Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Новый век» о взыскании денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора долевого участия в строительстве,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с вышеобозначенным иском (впоследствии уточненным) в обоснование которого указала, что между ООО «Новый Век» и ФИО1 заключен договор участия в долевом строительстве № от дата Предметом договора является финансирование объекта капитального строительства – жилого дома квартирного типа по улице 50 лет ВЛКСМ, 40а в городе Ставрополе.

После получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию застройщик обязался передать истцу в собственность <адрес>, общей площадью без учета лоджии 89,8 кв. м., площадь лоджии 3,8 кв.м.

Дополнительным соглашением № от 24.08.2020г. к договору участия долевого строительства от дата стороны внесли изменения в п. 1 договора в части нумерации квартиры, а именно застройщик передает в собственность участнику долевого строительства, после получения разрешения на ввод Объекта в эксплуатацию, <адрес>, общей площадью без учета лоджии 89,8 кв. м., площадь лоджии 3,8 кв.м.

Истцом в полном объеме были исполнены обязательства в части оплаты объекта долевого строительства. Денежные средства в размере 4118400 рублей, из которых 3498400 рублей - кредитные средства.

Договор был зарегистрирован в Управлении федеральной службы государственной регистрации дата.

В соответствии с п. 2.9.2 Договора № от дата застройщик берет на себя обстоятельства в части выполнения отделочных работ в квартире «...потолки -штукатурка..».

При передаче ключей и осмотре помещения <адрес>, состоявшегося дата, установлено, что застройщиком не был исполнен в полном объеме п. 2.9.2 договора № от дата, а именно в части выполнения отделочных работ не произведено оштукатуриванию потолков, данные нарушения условий договора были зафиксированы и указаны, непосредственно в акте приема-передачи от дата Данный документ по факту является техническим актом - приема передачи квартиры, так как он не соответствует п. 1.1. договора и на момент его составления разрешение на ввод объекта в эксплуатацию отсутствовало.

Согласно условиям п 2.9.1 договора № от дата качество квартиры, которая будет передана застройщиком дольщику по настоящему договору, должно соответствовать проектно-сметной документации на дом, СНиПам, ГОСТам и иным, обязательным требованиям в области строительства.

Таким образом, объект долевого строительства - <адрес>, не соответствует условиям договора и имеет недостатки, снижающие его стоимость.

дата многоквартирный жилой <адрес> но ул. 50 лет ВЛКСМ <адрес> введен в эксплуатацию на основании Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Согласно, выводов заключения экспертов №-Г/2022 от дата средняя стоимость ремонтных работ по оштукатуриванию потолков в помещениях <адрес> расположенной по адресу <адрес>, ул.50 лет ВЛКСМ, <адрес>А составляет:

сухими гипсовыми смесями 61076 рублей,

цементно-песчаными смесями 60076 рублей.

Пункт 2.9.2 договора предусмотрено, что оштукатуривание производится в цементно-песчаной штукатуркой и высококачественным материалом.

Таким образом истец полагает, что стоимость работ по оштукатуриванию потолков в <адрес> по ул. 50 лет ВЛКСМ с учетом экспертизы цементно-песчаными смесями составляет 60076 руб., которые подлежат возмещению ответчиком дольщику.

Также из 1.1. договора следует, что общая площадь квартиры без учета лоджии составляет 89,8 кв.м., а площадь лоджии составляет 3,8 кв.м. В соответствии с п.4.1., 4.7. договора № от дата стоимость 1 кв.м. составляет 44000 рублей. Цена договора может быть изменена в случае изменения площади объекта с учетом лоджии. При этом к расчету стоимости 1 кв.м. лоджии применяется понижающий коэффициент.

Таким образом, договором долевого участия предусмотрена обязанность ответчика применить понижающий коэффициент при окончательном расчете и вернуть излишне уплаченные денежные средства дольщику.

В квартире истца отсутствует лоджия, вместо нее застройщиком выполнен балкон.

Согласно п. 3.2 СП 54.13330.2016. «Свод правил. Здания жилые многоквартирные». «Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003» балкон: выступающан из плоскости стены фасада огражденная площадка, может выполняться с покрытием и остеклением, имеет ограниченную глубину, взаимоувязанную с освещением помещения, к которому примыкает.

