Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя истца Дубовцевой О.О., действующей на основании доверенности, представителя ответчиков Грошева Л.Э., действующего на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело

по иску Акционерного общества «Пермское агентство инвестиционного жилищного кредитования» к Ольхову Е.Л., Азановой О.А. о взыскании задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество,

встречный иск Ольхова Е.Л., Азановой О.А. к Акционерному обществу «Пермское агентство инвестиционного жилищного кредитования» о признании недействительными в части договора паенакопления, договора займа,

УСТАНОВИЛ:

АО «Пермское агентство инвестиционного жилищного кредитования» обратилось в суд с иском к Ольхову Е.Л., Азановой О.А., с учетом уточнений, о взыскании задолженности по договору займа № от 27.12.2016 (по состоянию на 17.08.2021) 161 182,02 рублей сумма основного долга, 12 640,65 рублей проценты по сумме займа, с дальнейшим начислением процентов по ставке .......% годовых по день уплаты основного долга, 30 499,51 рублей неустойка, с дальнейшим начислением неустойки за нарушение сроков возврата заемных средств в размере 1/366 от размера ключевой ставки ЦБ РФ в процентах годовых, действующей на дату заключения договора (.......%) от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки, начиная с 18.08.2021 по день уплаты основного долга, а также в счет расходов по уплате государственной пошлины 12 964,27 рублей;

обратить взыскание на предмет ипотеки – принадлежащий на праве собственности Ольхову Е.Л., жилое помещение – квартиру, общей площадью 37,9 кв.м., находящуюся по <адрес>, определив способ реализации– публичные торги; установить начальную продажную цену при реализации имущества в размере 1 498 400 рублей.

В обоснование заявленных требований истец указал, что 27.12.2016 между займодавцем АО «ПАИЖК» и заёмщиками Ольховым Е.Л., Азановой О.А. был заключён договор займа № По условиям Договора Ответчикам предоставлен займ в сумме ....... рублей, на срок- с даты фактического предоставления заёмных средств по последнее число ....... календарного месяца (обе даты включительно), под ....... % годовых, размер ежемесячного платежа ....... рублей. Заём предоставлен для целевого использования, а именно: для приобретения в общую совместную собственность Заёмщиков квартиры, состоящей из 1 комнаты, общей площадью 37,9 кв.м, в том числе жилая площадь - 16,5 кв.м, расположенной по <адрес>, стоимостью ....... рублей, путем полной оплаты паевых взносов (включая последний) в жилищно-строительный кооператив «Адмирала Ушакова,21» по договору паенакопления № от 24.12.2015 и дополнительного соглашения к договору паенакопления № от 01.06.2016. Квартира находится в залоге у Займодавца в силу закона. Заём был предоставлен Заёмщикам в безналичной форме путем перечисления на расчетный счёт Заёмщика Ольхова Е.Л., с последующим перечислением по распоряжению Заёмщика в счёт оплаты по договору паенакопления в ЖСК «Адмирала Ушакова,21». Заемщики обязались возвратить займ и уплатить проценты в порядке и сроки, предусмотренные Договором.

В соответствии с п.5.4 Договора Займодавец имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по Договору путем предъявления письменного требования о полном досрочном возврате суммы заёмных средств, начисленных в соответствии с условиями Договора, но не уплаченных процентов и суммы неустойки (при наличии) в следующих случаях: при просрочке осуществления Заёмщиками очередного ежемесячного платежа на срок более чем 30 (тридцать) календарных дней; при неисполнении или ненадлежащем исполнении Заёмщиками обязательств по имущественному страхованию. При неисполнении требования Займодавец вправе обратить взыскание на Квартиру. Пунктом 6.2 Договора предусмотрена ответственность Заёмщиков за нарушение сроков возврата заёмных средств в виде пеней в размере 1/366 от размера ключевой ставки ЦБ РФ в процентах годовых, действующей на дату заключения Договора, от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки до даты поступления на счёт Займодавца (включительно.)

В связи допущенным Заёмщиками нарушением условий Договора, а именно - неисполнением обязательств по имущественному страхованию, а также допущением просрочки уплаты очередного ежемесячного платежа на срок более чем 30 (тридцать) календарных дней, в адрес Заёмщиков было направлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств, в том числе об оплате основного долга, процентов по сумме займа, неустойки за нарушение сроков возврата заёмных средств. Требование было направлено Заёмщикам по почте 04.06.2020, получено Ольховым Е.Л. 11.06.2020, Азановой О.А. 25.07.2020, Соответственно, срок исполнения требования по 24.08.2020 включительно. По состоянию на день подачи в суд настоящего искового заявления требование в полном объеме Заёмщиками не исполнено.

Ответчики Ольхов Е.Л., Азанова О.А. обратилась в суд со встречным иском о признании недействительными: договор паенакопления № от 24.12.2015 в редакции дополнительного соглашения от 01.06.2016 в части установления целевого паевого взноса, превышающего 7000 руб. за 1 кв.м. общей площади квартиры;

договора займа № от 27.12.2016 в части процентов с суммы займа, превышающей 290 150 рублей и всех взаимосвязанных с ним пунктов договора займа.

В обоснование встречных исковых требований указано, что договор займа № от 27.12.2016 был фактически заключен с АО «ПАИЖК» на кабальных условиях. Заём они вынуждены были взять для того, чтобы внести денежные средства в ЖСК «Адмирала Ушакова, 21» на завершение строительства этого дома. Пунктом 3.3 договора паенакопления предусмотрено внесение целевого паевого взноса на завершение строительства многоквартирного жилого дома (поскольку сам кооператив был образован в рамках дела о банкротстве застройщика именно с этой целью). Но этот пункт в окончательной редакции изложен в дополнительном соглашении от 01.06.2016. Содержание второго абзаца пункта 3.3 в редакции дополнительного соглашения:«- вторая часть целевого паевого взноса составляет 638 330 рублей, исходя из расчёта 15 400 рублей за 1 квадратный метр общей проектной площади жилого помещения, включая площадь лоджий и балконов, с коэффициентом 0,5 и 0,3, соответственно, вносится пайщиком на основании решения Общего собрания ЖСК «Адмирала Ушакова, 21», проводимого в форме заочного голосования (протокол от 24.05.2016), в срок до 30.09.2016 (не позднее двух месяцев с даты ввода второй очереди объекта в эксплуатацию)». Дополнительным прямым доказательством того же факта является ещё одно обстоятельство: сумма кредита равна сумме указанного в том самом пункте 3.3 паевого взноса, первая часть которого составила 124 350 рублей, если к ней прибавить сумму 638 330, то получится 762 680 рублей - точно сумма займа. Заем предназначался именно для завершения строительства для «обманутых дольщиков». АО «ПАИЖК» в это время выполняло не только свои функции, но и функции правления кооператива. В результате такого уникального положения АО «ПАИЖК» принимало решения и за себя, и за Кооператив, тем самым выстраивая нужную и удобную экономическую, финансовую и правовую ситуацию. При разрешении арбитражного спора по делу №, было установлено, что АО «ПАИЖК» не имело права на получение денежных средств ни с Кооператива, ни с его пайщиков для завершения строительства в объеме, превышающем 7 000 рублей за 1 кв.м.

