Гражданский кодекс часть 1

Первомайский районный суд г. Омска в составе председательствующего судьи Еленской Ю.А., при секретаре судебного заседания Нукеновой Н.А., с участием в организации и подготовке судебного процесса помощника судьи Митиной Е.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании 20 сентября 2021 года в городе Омске гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о демонтаже металлического крыльца, приведении земельного участка и стены многоквартирного дома в первоначальное состояние,

установил:

председатель совета многоквартирного дома <адрес> в г. Омске ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о демонтаже металлического крыльца и рекламной конструкции, приведении земельного участка и стены многоквартирного дома в первоначальное состояние, возмещении судебных расходов.

В обоснование требований указано, что решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома <адрес> в Омске (далее по тексту – МКД), оформленного протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ, она наделена полномочиями на представление интересов собственников помещений МКД, в том числе в судах общей юрисдикции по вопросам использования общего имущества собственников помещений.

Многоквартирный жилой дом <адрес> в Омске расположен на земельном участке с кадастровым номером №.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости собственником нежилого помещения № является ответчик ФИО2 В нежилом помещении, принадлежащем ответчику, расположен комиссионный магазин с названием «*****», для входа в который установлено и используется металлическое крыльцо, примыкающее к стене МКД.

Поскольку часть общего имущества МКД в виде земельного участка и стены дома фактически присоединены к нежилому помещению ответчика, имеет место реконструкция и уменьшение размера общего имущества, что в соответствии со ст. 44 ЖК РФ требует согласия всех собственников помещений в МКД.

Такого согласия ответчику собственники помещений МКД не давали.

В связи с тем, что собственники помещений МКД не принимали решения о передаче в индивидуальную собственность ответчика общего имущества и о согласовании реконструкции при переводе жилых помещений в нежилой фонд для целей временного пользования земельным участком под установку и эксплуатацию металлических крылец на входе в нежилые помещения, протоколом общего собрания № от ДД.ММ.ГГГГ собственниками принято решение о возможности возмездного использования земельного участка собственниками нежилых помещений при обязательном заключении договора на использование общего имущества, без заключения которого использование земельного участка считается самовольным, а установленные металлические конструкции крылец подлежат демонтажу.

ДД.ММ.ГГГГ сотрудниками управляющей организации ООО «УК «ЖЭУ-7» с участием истца проведено обследование земельного участка многоквартирного дома по <адрес>, в результате которого установлено, что с внешней стороны дома, в месте расположения нежилого помещения № выполнено устройство металлической конструкции крыльца для входа в нежилое помещение. Конструкция крыльца вмонтирована с одной стороны основанием в земельный участок, а другой частью в фасад дома. На стене дома в месте расположения нежилого помещения № установлена рекламная конструкция (вывеска) с надписью «*****», а также круглая рекламная конструкция с надписью «*****». По результатам обследования составлен акт и выполнены фотографии крыльца и рекламных конструкции.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась к ответчику с требованием о заключении договора на использование общего имущества МКД (земельного участка) для размещения крыльца, установленного у входа в нежилое помещение, а также стены дома для размещения рекламных конструкций. В случае не заключения договора металлическая конструкция крыльца и рекламная конструкция должны быть демонтированы.

До настоящего времени договор на использование общего имущества ответчиком не заключен, конструкции крыльца и рекламных вывесок не демонтированы, нарушенные права собственников не восстановлены.

Считает, что собственники помещений в многоквартирном доме <адрес>, как законные владельцы дома и земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту владения домом и земельным участком, как общим имуществом всех собственников помещений.

На основании изложенного, просила обязать ФИО2 демонтировать металлическое крыльцо, установленное перед входом в нежилое помещение № по <адрес>, в г. Омске и рекламные конструкции (вывески) с надписями «*****» и «*****»; привести земельный участок и стену дома перед входом в нежилое помещение № по <адрес>, в первоначальное состояние, существовавшее до момента возведения крыльца и рекламной конструкции, взыскать с ответчика расходы по оплату услуг представителя в размере 15000 руб. и по уплате государственной пошлины.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ принят отказ представителя ФИО1 – ФИО3 к ФИО2 в части требований о возложения обязанности демонтировать рекламную конструкцию (вывеску) «*****» в связи с добровольным удовлетворением требований истца.