Согласно п. 3.15 СП 54.13330.2016. «Свод правил. Здания жилые многоквартирные». «Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003» лоджия: помещение, встроенное в здание или пристроенное к нему, имеющее стены с трех сторон (или с двух при угловом расположении) на всю высоту этажа и ограждение с открытой стороны, может выполняться с покрытием и остеклением, имеет ограниченную глубину, взаимоувязанную с освещением помещения, к которому примыкает.

Таким образом, переданные в составе квартиры помещение является не лоджией, а балконом, что является невыполнением условий договора №.

Согласно приказа Минстроя России от дата N 854/нр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения» согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от дата N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов …» цена договора долевого участия в строительстве может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, устанавливаемыми Минстроем России.

Согласно утвержденному Приказу понижающий коэффициент принимается равным: для лоджий - 0,5; для балконов - 0,3.

Согласно акту от дата общая площадь квартиры без учета балкона составляет 90,8 кв.м.. Из указанной площади подлежит вычитанию площадь балкона, примыкающая к кухне 3,5 кв.м. Соответственно общая площадь квартиры составляет 90,8-3,5 (балкон)=87,3 кв.м.

87,3 кв.м.*44000 руб. (стоимость 1 кв.м.) -3841200 руб. – стоимость квартры

Площадь балкона, примыкающего к кухне 3,5 кв.м. должна рассчитываться по цене 44000 руб. с применением коэффициента 0,3. Соответственно стоимость площади балкона должна составлять (3.5 кв.м.*0.3)*44000 руб=46200 руб.

Стоимость балкона со стороны жилой комнаты, согласно Акта от дата площадью 4,4 кв.м. составляет 58080 руб. исходя из расчета 4,4 кв.м.*0,3 (коэф.)*44000 руб. = 58080 руб.

Таким образом цена договора долевого участия в строительтсве составляет 3841200 руб.+58080 руб.+46200 руб.=3945480 руб.

Согласно договору дольщик оплатил 4118400 руб., таким образом разница составляет 4118400 руб. – 3945480 руб.=172920 руб., которую просит взыскать с ответчика в счет уменьшения цены объекта долевого строительства.

Кроме того, соответствии с п. 2.9.2 Договора № от дата отопление, горячее водоснабжение осуществляется от двухконтурного котла с разводкой из металлополимерных труб и теплыми полами.

В <адрес> помещении кухни установлен двухконтурный котел с грубым нарушением, поскольку установка газовых отопителей допускается только при наличии соответствующей системы дымоотведения и вентиляции в квартире, также должно быть установлено приточно-вытяжное устройство, с пропускной способностью не мене трехкратного воздухообмена помещения в час. Кроме того приточная вентиляция, должна быть отдельной.

Согласно п. 6.1.1 СП 60.13330.2020 Теплоснабжение зданий может осуществляться: от индивидуальных теплогенераторов децентрализованной системы теплоснабжения.

В силу п.6.2.3 СНиП 41-01-2003 в квартирах теплогенераторы общей теплопроизводительностью до 35 кВт можно устанавливать в кухнях, коридорах, в нежилых помещениях, а во встроенных помещениях общественного назначения - в помещениях без постоянного пребывания людей.

Пункт 6.2.4 Строительных норм и правил РФ СНиП 41-01-2003 "Отопление, вентиляция и кондиционирование" (принятые постановлением Госстроя РФ от дата N 115) предусматривает, что забор воздуха для горения должен осуществляться:

- для теплогенераторов с закрытыми камерами сгорания – воздуховодами непосредственно снаружи здания.

В помещении отсутствует приточная вентиляция, забор кислорода котлом осуществляется непосредственно из кухни. Однако, для обеспечения горения газа обязательна вентиляция не менее 8 кв.м. на 1 кВт мощности котла для обеспечения продуктов горения и подачи воздуха в котел, таким образом для обеспечения работы котла необходим воздухозабор непосредственно снаружи здания.

В соответствии с ч. 2 ст. 7 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.

