Гражданский кодекс часть 1

(дата) между истцом ФИО1 и ООО «ЛМК-розница» заключен договор аренды нежилого помещения общей площадью 67,6 кв.м., расположенного по адресу: г.Н.Новгород, ..., П1, кадастровый №....

В день подписания договора, помещение передано ответчику по акту приема-передачи.

Срок действия договора неоднократно продлевался по согласованию сторон.

Письмом ООО «ЛМК-розница» (исх. №... от (дата)) истец был уведомлен об одностороннем отказе от исполнения договора.

Вместе с тем, п.п.6.5, 6.6 договора аренды предусмотрено, что возврат помещения осуществляется на основании акта приема-передачи, подписанного сторонами в последний день срока действия договора. Помещение считается возвращенным арендодателю, а начисление арендной платы прекращается, с момента подписания сторонами акта приема-передачи.

В нарушение указанных условий договора помещение по акту приема-передачи истцу ООО «ЛМК-розница» сдано не было.

Акты приема-передачи помещения от (дата) и (дата) со стороны арендодателя подписаны не были, по причине не устраненных недостатков, одним из которых являлось отсутствие пломбы на приборе учета ХВС.

Ключи от помещения ни (дата), ни (дата) истцу не возвращались.

(дата) ответчик письмом был уведомлен о необходимости исполнить условия договора в части п.6.5, 6.6 договора и подписания акта о передачи арендодателю помещения и передачи ключей от него.

(дата) представитель ООО «ЛМК-розница» без подтверждения полномочий, осуществил передачу ключей, однако акт приема-передачи помещения подписать отказался.

В силу п.4.1.1 договора аренды размер фиксированной арендной платы составляет 80000 руб. в месяц. Арендатор является налоговым агентом, в связи с чем из фиксированной части арендной платы удерживается НДФЛ в размере 13%.

П.4.2.1 договора аренды определено, что фиксированная часть арендной платы должна вноситься арендатором ежемесячно не позднее 25 числа месяца, предшествующего оплачиваемому месяцу.

В силу п.4.1.2 размер переменной части арендной платы определяется как сумма расходов, потребленных арендатором при использовании помещения, на оплату коммунальных и эксплуатационных расходов, потребленных арендатором при использовании помещения. Данные расходы оплачиваются на основании подтверждающих расходы документов, полученных арендодателем от энергосбытовой (обслуживающей) организации.

Согласно п.4.22 Договора переменная часть арендной платы оплачивается в течении 5 (пяти) календарных дней с момента выставления арендодателем счета на оплату и предоставления подтверждающих документов.

Арендная плата за неполный календарный месяц рассчитывается как отношение произведения арендной платы за месяц и фактического количества календарных дней аренды в данном месяце к общему количеству календарных дней в данном месяце.

В соответствии с п.9.4 договора аренды в случае не внесения арендатором арендной платы в установленные договором сроки, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1% (одной десятой процента от просроченной к уплате суммы, за каждый день просрочки. Начисление и уплата пени производится на основании письменного требования.

Таким образом, в нарушение вышеперечисленных условий договора ответчиком не оплачена арендная плата (ни фиксированная, ни переменная части) за ноябрь (дата) года и 19 дней декабря (дата) года.

В связи с неисполнением обязательств по оплате арендных платежей, в адрес ответчика, заказным письмом была направлена претензия, оставленная им без ответа и удовлетворения, в связи с чем, истец вынужден обратиться в суд.

Кроме того, в адрес ответчика была направлена претензия об оплате им неустойки.

Таким образом, истец, просит взыскать с ответчика фиксированную часть арендной платы за период с (дата) по (дата) включительно, в сумме 129032 руб., переменную часть арендной платы за период с (дата) по (дата) включительно, в размере 6758 руб. 39 коп., а всего 135790 руб. 39 коп.

Расчет:

Фиксированная часть арендной платы.

80000 (арендная плата за ноябрь (дата)) + 49032 руб. (арендная плата за декабрь (дата) (80000 : 31 х 19)) = 129032 руб.