Заключив с Кооперативом договор доверительного управления, АО «ПАИЖК» приобрело право в одностороннем порядке (по сути самостоятельно) распоряжаться специально открытым расчетным счетом Кооператива, на который приходили денежные средства от «обманутых дольщиков» в качестве целевого паевого взноса. По результатам рассмотрения вышеназванных дел было установлено, что ни с пайщиков, ни в конечном итоге, с самого Кооператива, АО «ПАИЖК» ни в каком виде и ни по каким основаниям не имело право брать (получать, взимать) денежные средства на завершение строительства жилого многоквартирного дома в размере большем, чем 7 000 рублей за 1 кв.м, общей площади квартиры. Договор доверительного управления, заключенный между ЖСК «Адмирала Ушакова,21» и АО «ПАИЖК» для завершения строительства дома был признан недействительным. О том, что Кооперативу должны быть возвращены уплаченные ранее денежные средства из расчета превышения 7000 рублей за 1 кв.м, общей площади всех квартир Ольхов Е.Л., Азанова О.А. узнали только после 14.07.2020, дата вступления в силу судебного акта (решения) по арбитражному спору № №, так как именно в этом споре было не только подтверждено незаконное изъятие денег у Кооператива (пайщиков) со стороны АО «ПАИЖК», но и на АО «ПАИЖК» возложена обязанность по возврату излишне полученных денежных средств.

Доплата за завершение строительства базировалась на цифре 41,45 кв.м, общей площади квартиры. Размер надлежащей доплаты (соответственно и размер требующегося размера займа) составлял бы в таком случае 290 150 рублей. Размер процентов на указанную сумму займа по ставке ....... % годовых составит сумму в размере 36 268,75 рублей, что в месяц будет равно 3 022,40 рублей. Исходя из представленных Истцом расчетов 31.03.2017 (в первый год погашения займа) была произведена оплата займа за счет средств материнского капитала в размере 453 026 рублей. К концу марта 2017 года максимально возможная сумма задолженности (основной долг плюс проценты) могла составить не более 302 229,60 рублей (290 150 рублей - сумма основного долга + месячный процентный платёж 3 022,40 руб., умноженный на четыре месяца).Вышеуказанная цифра гашения за счет материнского капитала в полтора раза превышает расчетную сумму задолженности. Удовлетворение встречного иска приводит к признанию, что у Ольхова Е.Л., Азановой О.А. отсутствует задолженность перед АО «ПАИЖК». Поскольку Кооператив взыскал с АО «ПАИЖК» излишне полученные денежные средства и распределил их между пайщиками в соответствии с размерами их переплаты, то Ольхов Е.Л., Азанова О.А. получили возврат всех излишне уплаченных сумм. Это является основанием для того, чтобы не предъявлять к АО «ПАИЖК» требования о взыскании излишне полученных (через схему с займом) денежных средств «обманутых дольщиков».

В судебном заседании представитель истца (ответчик по встречному иску) на удовлетворении исковых требований настаивала по указанным в иске доводам, со встречными исковыми требованиями не согласна, пояснила, что сторонами оспариваемого договора паенакопления № от 24.12.2015 и дополнительного соглашения от 01.06.2016 являются ЖСК «Адмирала Ушакова, 21» и пайщик Ольхов Е.Л., АО «ПАИЖК» стороной договора не является и не может являться надлежащим ответчиком. Фактическая передача АО «ПАИЖК» функций застройщика не свидетельствует об утрате ЖСК «Адмирала Ушакова, 21» правового статуса самостоятельного юридического лица. Обязательства по оплате достройки Ольхов принял на себя на основании собственного волеизъявления, как и заключение договора займа. Согласно условиям договора паенакопления первая часть целевого паевого взноса составила 3000 руб. за 1 кв.м, вторая – 15400 руб. за 1 кв.м. По состоянию на дату заключения договора займа, равно как и по состоянию на текущее время договор паенакопления не оспорен.

Кроме того, ответчиками пропущен срок исковой давности для обращения со встречными исковыми требованиями. В мотивированной части решения Кировского районного суда г.Перми от 22.05.2018 по делу № по иску ЖСК к участникам строительства сделаны выводы о том, что размер обязательств ЖСК «Адмирала Ушакова, 21» перед АО «ПАИЖК» по оплате достройки многоквартирного дома составляет 181 200 040 рублей (что составляет 7 000 рублей за 1 кв.м), а размер обязательств всех участников строительства перед ЖСК по оплате достройки должен составлять 7000 рублей за 1 кв.м в силу ст.19 Конституции РФ, независимо от того, являются ли участники строительства собственниками объектов либо членами кооператива, не оформившими право собственности. Арбитражный суд Пермского края при разрешении в рамках дела № спора между ЖСК «Адмирала Ушакова, 21» и АО «ПАИЖК» относительно размера затрат, понесенных на достройку дома АО «ПАИЖК» и подлежащих возмещению со стороны ЖСК, в соответствии со статьей 69 АПК РФ основывал выводы на обстоятельствах, установленных Кировским районным судом г.Перми по делу №. Определением Арбитражного суда Пермского края от 05.11.2019 по делу № было удовлетворено ходатайство Ольхова Е.Л. о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. Таким образом, с 05.11.2019 Ольхов Е.Л. как лицо, участвующее в деле, был ознакомлен или имел право быть ознакомленным при надлежащей осмотрительности с решением Кировского районного суда г.Перми от 22.05.2018 по делу №, содержащим выводы о размере обязательств участников строительства по оплате достройки 7000 рублей за 1 кв.м., представленным в суд ЖСК одновременно с подачей искового заявления. С учетом приведенных доводов полагаем, что Ольхов Е.Л. узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания недействительными в части договора паенакопления, договора займа 05.11.2019.

Кроме того, Ответчиками представлены в материалы дела соглашение от 28.03.2019 № о выплате излишне оплаченных денежных средств за завершение строительства объекта, заключенное между ЖСК «Адмирала Ушакова,21», с одной стороны, и Ольховым Е.Л., с другой стороны; дополнительное соглашение от 27.11.2019 к Соглашению, заключенное между ЖСК «Адмирала Ушакова,21», с одной стороны, и Ольховым Е.Л., с другой стороны. Согласно вышеуказанному Соглашению в редакции Дополнительного соглашения, ЖСК «Адмирала Ушакова,21» принял на себя обязательства в соответствии с решением Правления от 24.03.2019 исполнить обязательства перед Ольховым Е.Л. по возврату излишне оплаченных сумм за достройку квартиры № в жилом доме № по <адрес> в размере 472 530 рублей. При этом размер обязательств ЖСК определяется из следующих показателей: 7000 рублей - стоимость доплаты за завершение строительством квартир и общего имущества в жилом доме № по <адрес> за 1 кв.м общей площади помещения, установленная для всех участников строительства на основании решения Кировского районного суда г.Перми от 22.05.2018 по делу №. Таким образом, по состоянию на 28.03.2019 Ответчикам было известно о размере их обязательств перед ЖСК «Адмирала Ушакова,21» по оплате достройки из расчета 7000 рублей за 1 кв.м. При таких обстоятельствах, учитывая заявленные Ответчиками основания встречного иска, исковые требования о признании договора паенакопления недействительным в части, признания договора займа недействительным в части должны быть предъявлены не позднее 28.03.2020. В то время как фактически встречный иск предъявлен 04.03.2021.

Ответчики (истцы по встречному иску) Ольхов Е.Л., Азанова О.А. в судебном заседании участия не принимали, о времени и месте рассмотрения дела извещены, их представитель с исковыми требованиями не согласен, пояснил, что при создании ЖСК был установлен размер доплаты 7 000 руб. за 1 кв.м, АО «ПАИЖК» в одностороннем порядке увеличило размер до 18 400 руб. за 1 кв.м. Займ был взят ответчиками у АО «ПАИЖК» для того, чтобы внести денежные средства в ЖСК на завершение строительства дома, при этом заем был необоснованно навязан им в объеме значительно больше необходимого фактически. Полагает, что сумму займа следует исчислять в размере, реально соответствующем установленному размеру доплат. Доплата за завершение строительства базировалась на цифре 41,45 м.кв, общей площади квартиры. Из представленной таблицы контррасчета платежей по кредиту с учетом реальной суммы займа задолженность ответчиков составляет не более 6 640,59 рублей. В случае удовлетворения исковых требований просит предоставить отсрочку реализации заложенного имущества. На удовлетворении встречных исковых требований настаивает по указанным в иске доводам, считает, что срок исковой давности не пропущен.

