Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «ИНВЕСТКОМ» о возложении обязанности по заключению договора купли-продажи объекта недвижимого имущества на условиях предварительного договора купли-продажи, о возложении обязанности по снятию обременений с объекта недвижимого имущества, о возложении обязанности передать справку об отсутствии обременений в отношении объекта недвижимого имущества, взыскании судебных расходов,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «ИНВЕСТКОМ», о возложении обязанности по заключению договора купли-продажи объекта недвижимого имущества на условиях предварительного договора купли-продажи, о возложении обязанности по снятию обременений с объекта недвижимого имущества, о возложении обязанности передать справку об отсутствии обременений в отношении объекта недвижимого имущества, взыскании судебных расходов.

В обоснование заявленных требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО ПТК «Стройинвест» (застройщик) и Базалий (участник) О.А. был заключен предварительный договор купли-продажи, согласно условиям которого застройщик обязуется осуществить строительство 1-комнатной <адрес> (строительный), строительная площадь коэффициент 0,5, строительной общей площадью - 33,12 кв.м, расположенную на 22 этаже многоэтажного жилого дома №, (по генплану) с помещениями общественного назначения по строительному адресу: <адрес>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 54:35:072205:0022. Стоимость объекта согласно условиям договора 1 370 000 рублей. Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ между ООО ПТК «Стройинвест» (заемщик) и ФИО1 (займодавец) было заключено соглашение о предоставлении беспроцентного займа № на сумму 1 370 000 рублей со сроком возврата займа декабрь 2013 года. ДД.ММ.ГГГГ между ООО ПТК «Стройинвест» и ФИО1 было заключено соглашение о расторжении предварительного договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ в связи с тем, что застройщик передал права на объект третьему лицу ООО «Инвестком» о чем истцу сообщено не было, кроме того, по результатам изучения истцом документов, выяснилось, что объект недвижимого имущества передан в обременение кредитному учреждению ПАО Банк» Финансовая корпорация «Открытие».

Далее, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Инвестком» и ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи <адрес>, общей площадью 32,5 кв.м, жилой площадью 15,0 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>. Согласно условиям договора, ответчик обязался заключить основной договор купли-продажи не позднее двух месяцев с даты заключения предварительного договора купли-продажи объект недвижимого имущества, к указанному сроку также обязался снять все имеющиеся обременения с объекта, однако указанные обязательства ответчиком не исполнены до настоящего времени, в связи с чем ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика была направлена претензия с требованием о заключении договора купли-продажи, а также с требованием произвести взаимозачет по ранее переданной сумме в размере 1 370 000 рублей по соглашению о предоставлении беспроцентного займа, передаче документа, подтверждающего снятие обременений с объекта недвижимого имущества.

Указала, что спорная квартира фактически передана истцу, она произвела в данной квартире ремонт, несет расходы по ее содержанию.

Считает, что в соответствии со ст. ст. 307,304,352,420 ГК РФ ответчики обязаны исполнить взятые на себя обязательства, а потому просит суд:

- обязать ООО «ИНВЕСТКОМ» заключить договор купли-продажи объекта недвижимого имущества, на условиях предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ;

- обязать ООО «ИНВЕСТКОМ» снять обременение с объекта и передать истцу справку об отсутствии ограничений и обременений в отношении объекта;

- обязать ООО «ИНВЕСТКОМ» предоставить справку о снятии обременения с <адрес>, общей площадью 32,5 кв.м, жилой площадью 15,0 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>.

- взыскать с ответчиком судебные расходы.

Истец в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.

Представитель истца ФИО2, действующая на основании доверенности в судебном заседании, поддержав доводы, изложенные в иске, настаивала на удовлетворении заявленных требований, основанных на сделках, стороной по которым выступала ФИО1

Ответчик ООО «ИНВЕСТКОМ», являющееся действующим юридическим лицом в судебное заседание не явился, судом принимались все предусмотренные законом меры к его извещению, причин неявки суду не сообщил.

