствии с абз. 3 п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.

Согласно абз. 4 указанного постановления Пленумов, в силу ч. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст.ст. 1102, 1104 ГК РФ.

Исходя из приведенных норм, право требования на основании ст.ст. 1102, 1104 ГК РФ возврата переданного покупателю имущества в натуре возникает у продавца, не получившего оплаты указанного имущества, в случае расторжения договора купли-продажи этого имущества.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца (абз. 5 п. 65 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г.).

С учетом того обстоятельства, что в силу требований ст. 353 ГК РФ Домрачев А.В. является правопреемником Марковой Н.Н. в обеспеченном залогом обязательстве соразмерно перешедшей к нему части недвижимого имущества, он, не являясь стороной по договору купли-продажи от 26.02.2015 г., несет вытекающие из него обязанности по внесению платежей в соответствии с установленным этим договором графиком, при этом неисполнение этой обязанности как Марковой Н.Н., так и Домрачевым А.В. образует основания для расторжения договора купли-продажи от 26.02.2015 г., предусмотренные ст. 450 ГК РФ.

Согласно ч. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор.

В соответствии с ч. 2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Принимая во внимание, что возникшие у Домрачева А.В. обязательства из договора купли-продажи от 27.04.2015 г. являются производными от договора купли-продажи от 26.02.2015 г., расторжение договора купли-продажи от 26.02.2015 г. вследствие существенного нарушения ответчиками его условий, исходя из положений ст. 453 ГК РФ влечет прекращение обязательств, вытекающих как из договора купли-продажи с рассрочкой платежа от 26.02.2015 г., так и из договора купли-продажи недвижимости от 27.04.2015 г.

Согласно ч. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

В порядке выполнения требований ч. 2 ст. 452 ГК РФ о досудебном порядке расторжения договора истцом Радченко Д.В. в адрес ответчиков были направлены предложения о расторжении договора, из которого возникли обязательства, не исполненные Марковой Н.Н. и Домрачевым А.В., и возврате неоплаченного по договору купли-продажи недвижимого имущества, однако в установленный в предложении срок до 18.12.2015 г. ответ от указанных лиц не получен.

В связи с расторжением договора купли-продажи с рассрочкой платежа от 26.02.2015 г. и признанием прекращенными обязательств, вытекающих как из этого договора, так и из договора купли-продажи недвижимости от 27.04.2015 г., у истцов возникает право требования возврата спорных объектов недвижимости продавцу Радченко Д.В. на основании ст.ст. 1102, 1104 ГК РФ.

Согласно ч. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

Согласно п. 1 ч. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Учитывая, что договор купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа от 26.02.2015 г., на основании которого возникло обременение спорного имущества ипотекой в силу закона, подлежит расторжению в судебном порядке в связи с существенным нарушением его условий, то и залоговое обязательство также подлежит прекращению в силу п. 1 ч. 1 ст. 352 ГК РФ с погашением в ЕГРП записей о регистрации ипотеки в отношении земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: Краснодарский край, Анапский район(...)

Согласно ст. 11 ГК РФ судом осуществляется защита нарушенных или оспоренных гражданских прав.

Статьей 3 ГПК РФ предусмотрено, что заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В связи с изложенными обстоятельствами, суд находит несостоятельными доводы представителя ответчика Домрачева А.В. – Азбеновой Ю. в обоснование возражений на исковые требования Радченко Д.В. и Радченко К.А. о злоупотреблении истцами своими процессуальными и материальными права, поскольку в ходе рассмотрения настоящего гражданского дела не установлено осуществления истцами прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действий в обход закона с противоправной целью, а также иного заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав, недопустимого ст. 10 ГК РФ.

Суд также считает необоснованной ссылку представителя ответчика на окончание срока действия ипотеки в отношении спорного недвижимого имущества, поскольку согласно ч. 1 ст. 408 ГК РФ обязательство прекращается надлежащим исполнением, однако оплата спорного недвижимого имущества по договору купли-продажи до настоящего времени не произведена, что дает право продавцу Радченко Д.В. обращаться в суд за защитой своих нарушенных прав.

