Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к СНТ «Южные озера» о взыскании задолженности по договору аренды имущества, процентов, судебных расходов, по встречному иску СНТ «Южные озера» к ФИО1 о признании договора аренды имущества, дополнительного соглашения недействительными,

У С Т А Н О В И Л :

Истец ФИО1 обратилась в суд с исковыми требованиями к ответчику СНТ «Южные озера», уточнив их в соответствии со ст. 39 ГПК РФ, просила взыскать задолженность по арендной плате по договору аренды имущества от ДД.ММ.ГГГГ. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. в размере 3 766 129 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. в размере 771 837 руб. 29 коп., с дальнейшим начислением, начиная с ДД.ММ.ГГГГ. на сумму основного долга в размере действующей ключевой ставки ЦБ РФ по день фактического исполнения обязательства и расходов по оплате государственной пошлины в сумме 29 568 руб. 30 коп.

В обоснование заявленных требований в иске указано, что ДД.ММ.ГГГГ. между истцом /арендодателем/ и СНТ «Южные озера» /арендатором/ заключен договор аренды имущества. Согласно п. 1.1. договора в целях организации газоснабжения территории арендатора арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное пользование следующее имущество: сооружение, назначение: иное сооружение (газоснабжение), протяженностью 10756 м., адрес (местонахожение) объекта: <адрес> кадастровый (условный) №, а арендатор принимает имущество по акту приема-передачи. ДД.ММ.ГГГГ. стороны подписали акт приема-передачи имущества. В соответствии с п. 1 акта приема-передачи имущества от ДД.ММ.ГГГГ. арендодатель передает арендатору за плату во временное пользование имущество, а арендатор принимает указанное имущество. Согласно п. 2 дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ. к договору – за аренду вышеуказанного имущества размер арендной платы составляет 50 000 рублей в месяц. Арендная плата вносится ответчиком один раз в квартал путем перечисления денежных средств на расчетный счет истца. В нарушение принятых на себя обязательств ответчик арендную плату не производил, что послужило основанием ДД.ММ.ГГГГ. обратиться с требованием к арендатору о погашении задолженности в размере 2 616 129 руб. (без учета пени, штрафов) по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. Согласно гарантийному письму от ДД.ММ.ГГГГ. ответчик признает задолженность по арендной плате по договору перед истцом по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. в размере 2 616 129 руб. (без учета пени, штрафов) и гарантирует, что указанная задолженность по договору будет погашена в течение года, то есть не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Согласно акту сверки взаимных расчетов за период: ДД.ММ.ГГГГ-ДД.ММ.ГГГГ между СНТ «Южные озера» и ФИО1 по договору аренды имущества от 22.05.2015г. по состоянию на 30.09.2019г. задолженность в пользу ФИО1 составляет 2 616 129 руб. Со стороны ответчика акт сверки подписан председателем СНТ «Южные озера» ФИО2 без замечаний, скреплен оттиском печати. Ответчик оплату задолженности не произвел. С учетом п. 2.1., 2.2. договора, гарантийного письма от ДД.ММ.ГГГГ., акта сверки взаимных расчетов за период: ДД.ММ.ГГГГ-ДД.ММ.ГГГГ между СНТ «Южные озера» и ФИО1 по договору аренды имущества от ДД.ММ.ГГГГ. - размер задолженности арендатора по арендной плате по договору по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 3 766 129 руб. По состоянию на 14.09.2021г. размер процентов за пользование чужими денежными средствами составляет 771 837 руб. 29 коп.

Истец и ее представители в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, об отложении дела не просили. При таких обстоятельствах, суд в соответствии со ст. 167 ГПК РФ счел возможным рассмотреть дело в отсутствие истца и ее представителей.

Раннее в судебных заседаниях представитель истца по доверенности ФИО3 поясняла, что общее собрание членов СНТ «Южные озера» одобрило сделку по аренде газопровода. Председатель правления СНТ «Южные озера» ФИО2 при подписании договора аренды имущества от ДД.ММ.ГГГГ. действовал в интересах ответчика и в последующем его действия были одобрены последним. Заключение договора аренды имущества от ДД.ММ.ГГГГ. позволило СНТ «Южные озера» безвозмездно пользоваться пляжем и береговой линией, прилегающей к территории СНТ «Южные озера». Цель заключения договора аренды имущества от ДД.ММ.ГГГГ. для ФИО1 - извлечение прибыли. Определением мирового судьи 266 судебного участка Чеховского судебного участка Московской области от ДД.ММ.ГГГГ. утверждено мировое соглашение об определении порядка пользования сооружением. СНТ «Южные озера» на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ. заключен договор по техническому обслуживанию газопроводов и газового оборудования, что подтверждает факт пользования СНТ арендованным имуществом. ФИО2 не является лицом аффилированным по отношению к ФИО1