Истец ФИО1, ответчик ФИО2, представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований – ООО «УК «ЖЭУ-7» в судебное заседание не явились, будучи надлежащим образом извещенными о дате и месте его проведения.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО3 заявил отказ от требований к ФИО2 в части требований о возложения обязанности демонтировать рекламную конструкцию (вывеску) «*****» в связи с добровольным удовлетворением требований истца, в остальной части заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в иске. Указал, что ответчик знала о принятом собственниками посещений в МКД решении. Правом на заключение договора на использование общего имущества не воспользовалась. Собственники помещений согласия на реконструкцию дома и использование общего имущества не давали.

Представитель ответчика по доверенности ФИО4 исковые требования не признал. Подтвердил факт демонтажа рекламной конструкции «*****», однако указал, что демонтаж конструкции не связан с добровольным исполнением требований иска. Указал, что данные действия совершены ответчиком с целью уменьшения размера платы за использование общего имущества. Не отрицал, что договор ответчик не заключила, но она направила истцу свои возражения по условиям договора, ответ на которые не получила. Ответчик приобрела помещение как нежилое, в существующем виде, разрешение на реконструкцию выдавалось бывшему собственнику. Ответчик участвовала в собрании, проводимом уже в порядке заочного голосования. О результатах собрания и принятых решениях уведомлена не была. Только ДД.ММ.ГГГГ ответчику был направлен проект договора, совместно с требованием о его заключении, но в связи с наличием в нем противоречий она направила истцу ДД.ММ.ГГГГ письмо об обсуждении условий договора и устранении противоречий. Следовательно, переговоры о заключении договора между сторонами велись. Истец на письмо ответчика не ответила. В августе ответчик направила в управляющую компанию протокол разногласий. Согласно требованиям законодательства срок рассмотрения протокола разногласий составляет 1 месяц. Истец на обращения ответчика не отвечает. Ответчик не заключила договор в связи с наличием в нем нарушений ее прав. По условиям договора расходы по аренде общего имущества составляют значительную сумму. Ответчик не отрицает необходимость заключения договора и просит его с ней заключить, но с учетом ее возражений. Просил отказать в удовлетворении требований в полном объеме.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, оценив в совокупности представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Судебным разбирательством установлено и подтверждается материалами дела, что ФИО2 с ДД.ММ.ГГГГ на праве собственности принадлежит нежилое помещение пом. № площадью 40,6 кв. м по адресу: <адрес>.

Согласно распоряжению администрации Советского административного округа города Омска от ДД.ММ.ГГГГ№ на основании заявления представителя Б. - З. жилое помещение по адресу: <адрес> переведено в нежилое под офис, с выполнением работ по перепланировке переводимого помещения, в том числе, устройству отдельного входа, цветовому решению фасада в соответствии с представленным проектом (л.д. 55).

Согласно кадастровому паспорту помещения № в доме <адрес> в г. Омске от ДД.ММ.ГГГГ на входе в нежилое помещение площадью 40,6 кв. м оборудовано крыльцо (л.д. 72-73).

Актом от ДД.ММ.ГГГГ приемочная комиссия сотрудников администрации Советского административного округа города Омска установила, что перепланировка переводимого помещения для размещения офиса по <адрес>, выполнена по согласованному проекту и соответствует своему назначению. Нежилое помещение принято в эксплуатацию (л.д. 54).

Согласно договору купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, Б., К. продали, а ФИО2 купила нежилое помещение по адресу: <адрес>, пом. №, площадью 40,6 кв. м (л.д. 50-53).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 с ДД.ММ.ГГГГ является собственником нежилого помещения № площадью 40,6 кв. м с кадастровым номером №, расположенного в многоквартирном жилом доме <адрес> в г. Омске (л.д. 95-99).

Многоквартирный жилой дом <адрес> в г. Омске, находящийся в общей долевой собственности собственников помещений, расположен на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 1692+/-14 кв. м. (л.д. 89-92).

