Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя истца ФИО1, действующей на основании доверенности, представителя ответчика ФИО2 – ФИО3, действующего на основании доверенности, представителя ответчиков ФИО4, ФИО5 – ФИО6, действующего на основании доверенностей,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску жилищно-строительного кооператива «Адмирала Ушакова, 21» к ФИО2, ФИО4, ФИО5, публичному акционерному обществу «Сбербанк России» о признании незаконными регистрационные записи, признании недействительным договор купли-продажи, применении последствий недействительности сделки, об истребовании имущества из чужого незаконного владения,

У С Т А Н О В И Л:

ЖСК «Адмирала Ушакова, 21» обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО4, ФИО5, ПАО «Сбербанк России» о признании регистрационной записи о регистрации права собственности за ФИО2 на квартиру № по адресу: <адрес>, кадастровый №, ничтожной; признании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и ФИО4, ФИО5, недействительным; признании регистрационной записи № от ДД.ММ.ГГГГ о регистрации права общей совместной собственности ФИО4, ФИО5 на квартиру № по адресу: <адрес>, ничтожной; признании регистрационной записи № от ДД.ММ.ГГГГ об ипотеке в силу закона в пользу ПАО «Сбербанк России» ничтожной, об истребовании из незаконного владения ФИО4, ФИО5 квартиры № по адресу: <адрес>, в пользу жилищно-строительного кооператива «Адмирала Ушакова, 21»; взыскании с ФИО2 задолженности по договору паенакопления от ДД.ММ.ГГГГ№, дополнительному соглашению от ДД.ММ.ГГГГ за достройку квартиры в размере ....... рублей (в редакции уточненного искового заявления).

В обоснование заявленных требований указал, что определением Арбитражного суда Пермского края от ДД.ММ.ГГГГ незавершенный строительством жилой дом с пристроенным магазином, за исключением квартир, права, правопритязания, право требования на которые зарегистрированы в Управлении ....... на ДД.ММ.ГГГГ, назначение: объект незавершенного строительства, площадь ......., адрес объекта: <адрес>, передан Жилищно-строительному кооперативу «Адмирала Ушакова, 21» в качестве отступного по требованиям о передачи жилым помещений и денежным требованиям участников строительства. Право собственности на объект зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с договором доверительного управления от ДД.ММ.ГГГГ доверительным управляющим, осуществляющим завершение строительства и ввод объекта в эксплуатацию незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес> является АО «ПАИЖК». ДД.ММ.ГГГГ департаментом ....... выдано ЖСК «Адмирала Ушакова, 21» разрешение № на ввод в эксплуатацию объекта – жилого дома, 1 очередь строительства (позиция 1, 5, 6). ДД.ММ.ГГГГ департаментом градостроительства и архитектуры администрации <адрес> выдано ЖСК «Адмирала Ушакова, 21 разрешение № на ввод объекта в эксплуатацию – жилой дом, 2 очередь строительства. ДД.ММ.ГГГГ квартира № передана члену ЖСК «Адмирала Ушакова, 21» М. по договору паенакопления №, по условиям которого М. обязался оплатить паевой взнос за передаваемую квартиру. ДД.ММ.ГГГГ указанная квартира была передана по договору уступки прав и перевода долга ФИО2 На сегодняшний день у ФИО2 имеются обязательства по оплате задолженности за достройку квартиры №: по оплате паевого взноса в сумме ....... рублей; по оплате первой части целевого взноса в сумме ....... рублей; по оплате второй части целевого взноса в сумме ....... рублей; по оплате членских взносов в сумме ....... рублей; всего ....... рублей. Несмотря на наличие задолженности по оплате паевого взноса и целевых паевых взносов за квартиру № ФИО2, подделав справку об исполнении финансовых обязательств перед ЖСК «Адмирала Ушакова, 21», при этом фактически не внеся денежные средства, зарегистрировала за собой право собственности на указанную квартиру. Впоследствии ФИО2 произвела отчуждение квартиры ФИО4 и ФИО5 по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ с использованием заемных денежных средств, предоставленных ПАО «Сбербанк России». При этом воля ЖСК «Адмирала Ушакова, 21» на отчуждение квартиры отсутствовала, что подтверждается справкой о задолженности, свидетельствующей о наличии задолженности ответчика ФИО2 и отсутствии права на отчуждение квартиры.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования жилищно-строительного кооператива «Адмирала Ушакова, 21» к ФИО2 о взыскании задолженности по договору паенакопления выделены в отдельное производство.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 на удовлетворении иска настаивала по доводам, изложенным в исковом заявлении. Также указала, что ФИО4 и ФИО5 нельзя считать добросовестными приобретателями, а ПАО «Сбербанк России» - добросовестным залогодержателем, поскольку ими не была проведена проверка документов, подтверждающих право собственности ФИО2 на квартиру № по адресу: <адрес> в полном объеме, не были запрошены ни договор паенакопления от ДД.ММ.ГГГГ№, ни договор уступки прав и перевода долга, в противном случае, они увидели бы, что ФИО2 получила право требования на квартиру № по договору уступки прав и перевода долга – ДД.ММ.ГГГГ, а справка об исполнении обязательств ФИО2 выдана ДД.ММ.ГГГГ. Следовательно, на дату выдачи справки об исполнении обязательств, ФИО2 прав требования на квартиру № по адресу: <адрес>, не имела.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признал, пояснил, что доказательств подделки справки об исполнении финансовых обязательств перед кооперативом истцом не представлено.

