Гражданский кодекс часть 1

Ялтинский городской суд Республики Крым в составе председательствующего судьи Кононовой Ю.С., при секретаре Глековой А.А., с участием представителей истца – ФИО1, ФИО2, представителя ответчика Банка – ФИО3, представителя ответчика ФИО6 – ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО5 к Акционерному обществу «Севастопольский морской банк», ФИО6 о признании договора недействительным, истребовании имущества из чужого незаконного владения, по встречному иску Акционерного Общества «Севастопольский морской банк» к ФИО5 о замене сведений о стороне договора, с участием третьего лица без самостоятельных исковых требований на предмет спора: Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым,

у с т а н о в и л:

ФИО5 обратился в суд с иском к Акционерному обществу «Севастопольский морской банк», ФИО6, уточнив требования которого просит признать недействительным заключенный между ответчиками договор аренды недвижимого имущества от 14.10.2016 года, зарегистрированный в ЕГРН 30.03.2017 года; истребовать из незаконного владения АО «Севастопольский Морской банк» в пользу истца имущество, состоящее из нежилого помещения: офис № 1, общей площадью 229,3 кв. метров, расположенного по адресу: <адрес>; погасить в Едином государственном реестре недвижимости регистрационную запись №<номер> от 30.03.2017 года о регистрации договора аренды недвижимого имущества.

Исковые требования мотивированы тем, что на основании договора купли – продажи от 07.02.2019 года он приобрел у ООО «Фактор Капитал» в собственность нежилое помещение – офис, общей площадью 229,3 кв. метров, расположенный в <адрес>. Вместе с тем, указанное имущество используется АО «Севастопольский Морской банк», на основании договора аренды, заключенного с ФИО6, что лишает истца возможности пользоваться своей собственностью. Считает договор аренды недействительным, поскольку спорное имущество выбыло из владения его прежнего собственник – ООО «Фактор Капитал» по независящим от него причинам, в связи с его отчуждением в пользу ФИО6 по недействительной сделке. Тот факт, что имущество выбыло из владения прежнего собственника незаконно, установлен вступившим в законную силу решением суда. Учитывая, что ФИО6 не являлся собственником спорного имущества на момент заключения договора аренды, он является недействительным в силу ничтожности, а имущество подлежит истребованию в пользу истца, поскольку выбыло из владения собственника помимо его воли.

В судебном заседании представители истца заявленные исковые требования поддержали, просили удовлетворить иск.

Представитель ответчика АО «Севастопольский Морской банк» против исковых требований возражал. Возражения мотивировал тем, что Банк владеет спорными помещениями на основании договора аренды, который был заключен с собственником недвижимого имущества, сведения о заключении договора были в установленном порядке внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Об отсутствии у второй стороны договора полномочий на распоряжение спорным имуществом и заключение соответствующего договора Банку ничего известно не было. Обязанности по внесению арендных платежей исполняются Банком надлежащим образом. 20 мая 2019 года в адрес Банка поступило уведомление о смене собственника нежилого помещения, в котором также предлагалось приобрести его по стоимости 37 000 000 рублей. В связи со сменой собственника недвижимого имущества, не поступлением от него реквизитов для получения арендных платежей, Банком производятся ежемесячные начисления по оплате аренды на открытый для этих целей расчетный счет. Поскольку и ООО «Фактор Капитал», и истцу на момент заключения договора купли – продажи спорных помещений было известно о наличии договора аренды, считает, что с их стороны имеет место злоупотребление правом. При этом АО «Севастопольский Морской банк» не являлся стороной в гражданском деле об истребовании имущества из незаконного владения ФИО6 в пользу ООО «Фактор Капитал», в связи с чем доводы истца о ничтожности договора аренды считает необоснованными.

Представитель ответчика ФИО6 против исковых требований возражал. Возражения мотивировал тем, что на момент заключения договора аренды он являлся собственником спорных нежилых помещений на основании их договора купли – продажи, заключенного с ООО «Фактор Капитал». Об отсутствии у лица, заключившего договор полномочий на отчуждение нежилых помещений, ему ничего не было известно, он являлся их добросовестным приобретателем, доказательств, свидетельствующих о наличии в его действиях признаков недобросовестности при передаче помещений во временное владение Банку, истцом не представлено.

АО «Севастопольский морской банк» подано встречное исковое заявление к ФИО5 о замене на ответчика сведений об Арендодателе в Договоре аренды недвижимого имущества от 14.10.2016 года, зарегистрированного в ЕГРН 30.03.2017 года.

