Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению прокурора Белозерского района, действующего в интересах муниципального образования «Город Белозерск», к администрации муниципального образования «Город Белозерск» и ФИО1 о признании сделки недействительной,

УСТАНОВИЛ:

По адресу: <адрес>, расположен земельный участок с кадастровым номером № площадью № кв.м. До 15.10.2018 указанный земельный участок находился в неразграниченной государственной собственности.

30.08.2018 администрацией муниципального образования «Город Белозерск» проведен аукцион по продаже права аренды указанного земельного участка. Начальная цена предмета аукциона была установлена в размере 4 945 рублей 78 копеек. Шаг аукциона составлял 148 рублей 37 копеек (3% начальной цены). Всеми участниками аукциона (5 человек) был внесен задаток в сумме 4 945 рублей 78 копеек(в том числе, задаток внесен и ФИО1 согласно чеку-ордеру от 06.08.2018). Победителем аукциона признана ФИО1, предложившая цену за предмет аукциона 190 111 рублей 54 копейки.

По результатам аукциона 10.09.2018 между администрацией муниципального образования «Город Белозерск» (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор № аренды указанного земельного участка сроком по 09.09.2038. Размер годовой арендной платы по договору составлял 190 111 рублей 54 копейки. При этом арендная плата за первый год аренды в сумме 185 165 рублей 76 копеек (190 111 рублей 54 копейки минус внесенный задаток в сумме 4 945 рублей 78 копеек) была внесена ФИО1 согласно чеку-ордеру от 10.09.2018.

В сентябре 2018 года на указанном земельном участке ФИО1 на фундамент, состоящий из двух железобетонных пустотных плит, установлен металлический гараж площадью № кв.м. 26.09.2018 данный металлический гараж задекларирован ФИО1 в качестве объекта недвижимости. 26.09.2018 кадастровым инженером <данные изъяты>Г. составлен технический план здания гаража. 01.10.2018 зданию гаража присвоен кадастровый номер – № 02.10.2018 зарегистрировано право собственности ФИО1 на здание гаража.

10.10.2018 ФИО1 обратилась в администрацию муниципального образования «Город Белозерск» с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в собственность без проведения торгов. 15.10.2018 в соответствии со ст. 39.20 ЗК РФ между администрацией муниципального образования «Город Белозерск» и ФИО1 заключен договор купли-продажи спорного земельного участка без проведения торгов. В соответствии с п. 2.1 договора стоимость спорного земельного участка была определена сторонами в размере 9 891рубль 55 копеек (3% от кадастровой стоимости). Указанная сумма внесена ФИО1 согласно чеку-ордеру от 16.10.2018. 31.10.2018 за ФИО1 зарегистрировано право собственности на спорный земельный участок.

Также 15.10.2018 между администрацией муниципального образования «Город Белозерск» и ФИО1 заключено соглашение о расторжении договора аренды спорного земельного участка от 10.09.2018. При этом ФИО1 была возвращена уплаченная авансом арендная плата, внесенная ею за первый год аренды спорного земельного участка, в сумме 174 268рублей 91 копейка (за минусом арендной платы за период с 10.09.2018 до 10.10.2018, то есть за период действия договора аренды).

Прокурор Белозерского района обратился в суд с исковым заявлением в интересах муниципального образования «Город Белозерск» к администрации муниципального образования «Город Белозерск» и ФИО1 о признании сделки купли-продажи спорного земельного участка недействительной.

В обоснование иска указано, что установленный в сентябре 2018 года на спорном земельном участке металлический гараж не являлся объектом недвижимости. Его постановка на кадастровый учет в качестве объекта недвижимости стала возможной в результате грубого нарушения кадастровым инженером Г. ее должностных инструкций и требований действующего законодательства. Соответственно, у администрации города отсутствовали законные основания для предоставления спорного земельного участка в собственность ФИО1 без проведения торгов.

Тот факт, что установленный ФИО1 на спорном земельном участке металлический гараж не являлся объектом недвижимого имущества, подтверждается осмотром гаража, произведенным сотрудниками прокуратуру 07.05.2019, а также заключением специалистов <данные изъяты> от ноября 2018 года.

Прокурор полагает, что отчуждение спорного земельного участка в собственность ФИО1 без проведения торгов лишило местный бюджет соответствующих поступлений, поскольку участок был реализован по цене, многократно ниже рыночной, а уплаченная ФИО1 арендная плата была возвращена ей в связи с расторжением договора аренды (за минусом арендной платы за один месяц).

Прокурор просил признать недействительной сделку купли-продажи спорного земельного участка; привести стороны сделки в первоначальное положение, обязав их вернуть все, полученное по сделке; прекратить право собственности ФИО1 на спорный земельный участок.

