Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-2530/22 по иску Бугарь Эллы Михайловны к Кудрявцевой Елене Юрьевне, третьим лицам о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения, взыскании неосновательного обогащения,

УСТАНОВИЛ:

Бугарь Элла Михайловна обратилась в суд с иском к Кудрявцевой Елене Юрьевне, которым просит расторгнуть договор купли-продажи нежилого помещения от 22.03.2022, заключенного между Бугарь Эллой Михайловной и Кудрявцевой Еленой Юрьевной, взыскать с Кудрявцевой Елены Юрьевны в пользу Бугарь Эллы Михайловны неосновательное обогащение в размере 1 000 000 рублей, 2 500 000 рублей согласно распискам от 22.03.2022. В обоснование своих исковых требований Бугарь Э.М. указала, что 22.03.2022 заключила с Кудрявцева Елена Е.Ю. договор купли-продажи нежилого помещения назначение: нежилое помещение, общей площадью 41,8 кв. м., номер этажа: подвал №..., расположенное по адресу: ФИО3адрес, ФИО3адрес, помещение адрес, кадастровый (или условный) номер объекта: №.... В соответствии с п. 2.1. вышеуказанного договора: «Стоимость упомянутого имущества, указанного в п.1, п.п. 1.1. настоящего договора, составляет 1 000 000 руб. Кроме того, у покупателя - Бугарь Э.М. имеется еще одна расписка от 22.03.2022, оформленная сторонами и подписанная Продавцом – Кудрявцевой Е.Ю. Из текста данной расписки можно сделать вывод, что денежные средства в размере 2 500 000 руб. переданы Продавцу (Кудрявцевой Е.Ю.) в качестве компенсации за проведенные ремонтные работы в нежилом помещении согласно Договора купли-продажи нежилого помещения от 22.03.2022. 03.04.2022 Бугарь Элла Михайловна приехала в нежилое помещение указанное в п.1.1. вышеуказанного договора купли-продажи недвижимого имущества и обнаружила, что все помещение находится в воде, оно было затоплено, вода поднялась почти до колен. Выяснилось, что затопление нежилого помещения произошло из-за обильного таяния снега и поднятия грунтовых вод, а в связи с тем, что нежилого помещение является полуподвальным, то вся вода хлынула в него и Продавец Кудрявцева Е.Ю. знала про это и умышленно скрыла от Покупателя - Бугарь Э.М. 04.04.2022 истец подала заявление в МФЦ о приостановлении государственной регистрации вышеуказанной сделки. 05.04.2022г. истец подала заявление в МФЦ о прекращении государственной регистрации вышеуказанной сделки и возврате документов без их регистрации. 06.04.2022 истцу было выдано Уведомление о приостановлении государственной регистрации прав № КУВД-001/2022-13152549/3. Обо всех претензиях и событиях истец незамедлительно уведомила Кудрявцеву Е.Ю., сразу же сообщила о намерении расторгнуть с ней договор купли-продажи нежилого помещения от 22.03.2022 и потребовала возврата денежных средств, однако Кудрявцева Е.Ю. отказалась расторгать договор купли-продажи и возвращать денежные средства.

Протокольным определением суда от 27.07.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего относительно предмета спора самостоятельных требований привлечено ТСН «Эко-Квартал».

В судебном заседании представитель истца Макаров А.Л., действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске, просил удовлетворить.

Представитель ответчика Исаева В.А., действующая на основании доверенности, в удовлетворении исковых требований просила отказать по доводам, изложенным в возражении на исковое заявление.

Представитель третьего лица ТСН «Эко-Квартал» Подкорытов М.В. исковые требования поддержал по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Самарской области в судебное заседание не явился, был извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил.

