Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Еланцева Андрея Александровича к ООО Специализированный застройщик «Жилой комплекс Клевер Парк»о понуждении к заключению договора купли-продажи, компенсации морального вреда, штрафа в связи с нарушением прав потребителя,

УСТАНОВИЛ:

Еланцев А. А. обратился в суд к ООО Специализированный застройщик «Жилой комплекс Клевер Парк» с требованием о понуждении к заключению договора купли-продажи, компенсации морального вреда, штрафа в связи с нарушением прав потребителя.

В обосновании иска указано, что истец приобрел квартиру у ответчика в ЖК «Клевер парк» по адресу ***. С ноября 2020 года многократно обращался к ответчику с просьбами продать парковочное место (долю) в крытом паркинге, расположенном под жилым комплексом. Согласно доводам иска, ответчик отказывает в продаже паркинга, мотивируя тем, что истец имел возможность купить парковочное место одновременно с приобретением квартиры в октябре 2020 года, а сейчас утратил свое право на приобретение парковочного места и все парковочные места зарезервированы под продажу новым потенциальным покупателям квартир, поскольку возможность приобрести парковочные места может простимулировать потенциальных покупателей к покупке, а парковочных мест на все квартиры комплекса не хватит. Ответчик скрыл со своего сайта сведения обо всех невыкупленных парковочных местах, тем самым, создав искусственный дефицит мест, и, обеспечив условия для существенного подъема продажной цены каждого парковочного места. Покупатели, не зная реального количества непроданных мест, готовы платить за приобретение парковочного места большие деньги, нежели чем стоимость паркинга составляет в действительности. При этом, при продаже парковочных мест, застройщик всем покупателям указывает на «эксклюзивность» сделки, что парковочное место нашлось непосредственно для них. В течение прошедшего года застройщик пользовался созданным им же искусственным дефицитом и неоднократно повышал цену продажи парковочного места. Так, на данный момент времени, стоимость одного парковочного места достигает 1,8 миллионов рублей и более для одиночных мест, и около 3,5 миллионов рублей для семейных мест.Застройщик неоднократно обещал в ближайшее время открыть продажи. Так, подобные обещания были в январе 2021 года, марте 2021 года, мае 2021 года, августе 2021 года, сентябре 2021 года, октябре 2021 года.При этом продажи парковочных мест застройщик «втихую» осуществлял избранным - новым покупателям недвижимости. Ответчик скрывал от истца любую информацию о продаваемых объектах недвижимости. В связи с указанным истец обратился к знакомому, который под видом тайного покупателя запросил у ответчика сведения о наличии свободных к продаже объектов недвижимости, выразив намерение приобрести трехкомнатную квартиру за 17 млн рублей. После чего ответчиком выражено согласие на продажу паркинга. Предложены несколько вариантов. Ответчиком обозначена стоимость 1 800 000 рублей, а также возможность приобретения места с номером ***.

Указанное вынудило истца обратиться в суд. В связи с чем, он просит понудить ответчика заключить с истцом договор купли-продажи машино-места, расположенного в подземном паркинге по адресу *** на минус первом этаже, номер на плане ***, фактический номер ***, площадью 14.38 квадратных метров, стоимостью 1 800 000 рублей, считая договор заключенным с момента вступления решения суда в законную силу решения суда. Кроме того, просит суд взыскать с ответчика компенсацию причиненного морального вреда в размере 400 000 рублей, штраф, предусмотренный ФЗ «О защите прав потребителей».

В судебном заседании истец Еланцев А. А. требования и доводы иска поддержал. Пояснил суду, что обязанность заключить договор купли-продажи с ним следует из обстоятельства признания данного договора публичным. Истец, полагая, что приобретает квартиру бизнес-класса, вправе рассчитывать на приобретение паркинга конкретно в этом доме, тогда как ответчик уклоняется от его продажи безосновательно, именно с целью перепродажи другим покупателям, желающим приобрести жилое помещение в указанном жилом комплексе. Истец с ноября 2020 года, находясь постоянно на связи, был готов приобрести паркинг, для чего обратился в АО «Газпромбанк» дважды за получением кредита, однако ответчик как застройщик фактически уклонился от продажи паркинга, хотя договоренность между сторонами существовала. Полагает, что со стороны ответчика имеется злоупотребление в период с января 2021 года по настоящее время, выразившееся в уклонении о заключения договора купли-продажи паркинга в ЖК «Клевер парк» по адресу ***.