Ответчики ФИО4, ФИО5 в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Представитель указанных ответчиков ФИО6 в судебном заседании исковые требования не признал по доводам, изложенным в письменных возражениях, которые по существу сводятся к тому, что ФИО4, ФИО5 являются добросовестными приобретателями, поскольку спорное имущество приобретено у ФИО2 возмездно с привлечением кредитных средств, они не знали и не могли знать об отсутствии у нее права отчуждать жилое помещение. Истцом не доказан факт подделки справки об исполнении финансовых обязательств.

Ответчик ПАО «Сбербанк России» своего представителя в судебное заседание не направил, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, заявил просьбу о рассмотрении дела в отсутствие представителя. В ранее представленном отзыве на иск указал, что банк, принимая недвижимость в залог, и следуя принципу публичной достоверности сведений ЕГРН, полагался на записи о праве собственности ФИО2 на спорную квартиру. При приобретении квартиры созаемщики как покупатели и банк как кредитор и залогодержатель проявили определенную степень заботливости и осмотрительности, какая требовалась по характеру договора. Кредитный договор и закладная, заключенные между ПАО «Сбербанк России» и ФИО4, ФИО5 оформлены надлежащим образом и зарегистрированы в ЕГРН.

Определением судьи от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных исковых требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю, акционерное общество «Пермское агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю в судебное заседание своего представителя не направило, о месте и времени рассмотрения дела извещено надлежащим образом. В ранее представленном отзыве на иск указало, что ДД.ММ.ГГГГ по заявлениям ФИО2 и ФИО4, ФИО5 на спорную квартиру зарегистрировано право общей совместной собственности за М-выми на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ с одновременной регистрацией залога в силу закона (ипотеки) в пользу ПАО «Сбербанк России». При проведении правовой экспертизы представленных документов оснований для приостановления либо отказа выявлено не было, сомнений в подлинности не возникло. Документы содержали соответствующие подписи и оттиски печатей.

Третье лицо акционерное общество «Пермское агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в судебное заседание своего представителя не направило, о месте и времени рассмотрения дела извещено надлежащим образом.

Суд, исследовав материалы дела, выслушав доводы лиц, участвующих в деле, пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что Решением Арбитражного суда Пермского края от ДД.ММ.ГГГГ некоммерческий фонд защиты права «Патриоты» признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

При рассмотрении дела о банкротстве в отношении НФЗП «.......» на основании определения Арбитражного суда Пермского края от ДД.ММ.ГГГГ применены правила параграфа 7 главы 9 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

На состоявшемся ДД.ММ.ГГГГ собрании участников строительства жилого дома, расположенного по адресу: жилого дома с пристроенным магазином № по <адрес>, участниками строительства, обладающими на собрании 84,38% голосов от общего количества голосов участников строительства, большинством голосов приняты решения о создании участниками строительства жилищно-строительного кооператива, об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок жилищно-строительному кооперативу, утверждении устава жилищно-строительного кооператива «Адмирала Ушакова, 21», избрании членов правления и ревизионной комиссии, определении в качестве подрядной организации ОАО «ПЗСП».