Изучив материалы дела, выслушав мнение представителей сторон, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

В силу пункта 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Законом или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных Законом, или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, обнаружение неустранимых недостатков, а также тех, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени или выявляются неоднократно либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков)

Из приведенных норм материального права, применительно к данному спору следует, что покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи гаража, включающего в себя погреб, и потребовать возврата уплаченной денежной суммы только в случае существенного нарушения требований к качеству приобретенного объекта, в частности в случае обнаружения неустранимых недостатков, а также тех, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени или выявляются неоднократно либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков.

Согласно статье 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со статьей 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи (пункт 1).

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями (пункт 2).

В силу пункта 1 статьи 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Пунктом 2 статьи 475 ГК РФ предусмотрено, что в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Требования об устранении недостатков или о замене товара, указанные в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, могут быть предъявлены покупателем, если иное не вытекает из характера товара или существа обязательства (пункт 3 статьи 475 ГК РФ).

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (пункт 1 статьи 476 ГК РФ).

В соответствии со статьей 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).В силу статьи 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Судом установлено, что 22.03.2022 Бугарь Э.М. заключила с Кудрявцевой Е.Ю. договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 41,8 кв. м., номер этажа: подвал №..., расположенное по адресу: адресадрес, помещение н11, кадастровый (или условный) номер объекта: №..., в соответствии с условиями которого продавец продал, а покупатель приобрел указанное нежилое помещение за 1 000 000 руб.

Также 22.03.2022 Бугарь Э.М. ответчику была передана сумма в размере 2 500 000 руб. в качестве компенсации за проведенные ремонтные работы в нежилом помещении, общей площадью 41,8 кв. м., номер этажа: подвал №..., расположенное по адресу: адрес, помещение н11, кадастровый (или условный) номер объекта: №....

В соответствии с п. 3.6 договора в силу ст.556 ГК РФ договор является одновременно документом о передаче нежилого помещения от продавца к покупателю.

После заключения сделки, 03.04.2022 истец обнаружила, что все помещение находится в воде.

Как следует из материалов дела, затопление нежилого помещения произошло из-за обильного таяния снега и поднятия грунтовых вод, а в связи с тем, что нежилое помещение является полуподвальным, то вся вода поступила в него.

В этой связи истец решила расторгнуть договор купли-продажи нежилого помещения.

04.04.2022 Бугарь Э.М. подала заявление в МФЦ о приостановлении государственной регистрации вышеуказанной сделки.

05.04.2022 Бугарь Э.М. подала заявление в МФЦ о прекращении государственной регистрации вышеуказанной сделки и возврате документов без их регистрации.

06.04.2022 истцу было выдано уведомление о приостановлении государственной регистрации прав № КУВД-001/2022-13152549/3.

Бугарь Э.М. уведомила ответчика о событиях и о намерении расторгнуть договор купли-продажи нежилого помещения и вернуть денежные средства.

Согласно предоставленному истцом заключению специалиста ООО «Агентство независимых экспертиз «ГРАНД ИСТЕЙТ» №2022.08-136 от 15.08.2022 нежилое помещение, общей площадью 41,8 кв. м., номер этажа: подвал №..., расположенное по адресу: адрес, помещение н11, не соответствует требованиям СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003», СП 250.1325800.2016 «Здания и сооружения. Защита от подземных вод», Постановления Главного государственного санитарного врача Российской Федерации Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы от 28 января 2021 года № 2 «Об утверждении санитарных правил и норм СанПиН 1.2.3685-21 "Гигиенические нормативы и требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания"», а также Постановлению Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда". Использование нежилого помещения, общей площадью 41,8 кв. м., номер этажа: подвал №-1, расположенного по адресу: Самарская область, городской округ Самара, внутригородской район Октябрьский, город Самара, просека Третья, д.94Г, помещение н11, по целевому назначению в виде разрешенных видов использования по Решению от 29 декабря 2020 года №45 "О внесении изменений в Постановление Самарской Городской Думы от 26 апреля 2001 года № 61 «Об утверждении Правил застройки и землепользования в городе Самаре» невозможно.

