Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ООО "ИЛАНТРА" к ФИО2 о взыскании суммы задолженности по оплате услуг по управлению и эксплуатации недвижимого имущества, неустойки, задолженности по возмещению расходов, расходов по оплате государственной пошлины,

по встречному иску ФИО2 к ООО "ИЛАНТРА" о признании договора недействовавшим с момента заключения,

У С Т А Н О В И Л:

Истец ООО "ИЛАНТРА" обратился в суд с иском к ответчику ФИО2 о взыскании суммы задолженности по оплате услуг по управлению и эксплуатации недвижимого имущества, неустойки, задолженности по возмещению расходов, расходов по оплате государственной пошлины.

В обоснование заявленных требований истец ссылался на те обстоятельства, что ФИО2, является одним из собственников нежилых помещений, расположенных в здании Торгово-Делового Центра «Парк Авеню» по адресу: <адрес>А. Ему принадлежат следующие объекты, расположенные на 4 этаже здания:

- нежилое помещение №, с кадастровым номером №, общей площадью 25,7 кв. м.;

- нежилое помещение №, с кадастровым номером №, общей площадью 7,5 кв. м.;

- нежилое помещение №, с кадастровым номером №, общей площадью 26,7 кв. м.;

- нежилое помещение №, с кадастровым номером №, общей площадью 5,5 кв. м.;

- нежилое помещение №, с кадастровым номером №, общей площадью 17,9 кв. м.;

- нежилое помещение №, с кадастровым номером №, общей площадью 23,9 кв. м.;

- нежилое помещение №, с кадастровым номером №, общей площадью 182,1 кв. м.;

- нежилое помещение №, с кадастровым номером №, общей площадью 95,5 кв. м.

Всего помещений общей площадью 384,8 кв.м.

12.12.2019 года было проведено общее собрание собственников нежилых помещений здания ТДЦ «Парк Авеню», по итогам которого утвержден Протокол №7. Согласно данному Протоколу собственники нежилых помещений здания ТДЦ «Парк Авеню» утвердили решение о проведении конкурса для выбора управляющей организации для управления общим имуществом здания, в качестве которой на основании Протокола конкурса по отбору управляющей организации для управления ТДЦ «Парк Авеню» от 04.02.2020 г. выбрано ООО «ИЛАНТРА», а также утвердили Договор на оказание услуг по эксплуатации и управлению объектом недвижимого имущества. О проведении общего собрания собственников нежилых помещений ТДЦ «Парк Авеню» ФИО2 был уведомлен соответствующим заказным письмом, направленным посредством почтовой связи в его адрес ДД.ММ.ГГГГФИО2 присутствовал на собрании и участвовал в голосовании.

Во исполнение решения собственников был заключен Договор № № от ДД.ММ.ГГГГ на оказание услуг по эксплуатации и управлению объектом недвижимого имущества. Согласно п.1.1. Договора № № от ДД.ММ.ГГГГ, ООО «ИЛАНТРА» обязуется в течение срока действия договора оказывать услуги по эксплуатации и услуги по управлению ТДЦ «Парк Авеню», в том числе путем заключения от своего имени в интересах и за счет заказчиков договоров с третьими лицами, договоров на поставку коммунальных услуг в помещения заказчиков с соответствующими организациями, а заказчики обязуются оплачивать исполнителю услуги по эксплуатации и управлению ТДЦ «Парк Авеню» и возмещать расходы исполнителя по заключенным договорам. Перечень оказываемых услуг согласован сторонами в Приложении № к Договору №№ от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 2.2 Договора №№ от ДД.ММ.ГГГГ, Исполнитель 20 числа каждого месяца, следующего за отчетным, предоставляет каждому из заказчиков 2 экземпляра Акта оказанных услуг за отчётный месяц. Указанные документы заказчики обязуются ежемесячно самостоятельно забирать по адресу: <адрес>

Согласно п. 2.3. Договора №№ от ДД.ММ.ГГГГ, услуги Исполнителя считаются принятыми, в случае если по истечении 7 календарных дней с даты предоставления исполнителем заказчикам Актов оказанных услуг, исполнитель не получит от заказчиков в письменной форме замечания и возражения по ним.

ООО «ИЛАНТРА» добросовестно исполняет принятые на себя в рамках Договора обязательства. ФИО2 за Актами не является и никаких замечаний, претензий или возражений по поводу оказанных ему услуг не предъявляет. Ответчик неоднократно допускал нарушения установленных Договором № № от 26.02.2020 г. обязательств по оплате услуг по управлению и эксплуатации общего имущества в ТДЦ «Парк Авеню», в результате чего в настоящее время образовался долг.

Истцом в адрес ответчика была направлена претензия исх. № № от ДД.ММ.ГГГГ. До настоящего времени ответа на свою претензию ООО «ИЛАНТРА» не получало, требования не исполнены.