Протоколом внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ (регистрационный номер протокола №) приняты решения, в том числе: об избрании в качестве управляющей организации ООО «Управляющая компания «ЖЭУ-7»; избрании председателем Совета МКД, уполномоченным представителем собственников помещений дома ФИО1 (кв. №), наделении ее полномочиями на право представлять интересы собственников помещений по вопросам, связанным с управлением многоквартирным домом, подписать от имени собственников договор управления МКД с ООО «Управляющая компания «ЖЭУ-7»; в отношении с третьими лицами на 2019 год и последующие годы до момента ее переизбрания для чего наделена, в том числе следующими полномочиями: участие от имени собственников помещений многоквартирного дома в профилактических осмотрах общего имущества, обеспечивающих своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства РФ, а также в комиссиях по контролю за ходом работ по текущему и капитальному ремонту; участие в комиссиях при составлении актов о причинении ущерба имуществу собственников (нанимателей) жилых и нежилых помещений, проживающих в многоквартирном доме, а также актов о фактах выявления ненадлежащего качества услуг и работ и (или) превышения установленной продолжительности перерывов в оказании услуг или выполнении работ; подписание от имени собственников помещений многоквартирного дома актов о результатах профилактических осмотров общего имущества; утверждение от имени собственников помещений в многоквартирном доме перечня услуг и работ, проводимых управляющей организацией в рамках договора на 2019 и последующие годы, условия их оказания и оформления; подписание от имени собственников помещений в многоквартирном доме уведомлений, писем, связанных с осуществлением технического обслуживания многоквартирного дома; согласование от имени собственников помещений в многоквартирном доме сделок, заключаемых управляющей организацией с третьими лицами по использованию общего имущества многоквартирного дома, в том числе передачу общего имущества многоквартирного дома или его части в пользование третьим лицам, согласование размещений рекламных, информационных и иных атрибутов на объектах общего имущества многоквартирного дома, иных сделок; представлять интересы собственников помещений в любых государственных и муниципальных, арбитражных судах, федеральных судах общей юрисдикции и судах субъектов РФ по вопросам использования общего имущества (в т.ч. земельного участка под домом) со всеми предусмотренными законом правами в части требований взыскания задолженности и/или обязании демонтировать самовольно установленные рекламные и иные конструкции (вывески, щиты, стенды, указатели, пристройки, навесы, крыльцо и т.п.) на объектах общего имущества (л.д. 17-22). Состоятельность протокола общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ в указанной части сомнений не вызывает, по пункту 5, предусматривающему полномочия председателя правления, принято решение с учетом двух третей от общего числа собственников МКД.

Также протоколом внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ (регистрационный номер протокола №), в том числе принято решение о предоставлении К. (бывшему собственнику нежилого помещения №) права возмездного пользования общим имуществом МКД № по <адрес> путем размещения на фасаде многоквартирного дома со стороны <адрес> рекламной (информационной) конструкции общей площадью 18,5 кв. м. Определить ежемесячный размер вознаграждения за пользование общим имуществом в сумме 300 руб. с одного кв. м с ДД.ММ.ГГГГ. Поручено ООО «УК «ЖЭУ-7» заключить с ДД.ММ.ГГГГ договор возмездного использования общим имуществом от имени собственников МКД. Наделить ООО «УК «ЖЭУ-7» правом на получение вознаграждения за пользование общим имуществом. Наделить ООО «УК «ЖЭУ-7» и председателя совета дома ФИО1 предоставлением интересов собственников при взыскании задолженности в судебном порядке, в случае возникновения задолженности за пользование общим имуществом, а также правом на обязание демонтировать рекламные конструкции, в случае не заключения договора на использование общего имущества. Распределить денежные средства, поступающие за пользование общим имуществом, исходя из всей суммы равной 100%, в следующем порядке: размер вознаграждения ООО «УК «ЖЭУ-7» составляет 20%, на содержание и текущий ремонт дома 80%, путем зачисления денежных средств на лицевой счет дома (л.д. 23-25).