Определением Арбитражного суда Пермского края от ДД.ММ.ГГГГ незавершенный строительством жилой дом с пристроенным магазином, за исключением квартир, права, правопритязания, право требования на которые зарегистрированы в Управлении ....... на ДД.ММ.ГГГГ, назначение: объект незавершенного строительства, ......., адрес объекта: <адрес>, передан Жилищно-строительному кооперативу «Адмирала Ушакова, 21» в качестве отступного по требованиям о передачи жилым помещений и денежным требованиям участников строительства.

Право собственности на объект зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с договором доверительного управления от ДД.ММ.ГГГГ доверительным управляющим, осуществляющим завершение строительства и ввод объекта в эксплуатацию незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес> является АО «ПАИЖК».

ДД.ММ.ГГГГ департаментом ....... выдано ЖСК «Адмирала Ушакова, 21» разрешение № на ввод в эксплуатацию объекта – жилого дома, 1 очередь строительства (позиция 1, 5, 6). ДД.ММ.ГГГГ департаментом градостроительства и архитектуры администрации <адрес> выдано ЖСК «Адмирала Ушакова, 21 разрешение № на ввод объекта в эксплуатацию – жилой дом, 2 очередь строительства.

ДД.ММ.ГГГГ между ЖСК «Адмирала Ушакова, 21» (кооператив) и М. (пайщик) был заключен договор паенакопления № в отношении квартиры № по адресу: <адрес>, согласно которому пайщик осуществляет паенакопления путем внесения паевых и целевых взносов на условиях договора, получает в пользование, а в случае полного внесения суммы паевого и целевого взносов приобретает право собственности на жилое помещение пропорционально принадлежащему ему паю.

ДД.ММ.ГГГГ сторонами заключено дополнительное соглашение к указанному договору паенакопления.

По акту приема-передачи квартира от ДД.ММ.ГГГГ ЖСК «Адмирала Ушакова, 21» передало М. квартиру № в доме по <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между членом ЖСК «Адмирала Ушакова, 21» М. (пайщик) и ФИО2 (новый пайщик) заключен договор уступки прав и перевода долга, по условиям которого пайщик уступает, а новый пайщик принимает в полном объеме права требования, принадлежащие пайщику по договору паенакопления № от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительного соглашению от ДД.ММ.ГГГГ к договору паенакопления № от ДД.ММ.ГГГГ (пункт 1.1). Наряду с уступкой прав по договору паенакопления пайщик передает, а новый пайщик полностью принимает на себя обязательства пайщика по данному договору перед Жилищно-строительным кооперативом «Адмирала Ушакова, 21».

Согласно данных Единого государственного реестра недвижимости ДД.ММ.ГГГГ за ФИО2 зарегистрировано право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

По сведениям Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю для проведения государственной регистрации права собственности за ФИО2 на указанную квартиру были представлены следующие документы: договор уступки прав и перевода долга от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ, договор паенакопления от ДД.ММ.ГГГГ№, акт приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ, справка об исполнении обязательств от ДД.ММ.ГГГГ№.

Согласно представленной в материалы дела справке от ДД.ММ.ГГГГ№, выданной от имени жилищно-строительным кооперативом «Адмирала Ушакова, 21», ФИО2 выполнила свои финансовые обязательства в полном объеме по оплате целевых взносов за квартиру №, расположенную по адресу: <адрес> в сумме ........ по договору паенакопления № от ДД.ММ.ГГГГ. Финансовых претензий по оплате за квартиру к члену кооператива ФИО2 ЖСК «Адмирала Ушакова, 21» не имеет.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (продавец) и ФИО5, ФИО4 (покупатели) заключен договор купли-продажи квартиры (далее – Договор), по условиям которого продавец продал, а покупатели купили недвижимое имущество – квартиру, расположенную по <адрес>

В пункте 1.2 Договора указано, что объект принадлежит продавцу на праве собственности на основании справки об исполнении обязательств от ДД.ММ.ГГГГ№, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ, сделана запись регистрации № (далее по тексту – Объект).