Представитель третьего лица ПАО Банк «Финансовая Корпорация Открытие» (ранее ОАО «НОМОС-БАНК») – ФИО3 по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, в судебном заседании просила отказать в удовлетворении иска по основаниям, изложенным в отзыве на иск (л.д.37-40). Указывала, что на момент подписания истцом соглашения о переуступке прав по договору долевого участия, истец знала о том, что предмет договора находится в залоге у банка, что следовало как из текста самого соглашения, так и из информации, содержащейся в открытом доступе (сведения ЕГРП). До настоящего времени взятые на себя обязательств по кредитному договору ООО «ИНВЕСТКОМ» не исполнил, потому право залога по требования истца прекращено быть не может.

Суд, выслушав представителя истца, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему выводу.

Согласно п. 1 ст.164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В силу п. 2 ст.164 ГК РФ сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.

В соответствии с ч. 3 ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено указанным законом.

П. 1 ст. 77 ФЗ «О ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.

Согласно статье 10 ГК РФ презумпция добросовестности и разумности действий субъектов гражданских правоотношений предполагается.

В силу положений ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Абзацем 2 п. 5 ст. 5 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», далее по тексту Закон об ипотеке, установлена возможность передать в ипотеку права требования участника долевого строительства, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ. При этом согласно указанной норме к залогу таких прав применяются правила об ипотеке недвижимого имущества.

Согласно пункту 1 ст. 37 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Из представленных доказательств усматривается, что ООО «ИНВЕСТКОМ» в нарушение требований указанных выше норм права, без согласия залогодержателя заключило соглашение о передаче прав и обязанностей по договору, права требования по которому были обременены залогом в пользу третьего лица – ПАО «Банк Финансовая Корпорация Открытие».

Так, судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «ИНВЕСТКОМ» (продавец) и ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи. Согласно условиями договора продавец обязуется передать, а покупатель оплатить и принять в собственность однокомнатную <адрес>, общей площадью 32,5 кв.м, жилой площадью 15,0 кв.м, находящуюся на 22 этаже жилого дома по адресу: <адрес>, кадастровый № (л.д. 5-6).

В силу п. 2 договора указанная квартира принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ.

На основании п. 3 договора цена квартиры определена сторонами с размере 1 370 000 рублей.

Далее судом установлено, что по договору залога прав №/л от ДД.ММ.ГГГГ во исполнение обязательств ООО «ИНВЕСТКОМ» перед ПАО Банк «Финансовая Корпорация Открытие» по договору кредитной линии №/л от ДД.ММ.ГГГГ, <адрес> (строительный), расположенная на 22 этаже многоэтажного дома по строительному адресу: <адрес>, находится в залоге у банка (л.д. 41-55).

Обязанность ООО «ИНВЕСТКОМ» перед банком в части возврата кредитных денежных средств до настоящего времени не исполнена, требования банка о досрочном возврате кредитных денежных средств являются предметом спора, рассматриваемым Арбитражным судом <адрес>.

Пунктом 2 ст. 389 ГК РФ предусмотрено, что уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Кроме того, согласно положениям статьи 13 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», осуществляется правовое регулирование залоговых отношений, возникающих между застройщиком и банком.

По делу установлено, что договор залога прав №/л от ДД.ММ.ГГГГ, заключен Банком с ООО «ИНВЕСТКОМ», который является участником долевого строительства в соответствии с договором участия в долевом строительстве №-ВБ2-Н от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно абзацу 2 п. 5 ст. 5 Закона об ипотеке правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

При таких обстоятельствах, к спорным правоотношениям не подлежит применению Федеральный закон №214-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», регулирующий отношения по участию сторон в долевом строительстве жилого дома, и их ответственность за не исполнение или не надлежащее исполнение обязательств по такому договору.

Воля истца ФИО1 была направлена на приобретение жилья при вступлении в правоотношения с ответчиком ООО «ИНВЕСТКОМ». Право истец на квартиру по адресу: <адрес>201 приобрела на основании трёхстороннего соглашения о передаче прав и обязанностей по договору долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому права участника по указанному договору перешли истцу.

Таким образом, истец ФИО1 и ответчик ООО «ИНВЕСТКОМ», руководствуясь принципом свободы договора (ст.421 ГК РФ), пришли к соглашению об оформлении своих правоотношений по передаче прав на спорную квартиру, посредством заключения указанной сделки. Истец с таким вариантом оформления прав на квартиру согласился, что соответствует положению ст.1 ГК РФ. В связи с чем, на дату рассмотрения дела судом, истец не является стороной договора долевого участия в строительстве, права которого нарушены.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

На дату заключения договора залога прав №/л от ДД.ММ.ГГГГ и в настоящее время ЕГРП не содержит никаких регистрационных записей об иных правообладателях, кроме ООО «ИНВЕСТКОМ» и банка, в отношении спорной квартиры.

