Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи недвижимого имущества состоявшимся и о признании права собственности на объекты недвижимости,

установил:

Истец обратился в суд с вышеуказанным иском к ответчику, пояснив следующее. ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>. При подписании договора стороны оценили недвижимое имущество в 72000 рублей, из которых дом был оценен в 50000 рублей, а земельный участок - в 22000 рублей. На момент подписания договора истец передал в счет оплаты по договору сумму в размере 72000 рублей, что подтверждается распиской в получении денег ответчиком. Таким образом, договор купли-продажи между сторонами был составлен в надлежащей форме. Ответчик выдала истцу расписку и передала ему дом с документами. Договор должен был быть зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> до ДД.ММ.ГГГГ. Все это время истец был готов зарегистрировать договор купли-продажи, а ответчик тянула время под разными предлогами. ДД.ММ.ГГГГ истец лично письменно известил ответчика о намерении, оставив свои координаты для связи, но ответчик опять проигнорировала его предложение, ответив, что ей не хочется никуда идти и что-то делать. ДД.ММ.ГГГГ истец еще раз письменно уведомил ответчика о незавершенной сделке заказным письмом с уведомлением, которое ответчица также оставила без внимания и до указанного в письме срока не явилась. Таким образом, нарушены права истца как покупателя. Купленные им дом и земельный участок находятся в заброшенном состоянии, поскольку ответчик продала дом и не принимает в его судьбе дальнейшего участия, а ему необходимо иметь документы о праве собственности для проведения ремонтных работ, заключения договоров на поставку энергии и других коммунальных благ, облагораживания участка. Дом очень быстро ветшает и возможен риск обрушения крыши, а так как дом пустой, то там могут находиться подростки и бездомные люди, которые частенько туда наведываются. Согласно ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Истец просил суд: признать состоявшимся договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, расположенного по адресу: <адрес>; признать за ФИО1 право собственности на объекты недвижимости.

Истец ФИО1 в судебном заседании поддержал исковое требование и дополнительно пояснил, что он работает специалистом по продаже недвижимости в <адрес>, руководителем агентства является его супруга. ДД.ММ.ГГГГ в агентстве к нему к нему обратилась ответчик с просьбой предоставить ей в долг деньги, однако он отказал ей в просьбе и предложил заключить с ним договор купли-продажи недвижимости. Ответчик согласилась и пояснила ему, что у нее имеется в собственности жилой дом и земельный участок, расположенные по <адрес> в <адрес>. Они с ней оценили указанное домовладение в 65000 рублей, он ей передал данную сумму. Они заключили с ней в тот же день, ДД.ММ.ГГГГ, договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по <адрес> в <адрес>. В п. 18 договора они оговорили особые условия, согласно которым «Настоящий договор может быть расторгнут при согласовании двух сторон (продавца и покупателя) в случае возврата продавцом покупателю суммы, указанной в настоящем договоре полностью в размере 65000 рублей, в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Возврат денег продавцом покупателю осуществляется в следующем порядке: 5000 рублей не позднее ДД.ММ.ГГГГ. 5000 рублей не позднее ДД.ММ.ГГГГ. 55000 рублей не позднее ДД.ММ.ГГГГ года». Он пошел ей на такие уступки, потому что цена дома его устраивала, и он мог после ремонта продать его дороже, по цене около 200000 рублей, а она тоже хотела продать свой дом дороже другому покупателю, если в срок обязательства о возврате ему денежных средств найдется другой покупатель. Ответчик не выполнила обязательства по возврату ему денег в установленные договором сроки. Договора займа денежных средств он с ответчиком не заключал. Поскольку ответчик не нашла другого покупателя, и ей необходимы были дополнительные средства на ремонт дома, чтобы продать его дороже другому покупателю, ДД.ММ.ГГГГ по её просьбе они расторгли договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, что отражено в рукописном тексте, написанном ответчиком в нижней части договора, и заключили новый договор купли-продажи вышеуказанных объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, где оговорили другую цену за жилой дом и земельный участок в сумме 72000 рублей. В новом договоре они также оговорили особые условия в пунктах 6.1 и 6.2, согласно которым «Настоящий договор может быть расторгнут при согласовании двух сторон (продавца и покупателя) в случае возврата продавцом покупателю суммы, указанной в пункте 3.1 настоящего договора полностью в размере 72000 рублей, в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Возврат денег продавцом покупателю осуществляется в следующем порядке: 6000 рублей не позднее ДД.ММ.ГГГГ. 66000 рублей не позднее ДД.ММ.ГГГГ года». Также продавец обязалась по договору (п. 6.3) в случае невыполнения условий возврата денег в установленные сроки предоставить покупателю доверенность для регистрации перехода права собственности на домовладение к покупателю. Однако и в новые сроки ответчик не выплатила ему всю сумму по договору. Первую сумму переданных им ответчику денег по первому договору в размере 65000 рублей он ей простил. Из второй суммы переданных денег в размере 72000 рублей ответчик возвратила ему только 42000 рублей частями, до июня 2017 года.

