Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к садоводческому некоммерческому товариществу «Радость» о признании права собственности на земельный участок,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к садоводческому некоммерческому товариществу «Радость» о признании права собственности на земельный участок, указывая, что ДД.ММ.ГГГГ собранием СНТ «Радость» было принято решение реализовать ему земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, а полученные от реализации средства направить на компенсацию работ на пожарном водоеме в сумме <данные изъяты>. Правовым последствием данной сделки явилось его принятие в члены СНТ «Радость». Обусловленная сумма была им внесена в кассу СНТ «Радость». Указанный земельный участок входит в территорию СНТ «Радость», споров по границам со смежными землепользователями нет, земельный участок использовался под пожарным водоемом, однако протоколом собрания членов СНТ «Радость», в целях обеспечения пожарной безопасности было принято решение перенести и засыпать пожарный водоем для обеспечения разворота пожарной машины, на образовавшемся месте сформировали спорный земельный участок. Он произвел оплату стоимости работ по засыпке старого пожарного водоеме и строительство нового пожарного водоема на территории, граничащей с высоковольтной линией по южной границе сада. После межевания и постановки на кадастровый учет вышеуказанного земельного участка, он обратился к председателю СНТ «Радость» с заявлением о переподписании договора купли-продажи, однако ему было отказано, в связи с тем, что собрание по вопросу изменения назначения вышеуказанного спорного участка общего пользования под пожарный водоем не проводилось, своего согласия на данные действия члены СНТ «Радость» не давали. Просит признать за ним право собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью №., расположенный по адресу: <адрес> (л.д. 6-8).

В судебном заседании истец, доводы и требования, изложенные в исковом заявлении, поддержал, настаивал на их удовлетворении.

Представитель СНТ «Радость» ФИО2, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 29), в судебном заседании исковые требования не признала, представила отзыв на исковое заявление, в котором указала, что спорный земельный участок расположен на месте пожарного водоема СНТ «Радость». Собрание по вопросу изменения назначения земельного участка общего пользования под пожарным водоемом не проводилось, своего согласия на такие действия члены кооператива не давали, что подтверждается протоколом собрания СНТ «Радость» от 25.08.2013. Договор между СНТ «Радость» и истцом не был заключен, представленный в материалы дела договор не имеет юридической силы, поскольку подписан без согласия собственников этого имущества. Спорный земельный участок, как самостоятельный объект не выделялся и не мог быть предметом договора купли-продажи, оплата по договору не была произведена. Просит отказать в удовлетворении исковых требований (л.д. 32-33).

Заслушав истца, представителя ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации, предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В силу пункта 5 статьи 454 Кодекса к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

В связи с тем, что параграф 7 главы 30 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца, которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

Согласно положениям статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Таким образом, доводы ответчика о незаключенности договора от 15.04.2012 по мотивам того, что на момент его заключения участок № 68а, как самостоятельный объект не выделялся и не мог быть предметом договора купли-продажи, земельный участок не прошел государственный кадастровый учет - необоснован. Отсутствие межевания и установления границ земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства, а равно как и государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства. Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией права к покупателю после оформления данного права за продавцом. При этом право собственности на объект недвижимости согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации возникает с момента его государственной регистрации.

В договоре купли-продажи земельного участка от 15.04.2012 индивидуализирован предмет договора, указано местонахождение земельного участка, его площадь и иные характеристики и свойства передаваемой недвижимости. Сторонами не оспаривалось, что вопросов по индивидуализации спорного земельного участка не имеется, что в момент подписания договора межевание участка не произведено, он не поставлен на кадастровый учет. Кроме того, представителем ответчика не оспаривался и тот факт, что в настоящее время истец фактически пользуется испрашиваемым земельным участком, что свидетельствует о надлежащем исполнении продавцом своих обязательств по договору. В свою очередь, и истец исполнил свои обязательства по оплате стоимость приобретаемого имущества, следовательно, также полностью выполнил свои обязательства по договору купли-продажи.

Однако, требования ФИО1 о признании за ним права собственности на земельный участок не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, при отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Исходя из изложенного, иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, может быть удовлетворен в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Договор купли-продажи спорного имущества был подписан между ФИО1 и СНТ «Радость» после вступления в силу Закона о регистрации, а потому, при отсутствии оснований возникновения права собственности истца на данное имущество независимо от его регистрации, такое право может быть признано за ним только при условии государственной регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи от 15.04.2012.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Учитывая, что в настоящее время произошла смена председателя СНТ «Радость», полномочия ФИО3 прекращены, ответчиком СНТ «Радость» в лице его председателя ФИО4 оспаривается заключение указанного договора, что делает затруднительным совместное обращение покупателя и продавца к регистратору с заявлением о регистрации перехода права собственности к ФИО1

Сведения о том, что Управление Росреестра по Свердловской области отказало в государственной регистрации перехода к истцу права собственности на спорный земельный участок на основании договора купли-продажи от 15.04.2012, в материалах дела отсутствуют.

В том случае, если регистрация перехода к истцу права собственности на спорное имущество не была произведена по причинам, зависящим от каких-либо действий продавца, то предусмотренные пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации требования о регистрации перехода права собственности должны быть предъявлены ФИО1 к СНТ «радость».

Однако такие требования истцом в нарушение вышеуказанных положений закона не предъявлены.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к садоводческому некоммерческому товариществу «Радость» о признании права собственности на земельный участок отказать.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд путем подачи апелляционный жалобы через Верхнепышминский городской суд Свердловской области в течение месяца с момента вынесения решения в окончательном виде.

Судья М.П. Вершинина