Ответчик ЖСК «Адмирала Ушакова, 21», привлеченный к участию в деле по встречному иску определением суда в протокольной форме, в судебное заседание представителя не направил, из представленного отзыва следует, что просит рассмотреть дело без его участия. Также указано, что 30.03.2005 Ольхов Е.Л. заключил с НФЗП «.......» договор долевого участия №, в соответствии с которым он должен был получить в сентябре 2007 года после оплаты в сумме 787 457 рублей квартиру № в многоквартирном жилом доме № по <адрес>. Однако НФЗП «.......» объект к указанному сроку не сдал, 16.11.2011 признан Арбитражным судом Пермского края несостоятельным - банкротом (дело №). Требования Ольхова Е.Л. включены Арбитражным судом Пермского края в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений. В соответствии с Законом о несостоятельности(банкротстве) 127-ФЗ от 26.10.2002 для завершения строительства жилого дома на собрании участников строительства банкрота-застройщика 22.12.2012 был создан ЖСК «Адмирала Ушакова,21». На собрании для участников строительства (обманутых дольщиков) были установлены условия завершения строительства. Дольщики должны были понести расходы из расчета 7 000 руб. за 1 кв.м, общей площади квартиры. 13.01.2014 для оказания помощи в завершении строительства дома между ЖСК «Адмирала Ушакова, 21» и АО «ПАИЖК» был заключен договор доверительного управления, в соответствии с которым происходило финансирование строительных работ подрядчику - АО «ПЗСП». Полностью дом был сдан 14.09.2016. С момента регистрации (2013) и до переизбрания состава правления (март 2018) всю деятельность за ЖСК «Адмирала Ушакова,21» осуществляло АО «ПАИЖК». По невыясненным до сегодняшнего дня причинам АО «ПАИЖК» в 2015-2016 г.г. в результате проведения трех общих собраний поменяло стоимость завершения строительства с 7 000 руб. за 1 кв.м, общей площади квартиры до 18 400 руб. Эти решения собраний были оспорены участниками строительства дома Адмирала Ушакова,21 и признаны судом частично недействительными - именно в части установления суммы доплаты 18 400 руб. за 1 кв.м, общей площади квартиры. Не все участники строительства решились на сложные, затяжные судебные разбирательства с непонятной перспективой. Под давлением АО «ПАИЖК», осуществлявшего все функции кооператива, и учитывая риск потери квартир, многие участники строительства (кредиторы НФЗП»Патриоты) заключили в 2015 - 2016 г.г. договоры паенакопления по цене 18 400 руб. за 1 кв.м, общей площади квартиры. Поскольку денежные средства для исполнения договоров имели далеко не все участники строительства, АО «ПАИЖК» предлагал им взять займы на указанную сумму, обещая при этом, что проценты по займу будут компенсированы по специальной городской программе. После того, как с помощью нового состава правления по делу № в Кировском районном суде г.Перми был достигнут желаемый результат - установлено, что участники строительства должны были доплачивать по 7 000 руб. за 1 кв.м, общей площади квартиры, вступления его в силу, кооператив на свой страх и риск принял положение о возврате денежных средств заплатившим всю сумму участникам строительства и об обращении в Арбитражный суд Пермского края с иском к АО «ПАИЖК» о возврате излишне полученных кооперативом (уплаченных ему ранее пайщиками) денежных средств. Первые выплаты планировалось осуществлять за счет поступавших от участников строительства денежных средств во исполнение решений суда о необходимости доплаты по 7 000 руб. за 1 кв.м, общей площади квартиры. Согласно Положения с обратившимися подписывалось соглашение о выплате. Как и многие другие дольщики Ольхов Е.Л. 24.12.2015 заключил договор паенакопления, а 01.06.2016 дополнительное соглашение к нему об увеличении суммы доплаты до 18 400 руб. за 1 кв.м, общей площади квартиры, а в дальнейшем, как многие другие пайщики заключил с АО «ПАИЖК» договор займа для оплаты договора паенакопления. Созаемщиком на момент заключения договора выступила супруга Азанова О.А. Договор займа был заключен 27.12.2016 на сумму 762 680 руб., необходимую для исполнения договора паенакопления. В течение одного банковского дня сумма займа без фактической выдачи заемщику была переведена на счет кооператива. И уже 29.12.2016 Ольхову Е.Л. кооперативом была выдана справка о полном исполнении обязательств по договору паенакопления.

В феврале 2019 года Ольхов обратился в кооператив с заявлением о возврате излишне уплаченных по договору паенакопления денежных средств. По результатам рассмотрения заявления 28.03.2019 было заключено соглашение о возврате, а затем 27.11.2019 дополнительное соглашение об изменении срока выплаты. Соглашение об изменении срока выплаты было предложено подписать всем, чье соглашение не было исполнено в виду отсутствия денежных средств. На тот момент кооператив не был уверен в вынесении положительного решения по делу № (иск кооператива к АО «ПАИЖК» о возврате кооперативу денежных средств, переплаченных и необходимых для возврата пайщикам.) Решение по делу вступило в силу после рассмотрения апелляционной жалобы АО «ПАИЖК в июле 2020. Ольхов Е.Л. был привлечен к делу в качестве третьего лица. В этом же месяце (после поступления денежных средств от АО «ПАИЖК) кооператив исполнил полностью свои обязательства перед Ольховым Е.Л.

По сути встречных требований Ольхова Е.Л. и Азановой О.А. считают их подлежащими удовлетворению в части требований к АО «ПАИЖК. Более чем достаточно оснований для признания договора частично недействительным и даже ничтожным. Полагают, что срок исковой давности не пропущен. В части признания частично недействительным договора паенакопления кооператив ранее высказывал позицию о том, что он признал это обстоятельство ранее своими конклюдентными действиями. Соответственно в удовлетворении требований АО «ПАИЖК» к Ольхову Е.Л. и Азановой О.А, как заемщикам следует отказать в связи с частичной недействительностью (возможно и ничтожностью) договора займа.

Третье лицо ГУ Управление Пенсионного фонда РФ по Индустриальному району г. Перми, привлеченное к участию в деле определением суда в протокольной форме, в судебное заседание не явилось, представитель о времени и месте рассмотрения дела извещен.

Суд, заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательств недопустим.

В силу статьи 807 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными условиями договора займа является сумма займа и срок займа. При этом договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

Исходя из пункта 2 статьи 808 Гражданского кодекса Российской Федерации, в подтверждение договора займа и его условий может быть предоставлена расписка или иной документ подтверждающий передачу определенной денежной суммы.

Согласно пункту 1 статьи 807 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору займа одна сторона (займодавец) передает или обязуется передать в собственность другой стороне (заемщику) деньги, вещи, определенные родовыми признаками, или ценные бумаги, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество полученных им вещей того же рода и качества либо таких же ценных бумаг. Если займодавцем в договоре займа является гражданин, договор считается заключенным с момента передачи суммы займа или другого предмета договора займа заемщику или указанному им лицу.

В силу статьи 810 Гражданского кодекса Российской Федерации заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В соответствии с пунктом 1 статьи 811 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором займа, в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном пунктом 1 статьи 395 настоящего Кодекса, со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата займодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных пунктом 1 статьи 809 настоящего Кодекса.