Согласно п 2.7. Договора № от 04.003.2020 г. гарантийный срок на объект заставляет 5 лет с момента передачи квартир.

В связи с чем, считает возможным просить суд обязать ответчика устранить недостатки монтажа газового котла к <адрес> по ул. 50 лет ВЛКСМ <адрес> в соответствии с требованиями проектной документации.

Претензия, направленная ранее в адрес ответчика, оставлена без внимания, в добровольном порядке требования потребителя не удовлетворены.

В связи с чем, с учетом положений пункта 6 статьи 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя просит взыскать с ответчика штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Истица ФИО1 в судебное засеаание не явилась, воспользовавшись процессуальным правом на участие посредством своих представителей ФИО2 и ФИО3, которые уточненные исковые требования подержали в полном объеме, просили их удовлетворить.

Представитель ООО «Новый век» ФИО4 возражал против удовлетворения иска, указав, что согласно п. 2.2 договора от дата срок передачи объекта дольщику не позднее дата. Истец обратилась в суд в ноябре 2021 года. Застройщик предлагал до истечения срока, установленного в договоре безвозмездно устранить выявленные недостатки по оштукатуриванию потолка и установке газового оборудования путем дооборудования приточного канала гофрированной трубой с забором воздуха непосредственно и улицы, однако истец не согласилась, что застройщик расценивает как воспрепятствование исполнению договора. Более того, при осмотре квартиры в ходе проведения судебной экспертизы выявлено, что истец в квартире уже сделала ремонт и вместо оштукатуривания потолков произвела монтаж натяжных потолков. Ответчик согласен с компенсацией стоимости оштукатуривания потолков, однако не по цене, установленной экспертами, которые определили среднерыночную стоимость оштукатуривания на момент проведения экспертизы путем применения затратного подхода (который считает необоснованным), а исходя из локального сметного расчета застройщика, приобщенного к материалам дела, то есть в сумме 31571,17 руб.

Ответчик также не согласен с требованиями о понуждении устранить недостатки монтажа газового котла, поскольку система газоснабжения и отопления была смонтирована в соответствии с проектной документацией, указанный объект был сдан в установленном законом порядке контролирующим организациям и никаких нарушений не установлено.

Относительно требований о перерасчете стоимости квартиры ответчик также не согласен. Полагает, что при заключении договора долевого участия сторонами был определен предмет договора – квартира с конкретными параметрами, которые отражены на схеме (приложение к договору), являющейся копией проектной документации. Застройщик осуществлял строительство в строгом соответствии с проектной документацией и не мог отойти от нее. Исходя из условий договора и приложения к нему конфигурация квартиры не предусматривала никаких балконов, а только одну лоджию. В связи с чем, утверждение истца о том, что переданная квартира имеет два балкона считает несостоятельным.

Стоимость квартиры сторонами в договоре определена исходя из требований, установленный в части 1 статьи 5 Федерального закона от дата N 214-ФЗ, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства в целом. Понимание истца о том, что цена договора определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства – считает не верным и не соответствующим самим условиям договора, поскольку это противоречит буквальному толкованию условий договора. Считает, что при определении стоимости объекта строительства сторонами была согласована сумма в целом за объект исходя из площади <адрес>,8 кв.м. без учета лоджии 3,8 кв.м. с применением понижающего коэффициента. Размер стоимости квадратного метра, определенного в п. 4.7 договора – 44000 руб. согласован сторонами только для дополнительных рассчетов, предусмотренных в п. 4.5, 4.6 договора, то есть при изменении площади квартиры по результатам окончания строительства и замерам ПТИ. В настоящее время МЖД введен в эксплуатацию, квартира поставлена на кадастровый учет и согласно замерам ПТИ ее площадь составляет 90,8 кв.м., площадь лоджии составляет 4,4 кв.м. Соответственно произошло увеличение полезной площади квартиры на 1,0 кв.м., а увеличение лоджии произошло на 0,6 кв.м. Исходя из указанных параметров квартиры представитель ответчика представил свой письменный расчет, приобщенный к материалам дела, согласно которым сумма задолженности дольщика перед застройщиком составляет 36267,27 руб.

Просит в удовлетворении иска отказать в полном объеме.