Переменная часть арендной платы:

За ноябрь (дата) – электроэнергия – 24,78 руб., теплоэнергия - 1593,19 руб., ХВС – 132,42 руб., содержание имущества – 2446,07 руб., а всего – 4196 руб. 46 коп.

За декабрь (дата) – электроэнергия в сумме – 8,32 руб., теплоэнергия – 1593,19 руб., ХВС – 132,42 руб., содержание имущества – 2446 руб. 07 коп., а всего 4180 руб.

За 19 дней декабря (дата) года оплата коммунальных услуг составляет (4180 : 31 х 19) = 6758 руб. 39 коп.

В связи с несвоевременной оплатой арендных платежей с ответчика на основании п.9.4 договора подлежит взысканию неустойка в размере 30738 руб.

Расчет неустойки на (дата) задолженности фиксированной части аренды за декабрь (дата) года:

49032 руб. х 0,1% х 219 дней = 10738 руб., где период просрочки с (дата) по (дата).

20000 руб. + 10738 руб. = 30738 руб.

На основании изложенного, истец просит суд взыскать с ответчика арендные платежи за период с (дата) по (дата) в размере 135790 руб. 39 коп., неустойку в размере 30738 руб., расходы по оплате госпошлины в сумме 5466 руб.

В судебном заседании представители истца ФИО1 (по доверенности) ФИО2, по ордеру и доверенности адвокат Климина И.В. исковые требования поддержали в полном объеме, вместе с тем, представили в дело новый расчет, по фиксированной части арендной платы просят взыскать 115112 руб., за коммунальные платежи 5677 руб. 48 коп., неустойку в сумме 11488 руб. 02 коп. Кроме того, просили возместить истцу судебные расходы по оплате услуг представителя в сумме 10000 руб.

Ответчик ООО «ЛМК-розница», в лице представителя (по доверенности) ФИО3, иск не признал в силу следующих доводов.

Между истцом и ответчиком был заключен договор аренды нежилого помещения от (дата).

(дата) ответчик уведомил истца об одностороннем отказе от исполнения договора, воспользовавшись п.10.2 договора, дата передачи помещения была назначена на (дата).

(дата) помещение было передано истцу по акту приема-передачи, подписанного со стороны истца.

В акте приема-передачи истица указала перечень выявленных недостатков возвращенного нежилого помещения. По мнению ответчика данные недостатки помещения не препятствуют передаче помещения, а часть из них не соответствовала действительности, о чем в акте сделаны соответствующие записи арендатором. Среди перечисленных: - не работал доводчик от входной двери (по указанию арендатора доводчик исправен и работает); - облупилась краска на входной двери (по мнению арендатора дефект лакокрасочного покрытия на входной двери связан с перепадом температур в месте установки двери и относиться к естественному износу); - не помыты стены (комментарий арендатора: помещение чистое); - не течет горячая и холодная вода(комментарий арендатора: горячая и холодная вода есть); - не горит свет в подсобке (комментарий арендодателя: свет есть).

Пояснение арендатора: арендодатель уклоняется от приемки помещения по незначительным замечаниям необоснованно, по мнению арендатора замечания не препятствуют эксплуатации помещения по назначению, передаче его арендодателю.

Комментарий арендодателя: помещение не готово к передаче (помимо ранее перечисленных замечаний указано на сломанную перегородку (однако, перегородки и не существовало при заключении договора аренды).

Таким образом, истица по незначительным основаниям уклонилась от приемки помещения, в прямом смысле оставив ключи в помещении и выйдя из него.

В связи с произошедшим ответчик (дата) направил истице уведомление, что указанные замечания не являются значительными, уклонение арендодателя от приемки помещения не предусмотрено ни законодательством, ни договором, выявленные замечания не повлекли за собой уничтожения помещения и невозможность его передачи, просьба явиться за ключами (дата), а в случае повторного уклонения, ключи будут направлены по известному адресу арендодателя заказной бандеролью. Уведомление о явке на (дата) было также направлено срочной телеграммой арендодателю.

(дата) истица явилась в помещение, но, обнаружив, что сорвана пломба на кране холодной воды, написала об этом в акте и снова ушла. При этом при осмотре (дата) отсутствие пломбы зафиксировано сторонами не было. Имелся ли у истицы комплект ключей от принадлежащего ей спорного помещения ответчику не известно, замки входной двери ответчиком за период аренды не менялись.