Согласностатье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

В соответствии с частью 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Судом установлено и следует из материалов дела, что 27.12.2016 между займодавцем АО «ПАИЖК» и заёмщиками Ольховым Е.Л., Азановой О.А. был заключён договор займа №, по условиям которого заемщикам предоставлен займ в сумме ....... рублей (п.3.1 Договора). Срок пользования займом - с даты фактического предоставления заёмных средств по последнее число ....... календарного месяца (обе даты включительно). Процентная ставка по займу составляет ....... % годовых (пп.3.2.8 Договора), размер ежемесячного платежа ....... рублей (п.3.8 Договора).

Заём предоставлен для целевого использования, а именно: для приобретения в общую совместную собственность заёмщиков квартиры, состоящей из 1 комнаты, общей площадью 37,9 кв.м, в том числе жилая площадь - 16,5 кв.м, расположенной по <адрес> стоимостью 1 397 144 рублей путем полной оплаты паевых взносов (включая последний) в жилищно-строительный кооператив «Адмирала Ушакова,21» по договору паенакопления № от 24.12.2015 и дополнительного соглашения к договору паенакопления № от 01.06.2016.

В договорные обязанности Заёмщиков входит: заключение со страховыми компаниями, удовлетворяющими требованиям Займодавца, в течение 3 (трех) рабочих дней с даты заключения Договора и на период до окончания срока действия договора (полиса) имущественного страхования Квартиры и договора (полиса) личного страхования (пп.3.7.2.1 Договора); предоставление Займодавцу в течение 2 (двух) рабочих дней, считая с даты заключения договоров страхования, подлинные экземпляры договоров страхования и оригиналы документов, подтверждающих оплату страховой премии (пп. 3.7.2.2.1 Договора); обеспечение имущественного страхования до окончания срока действия договора (пп. 3.7.2.3 Договора). Также в обязанности Заёмщиков входит осуществление платежей в счет возврата займа и уплата процентов в порядке и сроки, предусмотренные Договором.

Заём был предоставлен заёмщикам в безналичной форме путем перечисления на расчетный счёт заёмщика Ольхова Е.Л., с последующим перечислением по распоряжению Заёмщика в счёт оплаты по договору паенакопления в ЖСК «Адмирала Ушакова,21» (п.4.1, п.4.2 Договора), что не оспаривается сторонами.

Квартира находится в залоге у займодавца в силу закона (п. 3.5, п. 3.7.1 Договора).

Согласно ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Залогодержателем по данному залогу является банк, предоставивший кредит или целевой заем на приобретение жилого дома или квартиры.

Государственная регистрация права собственности Ольхова Е.Л. на квартиру по <адрес>, произведена 31.01.2017, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 16.10.2020.Квартира обременена ипотекой в силу закона в пользу АО «ПАИЖК».

По условиям договора займа № от 27 12 2016, заемщик обязался возвратить полученный заем и уплатить проценты, начисленные за пользование займом, а также уплатить сумму неустойки (при ее возникновении), осуществлять возврат займа в порядке и сроки предусмотренные договором (п. 2.1 договора).

Пунктом 6.2 Договора предусмотрена ответственность заёмщиков за нарушение сроков возврата заёмных средств в виде пеней в размере 1/366 от размера ключевой ставки ЦБ РФ в процентах годовых, действующей на дату заключения Договора, от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки до даты поступления на счёт Займодавца (включительно.)

В соответствии с п.5.4 Договора займодавец имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по Договору путем предъявления письменного требования о полном досрочном возврате суммы заёмных средств, начисленных в соответствии с условиями Договора, но не уплаченных процентов и суммы неустойки (при наличии) в следующих случаях: при просрочке осуществления заёмщиками очередного ежемесячного платежа на срок более чем 30 (тридцать) календарных дней (пп. «а» пп.5.4.1 Договора); при неисполнении или ненадлежащем исполнении заёмщиками обязательств по имущественному страхованию (пп. «ж» пп.5.4.1 Договора).

При неисполнении требования займодавец вправе обратить взыскание на Квартиру (п.5.4.2 Договора).

Поскольку ответчики ненадлежащим образом исполняли принятые на себя обязательства по возврату основного долга и уплате процентов, систематически нарушая сроки внесения платежей, а также не представили полис личного и имущественного страхования, предусмотренные пп. 3.7.2, п. 3.7, и документы подтверждающие оплату страховой премии, АО «ПАИЖК» в адрес Ольхова Е.Л. и Азановой О.А. было направлено требование от 04.06.2020о полном досрочном исполнении обязательств по договору займа, которое ответчиками не исполнено.

По состоянию на 17.08.2021 сумма задолженности по договору займа № 27.12.2016 составляет 204 322,18 рублей, в том числе 161 182,02 рублей - сумма основного долга, 12 640,65 рублей - проценты, 30 499,51 рублей - неустойка.

Других платежей на дату рассмотрения дела от ответчиков не поступало, доказательств иного ответчиками не представлено, расчет задолженности суд полагает достоверным, т.к. согласуется с условиями и правилами обязательств по договору.

Таким образом, поскольку судом установлен факт нарушения заемщиком условий договора по возврату займа, график платежей не соблюдается, то в соответствии с ч. 2 ст. 811 ГК РФ, п. 5.4 договора займа, требования истца о досрочном возврате заемщиками всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами и штрафными санкциями по состоянию на 17.08.2021, являются обоснованными.

Заявленная сумма неустойки, рассчитанная по состоянию на 17.08.2021, подлежит взысканию с ответчиков в полном объеме, поскольку в силу ст. ст. 330, 331 ГК РФ соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается, ответчиками требование о снижении предъявленной неустойки не заявлялось, доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, не представлены, предъявленная к взысканию сумма соответствует требованиям разумности и справедливости.

С учетом изложенного, суд полагает возможным удовлетворить требования истца о взыскании с ответчиков Ольхова Е.Л. и Азановой О.А. задолженности по основному долгу в размере 161 182,02 рублей и процентов на сумму займа в порядке ст. 809 ГК РФ, а также неустойки по состоянию на 17.08.2021 в денежном виде, а на будущее время в виде процентов в размере 12,5% годовых, начисляемых на сумму остатка основного долга, начиная с 18.08.2021 по день фактический уплаты основной суммы долга, неустойкиза нарушение сроков возврата заемных средств в размере 1/366 от размера ключевой ставки ЦБ РФ в процентах годовых, действующей на дату заключения договора (10%) от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки, начиная с 18.08.2021 по день уплаты основного долга, до дня фактического исполнения путем указания процентной ставки по договору.

При обращении в суд истцом также заявлено требование об обращении взыскания на заложенное имущество.

Согласно ст. 337 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

В силу статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Частью 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов.

В соответствии со ст. 50 Закона об ипотеке, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное. Обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, - и такие обстоятельства были установлены в ходе рассмотрения дела и стороной ответчика не отрицались.

Согласно п. 2, 3 ст. 348 ГК РФ, ст. 54.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более 3 раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Суд считает требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество обоснованными и подлежащими удовлетворению, поскольку ответчики Ольхов Е.Л. и Азанова О.А. ненадлежащим образом исполняют обязательства, обеспеченные ипотекой, требование о досрочном погашении задолженности не исполнено, что в соответствии со ст. 334 ГК РФ, ст. 1, ст. 50 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», условиями договора займа, является основанием для обращения взыскания на заложенное имущество.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости собственником недвижимого имущества, приобретенного с использованием заемных средств, квартиры, общей площадью 37,9 кв.м., находящуюся по <адрес>, является Ольхов Е.Л.

