Гражданский кодекс часть 1

На основании договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, свидетельства о государственной регистрации права от 24 мая 2013 года серия № земельный участок, расположенный по <адрес>, угол <адрес> в городе Ейске площадью 455,0 кв.м. с кадастровым номером № с видом разрешенного использования - индивидуальное жилищное строительство принадлежит ФИО1 на праве собственности (л.д.8)

Согласно сведений государственного кадастра недвижимости земельный участок по указанному адресу поставлен на кадастровый учет с уточненной площадью 455,0 кв.м. Категория земель - земли населенных пунктов. Кадастровый номер 23:42:0202172:44. Разрешенное использование земельного участка - индивидуальный жилой дом и амбулаторно-клиническое учреждение.

Распоряжением начальника управления архитектуры и градостроительства администрации Ейского городского поселения Ейского района от 13 июня 2013 года № 234 утвержден градостроительный план земельного участка № RU 23509111-0172-0002447 по <адрес>, угол <адрес> (л.д.10-14).

Также заявителем в порядке, предусмотренном статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, 20 июня 2013 года было получено разрешение № RU 23509111-160 на строительство 2-этажного здания индивидуального жилого дома на земельном участке по вышеуказанному адресу. После окончания строительства он обратился в Росреестр для регистрации права собственности на жилой дом.

Позднее, он получил в управлении архитектуры градостроительное заключение о возможности изменения основного вида разрешенного использования земельного участка, площадью 455,0 кв. м, с кадастровым номером №, расположенного по <адрес>, угол <адрес>, в городе Ейске Ейского района с «индивидуальное жилищное строительство» на «индивидуальный жилой дом и амбулаторно-поликлиническое учреждение», и объекта капитального строительства жилой дом с пристройкой и тамбуром литера «Д», «д», «д1», общей площадью 222,3 кв.м. с «индивидуальный жилой дом» на «амбулаторно-поликлиническое учреждение», при соблюдении градостроительных регламентов (л.д.15).

Постановлением администрации Ейского городского поселения Ейского района от 29 мая 2014 года № 333 основной вид разрешенного использования земельного участка площадью 455,0 кв. м, с кадастровым номером №, расположенного по <адрес>, угол <адрес>, в городе Ейске Ейского района изменен с «индивидуальное жилищное строительство» на «индивидуальный жилой дом и амбулаторно-поликлиническое учреждение», и объекта капитального строительства жилой дом с пристройкой и тамбуром литера «Д», «д», «д1», общей площадью 222,3 кв.м. с «индивидуальный жилой дом» на «амбулаторно-поликлиническое учреждение»(л.д.16).

Далее, постановлением администрации Ейского городского поселения Ейского района от 5 июня 2014 года № 359 жилые помещения площадью 222,3 кв.м., расположенные в жилом доме литера «Д», «д», «д1», переведены в нежилые помещения без предварительных условий (л.д.17). Заявителем также получено уведомление о переводе жилого помещения в нежилое помещение.

На основании заявления ФИО1 постановлением главы Ейского городского поселения Ейского района № 359 от 05.06.2014г. жилые помещения общей площадью 222,3 кв.м., расположенные в жилом доме, литера «Д», «д», «Д1» по <адрес> угол <адрес> в г. Ейске, принадлежащие ФИО1, переведены в нежилые помещения, зарегистрировано право собственности на нежилое здание общей площадью 222,3 кв.м. что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 23-AM № от 11.07.2014г.

На основании распоряжения от 24.07.2014г. № 468-3733 государственным инспектором Ейского района по использованию и охране земель ФИО2 в рамках государственного земельного надзора 29 июля 2014г. проведена внеплановая проверка соблюдения земельного законодательства ФИО1 на земельном участке по <адрес> угол <адрес> в г. Ейске.

По результатам проверки было выявлено и зафиксировано в акте проверки от 29.07.2014г., протоколе осмотра территории от 29.07.2014г. с фототаблицей и в протоколе об административном правонарушении от 29.07.2014г. нарушение ФИО1 требований действующего земельного законодательства, выразившееся в использовании земельного участка по <адрес> угол <адрес> не в соответствии с его документировано оформленным и учтенным в сведениях государственного кадастра недвижимости видом разрешенного использования. А именно: на земельном участке с видом разрешенного использования - индивидуальный жилой дом и амбулаторно-клиническое учреждение фактически расположено нежилое здание, предназначенное для размещения амбулаторно-клинического учреждения.

Производство по делу об административном правонарушении по данному факту было прекращено постановлением от 5 августа 2014 года.. В постановлении указано, что земельный участок по <адрес> угол <адрес> в г. Ейске используется ФИО1 не в соответствии с его разрешенным использованием, установленном в правоустанавливающих документах, что подпадает под признаки состава административного правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 8.8 Ко АП РФ.. Однако, как указано в постановлении, при принятии решения следует учтено, что органом местного самоуправления при рассмотрении заявления ФИО1 об изменении вида разрешенного использования земельного участка, расположенного по <адрес> угол <адрес> в г. Ейске, и подготовке к проведению публичных слушаний не был принят во внимание факт одновременного обращения ФИО1 и об изменении разрешенного использования объекта капитального строительства - здания литера «Д», «д», «Д1» с «жилой дом» на «амбулаторно-клиническое учреждение», что уже исключает возможность изменения вида разрешенного использования земельного участка на «индивидуальный жилой дом и амбулаторно-клиническое учреждение». Данное несоответствие нашло свое отражение в постановлении главы Ейского городского поселения Ейского района от 29.05.2014г. №333.

Таким образом, в действиях ФИО1 не усматривается пренебрежительного отношения к институту оформления документов на земельный участок, что исключает виновный противоправный характер, являющийся субъективной стороной и неотъемлемым элементом состава административного правонарушения. (л.д.)

Как следует из предписания об устранении нарушения земельного законодательства от 5 августа 2014 года по делу № 92 выездом на земельный участок по <адрес> угол <адрес> в г. Ейске и обмером земельного участка металлической рулеткой (модель «Geobox» РК2-50, № 333505, свидетельство о поверке № 131243 от 24.12.13г.) установлено, земельный участок частично огорожен, нежилое здание и ступени находятся в границах принадлежащего на праве собственности ФИО1 земельного участка, самовольного занятия земель государственного уровня собственности не имеется.

Однако, земельный участок по <адрес> угол <адрес> в г. Ейске используется не в соответствии с его документировано оформленным и учтенным в сведениях государственного кадастра недвижимости видом разрешенного использования. Фактически, на земельном участке с видом разрешенного использования «индивидуальный жилой дом и амбулаторно-клиническое учреждение» индивидуальный жилой дом переведен в нежилое здание - амбулаторно-клиническое учреждение.

Данные действия подпадают под признаки состава административного правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 8.8 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, выразившегося в использовании земельного участка не в соответствии с его разрешенным использованием, установленным в правоустанавливающих документах.

Указанным предписанием ФИО1 обязан устранить допущенное нарушение в срок до «05» февраля 2015г.

Информацию об исполнении предписания с приложением документов, подтверждающих устранение земельного правонарушения или ходатайство о продлении срока исполнения предписания с указанием причин и принятых мер по устранению земельного правонарушения, подтвержденных соответствующими документами и другими материалами представлять государственному инспектору по использованию и охране земель по Ейскому району ФИО2 по адресу: <адрес>, окно 14 А. (л.д.)

ФИО1 обратился в суд с заявлением, в котором просит признать действия Ейского отдела Управления Росреестра по Краснодарскому краю, в части вынесения предписания об устранении нарушения земельного законодательства от 5 августа 2014 года по делу № 92 об обязании ФИО1 устранить нарушение, выразившееся в использовании земельного участка, расположенного по <адрес>, угол <адрес> «...не в соответствии с его документировано оформленным и учтенным в сведениях государственного кадастра недвижимости с видом разрешенного использования - индивидуальный жилой дом и амбулаторно-поликлиничекое учреждение» незаконными и признать незаконным предписание об устранении нарушения земельного законодательства от 5 августа 2014 года по делу № 92 вынесенное Ейским отделом Управления Росреестра по Краснодарскому краю об обязании ФИО1 устранить нарушение, выразившееся в использовании земельного участка, расположенного по <адрес>, угол <адрес> «...не в соответствии с его документировано оформленным и учтенным в сведениях государственного кадастра недвижимости с видом разрешенного использования индивидуальный жилой дом и амбулаторно-поликлиническое учреждение» и отменить его в полном объеме.

С выявленными государственным инспектором нарушениями ФИО1 не согласен по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 44 Градостроительного кодекса Российской Федерации основополагающим документом при осуществлении любого строительства, реконструкции является градостроительный план земельного участка, которым определены минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство, и границы зон планируемого размещения объектов капитального строительства, в том числе для подготовки проектной документации.

В соответствии с генеральным планом развития Ейского городского поселения Ейского района, утвержденным решением Совета Ейского городского поселения Ейского района от 28 декабря 2011 года № 35/2 «Об утверждении проекта «Корректировка генерального плана развития Ейского городского поселения Ейского района», рассматриваемый участок находится в зоне разноэтажной застройки, в соответствии с Правилами землепользования и застройки Ейского городского поселения Ейского района, утвержденными решением Совета Ейского городского поселения Ейского района «Об утверждении Правил землепользования и застройки Ейского городского поселения Ейского района» от 29 января 2013 года № 52/4 — территориальная зона «Ж1 - Зона застройки индивидуальными жилыми домами», регламентом которой предусмотрен основной вид разрешенного использования «амбулаторно-поликлинические учреждения», в том числе и «индивидуальные жилые дома».