Встречные исковые требования мотивированы тем, что переход права собственности на сданное в аренду имущество не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При этом ответчику на момент приобретения спорного объекта было достоверно известно, что в нем располагается операционный офис АО «Севастопольский морской банк», в связи с чем заключая в отношении спорного имущества договор его купли – продажи, ФИО5 фактически согласился на сохранение существующих обязательственных отношений. Таким образом, по мнению истца по встречному иску, приобретая в собственность имущество, ответчик также приобрел права и обязанности арендодателя по договору аренды, который он просит признать недействительным.

Представители ФИО5 против встречных исковых требований возражали, пояснив, что при заключении договора купли – продажи спорных помещений, продавцом было сообщено покупателю, что ФИО6 не имел права на заключение договора аренды, поскольку не являлся собственником помещений, что подтверждается вступившим в законную силу решением суда.

Представитель третьего лица – Государственного комитета по госрегистрации и кадастру Республики Крым в судебное заседание не явился, был извещен надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, о причинах неявки суд не уведомил.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, дело рассмотрено в отсутствие представителя третьего лица.

Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что на основании договора купли – продажи нежилых помещений от 04 июля 2008 года ООО «Фактор Капитал» являлось собственником нежилых помещений офиса № 1 площадью 229,3 кв. метров, расположенного по адресу: <адрес>.

02 августа 2016 года в Единый государственный реестр недвижимости была внесена запись о праве собственности ФИО6 на вышеуказанные нежилые помещения, на основании договора купли – продажи, совершенного 21 июля 2016 года в простой письменной форме между ООО «Фактор Капитал» в лице ликвидатора – управляющего ФИО-1 и ФИО-2, действующего по доверенности от имени ФИО6

14 октября 2016 года между ФИО6 и АО «Севастопольский Морской банк» был заключен договор аренды недвижимого имущества, согласно которому Банку в срочное платное пользование были переданы нежилые помещения с кад. номером №<номер> по адресу: <адрес>.

В соответствии с пунктом 2.1 Договора, срок арендного пользования начинается с момента подписания настоящего договора, Акта приема – передачи Имущества, государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в установленном законодательством порядке и действует по 13 октября 2021 года включительно.

За 30 дней до окончания срока действия Договора Арендатор обязан письменно уведомить Арендодателя о своих намерениях по продлению или прекращению договорных отношений на последующие сроки (пункт 2.2).

В соответствии с п. 4.1 Договора, за пользование указанным в предмете настоящего договора имуществом Арендатор выплачивает Арендодателю арендную плату из расчета 70 000 рублей в месяц без НДС.

Платежи по арендной плате производятся в безналичной форме на счет Арендодателя не позднее 15-го числа текущего расчетного месяца (пункт 4.3).

Пунктом 10.7 Договора аренды установлено, что он может быть расторгнут только по договоренности Сторон, которая оформляется дополнительным соглашением к Договору, при этом сторона – инициатор расторжения письменно уведомляет другую сторону о своем намерении досрочно расторгнуть договор за 30 дней до расторжения.

14 октября 2016 года между ФИО6 и АО «Севастопольский Морской банк» был подписан Акт приема – передачи нежилого помещения, согласно п. 1.1 Договора аренды от 01.09.2016 года.

В соответствии со ст. 651 Гражданского Кодекса Российской Федерации, договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Судом установлено, что 30.03.2017 года Государственным комитетом по госрегистрации и кадастру Республики Крым произведена государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества с кад. номером №<номер>, заключенного 14.10.2016 года между ФИО6 и АО «Севастопольский морской банк».

02 мая 2017 года между ФИО6 и АО «Севастопольский морской банк» было заключено дополнительное соглашение № 1 к договору аренды недвижимого имущества, в соответствии с которым п. 4.1 Договора изложен в новой редакции, согласно которой за пользование указанным в предмете настоящего Договора Имуществом Арендатор выплачивает Арендодателю арендную плату из расчета 10 000 рублей в месяц без НДС.

Решением Ялтинского городского суда от 28 ноября 2017 года, оставленным без изменения Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 05 июля 2018 года было удовлетворено исковое заявление ООО «Фактор Капитал» к ФИО6, из незаконного владения которого истребовано имущество, состоящее из нежилого помещения общей площадью 229,3 кв. метров, расположенное в <адрес>.

