Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Нескороженкова И. В. к Бобровой Р. Д., Боброву В. А. об уменьшении покупной цены, взыскании излишне уплаченных денежных средств, взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Нескороженков И.В. обратился в суд с иском к Бобровой Р.Д., Боброву В.А. об уменьшении покупной цены, взыскании излишен уплаченных денежных средств, взыскании судебных расходов, указав, что ДД.ММ.ГГГГ, между ним и ответчиком заключены договоры купли-продажи недвижимого имущества состоящего из следующих объектов недвижимости: земельный участок, с кадастровым №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, земельный участок с кадастровым №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, жилой дом, общей площадью <данные изъяты> кв.м, инв. №, лит. <данные изъяты>, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, здание (гаража), общей площадью <данные изъяты> кв.м., инв. №, лит. <данные изъяты><данные изъяты>, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>. Передача недвижимости подтверждается передаточными Актами от ДД.ММ.ГГГГ В процессе эксплуатации объекта истцом были выявлены следующие недостатки: трещины и микротрещины на стенах, которые проявляются при усадке дома (трещины местами сквозные); негерметично установленные окна и балконные двери (промерзание и влажность стен вокруг оконной конструкции); неправильно установленные котельные и насосные, от которых исходит вибрация и шум; отсутствие достаточной вентиляции; неправильно смонтированная электропроводка (выявлено при замыканиях); отсутствие систем отопления; отсутствие теплоизоляции в технических помещениях - промерзание стояков; плохая звукоизоляция; некачественная внешняя отделка фундамента и цоколя; отсутствие утепления крыши дома, грубое нарушение технологии строительства, как следствие скопление конденсата при перепадах внешней температуры; отсутствие противопожарной обработки всего периметра крыши, создающее повышенный риск воспламенения при максимально допустимых температурах внешней среды; несоответствие фактической площади земельных участков тем которые указаны в договоре, фактическое местоположение границ земельных участков с кадастровыми номерами №, закрепленное на местности объектами искусственного происхождения (забор) не совпадает с данными о указанных земельных участках, внесенными в ГКН; несоответствие фактической площади построек (Дома и гаража) данным указанным в договоре, по факту меньшие площади; нарушение градостроительных норм регулирующих этажность (ИЖС) и как следствие необходимость повторной регистрации в Росреестре; отсутствие проектной документации, приводящее к невозможности проведения восстановительных строительных работ. Вышеуказанные недостатки подтверждаются заключением строительно-технической экспертизы от ДД.ММ.ГГГГг., №. В результате некачественно выполненных строительных работ истцу причинены убытки, предварительно составившие размер <данные изъяты> руб., выраженные в необходимости проведения первоочередных строительных работ по восстановлению функционала домовладения на основании сметы, подготовленной экспертом. Истец неоднократно в устной форме предъявлял претензии по качеству постройки, однако ответчик уклонялся от требования истца, сославшись на отсутствие замечаний по выполненным работам в Акте приемки-передачи, подписанного сторонами во время покупки домовладения ДД.ММ.ГГГГ Дополнительным мотивом обращения в суд являются претензии о нарушении кадастровых границ земельного участка от соседних землепользователей и требование о переносе забора по правой линии границы земельного участка. Все попытки истца направить письменное требование (претензию) ответчику содержащее требование о соразмерном уменьшении цены товара и о возврате излишне уплаченной за объект недвижимости денежной суммы в размере <данные изъяты> руб., безрезультатны. Ответчик корреспонденцию не принимает, на телефонные звонки не отвечает. Требование (претензию) истца ответчик добровольно не удовлетворил, оставив ее без ответа. На основании вышеизложенного истец просит суд в связи с обнаруженными недостатками переданного по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недвижимого имущества: жилого дома, общей площадью <данные изъяты> кв.м., инв. №, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, земельного участка, с кадастровым №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, находящегося по адресу и в границах домовладения: <адрес>, соразмерно уменьшить покупную цену объекта на <данные изъяты> руб.; в связи с недостатками переданного по Договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недвижимого имущества: здание (гаража), общей площадью <данные изъяты> кв.м., инв. №, лит. <данные изъяты>, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, и земельного участка с кадастровым №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, находящегося в границах домовладения: <адрес>, соразмерно уменьшить покупную цену объекта на <данные изъяты> руб., взыскать с ответчика излишне уплаченную сумму в размере <данные изъяты> руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> руб.