Протоколом внеочередного общего собрания собственников помещений МКД <адрес> в г. Омске № от ДД.ММ.ГГГГ собственниками принято решение о том, что бывшие квартиры, расположенные на первом этаже в МКД ранее были переведены в нежилой фонд, для использования их собственниками в качестве нежилых помещений. При этом собственники помещений в МКД не давали согласие на использование фасада дома и земельного участка, являющихся общим имуществом всех собственников помещений в МКД для устройства отдельного входа в нежилые помещения, расположенные на первом этаже, а также для размещения металлического крыльца на входе в каждое нежилое помещение. Для соблюдения требований Жилищного кодекса РФ предоставить право собственникам нежилых помещений на использование фасада дома и земельного участка для устройства отдельного входа и размещения металлического крыльца на входе в каждое нежилое помещение на первом этаже с внешней стороны дома. Использование фасада дома и земельного участка для размещения металлического крыльца считать возмездным, для чего собственникам нежилых помещений заключить договор на использование общего имущества с председателем Совета дома или с управляющей организацией ООО «УК «ЖЭУ-7» с размером оплаты 300 руб. за 1 кв. м в месяц от занимаемой площади фасада дома на входе в нежилое помещение и занимаемой конструкции крыльца на земельном участке (выделенная площадь фасада дома, используемая только собственником нежилого помещения для устройства крыльца на входе в помещение + площадь земельного участка под всей площадью крыльца от стены дома до начала конструкции крыльца = общая площадь к оплате за использование общего имущества). При этом часть фасада дома у входа в нежилое помещение и земельный участок под металлическим крыльцом, установленным на входе в нежилое помещение, не переходят в индивидуальную собственность собственников нежилых помещений и остаются в составе общего имущества всех собственников МКД. В случае отказа собственников нежилых помещений от заключения договора на использование общего имущества в виде фасада и земельного участка, настоящее решение собственников считать нереализованным и недействующим в отношении лиц, не заключивших договор на использование общего имущества. Предоставить председателю Совета дома или управляющей организации ООО «УК «ЖЭУ-7» право на обращение в суд от имени собственников помещений с требованием о взыскании неосновательного обогащения за бездоговорное использование общего имущества по фактической площади использования фасада и земельного участка, а также с требованием об обязании демонтировать установленное металлическое крыльцо на входах в каждое нежилое помещение первого этажа, для чего предоставить им все полномочия и права, предусмотренные действующим законодательством. В связи с переводом жилых помещений первого этажа в нежилой фонд и установкой крылец до 2021 года, установить, что датой вступления в силу договора на использование общего имущества и датой начала внесения оплаты за использование фасада дома и земельного участка считать ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 26-27).

В соответствии с ч. 5 ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Обозначенные решения общего собрания в установленном законом порядке не оспорены, недействительными не признаны.

Кроме того, представитель ответчика в судебном заседании пояснил, что ответчик принимала участие в принятии решения путем заочного голосования, а, следовательно, не могла не знать о повестке дня собрания, и не была впоследствии лишена возможности ознакомиться с принятыми решениями.

ДД.ММ.ГГГГ комиссия в составе главного инженера и начальника участка ООО «УК «ЖЭУ-7», с участием председателя Совета дома ФИО1 провели обследование жилого дома <адрес>, а именно нежилого помещения, принадлежащих ФИО2, занимаемого комиссионным магазином «*****». По результатам обследования составлен акт осмотра, из которого следует, что на части фасада МКД размещены крыльцо и рекламные конструкции следующих размеров: над входом в нежилое помещение размещены вывеска с указанием названия «*****» комиссионный магазин, общий размер вывески 300 см х 70 см., площадью 2,1 кв. м. на углу МКД размещен световой круг диаметром 70 см, площадью 0,4 кв. м с указанием дней работы магазина – 24/7; пристроенное крыльцо, выполненное металлическим каркасом высотой 20 см, который размещен на фасаде МКД. Размер конструкции 120 см х 210 см, площадью 2,52 кв. м. Лестничный марш имеет размер 250 см х 210 см, площадь – 5,25 кв. м. Данные конструкции размещены без согласования с собственниками МКД <адрес> (л.д. 28).

Размещение спорных конструкций отражено на фотографиях (л.д. 29-30).

ДД.ММ.ГГГГ председатель Совета дома ФИО1 направила ФИО5 досудебное требование о заключении договора или демонтаже конструкций, которое получено последней ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 33-35).

Обращаясь с иском в суд, истец указала, что до настоящего времени договор возмездного использования общего имущества и земельного участка ФИО2 не заключила, демонтаж крыльца не осуществила.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ генеральный директор ООО «УК «ЖЭУ-7» направил ФИО2 требование о заключении договора или демонтаже конструкций и с приложением договора на право использования общего имущества от ДД.ММ.ГГГГ, с указанием на то, что в случае отказа от заключения договора собственник обязан немедленно произвести демонтаж рекламных конструкций и металлического крыльца с внешней стороны фасада МКД, после чего восстановить нарушенное благоустройство фасада дома и земельного участка (л.д. 122).

Факт получения договора сторона ответчика не отрицала.