При рассмотрении дела судом было установлено, что ФИО не заключал и не подписывал договор от имени ООО «Фактор - Капитал» о продаже ФИО6 нежилых помещений общей площадью 229,3 кв. метров, что свидетельствует о выбытии недвижимого имущества из владения собственника – ООО «Фактор - Капитал» помимо его воли, а договор купли – продажи заключен с нарушением закона, лицом, неуполномоченным собственником имущества на его заключение, вследствие чего является ничтожным.

07 февраля 2019 года между ООО «Фактор Капитал» и ФИО5 был заключен договор купли – продажи нежилого помещения – офиса №<номер>, кад. №<номер>, площадью 229,3 кв. метров по адресу: <адрес>, стоимость которого определена сторонами в размере 1 260 000 рублей.

08 мая 2019 года Государственным комитетом по госрегистрации и кадастру Республики Крым зарегистрирован переход права собственности на спорные нежилые помещения к ФИО5, на основании вышеуказанного договора.

20 мая 2019 года ФИО5 направил в адрес АО «Севастопольский морской банк» уведомление о смене собственника нежилого помещения, арендуемого Банком, в связи с чем предложил в течение 3-х календарных дней дать ответ по вопросу приобретения спорного нежилого помещения стоимостью 37 000 000 рублей.

В случае отказа от приобретения или не предоставления ответа на данное предложение, потребовал освободить нежилое помещение в срок до 5 июня 2019 года.

23 мая 2019 года АО «Севастопольский морской банк» был направлен ответ ФИО5 на его обращение, в котором указано, что срок действия договора аренды установлен – по 13.10.2021 года, в связи с чем Банк просит сообщить реквизиты для перечисления арендной платы.

24 мая 2019 года представителем истца было направлено Банку уведомление, в котором он просил обеспечить присутствие 30 мая 2019 года полномочного представителя для осмотра технического состояния нежилого помещения.

В силу ст.35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом.

Согласно ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

При этом статьей 305 ГК РФ установлено, что права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

В силу статьи 166 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В силу статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Истец ссылается на ничтожность заключенного договора аренды, в связи с его заключением со стороны арендодателя лицом, не имеющим соответствующих полномочий.

Частью 1 ст. 56 ГПК РФ установлено, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Истец в подтверждение своих доводов о ничтожности договора аренды ссылается на решение Ялтинского городского суда от 28 ноября 2017 года, постановленное по результатам рассмотрения гражданского дела по иску ООО «Фактор Капитал» к ФИО6, с участием третьего лица – ПАО «БмБанк» о признании договора купли – продажи недействительным.

Вместе с тем, в соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

В пункте 4 совместного постановления Пленума Верховного суда РФ и Высшего Арбитражного суда РФ № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что по смыслу указанной статьи, обстоятельства, установленные при рассмотрении дела по иску о праве на имущество, не имеют обязательного характера для лиц, не участвовавших в деле. Такие лица могут обратиться в суд с самостоятельным иском о праве на это имущество. В то же время при рассмотрении названного иска суд учитывает обстоятельства ранее рассмотренного дела о праве на спорное имущество, независимо от того, установлены ли они судебным актом суда общей юрисдикции или арбитражного суда. Если суд придет к иным выводам, нежели содержащиеся в судебном акте по ранее рассмотренному делу, он должен указать соответствующие мотивы.

Аналогичные разъяснения приведены в пункте 9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 23 от 19 декабря 2003 года «О судебном решении», согласно которому, исходя из смысла части 4 статьи 13, частей 2 и 3 статьи 61, части 2 статьи 209 ГПК РФ лица, не участвовавшие в деле, по которому судом общей юрисдикции или арбитражным судом вынесено соответствующее судебное постановление, вправе при рассмотрении другого гражданского дела с их участием оспаривать обстоятельства, установленные этими судебными актами. В указанном случае суд выносит решение на основе исследованных в судебном заседании доказательств.

Как установлено судом, ни ФИО5, ни АО «Севастопольский морской банк» не являлись участниками судебного разбирательства по гражданскому делу №<номер> по иску ООО «Фактор Капитал» к ФИО6 о признании недействительным договора купли – продажи, в связи с чем установленные указанным судебным решением обстоятельства, включая выбытие спорного имущества из владения ООО «Фактор Капитал» по мимо его воли, не имеют преюдициального значения для рассмотрения спора, связанного с пользованием данным имуществом Банком на условиях аренды.