Выслушав стороны, исследовав представленные сторонами в условиях состязательного процесса доказательства, оценка которым дана по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований истца по следующим основаниям.

Из материалов дела следует и не оспаривалось сторонами, что дата между ООО «Новый Век» и ФИО1 заключен договор участия в долевом строительстве <адрес> многоквартирном жилом <адрес>А по ул. 50 лет ВЛКСМ в <адрес>.

Согласно условиям договора после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию застройщик обязался передать истцу в собственность <адрес>, общей площадью без учета лоджии 89,8 кв. м., площадь лоджии 3,8 кв.м.

Договор зарегистрирован в Управлении федеральной службы государственной регистрации дата.

В соответствии с п. 2.9.2 Договора № от дата застройщик берет на себя обстоятельства в части выполнения отделочных работ в квартире, а именно оштукатуривание потолков.

В силу ч. 1 ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

дата застройщик передал ФИО1 квартиру, в том числе и ключи от нее, однако акт приема-передачи до настоящего времени в установленном законом порядке не подписан сторонами. При принятии квартиры датаФИО1 составлен односторонний акт в котором отмечено отсутствие оштукатуривание потолков. дата в адрес застройщика направлялась претензия (РПО 35502964023881), которая осталась без ответа. Лишь дата, то есть через месяц после предъявления иска в суд, ООО «Новый век» в адрес истицы направил уведомление о необходимости предоставить доступ в помещение для осмотра и выполнению работ по оштукатуриванию потолков и для осмотра и проверки газового оборудования, системы вентиляции, установленных в квартире.

Данное условие соответствует требованиям ст. 7 Федерального закона от дата N 214-ФЗ.

Данное обстоятельство (отсутствие штукатурки на потолках при передаче квартиры) не оспаривалось ответчиком. При этом доводы ответчика о том, что иск предъявлен еще до истечения срока передачи квартиры, то есть в ноябре 2021 г. в то время как срок передачи квартиры договором установлен не позднее дата и у застройщика имелась возможность устранить недостатки, что не было выполнено лишь ввиду противодействия истца, суд находит не состоятельными.

Из материалов дела следует, что квартира фактически была передана дольщику еще в декабре 2020 г. вместе с ключами от нее. Недостатки были выявлены сразу после передачи. Потребитель уведомлял о наличии недостатков – отсутствии штукатурки. Претензии потребителя оставались без удовлетворения.

В силу ст. 20 Закон РФ от дата N 2300-1 (ред. от дата) "О защите прав потребителей" (который в том числе распространяется и на правоотношения в долевом участии в строительстве) если срок устранения недостатков товара не определен в письменной форме соглашением сторон, эти недостатки должны быть устранены изготовителем (продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) незамедлительно, то есть в минимальный срок, объективно необходимый для их устранения с учетом обычно применяемого способа. Срок устранения недостатков товара, определяемый в письменной форме соглашением сторон, не может превышать сорок пять дней.

Исходя из фактических обстоятельств, установленных судом в ходе рассмотрения дела, свидетельствующих о длительном (на протяжении около одного года после фактической передачи квартиры дольщику) не устранении недостатка со стороны застройщика, суд приходит к выводу, что у участника долевого строительства ФИО1 имелись обоснованные основания полагать, что ее требования выполнены не будут вплоть до окончания срока, установленного договором.

В силу ч. 6 ст. 7 Федерального закона от дата N 214-ФЗ участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

Согласно ч. 2 ст. 7 этого же закона в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Истец избрала один из перечисленных способов защиты права в виде соразмерного уменьшения цены договора.

В договоре долевого участия в строительстве не указан объем работ по оштукатуриванию потолков, конкретные материалы или отдельная стоимость указанных работ. В связи с чем, для определения соразмерного уменьшения цены договора на основании определения суда проведена дополнительная судебная экспертиза. Согласно выводам заключения эксперта №-Г/2022 от дата АНО «Северо-Кавказский институт независимых экспертиз и исследований» среднерыночная стоимость ремонтных работ по оштукатуриванию потолка в <адрес>А по ул. 50 лет ВЛКСМ <адрес> на дату проведения исследования составила:

- сухими смесями - 61076 руб.;

- цементно-песчаными смесями – 60076 руб.