Объект приобретается в общую совместную собственность покупателей (пункт 1.3 Договора).

Разделом 2 Договора определены цена и порядок расчетов: стоимость Объекта составляет ....... рублей (пункт 2.1), часть стоимости Объекта в сумме ....... рублей оплачивается за счет собственных денежных средств покупателей (пункт 2.2.1), часть стоимости объекта в сумме ....... рублей оплачивается за счет целевых кредитных денежных средств, предоставленных ФИО4 и ФИО5 в соответствии с кредитным договором № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным с ПАО «Сбербанк России» (пункт 2.2.2). Передача денежных средств продавцу в счет оплаты стоимости Объекта осуществляется в течение трех рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на Объект к покупателям и ипотеки Объекта в силу закона в пользу банка, в органе, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 2.2.3).

В пункте 3.2 Договора указано, что при регистрации права собственности покупателей на Объект одновременно подлежит регистрации право залога Объекта в пользу банка. Залогодержателем по данному залогу является банк, залогодателями – покупатели.

Согласно пункту 3.7 Договора продавец гарантирует, что на момент подписания договора является полноправным и законным собственником Объекта, Объект не отчужден, не заложен, в споре и под арестом не состоит, в аренду (наем) не сдан, возмездное или безвозмездное пользование не передан, не обременен правами третьих лиц, право собственности продавца никем не оспаривается. Лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования объектом после государственной регистрации перехода права собственности на Объект к покупателю не имеется.

На основании указанного договора купли-продажи квартиры ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии зарегистрировано право общей совместной собственности ФИО5, ФИО4 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, запись регистрации №, с обременением в виде ипотеки в силу закона в пользу ПАО «Сбербанк России», запись регистрации №.

Указывая на отсутствие у ФИО2 законных оснований приобретения права собственности на спорное жилое помещение и распоряжением им, отсутствие воли на отчуждение квартиры у ЖСК «Адмирала Ушакова, 21», истец обратился в суд с рассматриваемым иском.

В силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (пункт 1). Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2).

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (пункт 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 4 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации член жилищного или жилищно-строительного кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, предоставленную этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на занимаемое ими жилое помещение.

До приобретения права собственности на помещение, расположенное в построенном ЖСК доме, отношения между членом ЖСК и кооперативом имеют обязательственно-правовой характер. Суть этого обязательственного права заключается в том, что член кооператива наряду с правомочием на участие в управлении делами кооператива также обладает правом владения, пользования и распоряжения в установленных пределах предоставленным ему жилым помещением (часть 3 статьи 124 Жилищного кодекса Российской Федерации) и имеет обязанность выплачивать пай в установленном размере (часть 1 статьи 125 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, момент возникновения права собственности на жилое помещение в жилищно-строительном кооперативе обусловлен моментом выплаты паевого взноса в полном объеме. Жилое помещение находится в собственности жилищно-строительного кооператива до полной выплаты паевого взноса и только после этого в соответствии с пунктом 4 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации член жилищно-строительного кооператива, имеющий право на паенакопление, полностью внесшее свой паевой взнос за квартиру, предоставленную этому лицу кооперативом, приобретает право собственности на указанное имущество.

Документом, подтверждающим факт полной выплаты членом жилищного накопительного кооператива либо другим лицом, имеющим право на пай, является справка или иной документ, выданный жилищным накопительным кооперативом, о выплате паевого взноса.

Такая справка, удостоверяющая право собственности, является надлежащим доказательством для проведения государственной регистрации права собственности на указанные объекты за правообладателями.

Пунктом 5.5 Устава ЖСК «Адмирала Ушакова, 21» установлено, что члену кооператива, полностью внесшему пай и целевой паевой взнос за квартиру, выдается справка за подписями председателя правления и главного бухгалтера о полной выплате пая.

