Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации города – курорта Кисловодска к ООО «Нарат» о признании объекта капитального строительства, неоконченного строительством самовольной постройкой, возложении обязанности снести объект капитального строительства неоконченный строительством, по встречному иску ООО «Нарат» к Администрации города – курорта Кисловодска, Комитету имущественных отношений администрации города – курорта Кисловодска, о признании недействительным дополнительное соглашение о расторжении договора аренды, об исключении из ЕГРН регистрационной записи, о возложении обязанности заключить соглашение о продлении договора аренды земельного участка

УСТАНОВИЛ:

Истец Администрация города – курорта Кисловодска обратилась в Кисловодский городской суд с иском к ООО «Нарат» о признании объекта капитального строительства неоконченного строительством, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 2 750 кв.м, с видом разрешенного использования- «под завершение строительства 132 квартирного жилого дома (3-я очередь), 55 квартир поз. 115», по адресу: <адрес>, в районе <адрес> самовольной постройкой, об обязании ответчика снести объект капитального строительства неоконченный строительством, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 2 750 кв.м, с видом разрешенного использования- «под завершение строительства 132 квартирного жилого дома (3-я очередь), 55 квартир поз. 115», по адресу: <адрес>, в районе <адрес> своими силами и за собственные средства в течении трех месяцев со дня вступления решения суда в законную силу.

В обоснование иска Администрация сослалась на то, что в ходе мониторинговой деятельности, проводимой сотрудниками УАиГ администрации, осуществляемой в рамках контроля за соблюдением технических регламентов в градостроительной деятельности на территории городского округа города – курорта Кисловодска, был выявлен объект самовольного строительства, расположенный по адресу: <адрес>, в районе <адрес> проведении обследования установлено, что на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, в районе <адрес>., с кадастровым номером №, общей площадью 2 750 кв.м, с видом разрешенного использования «под завершение строительства 132 квартирного жилого дома (3-я очередь), 55 квартир поз. 115», расположен объект капитального строительства незавершенного строительством.

На строительной площадке складированы кругло пустотные железобетонные плиты перекрытия, строительные леса, бытовка для строителей и строительный инвентарь. Решением Кисловодского городского совета народных депутатов № от ДД.ММ.ГГГГ был предоставлен земельный участок 4-ому главному управлению МЗ БССР для проектирования 5-эт 132 жилого дома (поз. 115) по <адрес> в микрорайоне В-2 в <адрес>.

На основании постановления Главы администрации <адрес>№ от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Нарат», комитетом имущественных отношений администрации города – курорта Кисловодска был заключен договор аренды земельного участка от 25.07. 2007 г. № с кадастровым номером № общей площадью 2 750 кв.м с целью завершения строительства 132 квартирного жилого дома ( 3 очередь, 55 квартир поз. 115), сроком до ДД.ММ.ГГГГ. Постановлением Главы администрации <адрес>№ от ДД.ММ.ГГГГ был утвержден проект границ земельного участка по <адрес>.

Дополнительным соглашением №у от ДД.ММ.ГГГГ расторгнут договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым номером 26:34:150118:16 площадью 2 750 кв.м. Все обязательства сторон прекращены с ДД.ММ.ГГГГ

Дополнительное соглашение направлено в Управление Росреестра по СК. В архиве УАиГ администрации отсутствует разрешение на строительство (реконструкцию) по данному адресу.

Данный объект возведен без получения соответствующей разрешительной документации, дающей право владельцу земельного участка на проведение работ по возведению указанного объекта капитального строительства, о чем свидетельствует акт № от 21.06. 2018 УАиГ администрации города – курорта Кисловодска. Объект капитального строительства не соответствует целевому назначению земельного участка, на котором он расположен, поскольку не имеет признаков 132 квартирного жилого дома, возведен без получения необходимой разрешительной документации и без разработки технических условий на подключение к сетям водоснабжения, водоотведения и к электрическим сетям.

В досудебном порядке в адрес ответчика направлено предписание № –и от ДД.ММ.ГГГГ, в котором предлагалось устранить выявленные нарушения в течении 10 дневного срока, путем сноса возведенного объекта самовольного строительства в добровольном порядке и приведении земельного участка с кадастровым номером № в первоначальное состояние, предшествующее проведению работ. Однако до настоящего времени ответчиком так и не предприняты меры по устранению выявленных нарушений, в связи, с чем Администрация города – курорта Кисловодска вынуждена обратиться в суд за защитой нарушенных прав и законных интересов.

Не согласившись с указанными требованиями ООО «Нарат» обратилось в суд со встречным иском, в котором просит признать недействительным дополнительное соглашение №у от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2 750 кв.м, под завершение строительства 132 квартирного жилого дома (з-я очередь), 55 квартир поз 115, расположенный по адресу: <адрес>, с 19.05.2017г., исключить из ЕГРН регистрационную запись № от 29.05.2017г. о регистрации дополнительного соглашения №у от 19.05.2017г., обязать Комитет имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска заключить с ООО «Нарат» <адрес> соглашение о продлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:34:150118:16, площадью 2750 кв.м., для завершения строительства 132 квартирного жилого дома (3-я очередь), 55 квартир поз.115 сроком на три года.

В обоснование своих доводов сослалась на то, что ДД.ММ.ГГГГ на основании Постановления главы администрации <адрес> СК № от 26.03.2007г. между арендатором комитетом имущественных отношений администрации города – курорта Кисловодска и арендатором ООО «Нарат» заключен договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования «под завершения строительства 132 квартирного жилого дома (3-я очередь), 55 квартир поз.115, общей площадью 2750 кв.м.» Пунктом 2.1 договора аренды срок его действия установлен 3 года, то есть до ДД.ММ.ГГГГ.

Участок передан в аренду по акту приема-передачи от 25.07.2007г.

Данный договор аренды прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.

09.06.2017г. ООО «Нарат» обратился в Комитет имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска с заявлением исх. № от 09.06.2017г. продлении договора аренды земли для завершения строительства 132 квартирного жилого дома по <адрес>.

Из ответа Комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска № от 20.06.2017г. следует, что рассмотрев заявление ООО «Нарат» о продлении договора аренды № от 25.07.2007г., 19.05.2017г. подготовлено дополнительное соглашение №у о расторжении вышеуказанного договора аренды, заключенного с ООО «Нарат» на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 2750 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ вышеуказанное дополнительное соглашение зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>.

С данным дополнительным соглашением №у о расторжении договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ООО «Нарат» на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 2750 кв.м. ООО «Нарат» не согласно, считая его недействительным в силу следующего.

Поскольку ООО «Нарат» не возвратил земельный участок по окончании срока действия договора аренды, а ответчик КИО администрации города-курорта Кисловодска не возражал, относительно пользованием ООО «Нарат» земельным участком договор аренды земельным участком № от ДД.ММ.ГГГГ был возобновлен на неопределенный срок.

Более того, согласно платежным поручениям № от ДД.ММ.ГГГГ, № от 04.07.2016г. ООО «Нарат» была оплачена арендная плата за пользование земельным участком в сумме 278669 руб. 47 коп. за 2014-2016 год.

Согласно п.6.2. договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, договор может быть расторгнут по требованию Арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1.

Таким образом, условия договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ не предусматривали возможность расторжения данного договора арендодателем в одностороннем порядке. Какое-либо соглашение о расторжении данного договора между сторонами заключено не было.

Следовательно, сделка по одностороннему расторжению договора аренды № от 25.07.2007г. направлена на прекращение права арендатора по использованию земельного участка и имеет целью восстановление прав владения и пользования арендодателем арендованным имуществом.

Вместе с тем, на основании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок предоставлялся ООО «Нарат» для строительства 132 квартирного жилого дома, и следовательно ООО «Нарат» не предполагало по окончании срока строительства и действия договора аренды возврата участка арендодателю.

В настоящее время на арендованном земельном участке арендатором ООО «Нарат» было начато строительство 132 квартирного жилого дома, соответственно, немотивированное расторжение договора аренды на основании статьи 610 ГК РФ было направлено не на восстановление прав владения и пользования арендодателя спорным земельным участком, а исключительно на прекращение правовых оснований использования земельного участка обществом, без возникновения иных правовых последствий.

В судебном заседании представитель истца – ответчика Администрации города-курорта Кавалеристова О.С. первоначально заявленные требования поддержала в полном объеме, на основании доводов изложенных в иске, просила суд их удовлетворить. Встречные требования ООО «Нарат» не признала, просила суд отказать в их удовлетворении.