Истец в уточненных исковых требованиях просил взыскать меньшую из определенных экспертом стоимость работ, поскольку в договоре прямо не предусмотрены конкретные отделочные материалы.

Суд находит обоснованными указанные требования, и в то же время не состоятельной позицию ответчика относительно возможности удовлетворения требований исходя из локального сметного расчета №, поскольку соразмерное уменьшение цены должно отражать стоимость устранения недостатков товара именно потребителем, который может действовать только в условиях свободного рынка, а не как профессиональный участник правоотношений, а не размер расчетных затрат застройщика, который своевременно не исполнил своего обязательства. Именно с учетом данного обстоятельства экспертом определена среднерыночная стоимость работ и, соответственно, уменьшение стоимости товара, которую суд находит обоснованной. Доводы ответчика относительно необоснованного применения затратного подхода к определению рыночной стоимости работ по оштукатуриванию суд также находит не состоятельными, поскольку экспертом в заключении приведено обоснование отказа в применении сравнительного и доходного подхода.

Исходя из вышеизложенного суд полагает необходимым взыскать с ООО «Новый век» в пользу ФИО1 в счет соразмерного уменьшения цены договора долевого участия № от дата стоимость отделочных работ по оштукатуриванию потолков в размере 60076 рублей.

Рассматривая требования истца о соразмерном уменьшении цены договора вследствие изменения площади квартиры суд приходит к следующему.

Из п. 1.1. договора следует, что в предмет договора входило строительство квартиры общая площадь которой без учета лоджии составляет 89,8 кв.м., а площадь лоджии составляет 3,8 кв.м.

Согласно п. 4.1 цена договора составляет 4118400 руб. также в указанном пункте договора определено, что цена договора определена в соответствии с ч. 1 ст. 5 Федерального закона от дата N 214-ФЗ.

В соответствии с ч. 1 ст. 5 в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях ("Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2021)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ дата).

Однако в силу той же нормы права ч. 1 ст. 5 Федерального закона от дата N 214-ФЗ в случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

Действительно, цена договора в п. 4.1 определена условие о твердой цене объекта договора, с указанием его параметров: площадь <адрес>,8 кв.м., а площадь лоджии - 3,8 кв.м.. При этом указания на применение понижающего коэффициента лоджии 0,5 в договоре не имеется. При сложении приведенных площадей 89,8 и 3,8 получается сумма 93,6 кв.м. (без применения понижающего коэффициента, что соответствует буквальному толкованию условий договора). При делении суммы договора 4118400 руб. на указанный в договоре размер квартиры получается сумма 44000 руб. за квадратный метр.

Таким образом, с учетом положений ч. 1 ст. 5 Федерального закона от дата N 214-ФЗ, которая предполагает применение понижающего коэффициента только в случае определения цены договора исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, и не предполагает применение такого коэффициента при определении цены в твердом денежном выражении за весь объект, с учетом того, что стороны избрали именно второй вариант определения стоимости товара, то в перерасчете на 1 кв.м. от предусмотренной именно в п. 4.1 стоимости объекта и в п. 1.1. площади объекта, цена одного квадратного метра составляет 44000 руб.

Указанная стоимость квадратного метра согласуется также с положениями этого же договора в п. 4.7, которым предусмотрена стоимость одного квадратного метра жилья, применяемая при перерасчете стоимости договора в случае отступления объекта долевого строительства от проектной площади, как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения. При этом в данном пункте договора отдельно указано, что к расчету стоимости 1 кв.м. лоджии применяется понижающий коэффициент.

Истцом в исковом заявлении указано, что переданная квартира не соответствует требованиям строительных нормативов, поскольку в полезную площадь кухни включена часть помещения, которая по своим конструктивным особенностям фактически является балконом. Аналогичная ситуация и с жилой комнатой, к которой по проекту и договору должна примыкать лоджия, однако фактически данное помещение является балконом.

Для определения юридически значимых обстоятельств на основании определения суда была проведена судебная экспертиза.