Ответчик ФИО2 исковые требования не признала и пояснила, что она проживает в домовладении, доставшемся ей после смерти родителей, по <адрес> в <адрес> с четырьмя детьми, которых она воспитывает одна. Её отец ФИО4 умер ДД.ММ.ГГГГ, а мать - в 2009 году. После смерти отца она и ее брат подали заявление нотариусу ФИО5 о вступлении в наследство, однако свидетельство о праве на наследство они еще не получали. Также на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ей принадлежат на праве собственности жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>. В апреле 2016 году у нее возникли материальные сложности, и кто-то их знакомых ей дал визитку риэлтора ФИО1, офис которого расположен в <адрес>, пояснив, что у него можно получить денег взаймы под залог недвижимости. В вышеуказанном офисе она встретилась со ФИО1, попросила у него занять 50000 рублей под залог недвижимости. Он сказал, что даст мне 50000 рублей, но для гарантии возврата ею долга им необходимо составить договор купли-продажи недвижимости, а если она в установленный в договоре срок вернет деньги, то они расторгнут договор купли-продажи. Также ФИО1 пояснил ей, что окажет ей услуги по продаже домовладения, продаст его за 350000 рублей, а из этой суммы она должна будет вернуть ему занятые деньги в размере 50000 рублей и проценты от суммы займа в размере 15000 рублей, всего - 65000 рублей. ДД.ММ.ГГГГ она заключила со ФИО1 договор купли-продажи ее жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, указав цену имущества 65000 рублей. В договоре также было указано, что она обязуется до ДД.ММ.ГГГГ вернуть по частям ФИО1 занятые деньги с процентами в сумме 65000 рублей, после чего они расторгнут договор купли-продажи. Поскольку с просьбой продать дом после заключения договора со ФИО1 к ней никто не обращался, ДД.ММ.ГГГГ она согласно графику вернула ФИО1 часть занятых денег в сумме 5000 рублей. ФИО1 её дом так и не смог продать. ДД.ММ.ГГГГ она зарегистрировала ранее заключенный ею с продавцом ФИО6 договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по <адрес> в <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, где она была покупателем, в Управлении Росреестра, так как ФИО1 сказал, что без регистрации её права на недвижимость имущество невозможно будет продать. После чего, осенью 2016 года, ФИО1 предложил ей подойти к нотариусу в <адрес>, с которым он уже договорился, и подписать доверенность на его имя о передаче ему полномочий по продаже её домовладения. Она решила посмотреть доверенность и пришла к нотариусу по вышеуказанному адресу, фамилию нотариуса (женщины) она не помнит. У нотариуса оказалась уже готовая доверенность, прочитав содержимое которой она испугалась, что ФИО1 вместо неё сможет совершать любые действия в отношении ее имущества, и отказалась подписать доверенность. ДД.ММ.ГГГГ она вновь заключила со ФИО1 новый договор о продаже ему того же домовладения, но уже по цене 72000 рублей, с дополнительным условием о том, что если она вернет ему до ДД.ММ.ГГГГ занятые ранее деньги, то они расторгнут договор. На самом деле при подписании второго договора никаких денег у ФИО1 она уже не брала. В эту сумму 72000 рублей тот включил ранее занятые у него ею деньги, хотя часть денег она ему уже к тому моменту вернула. ФИО1 её дом не продал, в связи с чем в установленные во втором договоре сроки до ДД.ММ.ГГГГ она деньги ему вернуть не смогла. ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ она вернула ФИО1 ранее занятые деньги соответственно в размере 10000 и 17000 рублей, всего 27000 рублей, что подтверждается представленными ею суду чеками по операциями Сбербанка России. Всего она выплатил ФИО1 52000 рублей, однако письменно может подтвердить сумму только в размере 32000 рублей, поскольку за возращенные деньги в размере 20000 рублей она не брала у него расписку. Фактически недвижимое имущество истцу она не передавала. На самом деле между нею и истцом был заключен договор займа денежных средств, а не договор купли-продажи недвижимого имущества, однако требований о возврате займа истец к ней не предъявляет, в связи с чем просит суд отказать истцу в удовлетворении исковых требований.

Суд, заслушав стороны, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

Согласно п.2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи или иной сделки об отчуждении имущества.