Представители ответчика Левченко Е. Ю., Трофимова Т. А., поддержав доводы отзыва (т. 1л.д. 36-39), суду пояснили, что истец относительно статуса публичности договора купли-продажи недвижимого имущества ошибается, в связи с чем, понудить ответчика заключить с истцом договор нельзя в принципе. Более того, собственником истребуемого паркинга являются Чемезова К. Ю., Чемезов Е. А. В настоящее время ответчику как собственнику принадлежат 30 свободных паркингов в данном ЖК. Желания продавать принадлежащий ему паркинг ответчик не имеет.

Третьи лица Чемезова К. Ю., Чемезов Е. А. в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, уважительных причин неявки суду не представили.

В связи с чем, суд определил рассмотреть дело в их отсутствие.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Так, судом установлено, что Еланцев А. А. с 28.10.2020 является собственником жилого помещения, расположенного в ЖК «Клевер парк» по адресу ***.

В связи с чем, истец намеревался приобрести в собственность машино-место, расположенное в этом же жилом комплексе. При этом, согласно доводам истца, на 30.10.2020 им при приобретении жилого помещения застройщиком предлагалось одновременно приобрести машино-место за 1200000 рублей.

Согласно исследованной в судебном заседании переписки от предложения, поступившего от ответчика на 06.11.2020 о продаже машино-места № ***, истец отказался, поскольку в течение месяца стоимость машино-места повысилась до 1400000 рублей.Впоследующем, с 27.01.2021 согласно переписке в вотсап, истца заверяют в скором открытии к продаже машино-мест. При этом, на 27.01.2021 сообщается, что на продажу были открыты по «4 штуки на каждый уровень», и в том числе *** – ближайший к подъезду истца. На 05.02.2021 истцу сообщается, что к весне планируют выставить на продажу машино-места по цене одноместного 1700000 – 1800000 рублей и семейного от 2400000 рублей. Истец выразил желание приобрести семейный. В июле 2021 в переписке с Владимиром Беченевым на 07.10.2021 поступало предложение по машино-месту ***. От данного предложения истец отказался, поскольку габариты машино-места не устраивали (т. 1 л.д. 104-115).

29.09.2021 истец направил телеграмму с просьбой сообщить обо всех непроданных парковочных местах и продать паркинг (т. 1 л.д. 14).

13.02.2022 от истца посредством телеграммы поступило обращение к ответчику с целью приобретения машино-места № ***, расположенного в подземном паркинге по адресу *** на минус первом этаже, номер на плане ***, площадью 14.38 квадратных метров (т. 1 л.д. 16).

Указанное, по мнению истца, является основанием полагать о наличии со стороны ответчика злоупотребления, поскольку публичность договора купли-продажи обязывает его принять условия истца.

Оценивая доводы истца, суд приходи т к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса в случае, если сторона, для которой в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Согласно пункту 5 части 1 статьи 10 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» запрещаются действия (бездействие) занимающего доминирующее положение хозяйствующего субъекта, результатом которых являются или могут являться недопущение, ограничение, устранение конкуренции и (или) ущемление интересов других лиц, в том числе экономически или технологически не обоснованные отказ либо уклонение от заключения договора с отдельными покупателями (заказчиками) в случае наличия возможности производства или поставок соответствующего товара, а также в случае, если такой отказ или такое уклонение прямо не предусмотрено федеральными законами, нормативными правовыми актами Президента Российской Федерации, нормативными правовыми актами Правительства Российской Федерации, нормативными правовыми актами уполномоченных федеральных органов исполнительной власти или судебными актами.

Запрет, установленный указанной нормой, распространяется на всех хозяйствующих субъектов, занимающих доминирующее положение.

Следовательно, допускается принуждение субъекта, занимающего доминирующее положение на товарном рынке, в случае если он необоснованно уклоняется от заключения договора и у него имеется экономическая и технологическая возможность заключить такой договор (Постановление Президиума ВАС РФ от 01.07.2014 № 2449/14 по делу № А55-14242/2013, ОпределениеКонституционного Суда Российской Федерации от 06.06.2002 N 115-О).

В пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь Гражданским кодексом либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 Гражданского кодекса).

Таким образом, по мнению суда, при разрешении настоящего спора, ключевым является факт отнесения договора купли-продажи машино-места к публичным договорам, на чем настаивает истец, заявляя настоящие требования.

Согласно п. 1 ст. 426Гражданского кодекса Российской Федерации публичным договором признается договор, заключенный лицом, осуществляющим предпринимательскую или иную приносящую доход деятельность, и устанавливающий его обязанности по продаже товаров, выполнению работ либо оказанию услуг, которые такое лицо по характеру своей деятельности должно осуществлять в отношении каждого, кто к нему обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т.п.).