Представитель истца по доверенности ФИО4 ранее в судебных заседаниях пояснял, что до ДД.ММ.ГГГГ бухгалтера в СНТ не было; ревизионной комиссией за ДД.ММ.ГГГГ за период ДД.ММ.ГГГГ нарушений не выявлено, и все сделки законны. О договоре аренды была уведомлена председатель СНТ в настоящее время ФИО5 Ему от ФИО5 было направлено уведомление о расторжении договора аренды, однако данный договор был уже расторгнут ранее, так как собственником сооружения стала его жена – ФИО1, однако до подачи иска в суд уведомление о расторжении договора с его супругой к ней не поступало. В СНТ не было финансовой возможности оплачивать арендную плату, что подтверждается актами ревизионной комиссии, поэтому ранее с такими требованиями не обращались. У членов СНТ была большая задолженность перед СНТ. Просил удовлетворить исковые требования в полном объёме.

Ответчик – председатель СНТ «Южные озера» ФИО5 и представитель по доверенности И. Д.А. в судебном заседании исковые требования не признали по доводам, изложенным в возражениях на исковое заявление (том 1 л.д. 59-65), обратились в суд со встречными исковыми требованиями к ФИО1 о признании договора аренды имущества от ДД.ММ.ГГГГ. и дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ., заключённых между СНТ «Южные озера» и ФИО1, недействительными, взыскании расходов по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

В обоснование встречных исковых требований в иске (том 1 л.д. 51-58) указано, что на момент подписания договора аренды имущества от ДД.ММ.ГГГГ действовал устав СНТ «Южные озера» в редакции от ДД.ММ.ГГГГ., председателем товарищества являлся ФИО2 В соответствии с положениями устава решение о формировании и об использовании имущества товарищества относилось к исключительной компетенции общего собрания товарищества; правление совершало от имени товарищества гражданско-правовые сделки, выполняя решения обшего собрания, председатель правления товарищества вправе был заключать сделки товарищества исключительно на основании решения общего собрания членов СНТ и решения правления. Между тем, ни общим собранием СНТ «Южные озера», ни правлением решение о заключении с ФИО1 договора аренды имущества не принималось, в связи с чем считают договор аренды имущества (газопровода) от ДД.ММ.ГГГГ недействительным. Одобрение оспариваемой сделки правлением СНТ должно было защитить товарищество от крайне невыгодных для него обязательств, которые возникли в связи с подписанием ФИО2 названного договора, в результате чего СНТ были переданы в возмездное пользование доли газопровода, и было подписано дополнительное соглашение, которое арендодатель и ФИО2 согласовывали также без соответствующего одобрения. В то время как в сметы доходов и расходов расходы на аренду долей газопровода не включались, а СНТ, являясь некоммерческим обществом, прибыли из своей деятельности не извлекает и соответственно лишено финансовой возможности расходовать денежные средства на экономически нецелесообразные недействительные сделки, на которые сметами не предусмотрен сбор средств. Заключение спорного договора по указанным в нем условиям влечет для СНТ «Южные озера» возникновение убытков в виде расходов, указанных в п. 3.2 договора – уплачивать налоги за принадлежащие ФИО1 доли газопровода, уплачивать установленную уполномоченными органами плату за обслуживание газового хозяйства, осуществлять мероприятия по охране имущества, в том числе пожарной безопасности. При этом, и ФИО1, и ФИО2 были осведомлены о том, что такое согласие требуется, поскольку ФИО1 является членом СНТ «Южные озера» с ДД.ММ.ГГГГ, ей известны положения как федерального закона, так и положения устава общества, а ФИО2 знал о необходимости получения соответствующего решения и одобрения в силу занимаемой должности. Вместе с тем, о существовании такого договора истец по встречному иску в лице председателя ФИО5 узнал лишь ДД.ММ.ГГГГ после того, как получил досудебную претензию ФИО1 с требованием погасить перед ней задолженность по договору аренды имущества от ДД.ММ.ГГГГ, в то время как данный договор истцом не исполнялся, по бухгалтерскому учету СНТ начисление задолженности по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ не осуществлялось, платежи в погашение задолженности не проводились, в актах ревизионной комиссии за ДД.ММ.ГГГГ-ДД.ММ.ГГГГ наличие данного договора не отражалось и для проведения ревизий указанный договор не предоставлялся, в ставку по ежемесячным членским взносам арендная плата по данному договору не включалась. Заключение такого договора для СНТ не имело никакого экономического смысла, так как СНТ не осуществляет контроль за перетоком газа по газовой трубе, присоединенные объекты газопотребления не находятся в общей собственности (пользовании) членов СНТ, а находятся на участках садоводов в их личной собственности. Следовательно, наличие или отсутствие договора аренды газопровода (части газопровода) не могло повлиять на поступление газа к объектам газопотребления частных лиц. ФИО1 имеет доход от присоединения к газопроводу новых потребителей в размере от 480 000 до 650 000 руб. с каждого присоединения. Вместе с тем, доли имущества, являющегося предметом договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, в натуре не выделены, порядок пользования и распоряжения общим имуществом ФИО1 и СНТ «Южные озера» не установлен, при этом идентифицировать индивидуально-определенную часть (долю) каждого из объектов от общей площади, якобы переданной истцу по встречному иску СНТ «Южные озера» в аренду, не представляется возможным, что свидетельствует о несогласованности площади и характеристик тех частей объектов, принадлежащих ФИО1, которые были переданы ею в аренду СНТ «Южные озера», в связи с чем отсутствует реальная передача объектов недвижимости от ответчика к истцу. Принадлежащие истцу доли в общей долевой собственности по отдельности не могут участвовать в гражданском обороте, в том числе, посредством заключения сделок сдаче их в аренду. Кроме того, в соответствии с условиями договора аренды имущества от ДД.ММ.ГГГГ спорное имущество передавалось в аренду СНТ «Южные озера» в целях организации газоснабжения, то есть транспортировки газа. Эксплуатацию газотранспортных или газораспределительных сетей, являющихся производственным объектом повышенной опасности, должна осуществлять организация, имеющая лицензию на этот вид деятельности. У СНТ «Южные озера» отсутствует лицензия на эксплуатацию газораспределительных сетей. При этом обстоятельства отсутствия у ответчика лицензии на эксплуатацию газотранспортных или газораспределительных сетей и тарифа на оказание услуг по транспортировке газа свидельствуют о том, что стороны не только не определили характеристики переданного в аренду имущества, но и не приступили к исполнению договора аренды. Поскольку СНТ данный договор не заключался, отсутствует фактическое исполнение условий договоров, договор был подписан прежним председателем с превышением полномочий, то имеются основания для признания договора незаключенным вследствие неопределенности предмета договора.