Из предоставленного заключения эксперта следует, что причиной подтопления помещения №..., расположенного по адресу: адрес, является проникновение подземных вод через швы блоков ФБС фундамента вследствие негерметичных гидроизоляционных и антикоррозионных покрытий (вторичной защиты).

Кроме того, согласно доводам, изложенным в отзыве на исковое заявления представителем третьего лица ТСН «Эко-Квартал» - Подкорытова М.В., ответчику было известно о затоплении нежилого помещения, что подтверждается нотариально заверенной телефонной перепиской между Подкорытовым М.В. и Кудрявцевой Е.Ю.

В ходе судебного разбирательства в качестве свидетеля был допрошен Сивачев С.М., который суду пояснил, что Кудрявцева Е.Ю. покупала у него нежилое помещение на Третьей Просеке, д.94Г. На момент сделки нежилое помещение не проливалось. Помещение продавалось без отделки, помещение находилось в подвале, располагалось ниже уровня земли, стены были из фундаментных блоков, вода и электричество имелись, отопления не было. Весной в 2022 году поступали жалобы на затопление помещений, в связи с тем что не чистились отмостки. В 2021 году про затопление не знал и ничего не слышал. Кудрявцевой продавалось помещение в черновом варианте.

Допрошенный в судебном заседании в качестве специалиста Ефремов А.О. суду показал, что он является экспертом ООО «Агентство независимых экспертиз «Гранд Истейт», имеет стаж экспертной работы с 2013 года, пояснил, что подтопления нежилого помещения истца происходят из-за подтопления грунтовых вод в ненадежную гидроизоляцию блочного фундамента. Подтопления могут происходить систематически. В доме, где расположено нежилое помещение истца, использован неподходящий тип фундамента, в то время как для данной местности необходим железобетонный тип.

Суд принимает во внимания показания свидетеля и специалиста, предупрежденных об уголовной ответственности по ст.307-308 УК РФ, оснований не доверять показаниям указанных лиц у суда не имеется.

Учитывая установленные по делу обстоятельства, в соответствии с положениями вышеуказанных норм, признав заключение ООО «Агентство независимых экспертиз «Гранд Истейт» надлежащим доказательством, поскольку оно подготовлено специализированной организацией, специалистом, имеющим соответствующее образование, квалификацию и значительный стаж в области судебной строительно-технической экспертизы, сопоставив установленный в ходе исследования размер затрат на восстановление работоспособности нежилого помещения в целом со стоимостью помещения, суд приходит к выводу, что недостаток в виде ежегодного затопления нежилого помещения следует квалифицировать как существенный и, как следствие приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований Бугарь Э.М. о расторжении заключенного между сторонами договора купли-продажи.

Принимая во внимание, что ответчик продал нежилое помещение истцу с существенным недостатком, суд приходит к выводу о взыскании с Кудрявцевой Е.Ю. суммы неосновательного обогащения в виде стоимости нежилого помещения в размере 1 000 000 руб. и компенсации за ремонт (неотделимые улучшения) в размере 2 500 000 руб.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 ГПК РФ.

На основании ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу ст. 98 ГПК РФ расходы истца по оплате государственной пошлины в размере 25 700 руб., подтвержденные чек-ордером подлежат взысканию с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Бугарь Эллы Михайловны удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: адрес от дата, заключенный между Бугарь Эллой Михайловной и Кудрявцевой Еленой Юрьевной.

Взыскать с Кудрявцевой Елены Юрьевны, дата года рождения (паспорт 36 01 №..., выдан Управлением внутренних дел адресФИО3адресдата, код подразделения 632-007) в пользу Бугарь Эллы Михайловны сумму неосновательного обогащения в общем размере 3500000 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 25700 руб., а всего взыскать 3525700 (три миллиона пятьсот двадцать пять тысяч семьсот) рублей 00 копеек.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Октябрьский районный суд г. Самары в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения, срок изготовления которого в течение 5 рабочих дней.

Судья ***/ И.А. Федорова

Мотивированное решение суда изготовлено 12.09.2022

***