Несостоятельными также суд находит доводы Азбеновой Ю., представляющей интересы ответчика, о добросовестности приобретения доли спорного недвижимого имущества ее доверителем Домрачевым А.В., так как по смыслу ст. 302 ГК РФ добросовестным приобретателем является гражданин, приобретшей имущество у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать, однако в данном случае Маркова Н.Н. не является лицом, не имевшим права отчуждать спорную недвижимость, а приобретателю Домрачеву А.В. было достоверно известно о наличии обременения в виде ипотеки в отношении покупаемого имущества.

В соответствии с требованиями ст.ст. 56, 57 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом, доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле. При этом согласно ст.ст. 4, 45, 46, 47, 56, 57 ГПК РФ обязанность доказывания лежит на сторонах, третьих лицах, заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, на прокуроре, органах, организациях и гражданах, подавших заявление в защиту иных лиц.

Согласно ч. 1 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

С учетом изложенного, требований закона, анализируя каждое из представленных доказательств, а также доказательства в их совокупности и взаимосвязи с позиции относимости, допустимости, достоверности и достаточности, суд находит подлежащими удовлетворению исковые требования Радченко Д.В., Радченко К.А. к Марковой Н.Н., Домрачеву А.В. о расторжении договора купли – продажи объектов недвижимости, признании прекращенными обязательств, возникших из договора купли-продажи доли объектов недвижимого имущества, прекращении права общей долевой собственности на объекты недвижимости, обязании возвратить продавцу спорные жилой дом и земельный участок, и восстановлении сведений о праве собственности на объекты недвижимости.

Согласно квитанции от 21.12.2015 г. истцом Радченко Д.В. при подаче искового заявления была оплачена государственная пошлина в суд в размере 1 800 рублей.

Принимая во внимание правила ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, предусматривающей, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, суд полагает необходимым взыскать с ответчиков в пользу истца понесенные судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 1 800 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л :

Иск Радченко Д.В., Радченко К.А. к Марковой Н.Н., Домрачеву А.В. о расторжении договора купли – продажи объектов недвижимости, признании прекращенными обязательств, возникших из договора купли-продажи доли объектов недвижимого имущества, прекращении права общей долевой собственности на объекты недвижимости, обязании возвратить объекты недвижимости, восстановлении сведений о праве собственности на объекты недвижимости – удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка площадью 763 кв.м. с кадастровым номером 000 и жилого дома площадью 578,6 кв.м. с кадастровым номером 000, расположенных по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...) с рассрочкой платежа, заключенный 26.02.2015 г. между Радченко Д.В., как продавцом, и Марковой Н.Н., как покупателем, и прекратить возникшие из него обязательства.

Признать прекращенными обязательства, возникшие из договора купли-продажи 16635/76300 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 763 кв.м. с кадастровым номером 000, 12615/57860 долей в праве общей долевой собственности на жилой дом площадью 578,6 кв.м. с кадастровым номером 000, расположенные по адресу: Краснодарский край, Анапский район(...) заключенного 27.04.2015 г. между Марковой Н.Н. и Домрачевым А.В..

Прекратить право общей долевой собственности Марковой Н.Н., Домрачева А.В. на земельный участок площадью 763 кв.м. с кадастровым номером 000, жилой дом площадью 578,6 кв.м. с кадастровым номером 000 расположенные по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...), погасить в ЕГРП записи о правах Марковой Н.Н. и Домрачева А.В. на данное недвижимое имущество.

Обязать Маркову Н.Н., Домрачева А.В. возвратить Радченко Д.В. земельный участок площадью 763 кв.м. с кадастровым номером 000 и жилой дом площадью 578,6 кв.м. с кадастровым номером 000, расположенные по адресу: Краснодарский край, Анапский район, (...)

Зарегистрировать право собственности Радченко Д.В. на земельный участок площадью 763 кв.м. с кадастровым номером 000 и жилой дом площадью 578,6 кв.м. с кадастровым номером 000, расположенные по адресу: Краснодарский край, Анапский (...)

Погасить в ЕГРП записи о регистрации ипотеки в отношении земельного участка площадью 763 кв.м. с кадастровым номером 000 и жилого дома площадью 578,6 кв.м. с кадастровым номером 000, расположенных по адресу: Краснодарский край, Анапский район(...)

Взыскать в пользу Радченко Д.В. с Марковой Н.Н. и Домрачева А.В. расходы по оплате государственной пошлины в общей сумме 1 800 рублей, по 900 рублей с каждого.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд в течение месяца через Анапский районный суд.

Судья

Анапского районного суда

Краснодарского края А.Н. Немродов