Ответчик по встречному иску ФИО1, ее представители в судебное заседание не явились, извещены, об отложении дела не просили, направили в суд возражения на встречное исковое заявление (том 2 л.д. 43-51), а также просили о применении срока исковой давности (том 2 л.д. 41-42).

3-е лицо – представитель АО «Мособлгаз» «Юг» в судебное заседание не явился, извещен, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие, направил в адрес суда отзыв на исковое заявление (том 1 л.д. 228-229), согласно которого полагает, что исковые требования ФИО1 не подлежат удовлетворению. Предметом договора аренды имущества от ДД.ММ.ГГГГ в редакции дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ являются доли газопровода 147/220, принадлежащие ФИО1, которые отдельно от общей собственности не могут участвовать в гражданском обороте, в том числе, посредством заключения сделок по сдаче их в аренду. Материалы дела не содержат сведения о том, что ФИО1 выделена в натуре ее доля из общего имущества, равно как и о том, что участниками долевой собственности заключено соглашение о порядке пользования спорным имуществом, в связи с чем идентифицировать индивидуально-определенную часть (долю) каждого из объектов от общей площади не представляется возможным. Данные обстоятельства указывают на несогласованность сторонами площади и характеристик тех частей объектов, принадлежащих ФИО1, которые были переданы в аренду СНТ «Южные озера», и как следствие отсутствие реальной передачи объектов недвижимости от ответчика к истцу. В связи с чем, полагает, что в действительности договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ является незаключенным. Также характерным признаком незаключенности договора является отсутствие фактического исполнения договора со стороны СНТ «Южные озера». Так, исходя из предмета договора имущество было передано в целях организации газоснабжения. Тарифы на услуги по транспортировке газа по газораспределительным сетям для СНТ «Южные озера» не утверждались, данное юридическое лицо не является газораспределительной организацией. Кроме того, СНТ «Южные озера» не приступило к исполнению условий договора по обслуживанию имущества. Таким образом, помимо неопределенности в предмете договора отсутствует и фактическое исполнение договора (оплата, установление тарифов по транспортировке газа, осуществление мероприятий по техническому обслуживанию имущества). Просили в иске отказать.

При таких обстоятельствах, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие 3-го лица – представителя АО «Мособлгаз» «Юг».