Из вышеуказанного следует, что и на дату заключения договора залога прав №/л от ДД.ММ.ГГГГ, и возникновения права залога банка, ФИО4 никакими правами в отношении спорной квартиры не обладала, а перенос права залога банка на объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: <адрес> соответствуют, и условиям заключенного договора долевого участия, и нормам действующего законодательства, устанавливающего порядок ведения государственного реестра недвижимости.

В соответствии со ст. 77 Закона об ипотеке жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости.

По смыслу статьи 2 Закона об ипотеке, ипотека может быть установлена в обеспечение обязательств по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

По договору об ипотеке может быть заложено имущество, указанное в пункте 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Пунктом 5 статьи 5 Закона об ипотеке предусмотрено, что правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства.

Пунктом 1 статьи 6 Закона об ипотеке установлено, что ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 настоящего Федерального закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности, а в случаях и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами, - на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

Как следует из материалов дела, в целях обеспечения исполнения обязательств ООО «ИНВЕСТКОМ» по договору кредитной линии № от ДД.ММ.ГГГГ между банком и ООО «ИНВЕСТКОМ» ДД.ММ.ГГГГ заключен договор залога прав №, согласно которому в залог банку переданы права требования по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, который зарегистрирован Управлением Росреетсра по НСО ДД.ММ.ГГГГ, регистрационная запись №.

В соответствии со ст. 42 Закона об ипотеке в случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается.

Из правового анализа указанной нормы в системном толковании с пунктом 1 статьи 6 Закона об ипотеке следует, что основанием для прекращения ипотеки является не сама по себе виндикация, а передача имущества в ипотеку лицом, не являющемся собственником.

Принимая во внимание обстоятельства заключения договора залога прав: факт регистрации в установленном порядке и прав участника долевого строительства, и прав залога банка; и отсутствие в материалах дела доказательств, что на дату заключения договора залога прав имелись права третьих лиц в отношении спорной квартиры, в том числе ФИО1 оснований для применения к спорным правоотношениям положений ст. 42 Закона об ипотеке о прекращении ипотеки не имеется.

Оценивая все, имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к выводу, что поскольку договор участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО ПТК «СТРОЙИНВЕСТ» и ООО «ИНВЕСТКОМ», предметом которого, в том числе является квартира, расположенная по адресу: <адрес>, прошел в установленном законом государственную регистрацию, залог прав по указанной квартире и последующий залог квартиры по данному договору в пользу ПАО Банк «Финансовая корпорация «Открытие» основан на законе и договоре и также был зарегистрирован в установленном договором в соответствии с законом порядке, что подтверждается сведениями ЕГРП, соглашение о передаче прав и обязанностей № от ДД.ММ.ГГГГ является незаключенным, поскольку не прошел государственную регистрацию, принимая во внимание, что на дату подписания указанного соглашения истцу было известно о залоге прав участника долевого строительства по указанному договору долевого строительства, законных оснований для удовлетворения иска не имеется.

Таким образом, суд приходит к выводу об отказе ФИО1 в удовлетворении, заявленных ею требований о возложении на ООО «ИНВЕСТКОМ» обязательств, взятых на себя при заключении предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ; о возложении на ООО «ИНВЕСТКОМ» обязательств снять обременение с объекта и передать истцу справку об отсутствии ограничений и обременений в отношении объекта.

Учитывая, что в удовлетворении исковых требований истцу отказано, ее требование о возмещении судебных расходов в силу ст. 98 ГПК РФ также не подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198, 233-235 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «ИНВЕСТКОМ» о возложении обязанности по заключению договора купли-продажи объекта недвижимого имущества на условиях предварительного договора купли-продажи, о возложении обязанности по снятию обременений с объекта недвижимого имущества, о возложении обязанности передать справку об отсутствии обременений в отношении объекта недвижимого имущества, взыскании судебных расходов – отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через суд вынесший настоящее решение.

Решение изготовлено в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.

Судья подпись Е.А. Александрова

Подлинное решение подшито к материалам дела №, находящимся в Центральном районном суде <адрес>