Представители ответчика - истца ООО «Нарат» директор Ч и адвокат Станкевич Е.Ю. первоначальные требования Администрации города – курорта Кисловодска не признали, по доводам изложенным в представленных суду возражениях на иск, просили отказать в их удовлетворении. Встречные требования поддержали, просили суд их удовлетворить.

Представитель третьего лица УАиГ администрации города – курорта Кисловодска Хворост Т.В. исковые требования Администрации Кисловодска поддержала, просила суд их удовлетворить. Встречные требования ООО «Нарат» не признала, просила суд оставить их без удовлетворения.

Представитель ответчика по встречным требованиям Комитета имущественных отношений администрации города – курорта Кисловодске в судебном заседание Жарич Ю.О. первоначально заявленные требования Администрации города – курорта Кисловодска поддержала в полном объеме, просила суд их удовлетворить. Встречные требования ООО «Нарат» не признала, суду пояснила, что оснований для признания оспариваемого дополнительного соглашения не имеется, в связи, с чем просила суд отказать в удовлетворении встречного иска.

Тарасенко В.Н., представитель третьего лица <адрес> по строительному и жилищному надзору исковые требования Администрации Кисловодска поддержал, просил суд их удовлетворить. Встречные требования ООО «Нарат» не признал, просил оставить их без удовлетворения.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов, в том числе с требованием о присуждении ему компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного постановления в разумный срок.

Как следует из ст.12 ГПК РФ, правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Согласно ст.55, 56 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В судебном заседании установлено, что как следует из материалов дела, актом № обследования здания, строения, сооружения от ДД.ММ.ГГГГ, составленным выходом на место ведущим специалистом УАиГ администрации города – курорта Кисловодска М, в результате осмотра земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, в районе <адрес> установлено что, на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 2 750 кв.м, с разрешенным видом использования «под завершение строительства 132 квартирного жилого (3 –я очередь), 55 квартир поз. 115», расположен объект капитального строительства незавершенный строительством. На строительной площадке складированы кругло пустотные железобетонные плиты перекрытия, строительные леса, арматура, разобранный рельсовый строительный подъемный кран, бытовка для строителей и строительный инвентарь. На момент обследования какие – либо строительные работы не проводились. В архиве УАиГ администрации отсутствует разрешение на строительство (реконструкцию) по данному адресу.

В связи с выявленными нарушениями специалистами УАиГ администрации города – курорта Кисловодска направлено предписание в адрес Ч- директора ООО «Нарат» об устранении допущенных нарушений в 30-дневный срок с момента получения предписания, а именно об осуществлении сноса объекта незавершенного строительством и приведении земельного участка в первоначальное состояние, предшествующее проведению работ, а также о необходимости составления протокола об административном правонарушении.

Управлением Архитектуры и Градостроительства администрации города – курорта Кисловодска на имя директора и учредителя ООО «Нарат» ДД.ММ.ГГГГ направлено предписание «Об устранении нарушений законодательства в области градостроительной деятельности правил землепользования и застройки городского округа города – курорта Кисловодска»

Тем же днем, ДД.ММ.ГГГГ в адрес ООО «Нарат» направлено уведомление за исх. №-и от УАиГ администрации города – курорта Кисловодска о необходимости явки для составления протокола об административном правонарушении.

В ходе судебного разбирательства судом установлено, что решением исполкома Кисловодского городского совета народных депутатов № от ДД.ММ.ГГГГ главному управлению МЗ БССР был предоставлен земельный участок площадью 0,6 га за счет сноса жилых домов и полного изъятия земельных участков в домовладениях по <адрес> для проектирования 5 – эт. 132 кв. жилого дома (стр. поз. 115).

На основании данного решения был разработан проект строительства 132 кв. жилого дома, согласованный со всеми коммунальными службами города, в том числе с архитектурой <адрес>.

Согласно постановлению Главы администрации города-курорта Кисловодска №. утвержден проект границ земельного участка из земель поселений, находящегося по адресу: <адрес> для использования в целях: под завершение строительства 132 квартирного жилого дома (3-я очередь), 55 квартир поз. 115, общей площадью 2750 кв.м., в границах, согласно прилагаемому графическому материалу.

Постановлением главы администрации <адрес> СК № от ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска и ООО «Нарат» заключен договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым номером №, расположенным по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования «под завершение строительства 132 квартирного жилого дома (3-я очередь), 55 квартир поз.115, общей площадью 2750 кв.м.

В соответствии с п. 2.1 договора срок аренды установлен 3 года, т.е. до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами составлен акт приема- передачи в аренду земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 2 750 кв.м, по адресу: <адрес>.

Указанный договор аренды земельного участка в установленном законом порядке был зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ, о чем свидетельствует запись регистрации №

Обращаясь в суд с первоначальным иском представитель Администрации города – курорта Кисловодска мотивировала свои требования тем, что дополнительным соглашением №у от ДД.ММ.ГГГГ расторгнут договор аренды с кадастровым номером №, спорный объект возведен без получения соответствующей разрешительной документации, дающей право владельцу земельного участка на проведение работ по возведению данного объекта капитального строительства, а также на тот факт, что спорный объект капитального строительства не имеет признаков 132 квартирного жилого дома, возведен без получения необходимой разрешительной документации и без разработки технических условий на подключение к сетям водоснабжения, водоотведения и к электрическим сетям.

Между тем, суд не может согласиться с указанными доводами в силу следующего.

Согласно ст. 22 Земельного кодекса РФ земельные участки могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В силу ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Договор аренды спорного земельного участка между сторонами был заключен сроком на 3 года, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Принимая во внимание, что после истечения срока действия договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ арендатор в лице ООО «Нарат» продолжал пользоваться арендованным имуществом при отсутствии на то возражений со стороны арендодателя, суд приходит к выводу, о заключении договора аренды на неопределенный срок.

ДД.ММ.ГГГГ директор ООО «Нарат» Ч обратился в Комитет имущественных отношений администрации города курорта Кисловодска о продлении договора аренды земельного участка для завершения строительства 132 кв. ж/д по <адрес> в М-не №. (л.д. 143 т. 2).

В материалах регистрационного дела имеется уведомление на имя ООО «Нарат» от № из которого следует, что за предприятием по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ имеется задолженность по арендной плате на земельный участок в виде пени в сумме 161 177,9 руб.

Также представлено письмо Комитета имущественных отношений администрации города – курорта Кисловодска от ДД.ММ.ГГГГ в котором сообщается, о расторжении договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ с ДД.ММ.ГГГГ, а также о направлении ООО «Нарат» дополнительного соглашения о расторжении договора аренды на спорный земельный участок.

Согласно указанных писем основанием для расторжения договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ является наличие якобы задолженности ООО «Нарат» по арендной плате.

Между тем, из платежного поручения № от ДД.ММ.ГГГГ видно, что ООО «Нарат» оплачено 269 669,47 рублей за арендную плату за земельный участок.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Нарат» на счет КИО <адрес> внесены еще 9 000 рублей, что объективно подтверждается платежным поручением №.

В соответствии с платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Нарат» перечислены денежные средства по договору аренды в сумме 160 213,61 рублей на счет КИО <адрес>№.

Таким образом, ООО «Нарат» погасило задолженность по арендной плате за земельный участок, в силу чего, по мнению суда законных оснований для расторжения вышеуказанного договора аренды по мотиву неуплаты арендных платежей у Комитета имущественных отношений не имелось.

09.06.2017г. вновь ООО «Нарат» обратилось в Комитет имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска с заявлением исх. № от 09.06.2017г. о продлении договора аренды земли для завершения строительства 132 квартирного жилого дома по <адрес>.

Из ответа Комитета имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска № от 20.06.2017г. следует, что 19.05.2017г. подготовлено дополнительное соглашение №у о расторжении вышеуказанного договора аренды, заключенного с ООО «Нарат» на земельный участок, расположенном по адресу: <адрес>, площадью 2750 кв.м. При этом, ДД.ММ.ГГГГ вышеуказанное дополнительное соглашение зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>.

Однако никаких сведений о получении ООО «Нарат» данного письма материалы дела не содержат и стороной истца по первоначальному иску не представлено.

Кроме того, факт не получения указанного письма косвенно подтверждается также еще одним обращением директора ООО «Нарат» Ч о продлении договора аренды земельного участка по <адрес> для завершения строительства 132 квартирного жилого дома, полученным КИО администрации города – курорта Кисловодска ДД.ММ.ГГГГ

Дополнительным соглашением №у от ДД.ММ.ГГГГ расторгнут договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный на спорный земельный участок.

Указанное дополнительное соглашение зарегистрировано в ЕРГН о чем свидетельствует запись № от ДД.ММ.ГГГГ

Согласно ст. 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, когда договор арены заключен на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

На основании п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Договором аренды № от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что договор, может быть, расторгнут по требованию Арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях указанных в пункте 4.1.1 (п. 6.2).

Более того, в настоящий момент ООО «Нарат» продолжает пользоваться спорным земельным участком.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу ч. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В соответствии с ч.1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное, а именно в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. То есть, если договор был заключен в письменной форме и его подписали две или более стороны, то и дополнительное соглашение к нему должно быть выполнено в письменной форме и подписано теми же сторонами.

Между тем, как усматривается из представленных материалов дополнительное соглашение №у от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора аренды земельного участка подписи представителя ООО «Нарат» не содержит.

На основании ч.2, ст.452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Сведений о получении ООО «Нарат» каких-либо требований о расторжении договора аренды № от 25.07.2007г. от Комитета имущественных отношений администрации г-к Кисловодска не представлено, в судебном порядке заявлено не было.

По изложенным основаниям суд не может признать дополнительное соглашение №у от 19.05.2017г. по расторжению договора аренды № от 25.07.2007г. соответствующим требованиям действующего законодательства. В силу чего требования ответчика- истца о признании недействительным дополнительное соглашение №у от 19.05.2017г. о расторжении договора аренды земельного участка № от 25.07.2007г., заключенный на земельный участок с кадастровым номером № площадью 2750 кв.м., под завершение строительства 132 квартирного жилого дома (3-я очередь), 55 квартир поз.115, расположенный по адресу: <адрес>, с 19.05.2017г., об исключении из ЕГРН регистрационной записи № от 29.05.2017г. о регистрации дополнительного соглашения №у от 19.05.2017г. подлежат удовлетворению.

При этом, первоначальные требования Администрации города – курорта Кисловодска о признании объекта капитального строительства неоконченного строительством, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № площадью 2 750 кв.м, с видом разрешенного использования- «под завершение строительства 132 квартирного жилого дома (3-я очередь), 55 квартир поз. 115», по адресу: <адрес>, в районе <адрес> самовольной постройкой, об обязании ООО «Нарат» снести объект капитального строительства неоконченный строительством, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № площадью 2 750 кв.м, с видом разрешенного использования- «под завершение строительства 132 квартирного жилого дома (3-я очередь), 55 квартир поз. 115», по адресу: <адрес>, в районе <адрес> своими силами и за собственные средства в течении трех месяцев со дня вступления решения суда в законную силу удовлетворению не подлежат.

По мнению суда, не являются состоятельными доводы представителя Администрации города – курорта Кисловодска о наличии признаков самовольной постройки у объекта капитального строительства неоконченного строительством, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 2 750 кв.м по адресу: <адрес>, в районе <адрес> по следующим основаниям.

В силу п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Пунктом 2 названной статьи установлено, что по общему правилу самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

По смыслу ст. 222 ГК РФ содержащаяся в ней санкция может быть применена, если доказана вина лица в осуществлении самовольной постройки. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из условий, перечисленных в п. 1 ст. 222 ГК РФ. Необходимость установления вины застройщика подтверждается и положением п. 3 ст. 76 ЗК РФ, согласно которому снос зданий, строений, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве осуществляется лицами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счет.

Таким образом, осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из условий, перечисленных в приведенной правовой норме.

Данная правовая позиция отражена в Определении Конституционного Суда Российской Федерации N 595-О-П согласно которому, вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в п. 1 ст. 222 ГК РФ три признака самовольной постройки, а именно: возведение постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном порядке; строительство без получения на это необходимых разрешений; существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил. Наличие хотя бы одного из предусмотренных ст. 222 ГК РФ обстоятельств, влечет за собой ряд неблагоприятных последствий для застройщика.

Из содержания вышеприведенных норм материального права в их системной взаимосвязи следует, что самовольно занятый гражданином земельный участок, подлежит освобождению с возложением на указанного гражданина обязанностей сноса самовольно возведенных строений и сооружений, находящихся на указанном земельном участке.

Как указывалось выше, ДД.ММ.ГГГГ Инспекцией (Управлением) государственного архитектурно-строительного контроля <адрес> дирекции строительства ГУМЗ БССР администрацией <адрес> было выдано разрешение на строительство 132 кв. жилого дома по <адрес>.

В соответствии с Градостроительным кодексом РФ, с учетом письма санаторно-оздоровительного комплекса «Белая Вежа» об отсутствии средств на завершение строительства жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ№, и письма ООО «Нарат» от ДД.ММ.ГГГГ№ Постановлением главы администрации <адрес> СК № от 26.03.2004г. ООО «Нарат» предоставлен в аренду земельный участок общей площадью 2750 кв.м. для завершения строительства 132 квартирного жилого дома (3-я очередь), 55 квартир поз.115, общей площадью 2750 кв.м.

Согласно п.2.6 указанного постановления строительство 3-ей очереди 132 квартирного жилого дома поз. 115 вести в соответствии с разработанным и согласованным проектом.

Указанный проект данного жилого дома был разработан и согласован, что сторонами и не оспаривается.

Также сторонами не оспаривается, что в результате строительства было сдано в эксплуатацию 2 очереди данного жилого дома.

Кроме того, в 2016 году по заказу ООО «Нарат» Архитектурно проектно - художественным предприятием ООО «АРХИАРТ» изготовлен проект планировки территории площадью 1,6 га в микрорайоне В-2 в городе-курорте Кисловодске по <адрес>».

Учитывая представленную документацию, суд считает установленным, что исходно-разрешительная документация у ООО «Нарат» на строительство 132 квартирного жилого дома (3-я очередь), 55 квартир поз.115, общей площадью 2750 кв.м. присутствовала.

Согласно разъяснений, изложенных в постановлении Президиума Высшего арбитражного Суда РФ от 25.01.2011 N 10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества.

Из кадастрового плана земельного участка (выписки из государственного земельного кадастра) от ДД.ММ.ГГГГ№ земельный участок с кадастровым номером 26:34:150118:0016 общей площадью 2 750 кв.м имеет вид разрешенного использование под завершение строительства 132 квартирного жилого дома (3-я очередь), 55 квартир поз.115.

Таким образом, ООО «Нарат» на законных основаниях в соответствии с договором аренды земельного участка и разрешением на строительство на спорном земельном участке возвел объект незавершенного строительства, что является недвижимой вещью независимо от государственной регистрации прав на нее, поскольку в соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ регистрация права на вещь не является обязательным условием признания ее объектом недвижимости. Соответственно, оснований для возложения на ответчика – истца обязанности по освобождению земельного участка не имеется.

Доказательств того, что возведенный ответчиком- истцом объект не отвечает признакам сооружения и не может быть признан самостоятельной недвижимой вещью, в нарушение статьи 56 Гражданского процессуального кодекса, стороной Администрации города – курорта Кисловодска не представлено.

В судебном заседании установлено, что на арендованном земельном участке арендатором ООО «Нарат» начато строительство 132 квартирного жилого дома, в результате чего ООО «Нарат» были потрачены существенные денежные средства на строительно-монтажные работы, заключены договора долевого участия в завершении строительства.

Следовательно, немотивированное расторжение договора аренды заключенного на неопределенный срок на основании статьи 610 ГК РФ направлено не на восстановление прав владения и пользования арендодателя спорным земельным участком, а исключительно на прекращение правовых оснований использования земельного участка обществом, без возникновения иных правовых последствий, и существенно нарушает права и охраняемые законом интересы ООО «Нарат».

Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).

В силу абзаца 1 пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно статье 168 ГК РФ, в редакции, действовавшей на момент одностороннего отказа Комитета, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Злоупотребление правом при совершении сделки нарушает запрет, установленный статьей 10 ГК РФ, поэтому такая сделка является недействительной на основании статьи 168 ГК РФ.

Таким образом, по мнению суда одностороннее расторжение договора аренды не было основано на ненадлежащем исполнении ООО «Нарат» обязательств из договора аренды, не имело своей целью восстановление каких-либо прав арендодателя, а было направлено исключительно на прекращение правовых оснований использования земельного участка ООО «Нарат», при том, что как было известно арендодателю на участке возведен объект незавершенного строительства, многоквартирный жилой дом, сделка по расторжению договора аренды совершена комитетом в нарушение положений ст. 452 ГК РФ со злоупотреблением правом, в связи, с чем подлежит признанию судом недействительной.