Из анализа представленных суду доказательств, следует, что основания для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество, предусмотренные ст. 348 ГК РФ, ст. 54.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"отсутствуют, поскольку ответчикинарушили сроки внесения периодических платежей более трех раз в течение 12 месяцев, сумма неисполненного обязательства составляет более чем пять процентов от размера оценки предмета ипотеки по закладной, период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет более трех месяцев, что является значительным нарушением обеспеченного залогом обязательства, т.е. размер требований залогодержателя соразмерен стоимости заложенного имущества.

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов (ст. 56 Закона об ипотеке).

Согласно п. 4 ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Из представленного АО «ПАИЖК» отчета ООО «.......» № от 20.12.2016 об оценке рыночной стоимости указанной квартиры, рыночная стоимость предмета ипотеки на 20.12.2016 составляет 1 873 000 рублей. Просит установить начальную продажную цену предмета залога 1 498 400 рублей, равной 80% от рыночной стоимости указанной в отчете.

Исходя из представленных по делу доказательства, суд считает необходимым принять за основу при определении начальной продажной цены заложенного имущества стоимость, определенную экспертом ООО «Капитал-Оценка» вследствие чего, начальная цена при продаже заложенного имущества составляет 1 498 400 рублей, что составляет 80% от рыночной стоимости определенной в отчете.

Возражений по стоимости заложенного имущества от ответчиков не поступило. Доводов, выражающих несогласие с установленной начальной продажной ценой квартиры, не представлено.

При этом суд учитывает, что в соответствии с п. 3 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", по заявлению залогодателя при наличии уважительных причин суд вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года в случаях, когда: залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности.

Отсрочка реализации заложенного имущества не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному ипотекой этого имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, причитающихся кредитору процентов и неустойки.

Если должник в пределах предоставленного ему отсрочкой времени удовлетворит требования кредитора, обеспеченные ипотекой в том объеме, который они имеют к моменту удовлетворения требования, суд по заявлению залогодателя отменяет решение об обращении взыскания.

В ходе судебного разбирательства по делу представитель ответчиков ходатайствовал о предоставлении отсрочки реализации заложенного имущества.

В данном случае оценивая конкретные обстоятельства дела, в том числе размер кредитной задолженности (соотношение оставшейся суммы кредита и просроченной задолженности по кредиту), материальное положение ответчиков, наличие у ответчика реальной возможности для погашения оставшейся суммы кредита в период предоставленной отсрочки, принимая во внимание, что отсрочка реализации заложенного имущества не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, не может привести к существенному ухудшению финансового положения кредитора, а также принимая во внимание необходимость сохранения условий для нормального существования и жизнедеятельности ответчиков, расцениваются судом как уважительные причины, дающие основание для предоставления отсрочки реализации заложенного имущества сроком на один год, что позволяет соблюсти баланс интересов сторон, и не повлечет за собой ущемления прав и законных интересов взыскателя, позволив должнику изыскать возможность для исполнения решения суда.

Таким образом, оценив обстоятельства дела, проверив наличие условий для предоставления отсрочки реализации заложенного имущества, перечисленных в пункте 3 статьи 54 Закона об ипотеке, суд удовлетворяет ходатайство представителя ответчиков о предоставлении отсрочки обращения взыскания на заложенную квартиру сроком один год.

Доказательств того, что отсрочка обращения взыскания на заложенную квартиру может повлечь существенное ухудшение финансового положения залогодержателя, истцом суду не представлено.

Разрешая встречные исковые требования, суд исходит из следующего.

В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (пункт 1). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе (пункт 2). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (пункт 3).

Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1).

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел. При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: 1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; 2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; 3) сторона заблуждается в отношении природы сделки; 4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; 5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку. Заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной. Сделка не может быть признана недействительной по основаниям, предусмотренным настоящей статьей, если другая сторона выразит согласие на сохранение силы сделки на тех условиях, из представления о которых исходила сторона, действовавшая под влиянием заблуждения. В таком случае суд, отказывая в признании сделки недействительной, указывает в своем решении эти условия сделки. Суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон. Если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, к ней применяются правила, предусмотренные статьей 167 настоящего Кодекса. Сторона, по иску которой сделка признана недействительной, обязана возместить другой стороне причиненный ей вследствие этого реальный ущерб, за исключением случаев, когда другая сторона знала или должна была знать о наличии заблуждения, в том числе если заблуждение возникло вследствие зависящих от нее обстоятельств. Сторона, по иску которой сделка признана недействительной, вправе требовать от другой стороны возмещения причиненных ей убытков, если докажет, что заблуждение возникло вследствие обстоятельств, за которые отвечает другая сторона.

В соответствии со ст.179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки. Сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пунктах 1 - 3 настоящей статьи, применяются последствия недействительности сделки, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. Кроме того, убытки, причиненные потерпевшему, возмещаются ему другой стороной. Риск случайной гибели предмета сделки несет другая сторона сделки.

В судебном заседании установлено, что Некоммерческий фонд защиты права «.......», являясь застройщиком, осуществлял строительство жилого дома, расположенного по <адрес>, привлечение денежных средств на строительство осуществлял путем заключения договоров долевого участия в инвестировании строительства жилого дома.

В связи с возникшими финансовыми трудностями некоммерческий фонд защиты права «.......» не исполнил в полном объеме взятых на себя обязательств по строительству и вводу жилого дома в эксплуатацию, строительство жилого дома было приостановлено, в связи с чем участники строительства (граждане) стали обращаться в суд с исками о признании за ними права собственности на объекты незавершенного строительства – квартиры, расположенные по <адрес>.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 16.11.2011 некоммерческим фонд защиты права «.......» признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство (Определением Арбитражного суда Пермского края от 15.08.2017 конкурсное производство в отношении НФЗП «.......» завершено).

Определением Арбитражного суда Пермского края от 31.01.2013 незавершенный строительством жилой дом с пристроенным магазином, за исключением квартир, права, правопритязания, право требования на которые зарегистрированы в Управлении Росреесра по Пермскому краю на 09.08.2012, назначение: объект незавершенного строительства, площадь застройки 2 241,6 кв.м., степень готовности 47%, инв. №, адрес объекта: <адрес>, передан Жилищно-строительному кооперативу «Адмирала Ушакова, 21» в качестве отступного по требованиям о передаче жилых помещений и денежным требованиям участников строительства.

19.02.2013 на основании протокола собрания участников строительства жилого дома от 22.12.2012 зарегистрировано ЖСК «Адмирала Ушакова, 21» в качестве юридического лица.

Основными целями создания кооператива в соответствии с пунктом 2.1 Устава ЖСК «Адмирала Ушакова, 21» являются завершение строительства жилого дома, расположенного на земельном участке по <адрес>, и предоставление в многоквартирном доме, строительство которого завершено, членам указанного кооператива жилых помещений в соответствии с реестром требований по передаче жилых помещений и реестром требований кредиторов НФЗП «Патриоты», составленными в соответствии со статьей 201.7 Закона о банкротстве в рамках дела о банкротстве №

Регистрация права собственности ЖСК «Адмирала Ушакова, 21» на указанный объект произведена 01.04.2013.

14.06.2013 ЖСК «Адмирала Ушакова, 21 департаментом градостроительства и архитектуры администрации города Перми было выдано разрешение на строительство №

13.01.2014 между кооперативом и АО «ПАИЖК заключен договор доверительного управления объект, в соответствии с которым кооператив передал АО «ПАИЖК» в доверительное управление незавершенный строительством жилой дом по <адрес> с целью завершения строительства и ввода в эксплуатацию объекта незавершенного строительства.