Ответчик был вынужден убедить ОАО «Водоканал» опломбировать счетчик в отсутствие собственника помещения.

(дата) в адрес истца были направлены: акт ввода в эксплуатацию ИПУ и комплект ключей от помещения.

(дата) в розничный магазин ответчика истица принесла претензию с требованием передачи помещения, ответом №... от (дата) был дан ответ о том, что письмо, акт о вводе ИПУ и ключи направлены заказной бандеролью в ее адрес с указанием идентификационного номера отправления и распечаткой с сайта Почты России, что отправление ожидает ее в отделении, истица за ним не является, тем самым самостоятельно препятствует себе доступу в помещение.

(дата) от истца поступило уведомление о том, что она ожидает ответчика (дата). Передать ключи в указанную дату ответчик не мог, так как они все еще ожидали истцу в почтовом отделении по месту жительства истицы.

(дата) ответчику удалось передать истице ключи, заактировав этот факт и указав, что помещение по состоянию было передано (дата).

Сторона ответчика утверждает, что истица доводит до суда недостоверную информацию о том, что 06 и (дата) ей не передавались ключи от помещения. Доводы ответчика подтверждает видеозапись…

Акт (дата) подписан арендатором в части передачи ключей, полномочия представителя подтверждались доверенностью, арендатору была предоставлена на обозрение.

Действия истца, по мнению стороны ответчика, по затягиванию приемки помещения были обусловлены тем, что истец не могла найти арендатора помещения, но желала получить доход.

Суд, выслушав доводы сторон, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

По ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Из материалов дела следует, что (дата) между истцом ФИО1 и ООО «ЛМК-Розница» заключен договор аренды нежилого помещения нежилого помещения общей площадью 67,6 кв.м., расположенного по адресу: г.Н.Новгород, ..., П1, кадастровый №....

В день подписания договора, (дата), помещение передано ответчику по акту приема-передачи.

Срок действия договора определен в п.7.2, по (дата) включительно. В случае, если ни одна из сторон за 60 календарных дней до момента окончания срока действия настоящего договора, письменно не известить противоположную сторону о желании расторгнуть настоящий договор, то договор считается пролонгированным на 11 календарных месяцев. Количество пролонгаций не ограничено.

Срок действия договора неоднократно продлевался по согласованию сторон.

Письмом ООО «ЛМК-Розница» (исх. №... от (дата)) истец был уведомлен об одностороннем отказе от исполнения договора.

п.п.6.5, 6.6 договора аренды предусмотрено, что возврат помещения осуществляется на основании акта приема-передачи, подписанного сторонами в последний день срока действия договора. Помещение считается возвращенным арендодателю, а начисление арендной платы прекращается, с момента подписания сторонами акта приема-передачи.

В силу ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды здания или сооружения, арендованное сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных п. 1 настоящей статьи, а именно по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Согласно абзацу второму статьи 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Таким образом, прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно прекращается надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором (пункт 38 Информационного письма N 66).

Вместе с тем согласно абзацу 3 п. 1 ст. 655 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункту 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" - арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

Как следует из материалов дела (дата) ООО «ЛМК-розница» была предпринята попытка по возврату помещения арендодателю ФИО1 и составления акта приема-передачи. В дело представлен акт приема-передачи (возврата) нежилого помещения, подписанный со стороны арендатора ООО «ЛМК-розница». Арендодателем ФИО1 в указанном акте выполнена запись о недостатках возвращаемого помещения (л.д.27).

Согласно материалов дела, арендодателем ФИО1 акт приема-передачи (возврата) нежилого помещения составлен и подписан (дата), после устранения ООО «ЛМК-розница» большей части недостатков возвращаемого помещения. В указанном акте стороной арендатора отражено, что помещение возвращено по акту от (дата) (л.д.37).