В соответствии со ст.ст. 223, 224 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. Передачей признается вручение вещи приобретателю. Вещь считается врученной приобретателю с момента фактического поступления во владение приобретателя.

В силу ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Как следует из пояснений сторон, материалов дела, истец ФИО1 является специалистом по недвижимости Агентства недвижимости «Вега», расположенной в <адрес> (визитная карточка в материалах дела). ДД.ММ.ГГГГ в агентство к нему к нему обратилась ФИО2 с просьбой занять денежные средства под залог недвижимости, однако заключать с ней договор займа он отказался, предложив заключить договор купли-продажи недвижимости с особыми условиями его расторжения и ему возврата денег. Ответчик согласилась с предложенными условиями и сообщила о наличии у нее в собственности жилого дома и земельного участка по <адрес> в <адрес>. Стороны пришли к соглашению оценить в договоре домовладение (дом и земельный участок) в 65000 рублей, при этом истец передал ответчику 50000 рублей, она должна была вернуть ему долг с процентами на сумму займа в размере 15000 рублей, всего - 65000 рублей.

Жилой дом и земельный участок по <адрес> в <адрес> принадлежат ответчику ФИО2 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключили первый договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по <адрес> в <адрес>. При подписании договора стороны оценили недвижимое имущество в 65000 рублей. Как следует из пункта 3 договора, в счет оплаты за объекты недвижимости покупатель передал продавцу 65000 рублей. В п. 18 договора от ДД.ММ.ГГГГ стороны оговорили особые условия, согласно которым «Настоящий договор может быть расторгнут при согласовании двух сторон (продавца и покупателя) в случае возврата продавцом покупателю суммы, указанной в настоящем договоре полностью в размере 65000 рублей, в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Возврат денег продавцом покупателю осуществляется в следующем порядке: 5000 рублей не позднее ДД.ММ.ГГГГ. 5000 рублей не позднее ДД.ММ.ГГГГ. 55000 рублей не позднее ДД.ММ.ГГГГ года».

Из содержания договора следует, что между сторонами сделки в надлежащей форме были достигнуты соглашения по всем условиям сделки, так, в договоре указаны: дата совершения сделки, предмет, цена сделки, имеются подписи сторон, и сведения о полном произведенном расчете между сторонами до подписания договора. Передача объектов должна была осуществляться по подписываемому сторонами передаточному акту, однако такой акт сторонами не составлялся (пункт 6 договора).

Из пояснений истца следует, что он пошел на уступки ответчику и представил ей возможность вернуть деньги за проданное имущество и расторгнуть договор купли-продажи недвижимости, потому что цена дома его устраивала и он мог после ремонта продать его дороже, по цене около 200000 рублей, при этом ответчик тоже хотела продать свой дом дороже другому покупателю, если в срок обязательства о возврате ему денежных средств найдется другой покупатель.

Ответчик пояснила, что истец, являясь специалистом по продаже недвижимости, сам обязался продать ее домовладение за 350000 рублей, из этой суммы она должна была вернуть ему сумму займа, а они должны были расторгнуть договор.

Стороны в подтверждение вышеприведенных обстоятельств совершения сделки доказательств суду не представили.

Поскольку домовладение ответчика в установленные сторонами сроки возврата денежных средств до ДД.ММ.ГГГГ другому покупателю по более высокой цене не было продано, при этом ответчик не смогла вернуть истцу всю сумму занятых денежных средств, вернув лишь 5000 рублей, что подтверждено чеком Сбербанка по операциям от ДД.ММ.ГГГГ, стороны расторгли первый договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, что отражено в рукописном тексте, написанном ответчиком в нижней части договора, и заключили новый договор купли-продажи вышеуказанных объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, где указали другую цену за жилой дом и земельный участок в сумме 72000 рублей. Из договора следует, что на момент подписания договора истец передал ответчику в счет оплаты по договору до его подписания 72000 рублей, что также подтверждается распиской ответчика в получении денег от ДД.ММ.ГГГГ.

В новом договоре от ДД.ММ.ГГГГ стороны также оговорили новые особые условия в пунктах 6.1 и 6.2, согласно которым «Настоящий договор может быть расторгнут при согласовании двух сторон (продавца и покупателя) в случае возврата продавцом покупателю суммы, указанной в пункте 3.1 настоящего договора полностью в размере 72000 рублей, в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Возврат денег продавцом покупателю осуществляется в следующем порядке: 6000 рублей не позднее ДД.ММ.ГГГГ. 66000 рублей не позднее ДД.ММ.ГГГГ года». Также продавец обязалась по договору (п. 6.3) в случае невыполнения условий возврата денег в установленные сроки предоставить покупателю доверенность для регистрации перехода права собственности на домовладение к покупателю.