25.12.2014 департаментом градостроительства и архитектуры администрации города Перми ЖСК «Адмирала Ушакова, 21» выдано разрешение № на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства - жилого дома, 1 очередь строительства, позиция 1, 5, 6, расположенного по <адрес>.

14.09.2016 департаментом градостроительства и архитектуры администрации города Перми ЖСК «Адмирала Ушакова, 21» разрешение № на ввод в эксплуатацию объекта – жилого дома, 2 очередь строительства, расположенного по адресу: <адрес>.

Данные обстоятельства установлены многочисленными судебными актами Кировского районного суда г.Перми, Арбитражного суда Пермского края по спорам, связанным с финансированием достройки жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> (в том числе, размещенных в общедоступных источниках).

Из материалов дела следует, что 24.12.2015 между ЖСК «Адмирала Ушакова, 21» (кооператив) и членом кооператива Ольховым Е.Л. (пайщик) заключен договор паенакопления № (далее – Договор), согласно которому в целях удовлетворения социально-бытовых потребностей членов кооператива, кооператив принимает участие в финансировании строительства жилого дома по <адрес> и имеет право на приобретение в собственность жилого помещения со следующими проектными техническими характеристиками согласно проектно-сметной документации: порядковый номер жилого помещения - 280, этаж - 10, ориентировочная площадь – 41,45 кв.м. (включая балкон с коэффициентом 0,3, лоджию с коэффициентом 0,5), количество комнат -1.

Пайщик осуществляет паенакопление путем внесения целевых взносов на условиях договора, а в случае полного внесения суммы целевого паевого взноса приобретает право собственности на жилое помещение, пропорционально принадлежащему ему паю (пункт 1.4 Договора).

Согласно пункту 2.2.1 Договора пайщик обязуется своевременно вносить целевые паевые и членские взносы, в соответствии с действующим законодательством и Уставом кооператива.

Согласно пункту 3.3 Договора целевой паевой взнос состоит из двух частей: первая часть целевого паевого вноса составляет 124 350 рублей, исходя из расчета 3 000 рублей за 1 кв.м. общей площади жилого помещения, включая площадь лоджий и балконов с коэффициентом 0,5 и 0,3 соответственно, вносится пайщиком на основании решения общего собрания ЖСК «Адмирала Ушакова, 21» (протокол от 27.10.2015) в срок до 31.12.215; оставшаяся часть целевого паевого взноса (на достройку объекта) вносится пайщиком в размере и сроки на основании дополнительного соглашения к настоящему договору паенакопления и в соответствии с решением общего собрания членов кооператива. Срок заключения дополнительного соглашения не позднее 2 (двух) месяцев со дня ввода объекта в эксплуатацию. (2 очередь).

Согласно пункту 4.1 Договора пайщик кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты пая полностью.

Дополнительным соглашением от 01.06.2016 к договору паенакопления № от 24.12.2015 в связи с утверждением внеочередным общим собранием членов ЖСК «Адмирала Ушакова, 21», п. 3.3, в части внесения второго паевого взноса, изложен в следующей редакции: «вторая часть целевого паевого взноса составляет 638 330 рублей, исходя из расчета 15 400 рублей за 1 кв.м. общей проектной площади жилого помещения, включая площадь лоджий и балконов с коэффициентами 0,5 и 0,3 соответственно, вносится пайщиком на основании решения общего собрания ЖСК «Адмирала Ушакова, 21», проводимого в форме заочного голосования (протокол от 24.05.2016) в срок до 30.09.2016 (не позднее двух месяцев с даты ввода второй очереди объекта в эксплуатацию).

Как установлено судом, 27.12.2016 между займодавцем АО «ПАИЖК» и заёмщиками Ольховым Е.Л., Азановой О.А. был заключён договор займа №

29.12.2016 ЖСК «Адмирала Ушакова, 21» выдал справку № об исполнении обязательств, согласно которой Ольхов Е.Л. выполнил свои финансовые обязательства в полном объеме по оплате целевых паевых взносов за квартиру №, общей площадью 41,45 кв.м., расположенную по <адрес>, в сумме 762 680 рублей по договору паенакопления от 24.12.2015 и дополнительному соглашению от 01.06.2016.

Внесение денежных средств в размере целевого паевого взноса 762 680 рублей Ольховым Е.Л. в ЖСК «Адмирала Ушакова, 21» не оспаривается ответчиком ЖСК «Адмирала Ушакова, 21».

31.01.2017 за Ольховым Е.Л. зарегистрировано право на жилое помещение – квартиру №, площадью 37,9 кв.м., расположенную по <адрес>.

Ссылаясь на то обстоятельство, что решения общих собраний ЖСК «Адмирала Ушакова, 21», устанавливающие стоимость достройки 1 кв.м. жилья в размере 18 400 рублей, судом признаны недействительными, а стоимость достройки 1 кв.м. для участников строительства определена в размере 7 000 рублей, в связи с чем, истец обратился в суд с рассматриваемым иском.

Из договора паенакопления от 24.12.2015 № следует, что размер доплаты за достройку квартиры № в доме по <адрес>, указанный в договоре паенакопления как целевой паевой взнос, установлен на основании решений общих собраний кооператива, в размере 18 400 рублей (пункт 3.2).

С целью разрешения возникшего между сторонами спора судом проанализированы обстоятельства финансирования достройки жилого дома по <адрес>, установленные решением Кировского районного суда г.Перми от 22.05.2018 по делу №.

Указанным судебным актом установлено, что по инициативе конкурсного управляющего НФЗП «.......» 22.12.2012 проведено собрание участников строительства, на котором конкурсным управляющим до сведения участников строительства доведена информация о степени завершенности объекта незавершенного строительства – 47 %, а также о необходимом объеме финансирования со стороны участников строительства – 196 000 420 рублей, что составляет 7 000 рублей за 1 кв.м. При этом указанный объем финансирования со стороны участников строительства, по заключению арбитражного управляющего, будет достаточным для завершения строительства объекта «Жилой дом по <адрес>» при условии софинансирования со стороны ОАО «ПАИЖК».

Общество «ПАИЖК» приняло на себя обязательства по софинансированию строительства жилого дома за счет средств ОАО «ПАИЖК» при условии доплаты со стороны участников строительства денежных средств в размере 181 200 040 рублей, из расчета 7000 рублей за 1 кв.м. общей площади жилых помещений.

ЖСК «Адмирала Ушакова, 21» совместно и фактически через АО «ПАИЖК» осуществлял строительство многоквартирного жилого дома и для этого заключались различные договоры с исполнителями услуг, подрядчиками, проектными организациями, следовательно, были понесены расходы, связанные с завершением строительства жилого дома.

ОАО «ПАИЖК» осуществляло финансирование строительства объекта «Жилой дом по <адрес>» за счет переданных из бюджета Пермского края в уставный капитал общества денежных средств во исполнение поручений Президента Российской Федерации и Постановлений Правительства Пермского края № 601-п и № 736-п. По условиям договора доверительного управления, заключенного между ЖСК «Адмирала Ушакова, 21» и АО «ПАИЖК», с учетом совместных решений участников строительства и АО «ПАИЖК», принятых на общем собрании 22.12.2012, размер участия членов жилищно-строительного кооператива в строительстве многоквартирного дома составляет 7 000 рублей за 1 кв.м. общей площади принадлежащих им помещений.

Иного общего собрания членов кооператива «Адмирала Ушакова, 21» на котором бы решался вопрос об увеличении размеров дополнительных взносов, кооперативом не проводилось,

Последующее установление паевых взносов, которые бы в общей сумме составили 18 400 рублей, содержащееся в решениях общих собраний членов кооператива, признано судом недействительным.