По условиям договора от ДД.ММ.ГГГГ управляющая организация, действующая в интересах и по поручению собственников помещений многоквартирного дома <адрес> на основании протоколов общих собраний № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, предоставляет пользователю (ФИО2), как собственнику нежилого помещения №П, на возмездной основе в индивидуальное пользование часть общего имущества собственников помещений МКД в виде части земельного участка МКД общей площадью 7.77 кв. м, на котором установлено металлическое крыльцо для осуществления непосредственного доступа в нежилое помещение № (с вывеской «*****») и часть внешней стены доме между первым и вторым этажами для размещения рекламных конструкций (рекламная вывеска с надписью «*****» - 2,1 кв. м, круглая рекламная вывеска с надписью «*****» - 0,4 кв. м), общей площадью 2,5 кв. м. Итого общая площадь имущества в виде фасада дома и земельного участка, передаваемая пользователю для установки рекламных конструкций и металлического крыльца составляет 10,27 кв. м (п. 1.1); договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и распространяет свое действие на отношения сторон, возникшие в период фактического использования имущества: в части установки крепления рекламной конструкции с ДД.ММ.ГГГГ, в части использования земельного участка для установки двух металлических крылец с ДД.ММ.ГГГГ (п. 2.1); договор действует до ДД.ММ.ГГГГ, а по истечении указанного срока, при условии соблюдения сторонами своих обязательств, а также в отсутствие уведомлений сторон о расторжении договора, действие договора продлевается на каждые 11 календарных месяцев каждого последующего календарного года (пролонгация договора) (п. 2.2.); оплата по договору за использование имущества составляет: для целей размещения рекламных конструкций площадью 2,5 кв. м в размере 750 руб. в месяц (из расчета 1 кв. м объекта – 300 руб.); для целей размещения на земельном участке металлического крыльца площадью 7,7 кв. м в размере 2331 руб. в месяц (из расчета 1 кв. м отчета – 300 руб.). Итого общая сумма оплаты по договору составляет 3081 руб. в месяц. Обязанность по внесению платы по договору возникает у пользователя: в части размещения рекламных конструкций с ДД.ММ.ГГГГ, в части размещения металлического крыльца с ДД.ММ.ГГГГ (п. 3.1) (л.д. 123-125).

Названный договор сторонами не подписан.

В ответе от ДД.ММ.ГГГГ на досудебное требование председателя совета дома ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 указала, что она не была уведомлена о проведении ДД.ММ.ГГГГ собрания собственников помещений по вопросу возмездного использования общего имущества в виде фасада дома и земельного участка для размещения крыльца для входа в нежилое помещение, хотя обсуждаемая повестка напрямую относится к ней, следовательно, не могла присутствовать на собрании. Решение от ДД.ММ.ГГГГ принято до приобретения ею права собственности на помещение. По факту нарушения прав собственников самовольным размещением крыльца и рекламных конструкций, указано, что крыльцо установлено третьими лицами до приобретения ею объекта недвижимости. Установка крыльца произведена в соответствии с проектом от 2011 года, где указано на оборудование крыльца и соответствие его установки техническим нормам. Перевод жилого помещения в нежилое произведен на основании распоряжения администрации округа, следовательно, их размещение не является самовольным. Кроме того, в случае демонтажа крыльца, вход в нежилое помещение придется осуществлять через подъезд общего пользования, что может доставить неудобства другим собственникам. Кроме того, установленная решением общего собрания арендной платы соответствует среднерыночной стоимости аренды торговых площадей в крытом торговом комплексе с отоплением, санузлом, охраной, связью; 150 руб. за 1 кв. м – среднерыночная стоимость аренды складских сухих помещений; 50 руб. за 1 кв. м. – среднерыночная стоимость аренды на открытых площадках на охраняемых территориях. Считает, что предлагаемая цена для размещения крыльца является завышенной и экономически не обоснованной. Вопрос размещения крыльца и рекламных конструкций является для нее важным, поскольку оказывает влияние на финансово-хозяйственную деятельность. Просит выслать копии решений собственников от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ для ознакомления, разъяснить, какие права собственников нарушены размещением крыльца. Выразила готовность решить спорные вопросы для защиты прав собственников. Также просила провести внеочередное собрание собственников помещений МКД с ее участием для пересмотра решения по указанной повестке (л.д. 132-133, 134-136).Также ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 направила генеральному директору ООО «УК «ЖЭУ-7» ответ на требование о заключении договора от ДД.ММ.ГГГГ, в котором указала, что она как собственник нежилого помещения № в доме по <адрес>, готова рассмотреть вопрос о заключении договора при урегулировании ряда вопросов. Так, она не была извещена о проведении общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ, а собрание от ДД.ММ.ГГГГ было принято до приобретения ею в собственность нежилого помещения. Разрешение на установку крыльца у нее имеются. Из письма от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ей предложено заключить договор и оплачивать аренду за период с ДД.ММ.ГГГГ, при том, что собственником нежилого помещения она является с января 2021 года. Предлагаемая цена для размещения крыльца является завышенной и экономически не обоснованной. В связи с изложенным она намерена инициировать проведение внеочередного общего собрания собственником помещений МКД. Просила направить ей копию решения общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 137).