Согласно выводам заключения эксперта №-Э/22 АНО «Северо-Кавказский институт независимых экспертиз и исследований» от дата примыкающий к квартире объект, площадью 3,8 кв.м. в <адрес>А по ул. 50 лет ВЛКСМ <адрес>, согласно требованиям СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003» и представленной на исследование проектной документации, раздел 4 «Конструктивные и объемно-планировочные решения», шифр 20/17-К4-КР является балконом.

Часть отапливаемого помещения, примыкающего к кухне, площадью 3,5 кв.м.

остекленная с трех сторон в <адрес>А по ул. 50 лет ВЛКСМ Ставрополя, согласно требованиям СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003» и представленной на исследование проектной документации, Раздел 4 Конструктивные и объемно-планировочные решения», шифр 20/17-К4-КР является балконом.

Оснований сомневаться в выводах эксперта у суда не имеется. Доказательств, опровергающих выводы эксперта, суду не предоставлено.

При указанных обстоятельствах, суд полагает, что переданный объект недвижимости, не отвечает условиям договора от дата, вследствие чего нарушены права истца.

Истцом избран способ защиты нарушенного права, предусмотренный ч. 2 ст. 7 Федерального закона от дата N 214-ФЗ, согласно которому в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора.

Более того, п. 4.7 договора прямо предусмотрено применение понижающего коэффициента в случае уменьшения или увеличения площади квартиры.

Согласно акту от дата общая площадь квартиры без учета балкона составляет 90,8 кв.м.. <адрес> подтверждается и из ЕГРП на спорный объект сведения в который внесены в результате кадастрового учета объекта.

Исходя из указанных документов площадь квартиры составляет 90,8 кв.м., площадь лоджии составляет 4,4 кв.м.

С учетом того, что экспертами в ходе рассмотрения дела установлено, что часть кухни, площадью 3,5 кв.м. является балконом, а также часть квартиры, примыкающая к жилой комнате и обозначенная на проекте как лоджия – также является балконом, то перерасчет цены договора с учетом изменившихся параметров квартиры после обмеров ПТИ необходимо производить по правилам п. 4.7 договора, но с учетом обстоятельств, установленных в судебном заседании и подтвержденных выводами эксперта. При этом суд критически относится к доводам ответчика относительно того, что он не мог передать объект, отличающийся по характеристикам от проектной документации. Суд полагает, что качество товара, отвечающего потребительским свойствам, не зависит от проектной документации, в которую, в свое время, застройщиком неоднократно вносились изменения, что отменено судебным экспертом в ходе его опроса в судебном заседании и не опровергнуто ответчиком.

Исходя из вышеизложенного для определения соразмерного уменьшения цены договора из площади квартиры подлежит вычитанию площадь балкона, примыкающая к кухне 3,5 кв.м. Соответственно общая площадь квартиры составляет 90,8-3,5 (балкон)=87,3 кв.м.

87,3 кв.м.*44000 руб. (стоимость 1 кв.м.) -3841200 руб. – стоимость квартиры.

Таким образом цена договора долевого участия в строительстве составляет 3841200 руб.+58080 руб.+46200 руб.=3945480 руб.

Согласно договору дольщик оплатил 4118400 руб., таким образом разница составляет 4118400 руб. – 3945480 руб.=172920 руб., которая подлежит взысканию с ответчика в счет уменьшения цены объекта долевого строительства.

Рассматривая требования истца о понуждении ООО «Новый век» устранить недостатки монтажа газового котла в <адрес> по ул. 50 лет ВЛКСМ <адрес>, в соответствии с требованиями проектной документации суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 2.9.2 Договора № от дата отопление, горячее водоснабжение осуществляется от двухконтурного котла с разводкой из металлополимерных труб и теплыми полами.

- для теплогенераторов с закрытыми камерами сгорания – воздуховодами непосредственно снаружи здания.

Согласно доводам истца система отопления и нагрева воды, установленная в ее квартире не отвечает указанным параметрам, поскольку забор воздуха в камеру сгорания осуществляется непосредственно из кухни, а не снаружи здания.

С целью определения наличия нарушений при установке газового оборудования перед экспертами также был поставлен вопрос о соответствии обязательным нормам и правилам установки котла в <адрес>А по ул. 50 лет ВЛКСМ.