Решением Кировского районного суда г.Перми от 22.05.2018 по гражданскому делу № частично удовлетворены требования ЖСК «Адмирала Ушакова, 21» о взыскании неосновательного обогащения с собственников незавершенных строительством квартир в доме по <адрес>, исходя из площади квартиры и стоимости достройки объекта за 1 кв.м. в размере 7000 рублей. При этом суд исходил из того, что в результате правомерных действий ЖСК «Адмирала Ушакова, 21» в чужом интересе ответчики (собственники квартир) получили в собственность объекты недвижимости - квартиры в многоквартирном доме, а также право общей долевой собственности на общедомовое имущество. Денежные средства, затраченные на строительство дома в сумме 7 000 рублей за 1 кв.м. проектной площади соответствующей квартиры, подлежат взысканию в качестве неосновательного обогащения с лиц, в чьих интересах добросовестно истцом осуществлялись действия, то есть, с ответчиков.

Кроме того, решением Арбитражного суда Пермского края от 10.01.2020 и последующими судебными актами по делу № констатирован тот факт, что с учетом обстоятельств, установленных решением Кировского районного суда г.Перми от 22.05.2018 по делу №, у Общества «ПАИЖК» отсутствуют правовые основания на получение от кооператива или его членов (собственников жилых помещений, бывших «обманутых» дольщиков) денежных средств в размере, превышающем ранее установленную стоимость достройки дома в размере 7000 рублей за 1 кв.м, то есть сверх согласованного гражданами – членами ЖСК на общем собрании кооператива 22.12.2012 размера доплат на достройку квартиры.

Следует отметить, что после вынесения судом решения по гражданскому делу № и вступления его в законную силу, правлением ЖСК «Адмирала Ушакова, 21» утверждено 14.10.2018 временное положение «О порядке удовлетворения требований о возврате излишне уплаченных сумм за достройку дом по <адрес>». Данное положение предусматривает, что требования заявителей – физических лиц, являющихся участниками строительства дома по <адрес>, включенные определениями Арбитражного суда Пермского края в реестр кредиторов НФЗП «.......», заключившие с ЖСК договоры паенакопления и дополнительные соглашения о выплате целевого паевого взноса, соглашения о выплате целевого паевого взноса, соглашения об оплате расходов на завершение строительства квартиры, осуществившие добровольную оплату на основании претензий и исковых заявлений, оплату на основании решений суда в размере свыше 7 000 рублей за кв.м. – удовлетворяются в размере разницы между фактически уплаченными суммами за достройку и суммой, которая должна была быть уплачена из расчета 7 000 рублей за 1 кв.м. площади по договору доверительного управления от 13.01.2014, заключенному между АО «ПАИЖК» и ЖСК «Адмирала Ушакова, 21» (пункт 2.2). Требования заявителей подлежит удовлетворению после даты закрытия реестра (список заявлений, заполняемый по мере поступления обращений) за счет денежных средств, полученных кооперативом от АО «ПАИЖК» в результате удовлетворения Арбитражным судом Пермского края исковых требований кооператива, излишне перечисленных кооперативом АО «ПАИЖК» в период 2015 год – апрель 2018 года из средств граждан и юридических лиц, поступившим по договорам паенакопления, дополнительным соглашениям и иным основаниям, указанным в пункте 1.2 настоящего положения, свыше суммы 181 200 040 рублей, установленной решением Кировского районного суда города Перми по делу №, средств, полученных от уплаты гражданами целевого взноса на достройку добровольно, а также по решениям судов.

07.02.2019 Ольховым Е.Л. через представителя подано заявление председателю правления ЖСК «Адмирала Ушакова,21» о возврате денежных средств, уплаченных по договору паенакопления от 24.12.2015 года № с дополнительным соглашением в сумме, превышающей 7000 руб. за 1 кв.м. общей площади квартиры с учетом балконов и лоджий.

28.03.2019 между ЖСК «Адмирала Ушакова, 21» и Ольховым Е.Л. заключено соглашение, в соответствии с которым кооператив обязуется в соответствии с решением правления от 24.03.2019 исполнить обязательства перед участником долевого строительства по возврату излишне оплаченных им за достройку квартиры № площадью 41.45 кв.м. в жилом доме № по <адрес> и общедомового имущества, соразмерного площади квартиры участника долевого строительства денежных средств в сумме 472 530 рублей в срок до 01.09.2019.

Дополнительным соглашением от 27.11.2019 изменен срок выплаты излишне оплаченных денежных средств, указано в течение 3 месяцев со дня вступления в силу решения Арбитражного суда Пермского края по делу №

Согласно справке от 16.08.2021, ЖСК «Адмирала Ушакова, 21» 30.07.2020 выплатило Ольхову Е.Л. по соглашению от 28.03.2019 излишне оплаченные денежные средства за достройку квартиры №, в сумме 471 530 рублей.

Требования истцов (по встречному иску) основаны на признании недействительными договора паенакопления № от 24.12.2015 в редакции дополнительного соглашения от 01.06.2016 в части установления целевого паевого взноса, превышающего 7000 руб. за 1 кв.м. общей площади квартиры и о признании недействительным договора займа № от 27.12.2016 в части процентов с суммы займа, превышающей 290 150 рублей и всех взаимосвязанных с ним пунктов договора займа, по основаниям статьи 178, статьи 179 Гражданского Кодекса Российской Федерации, как сделки заключенной под влиянием заблуждения и обмана.

В соответствии с частью 1 статьи 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов, самостоятельно определив способы их судебной защиты соответствующие статьей 12 ГК РФ.

В силу ст. 12 ГК РФ нарушенное право подлежит восстановлению либо защите способами, в частности путем признания права, восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, прекращения или изменения правоотношения.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом. Однако этот выбор является правомерным только в том случае, если он действительно приведет к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса истца.

Как разъяснено в пунктах 99,100,101,102 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сделка под влиянием обмана, совершенного как стороной такой сделки, так и третьим лицом, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (пункт 2 статьи 179 ГК РФ). Обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (пункт 2 статьи 179 ГК РФ). Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман. Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки (пункт 2 статьи 179 ГК РФ). Следует учитывать, что закон не связывает оспаривание сделки на основании пунктов 1 и 2 статьи 179 ГК РФ с наличием уголовного производства по фактам применения насилия, угрозы или обмана. Обстоятельства применения насилия, угрозы или обмана могут подтверждаться по общим правилам о доказывании. Признавая сделку недействительной в части, суд в решении приводит мотивы, исходя из которых им был сделан вывод о том, что сделка была бы совершена сторонами и без включения ее недействительной части (статья 180 ГК РФ). При этом в силу пунктов 1 и 4 статьи 421 ГК РФ признание судом недействительной части сделки не должно привести к тому, что сторонам будет навязан договор, который они не намеревались заключать. В связи с этим при решении вопроса о признании недействительной части сделки или сделки в целом суду следует вынести указанный вопрос на обсуждение сторон (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ). Для требований сторон ничтожной сделки о применении последствий ее недействительности и о признании такой сделки недействительной установлен трехлетний срок исковой давности, который исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, то есть одна из сторон приступила к фактическому исполнению сделки, а другая - к принятию такого исполнения (пункт 1 статьи 181 ГК РФ). Течение срока исковой давности по названным требованиям, предъявленным лицом, не являющимся стороной сделки, начинается со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала ее исполнения. По смыслу пункта 1 статьи 181 ГК РФ если ничтожная сделка не исполнялась, срок исковой давности по требованию о признании ее недействительной не течет. Если сделка признана недействительной в части, то срок исковой давности исчисляется с момента начала исполнения этой части. В силу пункта 2 статьи 181 ГК РФ годичный срок исковой давности по искам о признании недействительной оспоримой сделки следует исчислять со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена такая сделка (пункт 1 статьи 179 ГК РФ), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

В ходе рассмотрения дела представителем ответчика (по встречному иску) заявлено ходатайство о применении судом последствий истечения срока исковой давности.