При этом суд считает, что действия жилищно-строительного кооператива по выдаче такого документа следует считать односторонней распорядительной сделкой.

В силу статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

По смыслу статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки) (пункт 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»)

Согласно пункту 2 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

Действия жилищно-строительного кооператива по выдаче члену кооператива справки о полной выплате пая является односторонней сделкой, в подтверждении исполнения обязательств по договору паенакопления членом кооператива. Данная сделка не содержит каких-либо новых обязательств между членом кооператива и кооперативом. Прекращение права собственности прежнего собственника (кооператива) и возникновение этих прав у нового правообладателя (члена кооператива) возникает в связи и на основании договора паенакопления.

Если односторонняя сделка совершена, когда законом, иным правовым актом или соглашением сторон ее совершение не предусмотрено или не соблюдены требования к ее совершению, то по общему правилу такая сделка не влечет юридических последствий, на которые она была направлена (пункт 51 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»)

Истец ссылается на то, что справка о выплате пая, представленная ФИО2 для регистрации прав собственности на спорную квартиру, фальсифицирована, регистрация права собственности ФИО2 на спорную квартиру произошла вследствие предъявления для регистрации недействительного документа.

В подтверждение доводов иска о наличии финансовых обязательств у ФИО2 перед ЖСК «Адмирала Ушакова, 21» и, соответственно, отсутствие юридического состава, на основании которого может возникнуть право собственности члена кооператива на квартиру в этом кооперативе (пункт 4 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации), истцом представлена справка о задолженности ФИО2 по договору паенакопления от ДД.ММ.ГГГГ№, дополнительному соглашению от ДД.ММ.ГГГГ за достройку квартиры №, расположенной по адресу: <адрес>, в виде паевого и целевого взноса, членских взносов в сумме ....... рублей.

При этом, ссылаясь на наличие задолженности ФИО2 по договору паенакопления, в подтверждение которой представлены справка о наличии задолженности по договору паенакопления и выписка из банковского счета, на который не поступали денежные средства от ФИО2, истец указывает, что право собственности на спорное имущество у ФИО2 не возникло, следовательно, она не обладала правомочиями собственника, предоставляющими ей право на отчуждение спорного имущества, сделки по его отчуждению являются недействительными.

Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации лицо, полагающее, что его вещные права нарушены, имеет возможность обратиться в суд как с иском о признании соответствующей сделки недействительной (статьи 166 - 181), то есть реституции, так и с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статьи 301 – 302, 305), то есть виндикационного иска.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Общие положения о последствиях недействительной сделки установлены в статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации: недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1). При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2).

Статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право собственника истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление), применяя статью 301 Гражданского кодекса Российской Федерации судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении.

К числу юридически значимых обстоятельств, подлежащих установлению судом при рассмотрении виндикационного иска, относится наличие у истца вещного права на истребуемое имущество, наличие спорного имущества в натуре, незаконность владения ответчиком спорным имуществом, отсутствие между истцом и ответчиком отношений обязательственного характера по поводу истребуемого имущества.

Виндикационный иск представляет собой требование не владеющего вещью собственника к владеющему вещью лицу, не являющегося собственником. Цель такого иска – возврат конкретной вещи во владение лицу, доказавшему свои права на истребуемое имущество.

Согласно статье 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли (пункт 1). Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях (пункт 2).

В соответствии с пунктом 34 Постановления в случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 35 Постановления, если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).

В то же время возмездность приобретения сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя (пункт 37 Постановления).

В пункте 38 этого же Постановления разъяснено, что ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем. Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

В пункте 39 Постановления разъяснено, что по смыслу пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.

Таким образом, из содержания статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации и указанного выше разъяснения следует, что добросовестность приобретателя обусловливается тем, что приобретатель не знал и не имел возможности знать о том, что лицо, у которого он возмездно приобрел имущество, не имело правомочий на его отчуждение.

Обстоятельства, связанные с выбытием имущества у собственника - по воле или помимо воли, - на квалификацию лица в качестве добросовестного приобретателя не влияют. Эти обстоятельства влияют на возможность либо невозможность истребования имущества у добросовестного приобретателя.