Согласно п. 1.1. Договора № ИЛ/03 от ДД.ММ.ГГГГ исполнитель обязался заключить соответствующие договоры, обеспечивающие поставку коммунальных услуг в помещения заказчиков, а заказчики, в свою очередь, обязались возмещать расходы по таким договорам исполнителю.

В соответствии с п. 2.1.4 Договора услуг, собственники компенсируют расходы исполнителя, связанные с поставкой ресурсоснабжающими организациями коммунальных услуг, на основании показаний приборов учета в срок до 25 числа месяца, следующего за оплачиваемым.

ООО «ИЛАНТРА» выполнила свои обязательства, заключив Агентский договор №№ от ДД.ММ.ГГГГ с ООО «Велес Девелопмент», выполняющим обязанности Агента по указанному договору. В соответствии с п. 1.2. Агентского договора Агент принял на себя обязательства оплачивать от своего имени, но за счет принципала расходы по договорам на оказание коммунальных услуг:

- по Договору № на отпуск питьевой воды и прием сточных вод от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с ОАО «Водоканал»;

- по Договору энергоснабжения № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с ОАО «Мосэнергосбыт»;

- по Договору теплоснабжения № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с ОАО «Красногорская Теплосеть».

Как указано в п. 5.3. Агентского договора, принципал компенсирует затраты агента на исполнение данного ему поручения путем ежемесячного перечисления денежных средств в адрес агента. ООО «ИЛАНТРА» добросовестно выполняет свои обязательства и ежемесячно компенсирует агенту его расходы на оплату коммунальных платежей.

ООО «ИЛАНТРА», как управляющая компания ТДЦ «Парк Авеню», ежемесячно снимает показатели приборов учета поставляемых ресурсов и на основании этих показателей перевыставляет свои расходы за коммунальные платежи собственникам помещений ТДЦ «Парк Авеню». В адрес ответчика также выставлялись соответствующие счета и оформлялись акты.

В процессе рассмотрения дела истец представил уточненное исковое заявление, в котором указал, что ответчик погасил задолженность по возмещению расходов, связанных с поставкой ресурсоснабжающими организациями коммунальных услуг, за период с марта 2020 г. по январь 2021 г. на общую сумму 30 952,46 рубля.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, уточнив заявленные требования, истец обратился в суд просил взыскать с ответчика денежные средства в общей сумме <данные изъяты> рублей, в том числе: задолженность по возмещению расходов на управление и эксплуатацию недвижимого имущества по Договору № № от ДД.ММ.ГГГГ за период с марта 2020 года по февраль 2021 года включительно в размере <данные изъяты> рубля; задолженность по выплате неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 278 689,21 рублей, рассчитанную за период просрочки оплаты основной задолженности с марта 2020 года по февраль 2021 года по Договору №№ от ДД.ММ.ГГГГ; расходы по оплате госпошлины в размере 15 877 рублей.

ФИО2 подал встречное исковое заявление к ООО "ИЛАНТРА" о признании договора недействовавшим с момента заключения.

В обоснование встречного искового заявления ФИО2 указал, что он является собственником ряда нежилых помещений суммарной площадью 384,8 кв.м., расположенных на 4-м этаже ТДЦ "Парк-Авеню" по адресу: <адрес>. Общим собранием собственников нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ было принято решение о проведении конкурса по выбору управляющей организации для управления общим имуществом здания ТДЦ и утверждении договора на оказание услуг по эксплуатации и управлению объектом недвижимого имущества. По результатам конкурса в качестве управляющей организации на последующие 5 лет было выбрано ООО "Илантра". В адрес ФИО2 был направлен договор.

В соответствии с договором стоимость услуг ООО "Илантра" рассчитывается, исходя из площади находящихся в собственности помещений, и составляет: услуги по управлению общим имуществом - 882,37 руб. в год, услуги по эксплуатации для помещений, расположенных на 1-5 этажах здания - 2 383,62 руб. за 1 кв.м, в год, то есть 272,17 руб. за 1 кв.м, в месяц. Как следует из представленного ООО "Илантра" расчета, ФИО2 в спорный период ежемесячно начислялись 104 761,01 руб.

По инициативе ФИО2 специалистом НПЦ "Союзоценка" было проведено исследование по определению рыночной стоимости работ и услуг по эксплуатации и управлению нежилыми помещениями, расположенными в ТДЦ "Парк Авеню". Стоимость услуг по состоянию на 25.06.2021 г., составила 1 792 руб. за 1 кв.м в год.

