Гражданский кодекс часть 1

с участием помощника прокурора Адмиралтейского района Санкт-Петербурга Гофман А.О., истца Саржан Н.Н., ее представителя Федоровой В.А., представителя ответчика Лябихова С.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о взыскании двойной суммы обеспечительного платежа по договору и по встречному иску ФИО3 к ФИО2 о признании прекращенными обязательств по предварительному договору, признании права на обеспечительный платеж, выселении из жилого помещения,

у с т а н о в и л:

Саржан Н.Н. обратилась в суд с иском к Дубановой О.В. о взыскании двойной суммы обеспечительного платежа в размере 5600000 рублей.

В обоснование иска истец указала, что 2 ноября 2020 года между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи 23/87 доли в праве общей долевой собственности в квартире, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, литер А, <адрес>, по условиям которого стороны обязались заключить в период до 2 ноября 2021 года договор купли-продажи указанных долей квартиры по цене 2850 000 рублей. В качестве обеспечения исполнения сторонами своих обязательств по заключению основного договора пунктом 5 предварительного договора предусмотрен обеспечительный платеж в размере 2800000 рублей, который истцом был оплачен.

До 2 ноября 2021 года заключение основного договора купли-продажи не состоялось. Истец считает, что незаключение основного договора в определённый предварительным договором срок, предложения ответчика в продлении срока его заключения, а также предложения по согласованию условий основного договора, является злоупотреблением правом ответчика и отказом от заключения основного договора, в связи с чем считая, свои права нарушенными истец просит взыскать сумму обеспечительного платежа в двойном размере.

Дубанова О.В. обратилась в суд со встречным иском к Саржан Н.Н. о признании прекращенными обязательств по предварительному договору от 2 ноября 2020 года, признании права истца на обеспечительный платеж в размере внесенной суммы 2800000 рублей и выселении Саржан Н.Н. из жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

Встречные исковые требования Дубановой О.В. мотивированы тем, что при заключении предварительного договора купли-продажи 2 ноября 2020 года истцу ответчиком была предоставлена в пользование комната, соответствующая приобретаемым долям по предварительному договору в спорной квартире, где истец проживает до настоящего времени. В связи с объявлением нерабочих дней в период с 30 октября по 7 ноября 2021 года в связи коронавирусной инфекцией, основной договор в установленный предварительным договором заключен не был. Саржан Н.Н. неоднократно сама предлагала перенести срок заключения основного договора купли-продажи. Сторонами было достигнуто устное соглашение о заключении основного договора 8 ноября 2021 года, однако на его заключение Саржан Н.Н. к нотариусу не прибыла, а обратилась в суд с иском о взыскании двойной суммы обеспечительного платежа. Ответчик указывает, что истец знала и была уведомлена обо всех действиях, проводимых в отношении спорной квартиры о согласовании перепланировки с Администрацией. Истец до настоящего времени проживает и пользуется данной комнатой, однако отказывается от заключения основного договора купли-продажи. Ответчик от заключения основного договора не отказывалась, вины ответчика в этом нет, напротив данное право не было реализовано самим истцом. В связи с отказом от заключения основного договора полагает, что у истца возникло право на возврат обеспечительного плате только в размере внесенного платежа 2800000 рублей и истец подлежит выселению из спорной квартиры.

Истец Саржан Н.Н. и ее представитель Федорова В.А., каждая в отдельности, в судебном заседании просили удовлетворить исковые требования, настаивали на письменных объяснениях (л.д.86-92), в удовлетворении встречных исковых требований просили отказать, указывая, что спорная квартира является единственным жилым помещением для истца.

Истец Саржан Н.Н. в суде дала объяснения о том, что заключение основного договора до 2 ноября 2021 года не состоялось, подтвердила согласование встречи с ответчиком у нотариуса 8 ноября 2021 года, на которую прибыла в назначенное ответчиком время со своим юристом, подождав 40 минут, не дождалась ответчика и уехала, так как ответчик неверно сообщила время встречи. Более с ответчиком не договаривалась о новых сроках, обратилась в суд с настоящим иском. Кроме того полагает, что отсутствие согласованной ответчиком перепланировки квартиры с Администрацией района и зарегистрированное право залога на квартиру банком в силу ипотеки не позволит заключить ей основной договор купли-продажи с ответчиком по ее вине.

Ответчик Дубанова О.В., будучи надлежащим образом извещенной о слушании дела, в суд не прибыла, направила своего представителя.