3-е лицо ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие, направил в суд возражения (том 2 л.д. 60), согласно которым в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ он являлся председателем правления СНТ. Его кандидатуру на пост председателя выдвинул предыдущий председатель СНТ ФИО4, который на его опасения о том, что не будет успевать исполнять возложенные на него обязанности, заверил, что все дела за СНТ ведет управляющая компания ООО «Ленд Мен» (учредитель ООО «Ленд мен» и исполнительный директор ФИО4, финансовый директор ООО «Ленд Мен» ФИО1), и ему нужно будет время от времени лишь подписывать уже готовые документы. Иногда ФИО4 созывал заседания правления СНТ для решения таких вопросов, как покупка оборудования на детскую площадку, формат проведения праздников, спортивных мероприятий, обсуждения необходимости ремонта дорог. ФИО4 давал задания для обзвонов собственников по их долгам перед СНТ. В этом и состояла вся работа правления и председателя СНТ. Товариществом фактически управляла ООО «Ленд Мен», которое фактически вело от имени СНТ бухгалтерский учет, а ФИО1, являлась финансовым директором ООО «Ленд Мен» и, обладая хорошими способностями в написании различного рода деловых бумаг, занималась подготовкой документов, необходимых в деятельности СНТ «Южные озера», имела постоянный доступ к бухгалтерии и документам СНТ, а печать СНТ всегда хранились в офисе ООО «Ленд Мен». Кроме того, он, ФИО2, как индивидуальный предприниматель, выполнял различные работы на территории СНТ в сфере строительства и благоустройства поселка, был подрядчиком ООО «Ленд Мен». За активное участие в создании инфраструктуры СНТ, строительство пирса, модернизации детской площадки, ремонта подъездной дороги, выполнения иных поручений ФИО4, был принят в члены СНТ без вступительного взноса 1 000 000 руб., именно потому, что был в хороших отношениях с Голубиными. Сложились хорошие взаимоотношения с ФИО4 и ФИО1, пока был председателем СНТ доверял им. Из-за того, что часто отсутствовал на территории СНТ, а его подпись и печать СНТ были необходимы для нормального функционирования товарищества, оставлял листы формата А4 со своими подписями в разных форматах (ФИО полностью, наименование должности; фамилия и инициалы; фамилия, инициалы с должностью, просто подпись, с печатями и без печатей). Помимо этого, доверил печать СНТ Голубиным, думая, что они никогда не подведут и не станут ставить печать на незаконные документы и изготавливать документы на пустых листах, на которых его рукой проставлены ФИО, должность и подпись. Имеющиеся в материалах дела акт сверки от ДД.ММ.ГГГГ, гарантийное письмо от ДД.ММ.ГГГГ сам не составлял, не подписывал в указанные в этих документах даты, вероятно, они были изготовлены на листах формата А4, ранее подписанных им, которые оставлял Голубиным для решения вопросов в его отсутствие. О наличии долга СНТ перед ФИО1, решение о заключении с которой договора аренды долей газопровода общим собранием СНТ не принималось, ничего не знал. Ни на одном из собрании членов СНТ, ни на одном из заседаний правления СНТ о наличии такого долга СНТ перед ФИО1 не сообщалось. Кроме того, после общего собрания собственников СНТ «Южные озера», проведенного в ДД.ММ.ГГГГ, член правления ФИО5 взяла на себя контроль за текущим расходованием средств и по ее рекомендации не подписывал документы товарищества без согласования с ней, т.е. без подписи ФИО5 на документе свою подпись не ставил. Таким образом, предполагает, что время нанесения подписи и ФИО на листы отличаются от времени нанесения на эти же листы текста акта сверки, ответов на претензии ФИО1 с обязательством СНТ возврата долга по договору аренды долей газопровода.

При таких обстоятельствах, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие 3-го лица ФИО2

Заслушав пояснения представителей ответчика СНТ «Южные озера», исследовав материалы дела, проверив их, суд считает исковые требования ФИО1 не подлежащими удовлетворению, встречные исковые требования СНТ «Южные озера» подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Судом установлено, что ФИО1 на основании брачного договора от ДД.ММ.ГГГГ. является собственником 147/220 долей сооружения, назначение: иное сооружение (газоснабжение), протяженностью 10756м, КН № по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ. (том 1 л.д. 223).

Сособственником указанного сооружения (газоснабжение) в 73/220 долях на основании договора купли-продажи долей сооружения от ДД.ММ.ГГГГ. является СНТ «Южные озера», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ. (том 1 л.д. 44). Иного в материалы дела не представлено.

В силу п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

На основании п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (п. 1 ст. 607 ГК РФ).

Согласно ст. 611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Как указано в п. 1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В материалы дела представлен договор аренды имущества (том 1 л.д. 13-14) от ДД.ММ.ГГГГ. между истцом ФИО1 (арендодатель) и СНТ «Южные озера» (арендатор) в лице председателя правления ФИО2 Согласно п. 1.1. договора в целях организации газоснабжения территории арендатора арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное пользование следующее имущество: сооружение, назначение: иное сооружения (газоснабжение), протяженностью 10756 м., адрес (местонахожение) объекта: <адрес>, кадастровый (условный) №, а арендатор принимает имущество по акту приема-передачи, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора.

Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ. стороны подписали акт приема-передачи имущества (том 1 л.д. 15), согласно которому арендодатель передает арендатору за плату во временное пользование имущество: сооружение, назначение: иное сооружения (газоснабжение), протяженностью 10756 м., адрес (местонахожение) объекта: <адрес>, кадастровый (условный) №, а арендатор принимает указанное имущество.

ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО1 (арендодатель) и СНТ «Южные озера» (арендатор) в лице председателя правления ФИО2 заключено дополнительное соглашение № к договору аренды имущества от ДД.ММ.ГГГГ. (том 1 л.д. 16), согласно п.2 которого в связи с продажей арендодателем арендатору 73/220 доли сооружения, являющегося предметом договора аренды имущества от ДД.ММ.ГГГГ. стороны пришли к соглашению изменить п.1.1 договора аренды имущества от ДД.ММ.ГГГГ. и изложить его в следующей редакции: «в целях организации газоснабжения территории арендатора арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное пользование следующее имущество: 147/220 долей сооружения, назначение: иное сооружения (газоснабжение), протяженностью 10756 м., адрес (местонахожение) объекта: <адрес>, кадастровый (условный) №, а арендатор принимает имущество по акту приема-передачи, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора».

Согласно п. 2.1., 2.2. договора размер арендной платы составляет 50 000 рублей в месяц. Арендная плата вносится ответчиком один раз в квартал путем перечисления денежных средств на расчетный счет истца.

Заявляя исковые требования, истец ссылается на те обстоятельства, что за ответчиком числится задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. в размере 3 766 129 руб.

В обоснование указанных доводов истцом представлены акт сверки взаимных расчетов за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. (том 1 л.д. 19-20), письмо бывшего председателя СНТ «Южные озера» ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ. (том 1 л.д. 18), из которого усматривается, что он признает задолженность по арендной плате на ДД.ММ.ГГГГ. в размере 2 616 129 руб. и готов погасить, однако в связи с тяжелым финансовым состоянием СНТ «Южные озера» просил отсрочку до ДД.ММ.ГГГГ

Не согласившись с указанными требованиями СНТ «Южные озера» указывает на те обстоятельства, что договор аренды имущества от ДД.ММ.ГГГГ. и дополнительное соглашение к нему от ДД.ММ.ГГГГ. являются недействительными, в связи с чем обязанности по оплате арендной платы не имеют.

Разрешая заявленные исковые требования, суд исходит из следующего.

Деятельность садоводческих некоммерческих товариществ регулируется Федеральным законом от 29.07.2017 N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", действующим на момент разрешения спора в суде.

На момент заключения оспариваемого во встречном иске договора аренды имущества от ДД.ММ.ГГГГ. действовал Федеральный закон от 15 апреля 1998 года N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан", в силу абзаца 5 статьи 1 которого садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое объединение граждан (садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое товарищество, садоводческий, огороднический или дачный потребительский кооператив, садоводческое, огородническое или дачное некоммерческое партнерство) - некоммерческая организация, учрежденная гражданами на добровольных началах для содействия ее членам в решении общих социально-хозяйственных задач ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства.

Согласно п. 2.1 устава СНТ «Южные озера» (том 1 лд. 88-102) садоводческое некоммерческое товарищество – некоммерческая организация, учрежденная гражданами на добровольных началах для содействия ее членам в решении общих социально-хозяйственных задач ведения садоводства.

В соответствии с пунктом 2 статьи 4 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан", в садоводческом, огородническом или дачном некоммерческом товариществе имущество общего пользования, приобретенное или созданное таким товариществом за счет целевых взносов, является совместной собственностью его членов. Имущество общего пользования, приобретенное или созданное за счет средств специального фонда, образованного по решению общего собрания садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого товарищества, является собственностью такого товарищества как юридического лица.

Органами управления садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединением являются общее собрание его членов, правление такого объединения, председатель его правления (часть 1 статьи 20 Закона N 66-ФЗ).

В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 20 Закона N 66-ФЗ общее собрание членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения является высшим органом управления такого объединения.

Согласно статье 21 данного Закона к исключительной компетенции общего собрания членов садоводческого, огороднического и дачного некоммерческого объединения (собрания уполномоченных) относится, в том числе вопрос принятия решений о формировании и об использовании имущества такого объединения, о создании и развитии объектов инфраструктуры, а также установление размеров целевых фондов и соответствующих взносов.

Согласно подпункту 15 пункта 3 статьи 22 Федерального закона от 15.04.1998 N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" к компетенции правления дачного объединения, в том числе относится совершение от имени такого объединения сделок.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 2 статьи 23 указанного Закона председатель правления дачного объединения вправе совершать сделки от имени такого объединения только на основании решения правления.