Из искового заявления следует, что заявленные требования ЖСК «Адмирала Ушакова, 21» по существу сводятся к подтверждению судом ничтожности оснований, по которым квартира выбыла из собственности кооператива, а права на нее было зарегистрировано за ФИО2, а впоследствии на основании ничтожного договора купли-продажи за ФИО4, ФИО5, к восстановлению статуса квартиры как объекта собственности применительно к правилам статей 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу принципа состязательности сторон (статья 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации) и требований части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Вместе с тем, бесспорных доказательств, дающих основания полагать, что справка об исполнении обязательств от ДД.ММ.ГГГГ№, выданная ФИО2, и послужившая основанием для регистрации ее права собственности на спорную квартиру, содержит признаки фальсификации (подлога) либо составлена с иными нарушениями, влекущими ее недействительность, в материалах дела не имеется.

При этом довод представителя истца о фальсификации спорной справки не может быть оценен судом в рамках настоящего дела, поскольку установление обстоятельства фальсификации данной справки не является предметом гражданского судопроизводства, поскольку понятие «фальсификация» является уголовно-правовым и предусмотрено соответствующими нормами Особенной части Уголовного кодекса Российской Федерации. Проведение проверки правоохранительными органами в отношении указанной справки не является юридически значимым, в отсутствии сведений об установлении факта ее подложности.

Ходатайство представителя истца о приостановлении производства по делу до возбуждения уголовного дела по факту фальсификации спорной справки и рассмотрения его судом по существу, отклонено как несоответствующее положениям статьи 215 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 произвела отчуждение квартиры, расположенной по адресу: <адрес> покупателям ФИО4, ФИО5 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно статье 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (пункт 1 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Учитывая характер заявленных исковых требований, направленных на виндицирование имущества из владения ФИО4, ФИО5, возражение приобретателей об их добросовестности, суд полагает необходимым исследовать и разрешить вопрос о добросовестности приобретателей.

Понятие добросовестности раскрывается в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, и от того, осуществлялись ли гражданские права действительно разумно и добросовестно, зависит их защита законом и судом. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Суд отмечает, что разрешая вопрос о добросовестности (недобросовестности) приобретателя жилого помещения, необходимо учитывать осведомленность приобретателя жилого помещения о наличии записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности отчуждателя имущества, а также принятие им разумных мер для выяснения правомочий продавца на отчуждение жилого помещения (Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ).

Из материалов дела усматривается, что спорный договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ содержит все существенные условия, предусмотренные для подобного рода договоров, форма сделки соблюдена, сделка отвечает признакам действительности.

В ходе рассмотрения дела судом установлено, спорное имущество приобретено ответчиками по делу ФИО4 ФИО5 у ФИО2 по возмездной сделке – на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, обязательства по которому ФИО4 ФИО5 исполнены, что не оспорено. На момент совершения сделки право собственности ФИО2 было в установленном порядке зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости, спорное имущество не находилось под арестом и в споре, не было обременено. Квартира была свободна от проживания, каких либо лиц в ней зарегистрировано не было. Договор от ДД.ММ.ГГГГ в пункте 1.2 содержит сведения об основаниях приобретения продавцом права собственности на отчуждаемое имущество и дате его регистрации в Едином государственном реестре недвижимости, сведения об отсутствии зарегистрированных лиц.

Из материалов дела также следует, что ответчики приобрели квартиру с использованием кредитных денежных средств, предоставленных ПАО «Сбербанк России». Для получения кредитных средств на приобретение спорной квартиры ФИО4 и ФИО5 представили в банк пакет документов по приобретаемому жилому помещению, квартира была осмотрена, тем самым при приобретении квартиры созаемщики как покупатели и банк как кредитор и залогодержатель, проявили определенную степень заботливости и осмотрительности, какая требовалась по характеру договора.

Дальнейшие действия ответчиков, выразившиеся в регистрации ФИО4, несовершеннолетнего ФИО7 по месту пребывания в спорном жилом помещении с ДД.ММ.ГГГГ, оплата жилищно-коммунальных платежей (отсутствие задолженности на ДД.ММ.ГГГГ), исполнении обязательств по кредитному договору, свидетельствуют о намерении владеть квартирой, что также подтверждает факт добросовестности приобретателей при заключении договора купли-продажи жилого помещения.

Учитывая изложенное, суд считает, что ответчики ФИО4 и ФИО5 доказали свою добросовестность при приобретении спорного жилого помещения, принятие всех разумных мер для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества, отсутствие оснований усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

Таким образом, ответчики являются добросовестными приобретателями спорного имущества на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ФИО2

Суд полагает необходимым отметить, что в данном случае истец указывает лишь на то, что право собственности ФИО2 на квартиру оформлено незаконно, на основании фиктивных документов, в то же время, ничего не говорится о фактических обстоятельствах утраты владения, тогда как для применения статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимо доказать именно то, что владение было утрачено против воли владельца.

В силу статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

Выбытие имущества у собственника по его воле исключает возможность удовлетворения иска к добросовестному приобретателю об истребовании у него спорного имущества.

При этом следует учитывать, что выбытие имущества из владения того или иного лица является следствием конкретных фактических обстоятельств. Владение может быть утрачено в результате действий самого владельца, направленных на передачу имущества, или действий иных лиц, осуществляющих передачу по его просьбе или с его ведома. В подобных случаях имущество считается выбывшим из владения лица по его воле. Если же имущество выбывает из владения лица в результате похищения, утери, действия сил природы, закон говорит о выбытии имущества из владения помимо воли владельца.

В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие, что спорное имущество (квартира) выбыло из владения ЖСК «Адмирала Ушакова, 21» помимо его воли, напротив, спорная квартира выбыла из владения ЖСК «Адмирала Ушакова, 21» в результате действий самого владельца, направленных на передачу имущества, а именно, путем передачи квартиры члену кооператива по договору паенакопления, что подтверждается актом приема-передачи жилого помещения.

Учитывая, что выбытие спорной квартиры из владения истца произошло по его воле, в настоящее время данное имущество находится в фактическом владении и пользовании ФИО4 и ФИО5, приобретших ее на основании договора купли-продажи, и признанных судом добросовестными приобретателями, суд не находит правовых оснований для удовлетворения требований истца о виндикации спорного имущества в порядке статьей 167, 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации. Виндицирование в данной ситуации невозможно в связи с признанием судом ФИО4 и ФИО5 добросовестными приобретателями и выбытием имущества из владения кооператива по его воле.

Следует отметить, что в данном случае недопустимо применение реституции в виде возврата имущества, предусмотренной статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, при которой не подлежат оценки добросовестность приобретения ответчиками имущества, поскольку реституция применяется только к участникам недействительных сделок. В рассматриваемом же случае, обязательственных отношений (договорных) между ФИО8, ФИО9 и жилищно-строительным кооперативом «Адмирала Ушакова, 21» не имеется.

Таким образом, учитывая установленные по делу обстоятельства, и представленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований истца в полном объеме.

При этом суд отмечает, что истец не лишен возможности восстановить свои права, в случае представления соответствующих доказательств их нарушения, в рамках рассмотрения требований, выделенных в отдельное производство.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований жилищно-строительного кооператива «Адмирала Ушакова, 21» к ФИО2, ФИО4, ФИО5 о признании регистрационной записи о регистрации права собственности за ФИО2 на квартиру № по адресу: <адрес> ничтожной, признании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2, ФИО4, ФИО5, недействительным, применении последствий
недействительности сделки в виде признания регистрационной записи
№ от ДД.ММ.ГГГГ о регистрации права общей совместной собственности ФИО4, ФИО5 на квартиру № по адресу: <адрес>, ничтожной, признания регистрационной записи
№ от ДД.ММ.ГГГГ об ипотеки в силу закона в пользу ПАО «Сбербанк России» ничтожной, об истребовании из незаконного владения ФИО4, ФИО5 квартиры № по адресу: <адрес>, в пользу жилищно-строительного кооператива «Адмирала Ушакова, 21», отказать.

Решение может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Кировский районный суд города Перми в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья Д.О. Хузяхралов