При разрешении спора сторон, а именно исковых требований ФИО1 к ООО «ЛМК-розница» о взыскании арендной платы по (дата) включительно, суд считает необходимым обратить внимание на то, что при прекращении договора аренды арендатор обязан освободить объект от своего имущества и вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Вместе с тем, возврат имущества арендатором не в том состоянии, которое обусловлено договором, не влечет возникновения у арендодателя права отказаться от принятия возвращаемого арендатором имущества, так как такие последствия не предусмотрены положениями ст. 622 ГК РФ.

Факт уклонения арендодателя от принятия возвращаемого помещения является нарушением обязательств.

Из материалов дела, в том числе акта приема-передачи (возврата) нежилого помещения от (дата) (л.д.27), видеозаписи, выполненной представителем ответчика (дата), представленной в материалы дела на флеш-накопителе, где зафиксировано состояние помещения на (дата), следует, что (дата) помещение было освобождено арендатором от своего имущества. Претензии арендодателя, отказавшегося от принятия помещения, сводятся к наличию недостатков помещения, а не наличию в нем имущества арендатора. Соответственно избранная арендодателем позиция, по не принятию помещения, не соответствует пределам осуществления гражданских прав, установленных ст.10 ГК РФ, то есть не является добросовестной.

Как видно из материалов дела, ввиду уклонения арендодателя ФИО1 от принятия возвращенного помещения ООО «ЛМК-розница» осуществил ряд последовательных действий по передаче помещения и ключей от него арендодателю. Соответствующие попытки были совершены (дата), однако арендодатель вновь, несмотря на предоставленный ему со стороны арендатора акт приема-передачи, отсутствие в возвращаемом помещении имущества арендатора, что также следует, как из акта приема-передачи (возврата) нежилого помещения от (дата), так и из видеозаписи, выполненной представителем ООО «ЛМК-розница» (дата) (представлена в материалы дела на флеш-носителе), посчитал для себя возможным помещение вновь не принять, указав на иные имеющиеся недостатки помещения, на отсутствие пломбы на стояке ХВС. Арендатором вновь предприняты действия направленные на передачу помещения, совершены действия по направлению заявки в АО «Нижегородский водоканал» для ввода приборов учета в нежилом помещении, и после ввода прибора учета в эксплуатацию, оформления акта от (дата), (дата) направило в адрес арендодателя комплект ключей от помещения. Письмо поступило в отделение связи по месту жительства истца (дата). В дальнейшем, по обстоятельства не зависящим от арендатора письмо было возвращено отправителю.

Следует указать, что действия ООО «ЛМК-розница» по устранению недостатков помещения, в том числе по установке индивидуального прибора учета на стояке ХВС, нельзя расценивать, как действия по использованию помещения (владении, пользования), поскольку, во-первых помещение было освобождено арендатором от своего имущества к (дата), и в акте от (дата) на обследование водоснабжения, вводу ПУ в эксплуатацию, отражено, что на момент обследования помещение не эксплуатируется – арендаторы выехали; во-вторых, именно поведение арендодателя, уклонившегося от принятия помещения, вынудило арендатора обратиться с заявкой в АО «Нижегородский водоканал» на ввод в эксплуатацию прибора учета, несмотря на то, что с такой заявкой должен был обратиться собственник.

Исследовав и оценив в порядке статьи 67 ГПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, учитывая, что ответчик предпринимал меры по возвращению имущества арендодателю начиная с (дата), однако истец уклонялся от принятия имущества, ввиду отсутствия доказательств фактического пользования ответчиком спорным имуществом, суд приходит к выводу, что оснований для взыскания с ООО «ЛМК-розница» арендной платы за спорный период, то сеть с (дата) по (дата), не имеется. Нет и оснований и для удовлетворения производных требований о взыскании неустойки, а также судебных расходов. Вопросы сверки расчетов, за период, не являющийся спорным, не является предметом судебной проверки.

На основании вышеизложенного, и руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «ЛМК-розница» о взыскании арендной платы, пени, судебных расходов, отказать.

Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционных жалоб через Советский районный суд г.Н.Новгорода.

Судья С.С.Толмачева

Справка: оригинал документа хранится в Советском районном суде г.Н.Новгорода в материалах гражданского дела 2-2523/2020;

Уникальный идентификатор дела 52RS0007-01-2020-002756-21

(марка обезличена)