В судебное заседание истец Нескороженков И.В. явился, иск поддержал.

Ответчик Бобров В.А., действующий также в качестве представителя Бобровой Р.Д., представитель Бобровой Р.Д. в судебное заседание явились, иск не признали.

Суд, выслушав истца ответчика и представителей ответчика, исследовав материалы дела, находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Согласно статье 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между Бобровой Р.Д. (продавец) и Нескороженковым И.В. (покупатель) заключены договоры купли-продажи недвижимого имущества состоящего из следующих объектов недвижимости: земельный участок, с кадастровым №, общей площадью 600 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, земельный участок с кадастровым №, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, жилой дом, общей площадью <данные изъяты> кв.м, инв. №, лит. <данные изъяты>, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, здание (гаража), общей площадью <данные изъяты> кв.м., инв. №, лит. <данные изъяты> кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>.

Передача недвижимости подтверждается передаточными актами от ДД.ММ.ГГГГ

Право собственности на жилой дом и земельный участок под ним было зарегистрировано за истцом в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ

Право собственности на гараж и земельный участок под ним было зарегистрировано за истцом в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ

Согласованные сторонами условия договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ о качестве дома содержатся в пункте 1.4 договора, согласно которому отсутствуют скрытые дефекты, существенно ухудшающие потребительские качества дома, дом находится в пригодном для проживания состоянии.

Согласно передаточному акту к договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ продавец передал в собственность покупателя жилой дом с земельным участком в том качественном состоянии и с тем оборудованием, которое есть на день подписания настоящего акта; покупатель принял от продавца недвижимое имущество в том качественном состоянии, в котором оно есть на день подписания настоящего акта. Техническое состояние недвижимого имущества, оборудования соответствует условиям договора, дефектов и недостатков, о которых покупатель не был извещен продавцом, не имеется.

Согласно передаточному акту к договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ продавец передал в собственность покупателя нежилое здание (гараж) и земельный участок в том качественном состоянии и с тем оборудованием, которое есть на день подписания настоящего акта; покупатель принял от продавца недвижимое имущество в том качественном состоянии, в котором оно есть на день подписания настоящего акта. Техническое состояние недвижимого имущества, оборудования соответствует условиям договора, дефектов и недостатков, о которых покупатель не был извещен продавцом, не имеется.

Согласно выводам проведенной по делу строительно-технической экспертизы жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ находился в состоянии, пригодном для проживания, являлся жилым, не имел скрытых дефектов, существенно ухудшающих его потребительские качества, его площадь как по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, так и в настоящее время составляет <данные изъяты> кв.м.

Таким образом, судом установлено, что переданный истцу жилой дом в полной мере отвечал согласованным сторонами условиям договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ о качестве дома, содержащимся в пункте № договора, а именно: отсутствие скрытых дефектов, существенно ухудшающих потребительские качества дома, и пригодность дома для проживания.

Иные недостатки дома, по смыслу статьи 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, не порождают у истца право на уменьшение покупной цены дома, поскольку право на уменьшение покупной цены объекта недвижимого имущества возникает лишь в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей именно условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, а не в случае наличия каких-либо иных недостатков объекта недвижимости.

Из выводов проведенной по делу строительно-технической экспертизы следует также, что здание (гараж), переданный истцу, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ находился в состоянии, пригодном для его эксплуатации, не имел скрытые дефекты, существенно ухудшающие его потребительские качества, его площадь как по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, так и в настоящее время составляет <данные изъяты> кв.м.