При этом, в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи Градостроительного кодекса Российской Федерации территориальные зоны устанавливаются с учетом возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков.

В соответствии с часть 2 статьи 40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В соответствии со статьей 42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле, как природному объекту.

Учитывая, что градостроительным планом земельного участка, расположенного по <адрес>, угол <адрес> определено место допустимого размещения зданий, у ФИО1 имеется возможность строительства жилого дома, либо реконструкции существующего нежилого здания (путем строительства второго этажа), однако в настоящее время финансовая возможность для продолжения строительства у него отсутствует, таким образом, он считает, что законы он не нарушил.

Государственный инспектор Управления Федеральной службы вручила ему постановление о прекращении производства по делу № 92 об административном правонарушении от 5 августа 2014 года (постановление получено 14 августа 2014 года), которым производство по делу прекращено в связи с отсутствием в его действиях состава административного правонарушения, в части субъективной стороны - вины, являющегося неотъемлемым элементом состава административного правонарушения.

При этом, предписанием, составленным от того же числа т.е. 5.08.14 г. и по делу № 92 (номер дела совпадает с делом которое было прекращено) ему вменено устранить допущенное нарушение в срок до 5 февраля 2015 года, со ссылкой на часть 1 статьи 8.8 КоАП РФ, выразившееся в использовании земельного участка не в соответствии с его разрешенным использованием, установленным в правоустанавливающих документах.

В судебном заседании ФИО1 поддержал доводы заявления. Пояснил, что предписании от 05.08.14 года было указано, что земучасток по <адрес> используется не в соответствии с его документально оформленным в сведениях кадастра видом его использования. Фактически на земучастке с видом разрешенного использования индивидуальный жилой дом и амбулаторно-клиническое учреждение дом переведен в нежилое здание. Считает, что состава правонарушения в его действиях не было. Ему предложено устранить нарушения до 05.02.15 года. С предписанием он не согласен, так как нарушений в его действиях не было. Было вынесено постановление, которым производство по делу прекращено. Изначально было дано разрешение на строительство дома. То он планировал, что на первом этаже будет медорганизация, а на втором жилой дом. Но он не смог построить двухэтажный жилой дом ввиду отсутствия финансовых возможностей. Но он намерен продолжить строительство, когда заработает средства года через полтора-два. До 2016 года установлено, что до 3 этажного строения проект не требуется. Здание состоит из цокольного этажа и первого этажа. Земельный налог не такой же большой, переоформление земельного участка повлечет для него повторное обращение в случае строительства жилого дома. По постановления №333 ему разрешили изменить целевое назначение земли и здания. Он сделал так как ему сказали в администрации. По факту на участке нежилое помещение. Неправомерность действий в том что его обязывают переоформить земучасток.

Представитель Ейского отдела Управления Росреестра по Краснодарскому краю с заявлением не согласен

Считает, что заявление необоснованным и не подлежащим удовлетворению.

Предписание вносится в рамках дела, после прекращения дела выносится предписание. Это считается вынесенным по этому делу и по этой же проверке. Дело было прекращено так как ФИО1 предоставил постановление администрации о том, что есть разрешенный вид использования участка. ФИО1 обратился в администрацию с заявлением об изменении вида жилого помещения. Постановлением №333 от 05.06.14 года было переведено жилое помещение в нежилое.

Заявителю необходимо обратиться предварительно в архитектуру, взять перечень видов разрешенного использования, а затем в Росреестр, затем подать заявление в ФКП об изменении вида разрешенного использования. В случае строительства жилого дома он может вновь изменить вид разрешенного использования на жилой дом с поликлиникой..

Выслушав мнение лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд считает, что заявление удовлетворению не подлежит.

При отказе в удовлетворении заявления суд исходит из следующего.

В соответствии с ч.1 ст. 5 Земельного кодекса РФ участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.

В соответствии со ст. 42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, в том числе использовать земельные участки в соответствии, с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.

ФИО1 по использованию земельного участка не в соответствии с его разрешенным использованием посягают на принцип соразмерности платности земли.

Ст. 65 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

В силу п. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ земли, в том числе земли населенных пунктов, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Согласно п. 2 ст. 37 Градостроительного кодекса виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства устанавливаются применительно к каждой территориальной зоне.

Государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, согласно п. 4 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000г. № 316.

Из приведенных норм следует, что кадастровая стоимость земельного участка зависит от категории земель и видов разрешенного использования.