В судебном заседании прокурор Белозерского района Митин С.Н. заявленные исковые требования поддержал по указанным основаниям. Дополнительно суду пояснил, что ни по состоянию на октябрь 2018 года (на дату заключения сделки), ни по состоянию на ноябрь 2018 года (осмотр гаража сотрудниками <данные изъяты> обследование гаража <данные изъяты> ни по состоянию на 07.05.2019 (осмотр гаража сотрудниками прокуратуры), указанный гараж не являлся объектом недвижимости в смысле ст. 130 ГК РФ. Указанный гараж не являлся капитальным строением и представлял собой металлическую конструкцию, которая была установлена на две незаглубленные пустотные железобетонные плиты. Гараж не был прочно связан с землей, не был подсоединен к инженерным сетям, его перемещение не влекло несоизмеримого ущерба его назначению.

Представитель ответчика – администрациимуниципального образования «Город Белозерск» ФИО2 с иском прокурора не согласна. Суду пояснила, что в данном случае администрация города действовала в строгом соответствии с законодательством. Ответчиком ФИО1 в администрацию города было направлено заявление о предоставлении спорного земельного участка в собственность без проведения торгов. При этом в заявлении в качестве объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, был указан гараж. К заявлению также была приложена выписка из ЕГРН о регистрации права собственности ответчика на гараж. В соответствии со ст.ст. 39.3, 39.20 ЗК РФ спорный земельный участок был передан в собственность ответчика без проведения торгов. Принять иное решение в сложившейся ситуации администрация города не имела возможности. По договору купли-продажи стоимость спорного земельного участка (в соответствии с Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2001 № 178-ФЗ, с постановлением Правительства Вологодской области от 17.11.2014 № 1036) была определена в размере 3% кадастровой стоимости земельного участка, что составляло 9 891рубль 55 копеек. При этом договор аренды спорного земельного участка от 10.09.2018 был расторгнут, ответчику была возвращена уплаченная ею арендная плата (за исключением 15 842рублей 63 копеек за один месяц аренды). Тем не менее, бюджету не было причинено каких-либо материальных потерь, поскольку теперь ответчик обязана будет уплачивать земельный налог и налог на имущество (кадастровая стоимость гаража составляет 150 тыс. рублей).

Ответчик ФИО1 и ее представитель – адвокатСенченко В.В. с иском прокурора не согласны. Суду пояснили, что после заключения договора аренды спорного земельного участка ответчик ФИО1 в сентябре-октябре 2018 года установила на нем металлический гараж. Гараж был установлен на бетонные плиты (скрепленные между собой) и зафиксирован на них при помощи анкерных болтов. После этого был обустроен бетонный фундамент: раствором было залито пространство между плит, металлические стены гаража также были залиты раствором, бетонный фундамент имел 15-20 сантиметровый выступ по всему периметру гаража (для последующей его облицовки кирпичом). Гараж был построен в месте, определенном для этого градостроительным планом земельного участка.

В настоящее время гараж представляет собой объект недвижимого имущества: он тесно связан с землей, подключен к городской электросети посредством подземного кабеля, перемещение гаража невозможно без несоизмеримого ущерба его назначению. Данный факт был подтвержден свидетельскими показаниями М. (геодезист <данные изъяты><данные изъяты> который устанавливал координаты гаража на местности), у которого не встало никаких вопросов по поводу отнесения гаража к недвижимому имуществу.

Ответчик и ее представитель просили суд критически отнестись к доказательствам, представленным прокурором. Суду пояснили, что ни при осмотре гаража сотрудниками <данные изъяты>, ни при обследовании гаража специалистами <данные изъяты> ни при осмотре гаража сотрудниками прокуратуры ответчик не была извещена о проведении проверочных мероприятий, была лишена возможности давать объяснения, представлять доказательства. Во всех случаях осмотр (обследование) сводилось только к внешнему осмотру гаража. Никто из проверяющих внутрь гаража не заходил и, соответственно, был лишен возможности убедиться в наличии сплошного бетонного фундамента, на котором гараж был зафиксирован.

После постановки гаража на кадастровый учет и регистрации права собственности ФИО1 на указанный гараж, она (ФИО1) обратилась в администрацию города с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в собственность без проведения торгов. В строгом соответствии со ст. 39.3, 39.20 ЗК РФ спорный земельный участок был предоставлен ответчику в собственность без проведения торгов. При заключении договора купли-продажи ответчику также была возвращена арендная плата, внесенная ею за первый год аренды спорного земельного участка (за вычетом арендной платы за 1 месяц аренды).

Спешка, с которой гараж был поставлен на кадастровый учет в качестве объекта недвижимости (в дальнейшем – зарегистрированоправо собственности ответчика на гараж и заключен договор купли-продажи спорного земельного участка) как раз объясняется желанием ответчика «сэкономить» расходы по арендной плате, поскольку строительство дома влечет за собой значительные материальные затраты.