Таким образом, судом установлено, что переданный истцу гараж в полной мере отвечал обычно предъявляемым требованиям к его качеству. Площадь гаража превышает площадь, указанную в договоре купли-продажи.

Более того, из содержания договора купли-продажи следует, что условие о качестве гаража сторонами согласовано не было. Данных о том, что истец был лишен возможности до заключения договора и принятия гаража провести необходимые обследования гаража, не представлено, в связи с чем суд исходит из того, что истец принял гараж в том состоянии, в котором данный объект недвижимости находился в момент его передачи.

В связи с этим у истца отсутствуют предусмотренные статьей 557 Гражданского кодекса Российской Федерации основания для уменьшения покупной цены гаража.

Согласно пункту 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Довод истца о том, что качество земельных участков не соответствует договорам купли-продажи, является несостоятельным, поскольку на основании договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ за истцом были зарегистрированы и не были оспорены в установленном законом порядке права на оба земельных участка с теми качественными характеристиками, которые указаны в договорах, а именно по площади – по 600 кв.м каждый, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства.

Споры по фактическим границам земельных участков, несоответствие их границам, указанным в Государственном кадастре недвижимости, не свидетельствуют о несоответствии согласованным сторонами условиям договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ о указанных выше качественных характеристиках земельных участков, следовательно, не порождают у истца права требовать соразмерного уменьшения покупной цены.

При таких обстоятельствах оснований для соразмерного уменьшения покупной цены объектов недвижимого имущества не имеется, поскольку истцом не доказано, что Боброва Р.Д. передала ему объекты недвижимости, не соответствующие условиям договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ о их качестве.

Суд также учитывает, что в судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ истец подтвердил, что фактически объекты недвижимости переданы ему ДД.ММ.ГГГГ, то есть задолго до заключения договора, он производил ремонтные работы и перепланировки в доме, в связи с чем мог и должен был обнаружить заявленные недостатки до заключения договоров купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Кроме того, бесспорных доказательств того, что все заявленные недостатки образовались до ДД.ММ.ГГГГ и не в связи с ремонтными работами и перепланировками истца, суду не представлено.

Требования Нескороженкова И.В. к Боброву В.А. не подлежат удовлетворению также в связи с тем, что Бобров В.А. не является участником спорных правоотношений и стороной договоров купли-продажи, то есть является ненадлежащим ответчиком.

В связи с отказом в удовлетворении иска суд, руководствуясь статьями 98, 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, по заявлению представителя Бобровой Р.Д. взыскивает с истца расходы по оплате экспертизы в размере <данные изъяты> руб., а также расходы по оплате услуг представителя в размере <данные изъяты> руб., как отвечающие принципу разумности с учетом объема заявленных требований, сложности дела, объема оказанных представителем ответчиков услуг, времени, необходимого на подготовку процессуальных документов, длительности рассмотрения дела.

Предусмотренных статьей 99 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для взыскания в пользу ответчиков компенсации за потерю времени не имеется, поскольку доказательств заведомой недобросовестности истца при предъявлении иска, систематичности противодействия правильному и своевременному рассмотрению и разрешению дела суду не представлено.

Оснований для взыскания расходов по нотариальному оформлению доверенности не имеется, поскольку доверенность выдана для представления интересов не по данному конкретному делу.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковое заявление Нескороженкова И. В. к Бобровой Р. Д., Боброву В. А. об уменьшении покупной цены, взыскании излишне уплаченных денежных средств, взыскании судебных расходов оставить без удовлетворения.

Взыскать с Нескороженкова И. В. в пользу Бобровой Р. Д. расходы по оплате услуг представителя в размере <данные изъяты> руб., расходы по оплате экспертизы в размере <данные изъяты> руб.

В удовлетворении требований Бобровой Р. Д. к Нескороженкову И. В. о взыскании компенсации за потерю времени, расходов по оплате за нотариальное оформление доверенности отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Железнодорожный городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья

В окончательной форме

решение принято 12 декабря 2016 г.