Частью 3 статьей 17 Конституции Российской Федерации установлено, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Данному конституционному положению корреспондирует пункт 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Согласно пункту 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В целях реализации указанного выше правового принципа абзацем 1 пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена недопустимость осуществления гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действий в обход закона с противоправной целью, а также иного заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения данного запрета суд на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 1 постановления Пленума от 23 июня 2015 года N 25, добросовестным поведением, является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Как установлено судом, на момент заключения оспариваемого истцом договора аренды собственником нежилых помещений согласно сведений Единого государственного реестра недвижимости являлся ФИО6

Сведения, содержащиеся в государственных реестрах, обладают свойством публичной достоверности. Это значит, что лицо, которое полагается на сведения, содержащиеся в таком реестре, действует добросовестно и проявляет достаточную степень заботливости и осмотрительности.

Таким образом, при заключении договора аренды, ни ФИО6, ни АО «Севастопольский Морской банк» не могли знать об отчуждении имущества от имени ООО «Фактор Капитал» неуполномоченным лицом.

Исходя из вышеизложенного, доводы истца о ничтожности договора аренды вследствие его заключения неуполномоченным лицом, а также наличия в действиях его сторон признаков недобросовестности, являются необоснованными.

Под злоупотреблением правом понимается поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации пределов осуществления гражданских прав, осуществляемое с незаконной целью или незаконными средствами, нарушающее при этом права и законные интересы других лиц и причиняющее им вред или создающее для этого условия.

Представитель истца в судебном заседании не оспаривал, что на момент заключения договора купли – продажи ФИО5 было достоверно известно, что спорное имущество находится во владении АО «Севастопольский Морской банк» на условиях аренды, договор был в установленном порядке зарегистрирован в реестре.

Вместе с тем, несмотря на осведомленность о наличии действующих обременений в отношении объекта недвижимого имущества, ФИО5 от заключения договора купли – продажи не отказался, не потребовал от продавца урегулировать вопросы, связанные с пользованием спорным имуществом третьими лицами.

При этом пунктом 1 ст. 617 Гражданского Кодекса РФ установлено, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Пунктом 1 ст. 407 ГК РФ установлено, что обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Таким образом, с переходом к истцу права собственности на спорное нежилое помещение, к нему перешли в том числе права и обязанности, предусмотренные договором аренды, заключенным 14.10.2016 года между ФИО6 и АО «Севастопольский Морской банк».

Каких-либо оснований считать, что вышеуказанный договор аренды прекратил свое действие, в исковом заявлении не приведено.

Требований о расторжении договора аренды по каким-либо из предусмотренных законом или договором оснований, истец не заявляет.

Положениями ст.ст. 301, 302 ГК РФ закреплено право собственника истребовать свое имущество из чужого незаконного владения от добросовестного приобретателя по возмездной сделке у лица, которое не имело права его отчуждать, в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которой по смыслу п. 1 ст. 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо его воли.

Вместе с тем, в настоящем случае судом установлено, что спорное недвижимое имущество никогда не находилось во владении ФИО5 и соответственно не выбывало из его владения в результате незаконных действий иных лиц.

На момент приобретения истцом в собственность нежилого помещения оно уже находилось во владении АО «Севастопольский морской банк» на основании договора аренды, правомерность такого владения истцом в установленном порядке не оспорена. Продавец по договору – ООО «Фактор Капитал», из владения которого выбыло спорное имущество, каких-либо претензий арендатору не предъявлял.

Таким образом, суд приходит к выводу, что с учетом установленных в судебном заседании обстоятельств, избранный истцом способ защиты нарушенного права не соответствует закону (ст. 12 ГК РФ), содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, в связи с чем исковые требования ФИО5 удовлетворению не подлежат.

В тоже время, суд считает встречные исковые требования также не подлежащими удовлетворению, поскольку как уже было указано судом, по смыслу п. 1 ст. 617 ГК РФ, к новому собственнику объекта недвижимости переходят права и обязанности арендодателя по ранее заключенному договору аренды.

Поскольку в данном случае замена стороны договора прямо установлена законом, требования истца по встречному иску о замене соответствующих сведений об арендодателе в договоре аренды недвижимого имущества не направлены на защиту нарушенного права и не приведут к его восстановлению.

Таким образом, суд считает иск ФИО5, а также встречный иск АО «Севастопольский Морской банк» необоснованными и не подлежащими удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

отказать в удовлетворении иска ФИО5 к Акционерному обществу «Севастопольский морской банк», ФИО6 о признании договора недействительным, истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Отказать в удовлетворении встречного иска Акционерного Общества «Севастопольский морской банк» к ФИО5 о замене сведений о стороне договора.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Крым в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ялтинский городской суд Республики Крым.

Судья Ю.С. Кононова