Из содержания второго договора от ДД.ММ.ГГГГ также следует, что между сторонами сделки в надлежащей форме были достигнуты соглашения по условиям сделки, в договоре указаны: дата совершения сделки, предмет, цена сделки, имеются подписи сторон, и сведения о полном произведенном расчете между сторонами до подписания договора. Договор имеет силу передаточного акта (пункт 2.4 договора).

Однако и в новые сроки (не позднее ДД.ММ.ГГГГ) ответчик не вернула истцу всю сумму по договору в указанные в особых условиях сроки.

Ответчик ФИО2 смогла предоставить суду письменные доказательства возврата ФИО1 ранее занятых деньги в сумме 32000 рублей чеки по операциям Сбербанка от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ о переводах денежных средств соответственно в размерах 5000, 10000 и 17000 рублей).

Согласно пункту 1 статьи 12 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ№ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество сделок с ним.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно доводам истца, ответчик, которая продала ему недвижимое имущество, после сделки уклоняется от ее регистрации, и невозможность произвести государственную регистрацию перехода права собственности на имущество явилась поводом для его обращения с данным иском в суд.

Согласно ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Вместе с тем, согласно ст. ст. 420, 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами. При этом существо каждого договора определяется его содержанием, а не названием.

Ст. 431 ГК РФ предусматривает, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений и в случае неясности буквальное значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. При невозможности определить содержание договора изложенным способом данная статья предписывает выяснить действительную волю сторон, имея в виду цель соглашения.

В соответствии с п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Из содержания указанной нормы следует, что в притворной сделке имеет место две сделки: притворная сделка, совершаемая для вида (прикрывающая сделка) и сделка, в действительности совершаемая сторонами (прикрываемая сделка). Поскольку притворная (прикрывающая) сделка совершается лишь для вида, одним из внешних показателей ее притворности служит несовершение сторонами тех действий, которые предусматриваются данной сделкой. Напротив, если стороны выполнили вытекающие из сделки права и обязанности, то такая сделка притворной не является.

Согласно разъяснениям в пунктах 87, 88 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ№ "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" согласно п.2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (п.2 ст.170 ГК РФ). Применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (п.2 ст.170ГК РФ).

Согласно требованиям ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд приход к выводу о том, что доводы ответчика о притворности сделки купли-продажи недвижимого имущества, что целью сделки было получение ею взаймы денег без фактической продажи истцу её домовладения (жилого дома и земельного участка), являются обоснованными и подтверждаются фактическими обстоятельствами дела.

Из материалов дела усматривается и сторонами не опровергается, что договора купли-продажи между ними неоднократно перезаключались.

Анализируя указанные договора, суд приходит к выводу о том, что при их заключении ответчик до определенного числа (в каждом договоре - новые сроки) обязуется возвратить частями истцу указанные в договорах продажные цены недвижимого имущества. Указанные обстоятельства позволяют суду сделать вывод о том, что истец желал получить денежные средства в долг без продажи своего недвижимого имущества. Кроме того, объекты недвижимости остаются по настоящее время в пользовании и распоряжении ответчика, которая продолжает осуществлять полномочия собственника недвижимого имущества, то есть фактической передачи имущества продавцом покупателю не было. Ответчик продолжает владеть недвижимым имуществом, несет бремя его содержания. Таким образом, недвижимое имущество истцом фактически не принято, а осталось во владении, пользовании и распоряжении истца. Фактическая передача объекта недвижимости, освобождение жилого помещения от имущества, принадлежащего ответчику, передача ключей от дома покупателю не производились, покупатель не вселялся в спорный дом.

Правоотношения, возникающие из договора займа, регулируются гл. 42 ГК РФ.

Представленными суду доказательствами подтверждается, что воля сторон при совершении сторонами сделок купли-продажи спорного домовладения была направлена не на возникновение, изменение, прекращение соответствующих гражданских прав и обязанностей в отношении спорного жилого помещения, а представляла собой обязательство по возврату определенной денежной суммы истца перед ответчиком. Об этом свидетельствует и тот факт, что сделка заключена между сторонами в размере денежного долга истца перед ответчиком.

Суд приходит к выводу о том, что намерение сторон заключить договор займа вытекает из содержания заключенного между сторонами договора купли-продажи недвижимости, а потому сам договор купли-продажи недвижимого имущества является притворной сделкой.

При таких обстоятельствах суд отказывает истцу в удовлетворении исковых требований к ответчику.

Истец вправе избрать другой способ защиты права.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи недвижимого имущества состоявшимся и о признании права собственности на объекты недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Адыгея через Майкопский районный суд Республики Адыгея в течение месяца со дня вынесения мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья подпись

Копия верна: судья Ожев М.А.