Факт направления ответа на требование о заключении договора от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается кассовым чеком и описью вложения (л.д. 148-139).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 направила ФИО1 предложение о заключении договора на использование общего имущества многоквартирного дома на предложенных ею уточнениях, изложенных в подготовленном ею (ФИО2) экземпляре договора от ДД.ММ.ГГГГ, который просила рассмотреть и подписать в месячный срок (л.д. 128).

Согласно условиям предложенного ответчиком проекта договора от ДД.ММ.ГГГГ пользователю (ФИО2), как собственнику нежилого помещения №, предоставляется на возмездной основе в индивидуальное пользование часть общего имущества собственников помещений МКД в виде части земельного участка МКД общей площадью 7.77 кв. м, на котором установлено металлическое крыльцо для осуществления непосредственного доступа в нежилое помещение № и часть внешней стены доме между первым и вторым этажами для размещения знаково-информационной системы «*****» - 2,1 кв. м. Итого, общая площадь имущества в виде фасада дома и земельного участка, передаваемая пользователю для установки металлического крыльца и знаково-информационной системы составляет 9,87 кв. м (п. 1.1); договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и распространяет свое действие на отношения сторон, возникшие в период фактического использования имущества: в части установки знаково-информационной системы с ДД.ММ.ГГГГ, в части использования земельного участка для установки металлического крыльца с ДД.ММ.ГГГГ (п. 2.1); договор действует до ДД.ММ.ГГГГ, а по истечении указанного срока, при условии соблюдения сторонами своих обязательств, а также в отсутствие уведомлений сторон о расторжении договора, действие договора продлевается на последующие 10 лет (пролонгация договора) (п. 2.2); оплата по договору за использование имущества составляет: для целей размещения знаково-информационной системы площадью 2,1 кв. м в размере 630 руб. в месяц (из расчета 1 кв. м объекта – 300 руб.); для целей размещения на земельном участке металлического крыльца площадью 7,7 кв. м в размере 2331 руб. в месяц (из расчета 1 кв. м отчета – 300 руб.). Итого, общая сумма оплаты по договору составляет 2961 руб. в месяц. Обязанность по внесению платы по договору возникает у пользователя: в части размещения рекламных конструкций с ДД.ММ.ГГГГ, в части размещения металлического крыльца с ДД.ММ.ГГГГ (п. 3.1) (л.д. 129-131).

Возражая против исковых требований, представитель ответчика указал, что ответчик не возражает против заключения договора на использование общего имущества, но с учетом предложенных ею возражений. При этом ответов на направленные ответчиком возражения, ни истец, ни ООО «УК «ЖЭУ-7» не представили. Кроме того, крыльцо к нежилому помещению размещено в соответствии с распоряжением главы администрации округа, выданным прежнему собственнику. Перевод жилого помещения в нежилое был произведен путем перепланировки переводимого помещения, в том числе устройство отдельного входа. Перепланированное спорное помещение введено в эксплуатацию приемочной комиссией. Работы по обустройству отдельного входа и оборудования крыльца проводились в соответствии с разработанным проектом перепланировки и переустройства помещений с организацией отдельного входа.

Оценивая правомерность заявленных истцом требований, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

В соответствии с п. «в» ч. 2 раздела 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации № 491, в состав общего имущества включаются, в том числе ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие конструкции).