Данные положения Федерального закона были продублированы в уставе СНТ «Южные озера», пунктом 9.3 которого предусмотрено, что решение о формировании и об использовании имущества товарищества относится к исключительной компетенции общего собрания товарищества. Правление в соответствии с п. 9.9 устава совершает от имени товарищества гражданско-правовые сделки.

В силу п. 9.11 устава СНТ «Южные озера» председатель правления товарищества действует от имени товарищества без доверенности, в том числе на основании решения правления заключает сделки.

Судом установлено, что на момент заключения оспариваемого договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ. на основании решения общего собрания членов СНТ «Южные озера» от ДД.ММ.ГГГГ. председателем СНТ «Южные озера» избран ФИО2 (том 1 л.д. 103).

Как усматривается из договора аренды имущества от ДД.ММ.ГГГГ., со стороны арендатора СНТ «Южные озера» указанный договор подписан председателем правления СНТ «Южные озера» ФИО2

При этом судом установлено, что решения общего собрания (собрания уполномоченных) на получение в пользование имущества - сооружения, назначение: иное сооружения (газоснабжение), протяженностью 10756 м., а впоследствии по дополнительному соглашению к договору имущества в виде 147/220 долей указанного сооружения, с заключением с ФИО1 договора на пользование данным сооружением или долями сооружения не проводилось, равно как и о последующем ее одобрении.

Иного в материалы дела не представлено.

Таким образом, доказательств, свидетельствующих о том, что договор аренды был заключен после принятия положительного решения общим собранием членов СНТ, а также с разрешением либо с ведома правления СНТ «Южные озера», в связи с чем соответствовал бы положениям ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" и Уставу СНТ, в деле не имеется.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со статьей 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действующим добросовестно.

В силу статьи 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий.

На основании статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Таким образом, исходя из вышеназванных норм, необходимым условием для удовлетворения заявленных в суд требований являются:

а) наличие факта нарушения и наступление неблагоприятных последствий,

б) установление обстоятельств, подтверждающих, могут ли права быть восстановлены избранным способом защиты.

Согласно ст. 173.1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе. Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа.

Таким образом, не требуется доказывания наступления указанных последствий в случаях оспаривания сделки по основаниям, указанным в статье 173.1, пункте 1 статьи 174 ГК РФ, когда нарушение прав и охраняемых законом интересов лица заключается соответственно в отсутствии согласия, предусмотренного законом, или нарушении ограничения полномочий представителя или лица, действующего от имени юридического лица без доверенности (п. 71. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Сделка, совершенная лицом, осуществляющим функции единоличного исполнительного органа, с превышением полномочий, установленных уставом и иными внутренними документами Общества, может быть признана недействительной на основании ст. 174 ГК РФ.

В соответствии со ст. 174 ГК РФ, если полномочия лица, осуществляющего функции единоличного исполнительного органа общества, ограничены уставом общества или иными регулирующими его деятельность документами по сравнению с тем, как они определены в законе, либо как они могут считаться очевидными из обстановки, в которой совершается сделка, и при ее совершении указанное лицо вышло за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, лишь в случаях, когда доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об этих ограничениях (п.1 ст. 174 ГК РФ).

В соответствии со ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку (п. 1 ст. 183 ГК РФ).

В соответствии со статьями ст.ст. 166, 174 ГК РФ с иском о признании оспоримой сделки недействительной по основаниям, установленным статьей 174 ГК РФ, может обратиться лицо, в интересах которого установлены ограничения. В тех случаях, когда ограничения полномочий органа юридического лица установлены учредительными документами, таким лицом, по смыслу ст. 174 Кодекса, является само юридическое лицо. В случаях, прямо указанных в законе, данные иски вправе заявлять и иные лица (в том числе учредители).

Рассматривая встречные исковые требования, судом установлено, что оспариваемая сделка - договор аренды имущества от ДД.ММ.ГГГГ. между истцом ФИО1 (арендодатель) и СНТ «Южные озера» (арендатор) была совершена председателем СНТ ФИО2 с превышением своих полномочий, поскольку совершена без положительного решения общего собрания членов СНТ «Юные озера» и одобрения правлением СНТ «Юные озера».

Доказательств иного суду не представлено.

Также судом установлено, что в оспариваемом дополнительном соглашении от ДД.ММ.ГГГГ не согласовывался предмет аренды. В дополнительном соглашении указано, что предметом является 147/220 долей указанного сооружения газоснабжения в связи с продажей арендатору 73/220 долей. При этом не имело место выделение в натуре долей из общего имущества, равно как и не заключалось соглашение о порядке пользования имуществом, в связи с чем невозможно определить предмет соглашения.

Также отсутствуют доказательства фактического исполнения оспариваемых соглашений.

Так, исходя из предмета договора, имущество было передано в целях организации газоснабжения.

Установлено, что третье лицо АО «Мособлгаз» подтвердило, что тарифы на услуги по транспортировке газа по газораспределительным сетям для СНТ «Южные озера» не утверждались, СНТ не являлось газораспределительной организацией, не приступило к исполнению условий договора по обслуживанию имущества.

Также суду не представлены доказательств того, что в сметы расходов и доходов СНТ включались расходы на аренду долей газопровода, что могло бы служить в подтверждение факта принятия СНТ «Южные озера» в пользование указанного в договоре аренды имущества.

В силу частей 9, 10 статьи 18 Федеральному закону N 217-ФЗ приходно-расходная смета товарищества, составляемая правлением товарищества, должна содержать указание на размер предполагаемых доходов и расходов товарищества, перечень предполагаемых мероприятий и ответственных за их обеспечение должностных лиц товарищества. Приходно-расходная смета может составляться на календарный год или на иной срок, во время которого предполагается осуществление мероприятий, требующих расходов товарищества.

Доказательств того, что имущество, указанное в оспариваемом договоре, было фактически передано председателем СНТ «Юные озера» ФИО2 в товарищество, и принято во владение и пользование СНТ «Южные озера», не представлено.

В рассматриваемом случае заключение договора аренды имущества от ДД.ММ.ГГГГ., заключенного между ФИО1 и СНТ «Южные озера» в лице председателя ФИО2 влечет для СНТ «Южные озера» возникновение убытков в виде расходов, указанных с п. 3.2 договора – уплачивать налоги за принадлежащие ФИО1 доли газопровода, уплачивать установленную уполномоченными органами плату за обслуживание газового хозяйства, осуществлять мероприятия по охране имущества, в том числе пожарной безопасности.

Также суд усматривает нарушение интересов садоводов заключение оспариваемых договоров, а также наличие у СНТ интереса в оспаривании данных сделок.

При этом суд учитывает, что ФИО1 была осведомлена о том, что ФИО2 не имеет полномочий для подписания данного договора в отсутствии положительного решения общего собрания членов товарищества и согласия правления на заключение договора аренды, поскольку ФИО1 является членом СНТ «Южные озера» с ДД.ММ.ГГГГ., а также генеральным директором ООО «Ленд Мен», оказывавшей с ДД.ММ.ГГГГ различные услуги в хозяйственной деятельности СНТ «Южные озера».

Вместе с тем, факт заключения договора аренды имущества от ДД.ММ.ГГГГ., равно как и дополнительного соглашения к нему от ДД.ММ.ГГГГ., не подтверждается и пояснениями действующего от имени СНТ «Южные озера» при подписании указанного договора аренды председателя ФИО2, который указал в письменных возражениях, что имеющиеся в материалах дела акт сверки от ДД.ММ.ГГГГ, гарантийное письмо от ДД.ММ.ГГГГ он сам не составлял, не подписывал в указанные в этих документах даты, вероятно, они были изготовлены на листах формата А4, ранее подписанных им, которые оставлял Голубиным для решения вопросов в его отсутствие.

Таким образом, все условия для признания данного договора аренды имущества и дополнительного соглашения к нему недействительными наличествуют.

Кроме того, законом предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, в силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

При этом, суд учитывает, что сооружение газоснабжения относится к недвижимому имуществу.

Государственная регистрация перехода к ФИО1 права на 147/220 доли в праве собственности на объект недвижимости, согласно свидетельству от ДД.ММ.ГГГГ. (том 1 л.д. 223) Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, состоялась ДД.ММ.ГГГГ. Поэтому на момент передачи сооружения по договору аренды – ДД.ММ.ГГГГ. собственником этого сооружения ФИО1 не являлась и в соответствии со статьей 608 ГК РФ она не обладала правом сдачи имущества в аренду.

Также правило об обязательное государственной регистрации права действует в отношении договора аренды недвижимого имущества (ч. 2 ст. 609 ГК РФ).

Вместе с тем, установлено, что оспариваемый договор от ДД.ММ.ГГГГ. и дополнительное соглашение к нему от ДД.ММ.ГГГГ. не прошли государственную регистрацию в ЕГРН.

Кроме указанного, суд принимает во внимание следующие обстоятельства.

Судом установлено, что в период заключения оспариваемого договора и вплоть до ДД.ММ.ГГГГ в СНТ «Южные озера» прием денежных средств, приходование и их расходование в соответствии с договором от ДД.ММ.ГГГГ№ (том 1 л.д. 125-127) осуществляло ООО «Ленд Мен», где единственным участником общества являлся супруг ФИО1 - ФИО4 (также член СНТ с ДД.ММ.ГГГГ, председатель СНТ с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ), занимал должность заместителя генерального директора и имел право без доверенности действовать от имени юридического лица. В настоящее время ФИО1 является генеральным директором ООО «Ленд Мен» (том 1 л.д. 137-147).