В ходе судебного заседания представителем Администрации города курорта Кисловодска заявлено ходатайство о применении срока исковой давности по встречным требованиям ООО «Нарат» о признании недействительным дополнительного соглашения о расторжении договора аренды.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае, не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

В силу пунктом 1, 2 статьи 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

При этом суд считает необходимым отметить, что ООО «Нарат» срок исковой давности не пропущен, о применении которого было заявлено представителем истца- ответчика. Дополнительное соглашение №у от ДД.ММ.ГГГГ о расторжении договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ является ничтожным, поскольку нарушает права ООО «Нарат», не участвовавшего в сделке, что предусмотрено положением части 2 статьи 168 Гражданского кодекса РФ.

Таким образом, по заявленным ответчиком – истцом требованиям срок исковой давности составляет 3 года в соответствии с пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса РФ, срок обжалования данного соглашения истекает ДД.ММ.ГГГГ

Рассматривая встречные требования ООО «Нарат» о возложении обязанности на Комитет имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска заключить с ООО «Нарат» <адрес> соглашение о продлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2750 кв.м., для завершение строительства 132 квартирного жилого дома (3-я очередь), 55 квартир поз.115 сроком на три года суд находит их несостоятельными, так как в настоящее время, каких либо препятствий для самостоятельного обращения общества в орган местного самоуправления, в частности КИО администрации города – курорта Кисловодска для заключения договора аренды или его продлении испрашиваемого земельного участка не усматривается.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований Администрации города – курорта Кисловодска к ООО «Нарат» о признании объекта капитального строительства неоконченного строительством, расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 2 750 кв.м, с видом разрешенного использования- «под завершение строительства 132 квартирного жилого дома (3-я очередь), 55 квартир поз. 115», по адресу: <адрес>, в районе <адрес> самовольной постройкой, об обязании ответчика снести объект капитального строительства неоконченный строительством, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № площадью 2 750 кв.м, с видом разрешенного использования- «под завершение строительства 132 квартирного жилого дома (3-я очередь), 55 квартир поз. 115», по адресу: <адрес>, в районе <адрес> своими силами и за собственные средства в течении трех месяцев со дня вступления решения суда в законную силу - отказать.

Встречные исковые требования ООО «Нарат» к Администрация города-курорта Кисловодска, Комитету имущественных отношений администрации города – курорта Кисловодска о признании недействительным дополнительное соглашение №у от 19.05.2017г. о расторжении договора аренды земельного участка № от 25.07.2007г., заключенный на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2750 кв.м., под завершение строительства 132 квартирного жилого дома (3-я очередь), 55 квартир поз.115, расположенный по адресу: <адрес>, с 19.05.2017г., исключении из ЕГРН регистрационной записи № от 29.05.2017г. о регистрации дополнительного соглашения №у от 19.05.2017г, возложении обязанности на Комитет имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска заключить с ООО «Нарат» <адрес> соглашение о продлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2750 кв.м., для завершения строительства 132 квартирного жилого дома (3-я очередь), 55 квартир поз.115 сроком на три года удовлетворить в части.

Признать недействительным дополнительное соглашение №у от 19.05.2017г. о расторжении договора аренды земельного участка № от 25.07.2007г., заключенный на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2750 кв.м., под завершение строительства 132 квартирного жилого дома (3-я очередь), 55 квартир поз.115, расположенный по адресу: <адрес>, с 19.05.2017г.

Исключить из ЕГРН регистрационную запись № от 29.05.2017г. о регистрации дополнительного соглашения №у от 19.05.2017г.

В удовлетворении встречных требований ООО «Нарат» к Администрация города-курорта Кисловодска, Комитету имущественных отношений администрации города – курорта Кисловодска об обязании Комитет имущественных отношений администрации города-курорта Кисловодска заключить с ООО «Нарат» <адрес> соглашение о продлении договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2750 кв.м., для завершения строительства 132 квартирного жилого дома (3-я очередь), 55 квартир поз.115 сроком на три года – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме в Ставропольский краевой суд путем подачи апелляционной жалобы через Кисловодский городской суд.

Судья С.П. Стойлов