Согласно ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно, в том числе: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Согласно ч. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Пунктами 1, 2 ст. 44 ЖК РФ предусмотрено, что принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме; принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им; принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

Согласно абз. 14 ст. 1 ГрК РФ реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) признается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Согласно ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с ч. 2 ст. 36 ЖК РФ, ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, как и распоряжение этим имуществом, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Правом на использование земельных участков в соответствии со ст. ст. 40, 41 Земельного кодекса Российской Федерации наделены собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков. На указанных лиц в силу ст. 42 ЗК РФ возложена обязанность, в том числе по соблюдению при использовании земельных участков градостроительных регламентов, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных требований правил, нормативов.

Возложение на собственников, владельцев, пользователей земельных участков обязанности по содержанию их земельных участков, может быть осуществлено либо на основании федерального закона и принятых в соответствии с ним нормативных документов и правил, либо на основании договора.

Пунктом 19 ч. 1 ст. 14 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» от 06.10.2003 № 131-ФЗ установлено, что к вопросам местного значения поселения относится утверждение правил благоустройства территории поселения, устанавливающих, в том числе требования по содержанию зданий (включая жилые дома), сооружений и земельных участков, на которых они расположены.

Положениями ч. 3 ст. 104 Решения Омского городского Совета «О правилах благоустройства, обеспечения чистоты и порядка на территории города Омска» от 25.07.2007 года № 45 (далее по тексту – Правила благоустройства на территории города Омска) предусмотрено, что в случае если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, не образован или образован по границам такого дома, обязанность по содержанию и уборке прилегающей к такому многоквартирному дому территории, в том числе расположенных на такой территории элементов озеленения, пешеходных дорожек, тротуаров, въездов (выездов) во дворы, детских, спортивных и иных площадок, малых архитектурных форм, иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного многоквартирного дома объектов, возлагается на лиц, осуществляющих деятельность по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, в следующих пределах:

1) пятиметровой территории, прилегающей по периметру к многоквартирным домам, имеющим от 1 до 4 этажей включительно;

2) десятиметровой территории, прилегающей по периметру к многоквартирным домам, имеющим 5 и более этажей;

3) территории, прилегающей по периметру к многоквартирному дому, до границ территорий, обязанности по содержанию и уборке которых возложены на иных хозяйствующих субъектов, в случае если расстояние от многоквартирного дома до данных территорий меньше указанного в пунктах 1, 2 настоящей части расстояния.

Как следует из приведенных положений действующего законодательства, вопросы управления общим имуществом многоквартирного дома, находящегося в общей долевой собственности собственников квартир могут решаться только по воле всех собственников жилых помещений в этом доме.

Из приведенных выше норм следует, что к общей собственности в многоквартирном доме относится как сформированный земельный участок, так и внешняя стена (фасад) здания.

Эксплуатация нежилого помещения в многоквартирном жилом доме, принадлежащего ответчику и занятого магазином и управляющей компанией предполагает образование отдельных входов во внешней стене, а также использование общего участка для обслуживания помещений.

Из распоряжения о переводе жилого помещения в нежилое от ДД.ММ.ГГГГ и акта приемка в эксплуатацию помещения следует, что при переводе жилого помещения в нежилое собственниками были осуществлены мероприятия по перепланировке, а не реконструкции помещения (л.д. 55), в связи с чем получение согласия собственников помещений многоквартирного дома, не требовалось.

Вместе с тем, как установлено судом и следует из материалов гражданского дела, в частности, кадастрового паспорта помещения 4П произведена не только внутренняя перепланировка помещения за счет уменьшения его общей площади на 0,9 кв. м, но к внешней стене дома со стороны помещения № примыкает крыльцо (л.д. 66-67).

Из приведенных выше норм следует, что к общей собственности в многоквартирном доме относится как внешняя стена здания (фасад, так и земельный участок. Эксплуатация принадлежащего ответчику помещения в многоквартирном жилом доме предполагает использование общего участка для обслуживания помещения.

В указанной связи, фактически оборудование отдельного входа в нежилое помещение путем установки металлического крыльца при переводе жилого помещения в нежилое является реконструкцией здания, предполагающей изменение параметров объекта капитального строительства, что предполагает обязательность получения согласия всех собственников помещений многоквартирного дома.

Как следует из ответа департамента архитектуры и градостроительства Администрации города Омска от ДД.ММ.ГГГГ, разрешение на реконструкцию жилого дома <адрес> в г. Омске не выдавалось.

При таких обстоятельствах, судом отклоняются доводы стороны ответчика о том, что установка крыльца произведена в соответствии с действующим законодательством.