В соответствии с частью 3 статьи 167 ГПК РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие ответчика.

Представитель ответчика Лябихов С.М. в судебном заседании просил частично удовлетворить исковые требования истца, признавая размер обеспечительного платежа 2800000 рублей, дал объяснения соответствующие встречному иску, указывая, что ответчик не отказывалась от заключения основного договора, встреча у нотариуса между сторонами была достигнута на 8 ноября 2021 года, в связи с действующими на тот период ограничениями по кронавирусу и объявлением дней нерабочими, на которую истец не явилась, по неизвестной ответчику причине. Кроме того, изначально при заключении предварительного договора истцу было известно о перепланировке квартиры, с ней согласовывался ее план, так как ее доля была куплена ответчиком у истца, ей была предоставлена комната в пользование, в которой она проживает до настоящего времени, плату и жилищно-коммунальные платежи по ней не оплачивая.

Суд, выслушав объяснения истца и представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, заключение прокурора, полагавшего исковые требования подлежащие удовлетворению частично, в части взыскания обеспечительного платежа в размере 2 800 000 рублей и выселении истца, оценив в совокупности представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд исходит из следующего.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

На основании статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

Согласноп. 1 ст. 421ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

На основаниист. 429ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренныепунктом 4 статьи 445данного Кодекса. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 2 ноября 2020 года между Дубановой О.В. и Саржан Н.Н. был заключен предварительный договор купли-продажи 23/87 долей квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, соответствующей комнате площадью 25,6 кв.м., стоимостью 2 850 000 рублей (л.д.12-14).

В соответствии с пунктом 5 данного договора Саржан Н.Н. выдала в качестве обеспечительного платежа Дубановой О.В. в счет причитающихся платежей по основному договору сумму 2800000 рублей.

Согласно пункту 3 основной договор купли-продажи между сторонами должен быть заключен до 2 ноября 2021 года.

В предусмотренный предварительным договором купли-продажи срок до 2 ноября 2021 года основной договор купли-продажи недвижимого имущества не был заключен.

Судом установлено и не оспаривалось сторонами в суде, что ими была согласована встреча у нотариуса на 9 ноября 2021 года для заключения договора купли-продажи, на которое каждая сторона прибыла, однако, не дождавшись нотариуса и ответчика, истец уехала.

В соответствии с нотариально удостоверенным заявлением от 9 ноября 2021 года, направленным в адрес истца и ею полученным, Дубанова О.В. подтвердила намерение продать Саржан Н.Н. 23/87 доли в спорной квартире, указывая, что на согласованную встречу для составления основного договора купли-продажи 9 ноября 2021 года, либо пролонгирования срока, установленного предварительным договором, который необходим для ПАО «Сбербанк России», истец не явилась (л.д.16).

В силу п. 6 ст. 429ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Исходя из положений пункта 1 статьи 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, внесенные денежные средства представляют собой обеспечительный платеж, правила о котором содержатся в параграфе 8 главы 23 Гражданского кодекса Российской Федерации. Обеспечительный платеж обеспечивает денежное обязательство, в том числе обязательства, которые возникнут в будущем, включая обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательства, возникшие по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 Гражданского кодекса Российской Федерации. При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.

Согласно пункту 2 данной статьи в случае ненаступления обстоятельств в предусмотренный договором срок или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств (часть 3).

Согласно пункта 8 предварительного договора сторон в случае неисполнения договора Дубановой О.В. на нее возложена обязанность возвратить Саржан Н.Н. двойную сумму обеспечительного платежа, о взыскании которого заявлено истцом.

Суд, исследовав в совокупности представленные сторонами доказательства, учитывая, что основной договор не был заключен в связи с установлением с 30 октября по 7 ноября 2021 года нерабочих дней, в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 20.10.2021 № 595 «Об установлении на территории Российской Федерации нерабочих дней в октябре - ноябре 2021 г.», ответчиком Дубановой О.В. было направлено истцу заявление от 9 ноября 2021 года о намерении заключить основной договор купли-продажи, фактически предоставлена комната по предварительном договору в исполнение обязанности по ее продаже, в которой истец и проживает, суд приходит к выводу, что вины в неисполнении предварительного договора Дубановой О.В., по условиям которого истец вправе требовать двойной размер обеспечительного платежа, не имеется, при этом суд обращает внимание, что исходя из доводов сторон и представленных суду документов, переписки истца и ответчика по телефону следует, что истцу было достоверно известно и с ней же согласовано о встрече у нотариуса 9 ноября 2021 года, о намерении заключить основной договор, в том числе о перепланировке квартиры по предложенному ответчиком плану. Действий, свидетельствующих о том, что ответчик отказывалась от заключения основного договора, и по вине ответчика не был заключен основной договор, судом не установлено, доказательств тому стороной истца суду не представлено. Напротив, истец проживает и пользуется квартирой, требований о выселении до обращения истца с настоящим иском ответчиком не заявлялось.

Основания, по которым истцом заявлены исковые требования о том, что встреча на 9 ноября 2021 года не была согласована, опровергается самими же доводами истицы. При этом фактически доводы истца сводятся к невозможности заключения основного договора по причине перепланировки квартиры и зарегистрированного права залога банком, что по мнению суда, не может расцениваться как неисполнение договора со стороны продавца. Доводы истца в данной части не свидетельствует об отказе от продажи квартиры продавцом, и подлежат отклонению, как недоказанные.

Вместе с тем, суд обращает внимание, обстоятельства, вызванные угрозой распространения новой коронавирусной инфекции, а также принимаемые органами государственной власти и местного самоуправления меры по ограничению ее распространения, в частности, установление обязательных правил поведения при введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, запрет на передвижение транспортных средств, ограничение передвижения физических лиц, приостановление деятельности предприятий и учреждений, отмена и перенос массовых мероприятий, введение режима самоизоляции граждан могут быть признаны обстоятельствами непреодолимой силы, если будет установлено их соответствие названным выше критериям таких обстоятельств и причинная связь между этими обстоятельствами и неисполнением обязательства.

При данных обстоятельствах, разрешая исковые требования суд, руководствуясь положениями 429, 431, 445, 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, оценив представленные сторонами доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что в установленный предварительным договором от 2 ноября 2020 года срок основной договор купли-продажи заключен не был, неисполнение договора продавцом Дубановой О.В. судом не установлено, истец фактически утратила интерес к его заключению, с требованием о заключении основного договора купли-продажи в судебном порядке друг к другу не обращались, приходит к выводу о том, что полученные ответчиком по предварительному договору денежные средства подлежат возврату истцу в соответствии с пунктом 2 статьи 381.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в размере внесенного размера обеспечительного платежа 2800000 рублей. Стороной ответчика указанный размер платежа признается.

Разрешая встречные исковые требования ответчика, суд руководствуется положениямистатей 30,35Жилищного кодекса Российской Федерации,статей 209,288 Гражданского кодекса Российской Федерации, приходит к выводу о выселении истца из квартиры ответчика, поскольку обязательства по предварительному договору купли-продажи между сторонами, с учетом требований истца о взыскании обеспечительного платежа, прекратились, истец требует возврата денежных средств, соответственно Саржан Н.Н. подлежит выселению из жилого помещения, принадлежащего ответчику. При этом, доводы ответчика о том, что спорная квартира является единственным жилым помещением судом отклоняется, как несостоятельные, истец имеет постоянную регистрацию по месту жительства в г. Санкт-Петербурге по иному адресу.

Оснований для удовлетворения встречных исковых требований о признании обязательств по предварительному договору прекращенными суд не усматривает, поскольку в силу п. 6 ст. 429ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращены. В данном случае, требования о признании обязательств прекращенными не имеют правовой состоятельности и не требуют какого-либо решения для подтверждения факта его прекращения и указания в резолютивной части решения.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с каждой стороны подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины пропорционально удовлетворенной части исковых требований, с ответчика в пользу истца – в размере 22 200 рублей, и с истца в пользу ответчика – в размере 300 рублей (по требованию о выселении).

При данных обстоятельствах исковые требования истца Саржан Н.Н. и встречные исковые требования ответчика Дубановой О.В. подлежат частичному удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к ФИО3 о взыскании суммы обеспечительного платежа,– удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 денежные средства в размере 2800000 (два миллиона восемьсот тысяч) рублей, судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 22200 (двадцать две тысячи двести) рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО2 - отказать.

Встречные исковые требования ФИО3 удовлетворить частично.

Выселить ФИО2 из квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО3 судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 (триста) рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО3 отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской путем подачи апелляционной жалобы, представления через Ленинский районный суд Санкт-Петербурга в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме (19 июля 2022 года).

Судья: В.Ю. Златьева