Как следует из положений статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года, течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Согласно указанным положениям начало течения срока исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки, равно как и по требованию о признании сделки недействительной в силу ничтожности, обусловлено началом исполнения такой сделки.

В силу ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Судом установлено, что 27.12.2016 Ольхов Е.Л. совершил действия по исполнению условий договора паенакопления, выплатив ЖСК «Адмирала Ушакова, 21» целевой паевой взнос в размере 762 680 рублей.

Решение Кировского районного суда города Перми от 23.08.2017, которым протокол общего собрания от 27.10.2015 признан недействительным, вступил в законную силу 29.09.2017.

Решение Кировского районного суда города Перми от 27.07.2017, которым протокол общего собрания от 24.05.2016 признан недействительным, вступило в законную силу 05.09.2017.

С момента признания судом данных решений недействительными в силу их ничтожности, условия договора паенакопления в части об утверждении размера и порядка внесения целевых паевых взносов является ничтожным – недействительным.

С настоящим иском истец обратился в суд 03.03.2021.

Проанализировав изложенное в совокупности, суд приходит к выводу о пропуске истцами (по встречному иску) срока исковой давности по заявленным требованиям о признании договоров недействительными в части установления целевого взноса, превышающего 7 000 руб. за кв.м. жилого помещения, поскольку срок исковой давности по ничтожной сделке начал течь со дня, когда началось ее исполнение (п. 1 ст. 181 ГК РФ), в данном случае с момента оплаты денежных средств по договору паенакопления № от 24.12.2015 года, то есть с 27.12.2016.

При таких обстоятельствах, а также с учетом добровольного возврата истцу ЖСК «Адмирала Ушакова, 21» излишне оплаченных им за достройку квартиры денежных средств, суд не усматривает оснований для удовлетворения встречных исковых требований в указанной части. Кроме того, нарушения, на которые истцы (по встречному иску) ссылаются в обоснование требований, устранены, оспариваемые им условия договора не порождают каких-либо негативных правовых последствий, следовательно, прав не нарушают, судебной защите избранным способом не подлежат.

Также истцами (по встречному иску) не представлены доказательства факта обмана или заблуждения при заключении договора паенакопления и договора кредитования.

Ольхов Е.Л., Азанова О.А. просят признать договоры в части недействительными по основаниям, предусмотренным ст. 178, ст. 179 ГК РФ. Поскольку по указанным основаниям сделки являются оспоримыми, то срок исковой давности составляет один год, течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда истцы узнали или должны были узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

В силу положений статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Частью 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Проанализировав условия договора займа с залоговым обеспечением от 27.12.2016, суд приходит к выводу о том, что договор является письменным выражением воли сторон, условия договора изложены прямо и недвусмысленно. Договор займа подписан Ольховым Е.Л. и Азановой О.А. собственноручно, что свидетельствует о том, что они были ознакомлены со всеми условиями заключаемого договора, в том числе и с порядком погашения задолженности, размером неустойки, и выразили свое согласие на его заключение. Кроме того, подписывая договор займа, обязались возвратить сумму займа в срок указанный в договоре. Данные обстоятельства свидетельствуют об осведомленности Ольхова Е.Л. и Азановой О.А. при заключении кредитного договора о его существенных условиях и правовых последствиях, и не подтверждают утверждения о том, что заемщики были обмануты либо заблуждалась относительно предмета, природы и условий сделки.

Из разъяснений, изложенных в абз. 2 п. 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43
(ред. от 22.06.2021) "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" в соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Исходя из указанной нормы под правом лица, подлежащим защите судом, следует понимать субъективное гражданское право конкретного лица.

Если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

Поскольку представителем ответчика (по встречному иску) заявлено о применении срока исковой давности к требованиям о признании договора недействительным, то суд приходит к выводу, что Ольхову Е.Л., Азановой О.А. о заключении кредитного договора стало известно в день его заключения, то есть 27.12.2016 года; 28.03.2019 было известно о возврате излишне уплаченной суммы за завершение строительства объекта, встречный иск направлен в суд 03 марта 2021 года.

Следовательно, срок исковой давности о признании оспоримой сделки недействительной, как по основанию предусмотренному статьей 178 ГК РФ, так и статьей 179 ГК РФ истек 29.03.2020, по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки 28.12.2019.

В силу п. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Каких-либо доказательств уважительных причин пропуска срока истцами (по встречному иску ) не представлено.

При вышеуказанных обстоятельствах, суд не усматривает оснований для удовлетворения встречного иска.

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае если иск удовлетворен частично, указанные судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

При подаче иска АО «ПАИЖК» была уплачена государственная пошлина в размере 12 964,27 рублей.Таким образом, на основании ст. 98 ГПК РФ, с учетом удовлетворения исковых требований в полном объеме, с ответчиков солидарно в пользу истца подлежит взысканию в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины 12 964,27 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Взыскать солидарно с Ольхова Е.Л., Азановой О.А. в пользу Акционерного общества «Пермское агентство инвестиционного жилищного кредитования» задолженность по договору займа № от 27.12.2016 ( по состоянию на 17.08.2021) в сумме 204 322,18 рублей, в том числе : 161 182,02 -сумма основного долга, 12 640,65 рублей - проценты по сумме займа, 30 499,51 рублей - неустойка, а также в счет расходов по уплате государственной пошлины 12 964,27 рублей.

Взыскивать солидарно с Ольхова Е.Л., Азановой О.А. в пользу Акционерного общества «Пермское агентство инвестиционного жилищного кредитования» проценты на сумму займа по договору № от 27.12.2016 в размере 12,5 процентов годовых, начисляемых на сумму остатка основного долга, начиная с 18.08.2021 по день фактический уплаты основной суммы долга, а также сумму неустойки за нарушение сроков возврата заемных средств в размере 1/366 от размера ключевой ставки ЦБ РФ в процентах годовых, действующей на дату заключения договора (10%) от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки, начиная с 18.08.2021 по день уплаты основного долга.

Обратить взыскание в пользу Акционерного общества «Пермское агентство инвестиционного жилищного кредитования» на предмет ипотеки – принадлежащий на праве собственности Ольхову Е.Л., жилое помещение – квартиру, общей площадью 37,9 кв.м., находящуюся по <адрес>, определив способ реализации– публичные торги. Установить начальную продажную цену при реализации имущества в размере 1 498 400 рублей.

Отсрочить исполнения решения суда от 23 августа 2021 года в части обращения взыскания на квартиру, общей площадью 37,9 кв.м., находящуюся по <адрес> сроком на один год, до 23.08.2022 года.

В удовлетворении требований Ольхова Е.Л., Азановой О.А. к Акционерному обществу «Пермское агентство инвестиционного жилищного кредитования» о признании недействительными договора паенакопления № от 24.12.2015 в редакции дополнительного соглашения от 01.06.2016 в части установления целевого паевого взноса, превышающего 7000 руб. за 1 кв.м. общей площади квартиры, договора займа № от 27.12.2016 в части процентов с суммы займа, превышающей 290 150 рублей и всех взаимосвязанных с ним пунктов договора займа, отказать.

Решение в течение месяца со дня принятия в окончательной форме может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд через Кировский районный суд города Перми.

Судья И.В.Поносова