Доказательств наличия согласия собственников на безвозмездное использование земельного участка ответчиком для обустройства отдельного входа с установлением металлического крыльца в материалы дела не представлено.

Доводы стороны ответчика о готовности заключить договор на иных условиях, чем предложено стороной истца, при наличии обязательного для исполнения собственном помещений в многоквартирном доме решения общего собрания, не свидетельствуют о необоснованности требований истца о восстановлении прав собственником многоквартирного дома на использование земельного участка и фасада здания в соответствии с законодательством, в связи с чем отклоняются судом, как несостоятельные.

В соответствии с п. 3.1, ч. 2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно положениям ч. 1 ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1.1, 4.2 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2, 2, 3, 3.1, 4.3 части 2 статьи 44 названного Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Протоколом внеочередного общего собрания собственников помещений МКД <адрес> в г. Омске № от ДД.ММ.ГГГГ собственниками принято решение (2073 голосов из 2548,1 кв. м) об использовании фасада дома и земельного участка для размещения металлического крыльца считать на возмездной основе.

Протокол внеочередного общего собрания собственников помещений МКД <адрес> в г. Омске № от ДД.ММ.ГГГГ ответчиком не исполняется, пользование земельным участком и фасадом дома осуществляется до настоящего времени без оплаты.

Применительно к изложенному, с учетом положений ст. 196 ГПК РРФ, исковые требования о возложении на ответчика обязанности демонтировать установленное металлическое крыльцо перед входом в нежилое помещение № по <адрес> в г. Омске и приведения земельного участка и стены дома перед входом в нежилое помещение № по <адрес> в г. Омске в первоначальное состояние, существовавшее до момента возведения крыльца и установки рекламных конструкций, подлежат удовлетворению.

В соответствии с ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе, расходы на оплату юридических услуг представителей, связанные с рассмотрение дела почтовые расходы, понесенные сторонами, другие признанные судом необходимыми расходы.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 названного Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано (часть 1).

В соответствии с ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату юридических услуг представителя в разумных пределах.

В силу разъяснений, содержащихся в п. 12, 13 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах.

Разумность размеров как категория оценочная определяется индивидуально, с учетом особенностей конкретного дела.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (заказчик) и ФИО3 (исполнитель) заключен договор оказания юридических услуг, по условиям которого исполнитель обязался оказать услуги: ознакомиться с имеющимися у заказчика документами по вопросу возложения обязанности на собственника нежилого помещения № по <адрес> ФИО2 демонтировать металлическое крыльцо с земельного участка при входе в нежилое помещение и рекламную конструкцию со стены дома рядом с входом в нежилое помещение №, подготовить исковое заявление, направить иск ответчику и в суд, представлять интересы истца в Первомайском районном суде г. Омска (п. 1.1); Стоимость услуг по договору составляет 15000 руб. (п. 2.1) (л.д. 36).

Оплата по договору произведена заказчиком в полном объеме, что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 37).

Обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных на установление баланса между правами лиц, участвующих в деле.

Оценивая обоснованность суммы, предъявленной заявителем к взысканию в качестве расходов на оплату услуг представителя, суд учитывает характер спора, степень его сложности, объем работы, проделанной представителем в интересах истца (участие в опросе лиц в порядке подготовки дела к судебному разбирательству, в одном судебном заседании и составление искового заявления), полное удовлетворение исковых требований, отсутствие возражений со стороны ответчика по исковым требованиям, а также исходя из принципа разумности и справедливости с учетом приведенных положений законодательства, полагает, что заявленный размер расходов является разумным, в связи с чем с ответчика подлежат взысканию расходы истца на представителя в размере 15000 руб.

В силу положений ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца также подлежит взысканию уплаченная ею при обращении в суд государственная пошлина в размере 300 руб. (л.д. 4).

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования удовлетворить.

Обязать ФИО2 демонтировать установленное металлическое крыльцо перед входом в нежилое помещение № по <адрес> в г. Омске, и рекламную конструкцию (вывеску) с надписью «*****», привести земельный участок и стену многоквартирного дома перед входом в нежилое помещение № по <адрес> в первоначальное состояние, существовавшее до момента возведения крыльца и рекламных конструкций.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 расходы по оплату услуг представителя в размере 15000 рублей, государственную пошлину 300 рублей.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд с подачей жалобы через Первомайский районный суд г. Омска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Ю.А. Еленская