Как указывает в своих пояснениях ФИО2, он в качестве индивидуального предпринимателя выполнял различные работы на территории СНТ в сфере строительства и благоустройства поселка, был подрядчиком ООО «Ленд Мен». За активное участие в создании инфраструктуры СНТ, был принят в члены СНТ без вступительного взноса. Также пояснил, что гарантийное письмо от ДД.ММ.ГГГГ. и акт сверки взаимных расчетов от ДД.ММ.ГГГГ. он не подписывал. Вместе с тем, не исключает того обстоятельства, что в данных документах подпись его, поскольку он доверял Голубиным и оставлял им чистые листы формата А4 со своей подписью.

Суд не соглашается с доводами представителей ФИО1 о том, что данные документы - гарантийное письмо от ДД.ММ.ГГГГ. и акт сверки взаимных расчетов от ДД.ММ.ГГГГ., подписанные председателем СНТ «Южные озера» ФИО2, подтверждают действительность оспариваемых соглашений, поскольку они в силу ст.ст. 59, 60 ГПК РФ не могут служить доказательствами в подтверждение действительности/недействительности сделки.

В ходе рассмотрения дела ответчиком по встречному иску ФИО1 было заявлено о пропуске истцом срока исковой давности (том 2 л.д. 41-42).

Рассматривая данное заявление, суд исходит из следующего.

В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, права которого нарушены.

Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 ГК РФ.

Статьей 200 ГК РФ предусмотрено, что если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Согласно пункту 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

В силу части 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Судом установлено, что решением общего собрания членов СНТ «Южные озера» от ДД.ММ.ГГГГ№ председателем СНТ «Южные озера» избрана ФИО5 (том 1 л.д. 78-87).

О заключенном договоре аренды имущества от ДД.ММ.ГГГГ. истец по встречному иску узнал лишь ДД.ММ.ГГГГ., когда получил от ФИО4 письмо, в котором сообщил, что договор аренды имущества от ДД.ММ.ГГГГ. между СНТ «Южные озера» и ФИО4 расторгнут и заключен другой договор аренды имущества между СНТ «Южные озера» и ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ. (том 1 л.д. 214).

Доводы представителей ответчика по встречному иску о последующем одобрении договора аренды имущества общим собранием СНТ, выразившемся в принятии решений на общим собрании от ДД.ММ.ГГГГ. по вопросу № (т.1 л.д. 174 об.), а также в установленных ревизионной комиссией от ДД.ММ.ГГГГ. нарушениях, выраженных в неотображении на балансовых счета арендованного имущества (т.1 л.д. 211 об.) несостоятельны и не могут служить обстоятельствами в подтверждение согласование предмета аренды и получение одобрения общим собранием на заключение такого договора.

Также данные документы не могут подтверждать даты начала течения срока исковой давности, поскольку в них нет предметного указания на договор аренды, нет указания на то, что членам СНТ на общем собрании сообщалась информация о наличии такого договора аренды в отношении конкретного имущества, и что общее собрание членов принимало по ним какие-либо решения.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что срок исковой давности начинает течь с ДД.ММ.ГГГГ со встречными исковыми требованиями о признании договора аренды имущества от ДД.ММ.ГГГГ. и дополнительного соглашения к нему от ДД.ММ.ГГГГ. СНТ «Южные озера» обратился ДД.ММ.ГГГГ., в связи с чем встречные исковые требования заявлены в пределах срока исковой давности.

Таким образом, суд приходит к выводу об удовлетворении требований СНТ «Южные озера» и признании договора аренды имущества от ДД.ММ.ГГГГ. и дополнительного соглашения к нему от ДД.ММ.ГГГГ. недействительными.

В связи с удовлетворением встречных исковых требований о признании недействительными указанных соглашений, оснований для удовлетворения первоначальных требований ФИО1 о взыскания с СНТ «Южные озера» задолженности по арендной плате по указанному договору у суда не имеется, равно как и процентов за пользование чужими денежными средствами, расходов по оплате госпошлины.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика по встречному иску ФИО1 в пользу СНТ «Южные озера» подлежат расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к СНТ «Южные озера» о взыскании задолженности по договору аренды имущества от ДД.ММ.ГГГГ., процентов за пользование чужими денежными средствами, взыскании расходов по оплате госпошлины - отказать.

Встречные исковые требования СНТ «Южные озера» к ФИО1 удовлетворить.

Признать договор аренды имущества, заключенный между ФИО1 и СНТ «Южные озера» от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительное соглашение к нему от ДД.ММ.ГГГГ недействительными.

Взыскать с ФИО1 в пользу СНТ «Южные озера» расходы по оплате госпошлины в размере 6000 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Чеховский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий: Л.Ю. Шанина