На указанный вопрос экспертом в заключении №-Э/22 АНО «Северо-Кавказский институт независимых экспертиз и исследований» от дата сделан вывод: «В соответствии с требованиями п.2.7. СанПиН 2.дата-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях» при строительстве жилых домов предусматривается и обеспечивается наличие инженерных сетей, в т.ч. отопления. Установка котла определена условиями п. 2.9.2 договора участия в долевом строительстве № от дата. Фактически подача воздуха на горение осуществляется из помещения кухни <адрес>, что не соответствует проектной документации Раздел 5, подраздел 4 Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха, тепловые сети» Шифр 20/17-К4-ИОС4, проектной документации Раздел 5, подраздел 6 «Система газоснабжения», шифр 17-К4-ИОС6 и требованиям, изложенным в п.п. 4.1, дата СП 54.13330.2016, п. 7.4 Л 282.1325800.2016, в т.ч Руководству по установке и техническому обслуживанию (технический паспорт) настенный газовый котел ARISTON HS X FF в части подключения дымохода/воздуховода л.д. 130-131.

Для устранения выявленного недостатка в части отсутствия устройства забора воздуха снаружи помещения, необходимо привести его в соответствии с проектом, а также руководством по установке и техническому обслуживанию котла ARISTON HS FF.

В ходе опроса эксперта в судебном заседании эксперт дополнительно пояснил, что конструкция данного котла предусматривает возможность забора воздуха из жилой комнаты, однако в указанном случае приточное отверстие (забор воздуха) должно быть смонтировано в другом помещении. В рассматриваемом случае, приточное отверстие находится в этой же комнате, то есть в той ее части, которая фактически по конструктивным свойствам является балконом. В случае наличия перегородки между кухней и балконом такой вариант исполнения мог бы соответствовать требованиям, изложенным документации на котел. В том виде как существует сейчас, установка газового котла не соответствует вышеприведенным требованиям.

С указанным обстоятельством, не смотря на высказанные ранее доводы о соответствии газового оборудования необходимым требованиям, косвенно согласился и ответчик, который указывал в ходе судебного заседания на готовность произвести необходимые изменения.

Согласно п. 2.1. и п. 2.9.1 договора от дата, требований ст. 7 Федерального закона от дата N 214-ФЗ участия в долевом строительстве № устранение данного недостатка выполняется застройщиком.

При указанных обстоятельствах, суд также находит обоснованными требования истца, а потому подлежащими удовлетворению.

В силу пункта 6 статьи 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» (который в том числе распространяется и на правоотношения в долевом участии в строительстве) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя просит взыскать с ответчика штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Поскольку в ходе рассмотрения настоящего спора установлено нарушение прав потребителя с ответчика подлежит взысканию штраф в размере 116498 рублей.

В силу ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов.

В силу указанного с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в доход муниципального бюджета <адрес> в размере 5530 руб.

руководствуясь статьями 194 – 199, ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ООО «Новый век» о взыскании денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора долевого участия в строительстве – удовлетворить.

Взыскать с ООО «Новый век» в пользу ФИО1 в счет соразмерного уменьшения цены договора долевого участия № от дата стоимость отделочных работ по оштукатуриванию потолков в размере 60076 рублей.

Взыскать с ООО «Новый век» в пользу ФИО1 в счет соразмерного уменьшения цены договора долевого участия № от дата 172920 рублей.

Возложить обязанность на ООО «Новый век» устранить недостатки монтажа газового котла в <адрес> по ул. 50 лет ВЛКСМ <адрес>, в соответствии с требованиями проектной документации.

Взыскать с ООО «Новый век» в пользу ФИО1 штраф за не соблюдение в добровольном порядке требований потребителя в размере 116498 рублей.

Взыскать с ООО «Новый век» в бюджет муниципального образования <адрес> государственную пошлину в размере 5530 руб.

Решение может быть обжаловано в <адрес>вой суд путем подачи жалобы через Промышленный районный суд <адрес> в течение одного месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Решение изготовлено в окончательной форме 27.05.2022

Судья С.В. Рогозин