Оценка земельного участка по <адрес> угол <адрес> в г. Ейске произведена в соответствии со 2 группой вида разрешенного использования «Земельные участки, предназначенные для размещения домов индивидуальной жилой застройки» и составляет <данные изъяты> руб. за 1 кв.м., а учитывая фактическое использование, земельный участок должен быть отнесен к 7 группе «Земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии» с удельным показателем <данные изъяты> руб.

В соответствии с письмом Министерства финансов Российской Федерации № 03-05-04-02/50 от 24.05.201 1г. пунктом 1 статьи 390 Кодекса установлено, что налоговая база для исчисления земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 Кодекса.

На основании п. 1 ст. 396 Кодекса сумма земельного налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы.

Таким образом, учитывая тот факт, что постановлением. главы Ейского городского поселения Ейского района № 333 от 29.05.2014г. объект капитального строительства здание, литера «Д», «д», «Д1» по <адрес> угол <адрес> в г. Ейске изменены с «жилой дом» на «амбулаторно-клиническое учреждение» земельный участок по указанному адресу должен быть оценен в соответствии с 7 группой «Земельные участки, предназначенные для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии».

Соответственно, использование ФИО1 земельного участка не в соответствии с его разрешенным использованием способствует нарушению основополагающего принципа земельного законодательства - платности использования земли, и влечет за собой недополучение средств от уплачиваемой суммы земельного налога собственником земельного участка.

В соответствии с положениями законодательства, обязанность использовать земельный участок как объект земельных отношений и недвижимого имущества в соответствии с его видом разрешенного использования, а также возможность изменения вида разрешенного использования земельного участка, возложена на титульного правообладателя соответствующего земельного участка.

Выбор правообладателем земельного участка вида его разрешенного использования из числа возможных, а также его изменение, оформляется в соответствии с законом № 221-ФЗ путем внесения соответствующих изменений в сведения государственного кадастра недвижимости (п. 14 ч. 2 ст. 7 закона № 221-ФЗ) и завершается, становится публичным, юридически значимым для третьих лиц, с даты принятия органом кадастрового учета решения об осуществлении кадастрового учета этих изменений».

Наличие в соответствии градостроительным регламентом возможности использования спорного земельного участка в соответствии с другим видом разрешенного использования, не отменяет следующей из системного толкования ч.ч. 3,4 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ, ст.ст. 1,7,16,23 Закона № 221-ФЗ обязанности оформить в установленном действующим законодательством порядке свой выбор разрешенного использования земельного участка из числа всех допустимых для категории, к которой относится земельный участок.

Территориальные зоны, определенные градостроительным регламентом правил землепользования и застройки предусматривают применительно к определенной территории перечень видов разрешенного использования, которые могут быть выбраны в отношении земельного участка, в границах которой он расположен, то есть территориальная зона сама по себе не является видом разрешенного использования земельного участка, а всего лишь предусматривает перечень видов (основные, вспомогательные) на определенной территории, из которых правообладателем земельного участка выбираются и документируются отдельные виды разрешенного использования.

Из вышеизложенного следует, что соответствующий основной или вспомогательный вид разрешенного использования земельного участка, предусмотренный в определенной территориальной зоне, подлежит выбору правообладателем земельного участка, посредством осуществления его государственного кадастрового учета и документирования в сведениях государственного кадастра недвижимости.

Для соблюдения действующего законодательства заявитель должен был обратиться в компетентные органы для установления вида разрешенного использования земельного участка соответствующего его фактическому использованию.

При таких обстоятельствах суд считает, что предписание, выданное 05.08.2014г. ФИО1 является законным и оснований для его отмены не имеется.

Руководствуясь ст. 194-199, 254 ГПК РФ суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявления ФИО1 о признании действий Ейского отдела Управления Росреестра по Краснодарскому краю, в части вынесения предписания об устранении нарушения земельного законодательства от 5 августа 2014 года об обязании ФИО1 устранить нарушение, выразившееся в использовании земельного участка, расположенного по <адрес>, угол <адрес> «...не в соответствии с его документировано оформленным и учтенным в сведениях государственного кадастра недвижимости с видом разрешенного использования - индивидуальный жилой дом и амбулаторно-поликлиничекое учреждение» незаконными;

о признании незаконным предписания об устранении нарушения земельного законодательства от 5 августа 2014 года вынесенного Ейским отделом Управления Росреестра по Краснодарскому краю об обязании ФИО1 устранить нарушение выразившееся в использовании земельного участка, расположенного по <адрес>, угол <адрес> «...не в соответствии с его документировано оформленным и учтенным в сведениях государственного кадастра недвижимости с видом разрешенного использования индивидуальный жилой дом и амбулаторно-поликлиническое учреждение» и его отмене в полном объеме – отказать.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца, со дня его изготовления в окончательном виде. т. е. с 28.10.14 года в Краснодарский краевой суд через Ейский городской суд.

Председательствующий Овчаренко Н.В.