В п. 15 постановления Пленума Верховного Суда от 25.12.2018 № 49 разъяснено, что публичным признается договор, который заключается лицом, обязанным по характеру деятельности продавать товары, выполнять работы, оказывать услуги в отношении каждого, кто к нему обратится, например договоры в сфере розничной торговли, перевозки транспортом общего пользования, оказания услуг связи, энергоснабжения, медицинского, гостиничного обслуживания (п. 1 ст. 426 ГК РФ).

К лицам, обязанным заключить публичный договор, исходя из положений п. 1 ст. 426Гражданского кодекса Российской Федерации относятся коммерческая организация, некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, а равно индивидуальный предприниматель, которые по характеру своей деятельности обязаны продавать товары, выполнять работы и/или оказывать услуги в отношении каждого, кто к ним обратится (потребителя) (абз. 1 п. 16 постановления ПленумаВерховного Суда от 25.12.2018 № 49).

Следовательно, в публичном договоре одной из сторон является продавец (исполнитель), который занимается предпринимательской деятельностью и, как правило, реализует социально необходимые и публично значимые товары (работы, услуги).

Судом установлено, что с 30.06.2021 четырехсекционный дом с подземной автостоянкой, расположенный по адресу: *** введен в эксплуатацию (т. 1 л.д. 120-125).

Соответственно, учитывая, что истец связывает нарушение своих прав злоупотреблением ответчика в период с января 2021 года по настоящее время, то действия ответчика подлежат оценке в период с января 2021 года по 30.06.2021 с применением положений Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а с 01.07.2021 по настоящее время – с применением положений ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом, законодатель ни договор долевого участия в строительстве, ни договор купли-продажи недвижимого имущества не относит к публичным договорам. Из чего следует, что наличие у истца намерения приобрести машино-место не обязывает ответчика его продать.

В данном случае, учитывая, что в силу ст. 421Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и организации свободны в заключении договора, на ООО Специализированный застройщик «Жилой комплекс Клевер Парк»не может быть возложена обязанность по заключению договора купли-продажи машино-места в принципе, поскольку данный договор не является публичным и ООО Специализированный застройщик «Жилой комплекс Клевер Парк»не относится к организациям, для которых заключение данного договора обязательно с любым обратившимся к ним лицом. Суд исходит из того, что ООО Специализированный застройщик «Жилой комплекс Клевер Парк»является коммерческой организацией, которая осуществляет свою деятельность в целях извлечения прибыли и соответственно строит свою хозяйственную деятельность согласно сведениям, находящимся в общем доступе, в том числе на покупке и продаже собственного недвижимого имущества исходя из данной цели. Отсутствие предложения истцу по машино-месту, не может являться основанием для установления в действиях ООО Специализированный застройщик «Жилой комплекс Клевер Парк»каких-либо нарушений прав истца.

То обстоятельство, что у ответчика в принципе имеются в собственности машино-места, что следует из представленных и исследованных в ходе рассмотрения дела выписок (т. 1 л.д. 129-248, т. 2 л.д. 1-12), не свидетельствует об обязанности последнего выставить их к продаже. При том, что ни сам истец, ни ответчик не отрицают, что в данном случае предложение к продаже машино-мест стимулируют продажу жилых помещений в данном ЖК, что также в свою очередь не может нарушать прав истца, поскольку связано с нормальными экономическими отношениями в сфере продажи недвижимости.

Более того, суд считает необходимым отметить, что истребуемоемашино-место в подземном паркинге по адресу *** на минус первом этаже, номер на плане ***, фактический номер ***, площадью 14.38 квадратных метров принадлежит третьим лицам (т. 1 л.д. 70-78), соответственно, у ответчика отсутствует в принципе возможность распоряжения данным объектом. Судом в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации отказано в принятии уточненного требований истца, просившего понудить ответчика к заключению договора в отношении машино-места с номером ***, находящего в собственности ответчика, как самостоятельного объекта недвижимости, поскольку, в данном случае, истец, изменив предмет требований, не учел, что основания требований о понуждении к заключению договора купли-продажи в отношении данного машино-места также меняются, поскольку какого-либо отказа со стороны ответчика в заключении договора не следовало, а существенным условием договора купли-продажи объекта недвижимости является именно его индивидуализация.

Таким образом, требования истца о понуждении ответчика к заключению договора купли-продажи машино-места подлежат отклонению.

Поскольку договор купли-продажи недвижимости не относится к публичным договорам в понимании статьи 426 ГК РФ, нормами Закона о защите прав потребителей не регулируются, при том, что судом не установлено нарушений прав истца в принципе, то основания для применения положений ст. 15 и п. 6 ст. 13 ФЗ «О защите прав потребителя» у суда отсутствуют, требовани подлежат отклонению в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования Еланцева Андрея Александровича, - оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Свердловский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья <***> Е. В. Самойлова