Тем не менее, бюджету не было причинено каких-либо убытков, поскольку выпавшие доходы будут в дальнейшем компенсированы поступлением земельного налога и налога на имущество.

Представитель третьего лица – Управленияимущественных отношений Белозерского муниципального района в судебное заседание не явился. О дате, времени и месте судебного заседания уведомлен надлежащим образом. Просил рассмотреть дело в его отсутствие. В предыдущем судебном заседании представитель третьего лица ФИО3 пояснила, что договор купли-продажи спорного земельного участка заключен с ФИО1 без проведения торгов в строгом соответствии со ст. 39.3, 39.20 ЗК РФ, поскольку на спорном земельном участке располагается объект недвижимости, принадлежащий ответчику – зданиегаража. Заключение договора купли-продажи спорного земельного участка без проведения торгов не повлекло за собой неблагоприятных последствий для бюджета. Расторжение договора аренды, возврат уплаченной арендной платы ответчику будут в дальнейшем компенсированы начислением ответчику налога на имущество.

Представитель третьего лица – УправленияФедеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области в судебное заседание не явился. О дате, времени и месте судебного заседания уведомлен надлежащим образом. Просил рассмотреть дело в его отсутствие. В отзыве на иск прокурора указал, что 02.10.2018 зарегистрировано право собственности ФИО1 на здание гаража. 31.10.2018 зарегистрировано право собственности ФИО1 на спорный земельный участок. Представленные ответчиком на государственную регистрацию документы соответствовали требованиям Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости». В ходе проведенной правовой экспертизы документов не было установлено оснований для отказа в регистрации права собственности ответчика.

Свидетель М. суду пояснил, что он является геодезистом <данные изъяты><данные изъяты>». В сентябре 2018 года он выезжал на спорный земельный участок для того, чтобы определить на местности координаты гаража, установленного на земельном участке. На тот момент гараж располагался на двух бетонных плитах, пространство между которыми было залито бетонным раствором. Перемещение гаража без разрушения фундамента было невозможно. Данную информацию он (М.) довел до сведения кадастрового инженера Г.Г. которая затем подготовила технический план гаража.

Свидетель А. суду пояснил, что он является супругом ответчика ФИО1 После заключения договора аренды спорного земельного участка, на земельный участок силами <данные изъяты> был перевезен металлический гараж, принадлежавший ранее его (А.) отцу. Гараж был установлен (в отведенном для этого месте) на фундамент из бетонных плит, скрепленных между собой, зафиксирован при помощи анкерных болтов, после чего пол гаража был залит цементным раствором. В настоящее время перемещение гаража невозможно, поскольку это повлечет за собой разрушение бетонного фундамента. Обустройство фундамента было произведено в сентябре-октябре 2018 года. Тогда же гараж был подсоединен к городской электросети: от прибора учета (расположенного на электроопоре) проложен подземный кабель в гараж. Спешка в постановке гаража на кадастровый учет, в регистрации права собственности ФИО1 на гараж была обусловлена нежеланием нести чрезмерные расходы по арендной плате.

Суд, заслушав пояснения сторон, допросив свидетелей, исследовав материалы гражданского дела и материалы дела об административном правонарушении по ст. 14.35 ч. 4 КоАП РФ в отношении кадастрового инженера Г. полагает необходимым удовлетворить заявленные требования.

В соответствии со ст. 39.3 п. 1 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных ст. 39.3 п. 2 ЗК РФ.

Согласно ст. 39.3 п. 2 пп. 6 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 ЗК РФ.

Как следует из п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Таким образом, законодатель предусмотрел предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов собственникам недвижимого имущества (зданий, сооружений), расположенного на испрашиваемом земельном участке.

В нарушение указанных положений в собственность ФИО1 без проведения торгов был предоставлен земельный участок, на котором на момент заключения договора купли-продажи отсутствовало недвижимое имущество, принадлежащее ответчику.

Тот факт, что расположенный на земельном участке в сентябре 2018 года металлический гараж не являлся объектом недвижимого имущества установлен в судебном заседании:

Согласно инженерно-конструкторскому обследованию <данные изъяты>» (л.д. 58-75) по состоянию на ноябрь 2018 года гараж представлял собой металлическое сооружение, сваренное из стального листа, установленное на две незаглубленные железобетонные пустотные плиты. Сооружение не было оборудовано инженерными сетями и не обладало признаками капитальности. Строение не было связано с землей. Его перемещение было возможно без несоизмеримого ущерба его назначению.

Согласно акту осмотра гаража помощником прокурора района К. от 07.05.2019 (л.д. 50-57) гараж расположен на плитах с правой и левой стороны гаража, в середине – вфундаменте проем.

Аналогичные выводы содержаться в акте осмотра, произведенном сотрудниками <данные изъяты> 16.11.2018.

Фотографии, имеющиеся в гражданском деле, обозревавшаяся видеозапись осмотра гаража сотрудниками <данные изъяты> позволяют сделать однозначный вывод о том, что на момент заключения договора купли-продажи (15.10.2018) указанный гараж не обладал признаками капитального строения, не был прочно связан с землей и (в соответствии со ст. 130 ГК РФ) не мог быть отнесен к объектам недвижимого имущества. На представленных суду фотографиях и на представленной видеозаписи зафиксирован факт установки металлического гаража на двух незаглубленных пустотных железобетонных плитах. Доказательств наличия сплошного бетонного фундамента, углубления металлических стен в бетонный фундамент, капитального крепления гаража к бетонному фундаменту суду не представлено.

Согласно объяснениям А. (л.д. 42-43) «фундамент (гаража) изготовлен в виде бетонных плит. Гараж установлен на бетонные плиты и закреплен анкерными болтами к ним». В соответствии с объяснениями М. (л.д. 44-45) «гараж установлен на бетонные плиты, закреплен анкерными болтами к ним». Согласно объяснениям П. (л.д. 47-49) «гараж был целиком погружен на трал, перевезен на участок, выгружен и установлен на плиты железобетонные, которые уже находились на участке. Плиты имели вид б/у и были колоты».

Таким образом, указанными доказательствами подтвержден тот факт, что металлический гараж на момент заключения договора купли-продажи спорного земельного участка был целиком привезен на земельный участок, установлен на две железобетонные плиты и прикреплен к ним анкерными болтами. Соответственно, гараж на тот момент не обладал главным признаком недвижимого имущества: не имел неразрывной связи с землей, а его перемещение (после выкручивания анкерных болтов) было возможно без несоизмеримого ущерба его назначению.

Тем не менее, указанный гараж был поставлен на кадастровый учет в качестве объекта недвижимого имущества, 02.10.2018 на здание гаража было зарегистрировано право собственности ФИО1 (л.д. 151-153). Основанием к этому послужила декларация об объекте недвижимости, представленная ФИО1 (л.д. 21-25) и технический план, подготовленный кадастровым инженером <данные изъяты>Г. (л.д. 17-20). При этом кадастровый инженер на место нахождения гаража не выходила, его не осматривала, замеров характерных точек контура гаража не производила, то есть выполнила кадастровые работы ненадлежащим образом. Этот факт подтверждается объяснениями Г.. от 13.05.2019 (л.д. 36-37) ипротоколами опроса Г.. от 17.01.2019 и 13.02.2019.

Постановлением мирового судьи Вологодской области по судебному участку № 44 от 04.07.2019 Г. привлечена к административной ответственности по ст. 14.35 ч. 4 КоАП РФ в виде предупреждения.

В данном случае администрацией муниципального образования «Город Белозерск» в отсутствие законных на то оснований спорный земельный участок был предоставлен в собственность ФИО1 без проведения торгов. Результатом этого стало причинение материальных убытков бюджету: возврат уплаченной арендной платы в сумме 174 268рублей 91 копейка, приватизация спорного земельного участка по цене, равной 3% кадастровой стоимости (что многократно меньше рыночной стоимости участка). Неполученные бюджетом доходы значительно превышают ожидаемые поступления от налога на имущество ответчика, поскольку кадастровая стоимость гаража составляет 103 990рублей 70 копеек.

Указанные обстоятельства являются основанием для удовлетворения иска прокурора, заявленного в интересах муниципального образования «Город Белозерск».

Таким образом, договор купли-продажи спорного земельного участка, заключенный 15.10.2018 между администрацией муниципального образования «Город Белозерск» (продавец) и ФИО1 (покупатель) в соответствии со ст. 166 ГК РФ следует признать недействительным. Согласно ст. 167 ГК РФ стороны сделки следует привести в первоначальное положение, обязав их вернуть все полученное по сделке; прекратить право собственности ФИО1 на спорный земельный участок.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Удовлетворить исковое заявление прокурора Белозерского района в интересах муниципального образования «Город Белозерск».

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью № кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный 15.10.2018 между администрацией муниципального образования «Город Белозерск» (продавец) и ФИО1 (покупатель).

Привести стороны указанного договора в первоначальное положение, обязав их вернуть все полученное по сделке.

Прекратить право собственности ФИО1 на указанный земельный участок.

Решение может быть обжаловано в Вологодский областной суд через Белозерский районный суд в течение месяца.

Судья П.С. Толошинов

Верно. Судья П.С. Толошинов