Полагает, что стоимость услуг ООО "Илантра" завышена по сравнению со средней рыночной стоимостью аналогичных услуг. Установленная общим собранием плата за услуги управляющей организации является несоразмерно высокой, чрезвычайно обременительной для ФИО2, влечет нерентабельность его собственности, а в перспективе - лишение собственности в результате вынужденной продажи на невыгодных условиях либо обращения на нее взыскания.

В связи с введением с 28 марта 2020 г. режима повышенной готовности, ФИО2, будучи уведомленным ООО "Илантра" о приостановлении работы, не использовал принадлежащие ему помещения, в том числе, для сдачи в аренду. Однако, истцом начислена плата за этот период.

Свое несогласие с выбором управляющей организации и условиями договора ФИО2 выразил, голосуя на общем собрании против принятия данных решений, а также путем отказа от оплаты услуг ООО "Илантра".

Ссылаясь на указанные обстоятельства, ФИО2 просил признать договор на оказание услуг по эксплуатации и управлению объектом недвижимого имущества № № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между представителем общего собрания собственников ТДЦ "Парк Авеню" ФИО4 и ООО "Илантра" не действовавшим с момента заключения.

Представитель ООО «ИЛАНТРА» по доверенности - ФИО5 в судебном заседании исковое заявление поддержала в полном объёме, указала, что ссылается на законодательство и договор договора на оказание услуг по эксплуатации и управлению объекта недвижимого имущества, который был заключен на основании решения собственников нежилых помещений. Решение собственников собрания не оспаривалось, ФИО2 присутствовал на собрании ДД.ММ.ГГГГ, по третьему вопросу повестки дня «ПРОТИВ» никто не голосовал. В конкурсе по отбору компаний победило ООО «ИЛАНТРА». Со встречным иском не согласилась, указав, что требования ответчика направлены на отсрочку оплаты.

Представитель ФИО2 – адвокат ФИО6 в судебном заседании возражал против заявленных требований, пояснил, что его доверитель присутствовал на собрании 12.12.2019г. и по третьему вопросу повестки дня – о наделении полномочиями ФИО7 заключать от имени собственников договоры на оказание услуг по эксплуатации объекта недвижимого имущества с победителем конкурса и доп.соглашения - голосовал против. На голосовании были мажоритарные собственники, повлиять на принятые решения было невозможно. Также пояснил, что Протокол № очередного общего собрания собственников помещений в здании ТДЦ «Парк Авеню» от 12.12.2019г. ФИО8 не оспаривался. Поддержал встречное исковое заявление, просил признать договор на оказание услуг по эксплуатации и управлению объекта недвижимого имущества недействовавшим с момента заключения, поскольку суммы вдвое превышают среднерыночные цены за аналогичные услуги обслуживания, данные обстоятельства подтверждает представленное стороной заключение специалиста. Ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы не заявил.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО "Парк Эстейт" своего представителя в судебное заседание не направило, о слушании дела извещалось судом надлежащим образом.

Выслушав объяснения явившихся участников процесса, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению, встречное исковое заявление не подлежащим удовлетворению в виду следующего.

Согласно п. 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 - 48 ЖК РФ.

В соответствии со ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

Как указано в п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно п. 1 ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

В соответствии с пп. 3.1 п. 2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится, в том числе, принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций), на представление документов на согласование переустройства и (или) перепланировки помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, на заключение соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, и о лицах, уполномоченных на подписание указанных соглашений, а также о порядке получения денежных средств, предусмотренных указанными соглашениями на условиях, определенных решением общего собрания.

В силу ч. 1 ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1.1, 4.2 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, и предусмотренных пунктами 1, 1.1-1, 1.2, 2, 3, 3.1, 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, решения, предусмотренного пунктом 4.5 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1.2 настоящей статьи, а также решения, предусмотренного пунктом 4.6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, которое принимается в соответствии с частью 1.3 настоящей статьи. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей, и подлежат размещению в системе лицом, инициировавшим общее собрание. Подлинники решений и протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме подлежат обязательному представлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива, а при непосредственном способе управления многоквартирным домом в орган государственного жилищного надзора не позднее чем через десять дней после проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Копии решений и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу, указанному в пункте 4.4 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса, также подлежат направлению лицом, по инициативе которого было созвано общее собрание, в срок, указанный в настоящей части, в ресурсоснабжающую организацию, региональному оператору по обращению с твердыми коммунальными отходами, с которыми собственниками помещений в многоквартирном доме, действующими от своего имени, будут в соответствии с принятым решением заключены договоры, содержащие положения о предоставлении коммунальных услуг.

Согласно ч. 5 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

В силу ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (ст. 249 ГК РФ).

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Исходя из положений ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

Судом установлено, что ФИО2, является одним из собственников нежилых помещений, расположенных в здании Торгово-Делового Центра «Парк Авеню» по адресу: <адрес>. Ему принадлежат следующие объекты, расположенные на 4 этаже здания: